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マンション投資の鉄人
| 第二十五の鉄人 | 鳥取県在住 T．T． | |
私のマンション投資の１５年(15) - 考え方 「昔と今」 |
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以下の３つについて、マンション投資を始めた当初と今とでは考え方が変わってきましたのでコメントしておきます。 ①「自分が住みたいなと思う物件を選ぶのが良い」 ②「利回りの高い物件を選ぶ方が良い」 ③「ローンの組み方 短期か長期か」 ①「自分が住みたいなと思う物件を選ぶのが良い」 ・・・いろんな本にも書いてありますし、「なるほどそうだよな」と妙に共感して私も納得していた言葉でした。 実際に昔はそう思って購入してきました。しかし今は必ずしもそうとは思いません。 その物件購入の選択は正しかったんだろうか。その答は「キャッシュフローが確保できているかどうか」、数字がすべてだと思います。 １５年の間の購入では間違っていたと思えるものもあります。 植物園の近くで静かな環境。広さも十分。建物グレードも有名ブランド。これしかない！ でも実際にはキャッシュフローはマイナス。赤字。まっかっか！ 買うことに熱くなってしまい冷静に判断できなくなって購入してしまいました。一番よくない買い方だと思います。 買うことに熱くなると買うための理由探しをしていきます。マイナスポイントを良い様に考えて自分で自分を納得させます。 最寄りの地下鉄の駅から遠くても（１０分程度）なんとか歩けるはずだ。自転車を使うという手もあるよね。 生活利便性を考えるうえでも近くにスーパーや大型ショッピングセンターがあったほうが良いのですが、ないのに、ないことは静かで環境が良い。と考えてしまいます。 バストイレいっしょの３点ユニットですが、ビジネスホテルはそうだし、何よりもマンションのグレードと ３０㎡以上の広さがカバーしてくれるはずだ。 等々です。 もう買うことを決めている。欲しくて仕方がないのです。 買ってから空室になります。家賃の入らない、売り上げのない日々が続きます。 それに伴い関連するコストがかかっていきます。 退去回数の多いこと。空室期間の長いこと。 結局のところその物件がキャッシュフローを生みだしてくれないことには「投資」としてやっている意味がありません。 そういう物件は売りたい時にも売れないということになるでしょう。いつでも売れる物件ではないのです。 長期所有して稼いで利益を出してくれる物件であるかどうか。をさまざまな角度から考え分析する必要があります。 価値観は人それぞれ様々です。年齢層や男女の別。借りる目的、職業、勤務形態によっても違ってくるでしょう。 「自分が住んでみたい」と思うマンションを他の人が気に入ってくれるとは限りません。 居住用のマンションは「好み」 マンション投資は「電卓の世界」でやっていくものと考えるべきではないでしょうか。 ②「利回りの高い物件を選ぶ方が良い」 ・・・利回りです。 「何が何でも利回りの高いものを！」という人を「利回り星人」と呼ぶようです。 過去の私はこの傾向が強かったように思います。 私の所有物件の実績では、昔と今、つまり購入した時と現在では利回りが平均で１．５％ほど落ちています。 大きいものは３％以上ダウンというのも２つあります。 マンション経営に影響大です。 購入時の利回りがMAXであり、「瞬間最大利回り」です。それ以上はありません。そこからは下がっていくばかりです。 よっぽどリノベーションや家具家電等に投資しないと上げることは難しいでしょう。 所有してからの期間でみると実際利回りは、平均7.14％です。 低いものは5％代。 であるなら、８％くらいでもそれがずっと続き安定して運営できるマンションの方が良いわけです。将来にわたって計算できますから。 結局は①とも関連しますが多少利回りが低くても「いつでも借り手は見つかり、買い手もいる」そんなマンションを購入します。 そういうマンションは競争がありますから利回りは低いものです。 