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株式会社アパマンプラザ 〒064-0809 札幌市中央区南9条西4丁目1-12 お客様駐車場完備
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マンション投資の鉄人
| 第２の鉄人 | 東京都在住 加藤 隆 | |
「家族にも理解される不動産投資」 |
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不動産経営を行うに当たっては、家族（配偶者・子供等）に理解されることが重要です。何故ならば、不動産経営を行うに当たっては、ある程度手間暇がかかりますし、経済的にも、収支・財務内容（資産―負債＝自己資本）に大きな影響を与えるからです。 【不動産経営の手間暇】 不動産経営の手間暇については、事前に、ある程度、不動産・法令・会計税務等、勉強した方がいいです。そして、信頼できる不動産会社・金融機関を選定します。その上で、具体的な物件選定・資金調達をし、やっと、購入することができます。そして、不動産経営は、買っておしまいではなく、買ってからがスタートとも言えます。長期的な観点で、物件管理・賃貸管理等をしていかなければなりません。とは言っても、買う迄はある程度大変ではありますが、買ってからは、信頼できる不動産会社に業務委託すれば、ほとんど自動操縦状態に持っていくことが可能です。いや、むしろ、自動操縦状態に持っていくべきだと思います。不動産経営者の中には、DIY（Do It Yourself）宜しく、修理・リフォーム・リノベーション、入居者募集、クレーム対応、家賃回収、退去対応等、何でもかんでも、自分でしようとする人もいます。昔ながらの地主とか専業大家のように、余程、時間とお金を持て余しているとか、そういったことが好きだとか、最初だけ勉強の為だとかならいざ知らず、そうでもなければ、なるべく、信頼できる不動産会社に業務委託して、自動操縦状態に持っていくべきです。そうでないと、自宅の傍しか対象にできませんし、規模の拡大もできません。「自営」で終わってしまい、「経営者」になることはできません。そもそも、不動産経営の目的は、「経済的自由」を獲得し、「時間的自由」・「精神的自由」を獲得することにあるはずです。不動産経営で時間を取られてしまったのでは、本末転倒虫です。ところで、私はと言えば、サラリーマンを続けていますが、同時に、不動産経営も行っています。東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉と全国展開、１０８戸を運営しています。又、不動産経営のコラム・書籍執筆・講演も行っています。テニス・カラオケ・海外旅行（年２回）等もできています。それというのも、家族（義父母、私・妻、長男・次男・三男の７人家族）、特に、妻の理解があってのものです。妻の方は、仕事（金融機関）、フラの先生もしながらも、家事全般（炊事・洗濯・掃除等）のほとんどを行ってくれています。御蔭で、私の方はと言えば、サラリーマン、不動産経営、コラム・書籍執筆・講演等に専念させてもらっています。 【買主のドタキャン】 不動産経営を行う場合、「売買契約書」において、手付金を交付し、白紙解約期限迄に融資承認を取り、決済しますが、直前になって、買主がドタキャンすることもあります。それは、配偶者の反対によるものといったことも多いものです。その場合、手付金（通常物件価格の１割程度）は放棄せざるを得ませんし、契約の履行に着手後となっては、違約金（通常物件価格の１〜２割。上限２割）も取られてしまいます。金融機関によって、配偶者の連帯保証を要求されることもあり、その場合、配偶者は、猶更、心配になるのでしょう。連帯保証とまではいかなくても、相続時、トラブルことを恐れて、確認書（事態の確認程度の意味しかありません）は取られることもあります。 【不動産経営のデメリット・リスク】 不動産経営には、自然災害（地震、二次災害としての火災・建物倒壊・津波等）、不景気（家賃下落、資産価値下落）・金利上昇、資金固定化、家賃滞納、修理、空室（敷金返却、空室・フリーレント時家賃無し、リフォーム、家賃下落、広告費）等があります。しかし、リスクを洗い出し、リスク分散・保険の活用等、ある程度、対策は打てます。 【不動産経営のメリット・リターン】 不動産経営については、インカムゲイン（家賃）・キャピタルゲイン（値上がり益、インフレ時の借入金負担減・家賃資産価値増）・生命保険機能（団信）・節税機能（所得税・住民税、相続税）があります。更には、自分でコントロール可能、借入金活用、スキル形成（法令・会計税務・不動産等）、人脈形成、社会的意義（住宅供給・自己救済）もあります。 【経済的観点：収支】 不動産経営は、家賃（敷金・礼金・家賃・更新料）を受取りますが、経費等支出も発生します。