札幌マンション情報、札幌中古マンション・札幌市賃貸マンション、マンスリーマンション・アパート、投資用マンション、家具家電付賃貸マンション・賃貸アパート、札幌短期賃貸マンションは保証人なし(保証会社利用)でも入居可能です。
賃貸物件の仲介料は無料です。
不動産の仲介・売買・管理業務を低価格で行っています。
宅地建物取引士・マンション管理士・管理業務主任者など国家資格保有者が多数在籍しております。
株式会社アパマンプラザ 〒064-0809 札幌市中央区南9条西4丁目1-12 お客様駐車場完備
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【営業時間】 9:10〜18:30 日曜日を定休日とさせていただきます。祝日は営業しております。
マンション投資の鉄人
| 第三十三の鉄人 | 横浜在住 横浜八景 (ペンネーム) |
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マンション投資30年の体験談 |
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１．札幌訪問とアパマンプラザさんとの出会い 入居者募集で始めてアパマンプラザさんにお世話になったのはまだ昭和年代の頃でし た。十年一昔と言いますから、えーっと…とにかく札幌オリンピックから十年余り 経った頃でした。その頃は今の立派なビルに移られる前と記憶しています。 話せば長くなりますが…その頃札幌を訪ねる機会があって、その街並みの清潔で機能 的で混雑の少ないのが気に入りました。街全体が新しいので、東京と違って、狭くて 車がすれ違えなかったり、消防車の通行困難な裏通りもありません。また、札幌には 破壊的な自然災害の少ないことも分かりました。大地震も、大水害も台風も…。知れ ば知る程はまっていきました。 ２．マンション投資を始めたのは四十路半ばを過ぎたころでした 当時、ちょうどマンション投資に興味を持ち始めていました。といっても自己資金は 無いので銀行から借り入れるしかありませんでした。バブル前は借り入れ条件が比較 的甘かったのですが、地震などで建物が破壊されたら借金だけが残ってしまいます。 臆病者の私は東京の物件は敬遠することにしました。また、東京のように利回りが低 いと元をとるまで長くかかり、それだけ災害の危険も多くなるのが不安でした。 そんな背景もあって、札幌の物件を探すことに決めました。 最初に注目した物件は新築の２DKで、現地を確認したところ自分でも住んでみたいと 感じたので購入を決断しました。この物件は提携ローンを利用しましたので銀行借り 入れの手間は省けました。これをきっかけに徐々に購入物件を増やしていき合計７室 になりましたが、二件目以降はいずれも中古物件で、銀行融資を利用しました。中古 物件の方が収入利回りが良いのが魅力的でした。 ３．銀行融資の歴史を振り返ってみると ローンの金利条件は時代の移り変わりに伴って随分変わりました。マンション投資を 始めた頃は数％の金利でリーズナブルな数値でしたが、1990年頃の不動産バブルで、 当時の日銀総裁・三重野氏が狂ったように、突然公定歩合を8％台にまで急に引き上 げました！ あの時点では「もうその必要も無いのに・・・」と言う批判もありました。 ローン金利も連動して約10％に上りましたから大騒ぎになりました。ローンを目一杯 借りて間口を広げ過ぎた会社や個人は次々に倒産・破産しました。この時ばかりは私 も殺されるかと思いました。 さすがのバブルもはじけて３年程でローン金利もほぼ元のレベルにもどり、ヤレヤレ でした。 一方、この一瞬のチャンスに定額預金した人は大きな利子配当を十二分にエンジョイ できたのですねー、約７％の利子配当を十年間満喫できたのですから…今の金利ゼロ 時代からすると夢のようでした。十年定額預金してからその資金をマンション投資に 当てた方がいらっしゃれば、その効率の良さには脱帽です。 何年か経って総合収支バランスを計算してみると、銀行に支払った金利合計が相当な 割合を占めているのに驚きました。別の言い方をすれば、自己資金の比率が高い程投 資効率がぐんと高くなります。 ４．マンションの売却 さて、21世紀になって保有年数も20年近くになり、元も十分取れたので売却を考えま した。それまでに６室購入して、すでに２室売却していたので残る４室が対象でし た。ところが、不動産売買の例に漏れず、買う時は高く、売る時は安く、しかも諸経 費が馬鹿になりません。 どうしたものかと考えているうちに、子供に譲渡することを思いつきました。三十路 を過ぎた子供にマンション投資の経験をさせられるし、また、有利な投資であるとい う自信もありましたので、相続ではなく通常の売却にしました。勿論、取得税や登記 税は払いますが、仲介料は節約できるし、相場の価格で設定すれば余計な駆け引きも 不要です。子供との相談もまとまって、新たに一室追加購入することになりました。 ５．それから約十年経ちました オーナーが代わってからも年数を重ねて、古くなった備品を交換したり、部屋によっ てはアパマンプラーザさんと相談して家具付きの短期用にしたりしました。家賃相場 は下がりましたが、約十年経って元が取れた計算になります。今のところ売却予定も なく、満室状況に満足しています。現在の預金金利ゼロ時代では有利で安全な投資も 他に見あたりませんから、子供が決めることですが、当分続けることになるのでしょ う。 ６．入居者トラブルの経験 長年続けているうちに、滞納トラブルも経験しました。バブル崩壊の影響が札幌にも 及んできたのでしょうか？入居者の失業に伴う滞納も経験しました。本人・保証人に 何度か督促しても解決しなかったので、お気の毒な状況でしたが、心を鬼にして訴訟 沙汰になったことがありました。長い間にはこんな経験もやむを得ないことなので しょう。 ７．これからマンション投資を検討される方へ 一言で言えば「今でしょ」 札幌物件の投資利回りは相変わらず高いし、金利ゼロ時代はまだ続きそうだし、中古 マンション相場は底堅い動きになっているし、投資の好条件は揃っているように思い ます。のんびり構えていると外国人に良い物件を先取されないとも限りません。物件 選択に当たっては、都心近くの便利な立地条件で信頼できる施工業者の建物をおすす めします。相場からかけ離れて安い物件は敬遠したした方が無難でしょう。成功を祈 ります。 ８．あとがき マンション投資を始めて約30年になりますが、ずっとアパマンプラザさんのお世話に なってきました。その感謝の気持ちと、これまでの体験に伴う率直な感想を書いて、 皆さんの参考になればと思って筆を取りました。余命も短くなりましたが、何かに興 味を持ち続けることがボケ防止になれば良いが、と思うこの頃です。これからもよろ しくお願いします。 |
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株式会社アパマンプラザ 北海道知事 石狩 (10) 第3992号 |
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