首都圏、東京２３区の利回りがそうだと思います。 一つ狙いは空室のタイミングで売りに出されたものです。買い手の競合は少なく、賃貸中でないため値下げ交渉が効きやすいです。 でも立地等良いものであるなら賃貸はすぐに決まるわけですから、安く買えれば高い利回りが長期にわたって期待できるということになります。 「高い利回り」にも「低い利回り」にもそれなりの理由が必ずあります。 「高い利回り」の物件は競争がない物件。不人気な物件。売れない物件。 一方、「低い利回り」の物件は競争のある物件。 人気がある物件。売れる物件。と見ることもできます。 長期で見て安定して高い利回りが稼げる物件がＢｅｔｔｅｒです。 ③「ローンの組み方 短期か長期か」 今なら、可能であるならできるだけ長い期間でローンを組むと思います。 私はほとんどが１０年～２０年で組んでいます。しかも固定でです。 長く組んで金利部分の支払いが多くなるのは損ですし、「経済もぼんやりとでも先のことが想像できるのはせいぜい１０年くらい迄かな」と思ってそうしていました。 しかし返済期間を短くすると月々の返済額が上がりキャシュフローを得られません。持ち出しが発生します。 私の場合ローン購入７室で年間７５３,５７６円の持ち出し。月当たり６３,０００円です。 月々の家賃と支払いローンを同程度になるよう組んだとしても出費はそれで終わらないのがマンション投資です。 固定資産税、空室による損失、設備機器の修理、リフォーム・・・ これでは追い込まれます。たまたま現金で購入したものがあるのでなんとかしのげてきましたが・・・。 全部ローン購入だったらゾッとします。 キャッシュフローは購入時の頭金と返済期間の長さで決まります。 長く組めば組むだけ月々の返済額が減りキャッシュフローは増えます。そのキャッシュフローを使わずにとっておけば自由にできます。 余裕が出たら繰り上げ弁済するのも自由ですし、内装設備に再投資することもできます。 なにをするにも主導権が自分にあるということです。 今の世の中いつ何があるか分かりません。突然の出費。突然の収入減。。。 一度組んだローンの返済期間は長くすることはできません。 無理のない返済額、返済期間で組んで、生まれたキャッシュフローを自由に有効活用する。 今ならそうします。 購入時において、自分自身の「昔の考え」と「今の考え」にふれてきました。 私の１９９７年の４物件購入を振り返り、買うのに熱くなって失敗した自分の行動を反省しています。「待つ」というスタンスも重要だなと思います。 流通は常にあります。 購入希望で「申し込み」を入れますが、検討し業者とやりとりしているうちに他者に負けてしまうことがあります。 その時はすごく凹みますが、数年してみるとあの時あの物件逃して良かったなと思うときも多々あります。 物件の市場価格がどんどん下がりローン返済して借入残高が減っていくそのスピードを上回って落ちていっている物件もあります。 「購入しなくてよかった。。。」 周囲巷が熱くなっているときは買うのを休むことも必要かなと思います。 ちなみに築浅物件（２０００年以降位の建築）のワンルームや１Ｋも価格下落が続いていますので、何も築浅が出たからといって急いで買う必要はありません。 流通は常にあります。 物件価格の出し方で収益還元法（「今とれる家賃」を「期待される利回り」で割戻すやりかた）は必ず参考にされます。 築浅もバブル期物件もさらにそれより古い昭和の物件も家賃の差は５千円少々。そう変わりません。であれば売買価格も両者は均衡してくるはずです。 賃貸需要では、部屋の古い新しいではそう違いがないことが分かります。内装と設備に手を入れれば古くても新築にほとんど遜色はありません。 １９９７年。投資２年目の４部屋を連続で購入した経験は、とてもいい勉強になっています。 最近では続けざまに買ったりすることはありません。自分がチョイスするに足る条件のものが出てくるまではじっくり待つというスタンスです。 九州の２つはそういうスタンスの中で購入しています。 札幌で投資してきたおかげです。 |
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