例月の、建物管理費・修繕積立金、賃貸管理費、ローン返済、定期的な、固定資産税・都市計画税、損害保険料、スポット的な、修理費・リフォーム費・大規模修繕費用（壁面塗装・天井塗装・水回り等）、空室時の敷金返却・リフォーム費用・空室フリーレント時家賃無し・家賃下落・広告費等です。受取家賃で経費等支払を賄えれば問題ありませんが、受取家賃だけでは賄えず、別途の収入（給料等）、資産取崩し（預貯金等）等で補填せざるを得ない場合もあります。又、不意の出費で、資金不足になることもあり得ます。そういった場合でも、いざとなれば、家族（父母・配偶者・子供等）の協力を得られ、助かることもあるのです。 【子供達】 私の方はと言えば、長男・次男（２８歳の双子）、三男（１７歳：高校２年）です。長男の方は、大学生時代に、宅地建物取引士（宅建士）を取得し、不動産会社に就職しました。就職試験の際の「エントリーシート」には、私が不動産物件を探している後ろ姿がとても生き生きとして楽しそうだったから、その業界に行こうと決めたと書いていました。私は、不動産業界は、客商売だから、夜、休日も無く、労働時間が不規則で長い割には、そんなに高給でもないし、融資受け時等においては、決して属性が高いとは言えず、融資受けも苦労する。その代り、住宅供給といった社会的意義のある仕事だし、法令・会計税務・不動産等のスキルも身に付くし、将来、独立もし易いし、勉強にはなるといった実態は話しました。そういったことも考慮した上で、不動産会社に就職し、今では、不動産会社の所長になり、私の安月給を超えてしまっています。又、次男の方は、建設関係に進んでいます。なんだかんだ言っても、不動産関係に行きました。亡くなった私の父・祖父・叔父・親戚一族は、ほとんどが建設・大工関係でしたから、血筋なのでしょうか。（私だけ、異分子で、しがないサラリーマンになってしまいましたが。）何れにせよ、日本は、少子高齢化・人口減・不景気で、子供達の時代は、私達の時代以上に厳しい時代です。勤め先は、減給・リストラ・倒産母さんの嵐です。国は、財政破綻です。勤め先（給料・賞与・退職金・企業年金等）や国（年金等）に頼り切るのではなく、自分自身でスキルを身に付け、自分自身で自立できるようになって欲しいものです。その為には、不動産経営は、最適な手段だと思っています。 【家族の説得】 家族には、何気に、不動産経営の意味を理解してもらうことが重要です。何気に、不動産経営関係のネット（コラム）・電子メール・書籍を見せたり、セミナーに連れて行ったり、不動産会社・金融機関・物件視察に連れて行ったりするのです。地方等、物件視察のついでに観光もすれば、喜ぶものです。（経費計上も可能ですし。）又、不動産会社・金融機関にしてみても、夫婦で行動していると、心証はいいです。 【相続後の不動産経営】 不動産経営をしていると、本人が死んだら、借金はどうするの？等と心配する人もいます。その点、通常は、団体信用生命保険（団信）が付いており、本人が死亡・高度障害となった場合には、保険会社によって残債は支払われ、遺族には、借金の無い不動産が残ります。つまり、家賃のほとんどが手残りとなるのです。遺族に、お金を残しても、運用能力が無ければ、使い果たしてしまいます。いくらお金があっても、いつまで生きるかわかりませんし、お金がどんどん減っていくのは心細いものです。その点、お金がいくらあるかではなく、毎月、いくらお金が入ってくるかが大事なのです。昨今、「老後資金２，０００万円問題」が流行っていますが、そんなレベルでは心細いものであり、それよりもむしろ、毎月２０万円入ってくれば、最低限の生活はできそうです。４０万円あれば、普通の生活は送れそうです。そういった意味で、安定収入足りえるのが、不動産経営なのです。 【相続対策】 相続と言えば、相続税のことばかり脚光を浴びていますが、相続の３本柱と言えば、遺産分割、節税、納税資金です。相続の開始を知った時から３ケ月以内に、相続の単純承認・限定承認・放棄の決断、１０ケ月以内に相続税を納税しなければなりません。遺産分割については、不動産の場合、相続人（通常、配偶者・子供）に分割し易いように、複数所有しておいた方がいいです。共有だと、修理・リフォーム・リノベーション・建直し、担保提供、賃貸・売却等、何をするにも、原則として、全員の意見の一致を要し、迅速な行動が取れません。節税については、不動産は、時価評価ではなく、評価が低目です。建物が建っていれば、「建付け地」で評価減となります。賃貸に出していれば、賃借人の権利が発生する分、「貸付地」で評価減になります。併せて、「貸家建付け地」として、時価の半額以下の評価となります。方や、借入金が残っていれば、借入金はそのままマイナスされますので、全体の自己資本を圧縮し、相続税の節税が図れます。納税資金については、先述の節税を考慮した上で、納税資金として、ある程度の流動資産（現預金・外国為替・貴金属・株等）も用意しておくことです。こういったことも、家族に話しておけば、漠然とした不安はなくなり、安心すると思います。 |
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