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マンション投資の鉄人
| 第２の鉄人 | 東京都在住 加藤 隆 | |
「老後２，０００万円問題」 を生き残るには？ |
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●「老後２，０００万円問題」とは？ 昨今、「老後２，０００万円問題」が流行っております。どうやら、年金だけだと、毎月５５，０００円不足でということのようです。ところで、この政府の発表ですが、所詮は、「大本営発表」ですから、想定・前提条件によって数字はいかようにもいじれますし、そもそも、統計偽造もあるかも知れません。この想定・前提条件ですが、国民が全員、税金・社会保険料を支払った前提ですが、厚生年金保険料等社会保険料は、実際には、６割程度しか支払っていないようです。取られた額すら帰ってこないとかなら、払いたくなくなる気持ちもわからなくもありません。というか、生活がぎりぎりで、そもそも払えない人も多いようです。ところで、政府は、よく、取られた額は帰ってくる等と言っていますが、取られた額には、本人負担分のみで、勤め先負担分は考慮していません。社会保険料というものは、勤め先と本人が折半負担しています。勤め先が折半負担しているといっても、実質的には、その分、給料を減らされているだけの話ですから、実質的には、各個人は、取られている社会保険料の倍額を取られているということです。又、集めた社会保険料は、運用して増える前提のようですが、実際には、運用で失敗して目減りさせたり、時には、横領されたり、公務員の人件費等の経費で使われたりで、どんどん減っていきます。もともと、少子高齢化・人口減にあっては、年金を貰う年寄りは増える一方、支払う若者は減る一方です。年金は、取られた年金を取られた人達の為に取っておいてくれるものではなく、今の年寄りに配られて消えていってしまっています。年金というのは、実質、ねずみ講のようなものですが、ねずみ講は、子ねずみが増え続けなければ破綻します。昔は、若者７人で年寄り１人を支えていましたが、昨今は、２人で１人、いずれ、１人で１人を支えなければならなくなるとのことです。単純計算してみても、２人で１人だと、３分の１は取られる、１人で１人だと、半分は取られるということです。今は、年金は、原則６５歳から一部返してもらえますが、今や、７０歳から説、７５歳から説も出始めています。そのうち、１００歳迄生きたら、御祝いとして、飴玉代位返してあげるという時代がくるやも知れません。返却開始年齢も遅くなるだけではなく、返却金額もどんどん減っていきます。私個人的には、取られた厚生年金保険料等は返却した上で、年金制度は廃止したらと思います。今後、厚生年金等の支払が無くなる分、自分と自分の家族は、自分達自身で守るのです。なまじ、国を通すから、公務員の人件費等の経費、運用損、使い込み等で消えてしまうのです。本当に年金を必要とする人には、税金で賄うのです。 ●本当は老後いくら必要？ 人生の３大資金と言えば、住宅資金、教育資金、老後資金と言われています。老後資金としては、本当は一体いくら必要なのでしょうか？最低限度の生活で月２５万円、ゆとりある生活としては、月３９万円と言われています。つまり、毎月、そのくらいの収入があればいいということです。資産を食い潰していくという発想では、いつまで生きるかにもよりますが、仮に、定年の６０歳から、平均寿命（８０歳）迄生きると仮定すると、２５万円×１２月×２０年＝６，０００万円、３９万円×１２月×２０年＝９，３６０万円となります。ゼロ金利ですから、運用益は織り込んでいません。年金は織り込んでいません。返してもらえればめっけものくらいに思っていますので。勤め先の退職金等は、大企業でも、せいぜい２，０００万円程度でしょうから、足らないですね。いずれにせよ、お金をいくら貯めても、いつまで生きるかわからないので、不安です。それより、毎月２５万円、できれば、３９万円入る仕組みを作っておけば、安心です。例えば、毎月賃貸料５万円入る不動産経営用物件を５世帯〜８世帯所有し、遅くとも定年迄にはローンを終わらせるとかです。これなら、実現可能かなと思います。普通のさえないしがないサラリーマンの私でもできましたので。 ●国には頼れない 現在の日本の状況ですが、ざっくりと言って、税金等の収入が年間約５０兆円、国債等の借金５０兆円を加え、毎年１００兆円もの無駄遣いをし、借金が１，２００兆円も積み上がっています。家庭で置き換えてみれば、年収５００万円の世帯が、毎年、サラ金から５００万円も借金をし、年間１，０００万円無駄遣いをし、借金が１億２，０００万円にもなっている状態です。普通は、とっくに自己破産状態です。しかも、この借金は、どんどん膨れ上がっているのです。年金制度が崩壊しているのは、国自身が一番知っています。だからこそ、国は、雇用延長を各企業に命じ始めてきているのです。定年は、原則、６０歳ですが、年金は、今でも、原則、６５歳からです。５年間は、空白の時があるのです。国は、定年延長、雇用延長等の制度を命じて来始めたのです。各企業も、定年延長は人件費増に繋がるので、通常は、雇用延長できています。いわゆる契約社員・嘱託テーブル（延長保育？）というものです。この契約社員になると、最低賃金法に引っかからない程度（月１２万円）とかいった会社もあります。良くても、給料は、半分から３分の１程度に、激安になります。そして、通常は、契約は、１年間更新。勤め先・従業員、双方が気にいらなかったり、体を壊したりしたら、契約打ち切りです。従って、仕事は従来と同様、もしくは、従来よりきつくなるくらいです。それにつけても、雇用延長、国・企業、双方にとってメリットでしょう。国は、年金を返さなくても済むし、企業は、派遣社員・業務委託社員・アルバイト等非正規社員同様、低賃金でこき使えるからです。しかし、ある人が言っていましたが、あたかも、マラソンで、４２．１９５キロメートル（死に行く覚悟）、走りきったと思ったら、ゴールは、更に１０キロメートル先ですよ！！そして、へとへとになりながらも、更に１０キロメール走ったら、又、更に１０キロメートル先ですよ！！と言われ続けるようなものです。倒れて死ぬまで走り続けなければならないようなものです。まるで、カツオです。（カツオは、泳ぎ続けなければ、エラ呼吸できないのです。）国の年金にも頼れない時代なのです。 ●勤め先にも頼れない それでも、まだ勤めがあればいい方という見方もあります。勤め先に気に入られなければ、法的にはどうかは別として、雇用延長もさせてもらえません。関連会社・人材派遣会社等に仕事の斡旋をするか、僅かばかしの手当等で御茶を濁すかです。もっと言えば、それでもまだましな方で、定年迄にも辿り着かずに、リストラ、倒産母さんになるやも知れません。昔の年功序列・終身雇用はとっくに死語の世界になったのです。そう、勤め先の給料・賞与・退職金・企業年金等にも頼れない時代になったのです。 ●国・勤め先に頼らず、どう生きる？ 国・勤め先に頼れず、どう生きていくか？それは、自分と自分の家族は、自分で守っていくしかありません。自助努力です。他力本願では駄目です。自分と自分の家族の生活費は、自分で稼ぐことです。そして、老後いくら必要という発想では、いつ迄生きるかわかりませんので、計算しようがありません。いくらお金があっても、どんどん減っていくのは恐怖です。それより、毎月安定収入が入る仕組みを作ることです。さすれば、いつまで生きようが、不安はありません。具体的には、資産運用（不動産経営による賃貸料収入等）、そして、情報コンテンツ系（印税、知的所有権収入等）でしょう。後者は、ある程度、特殊ノウハウを要しますが、前者は、普通の人でも大丈夫です。資産運用には、預貯金、外国為替、貴金属、株、不動産等がありますが、安定収入たりえるのは、不動産経営のみです。 ●不動産経営 不動産経営は、賃貸料という安定収入（インカムゲイン）が最大のメリットですが、場合によっては、値上がり益（キャピタルゲイン）が得られる場合もあり得ます。というか、インフレを想定した場合、借入金の実質負担は減る一方、数に限りのある実物資産である不動産は、相対的に価値が増すこととなります。国は、お金が無いので、紙幣・国債を乱発し始めています。さすれば、インフレの可能性が高まっていると見ています。そして、不動産経営には、団体信用生命保険（団信）という生命保険機能もあります。自分が、もし、死亡・高度障害となった際には、残債がなくなり、賃貸料がほとんどまるまる手に入ります。又、節税機能もあります。減価償却費、日常家事関連費の不動産経営に絡めての経費化等で、所得税・住民税を圧縮したり、保育園料・各種手当・奨学金等でもメリットを享受可能です。不動産の評価減（時価の半額程度）を活用して相続税の節税もできます。更には、不動産経営には、お金の面以外でも、各種スキル（法令、会計・税務、不動産等）形成、人脈形成、社会貢献（住宅供給・自己救済）といったメリットもあるのです。 ●私の場合 ところで、私はと言えば、１９８６年（２８歳）から不動産経営を始め、２０１９年現在（６１歳）、東京・博多・札幌・名古屋・京都・小樽・千葉に、区分所有マンション・一棟アパート・一棟マンション・戸建て、１０８戸所有。（札幌にも、区分所有マンション１４戸所有しています。）資産７億円―負債４．５億円＝自己資本２．５億円、年間受取家賃（手取り）４６百万円−支払ローン２９百万円＝手残り１７百万円（月１４０万円）です。御陰様で、サラリーより、不動産経営のキャッシュフローの方が上回っています。年金は織り込んでいませんが、なんとか、生きていけそうです。「過去と他人は変えられません。しかし、未来と自分は変えられます。」国や勤め先に頼り切るのではなく、自分の未来は自分自身で切り開いていきましょう！！ |
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