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マンション投資の鉄人
| 第二十五の鉄人 | 鳥取県在住 T．T． | |
私のマンション投資の１５年(13) - 「賃貸付＆空室対策」 と 「リクルート＆リテンション活動」 |
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私は永く外食産業、ファーストフードの会社に勤めていました。 イメージとして家賃収入は「セールス」、空室発生があると「セールスダウン」と考えてしまいます。 「セールスダウン」はてきめん「プロフィット」に影響してしまいます。「プロフィット」は「キャッシュフロー」のイメージです。 セールスを安定してとるためにはスタッフィングが重要で、お店で時間帯のスタッフィングが不足するとセールスを逃します。 人不足のお店は安定した運営ができません。 セールスダウンしてしまいます。 「リクルート」は「賃貸付」とイメージが重なります。 「リクルート」のファーストステップは「店舗イメージのアップ」です。 これが最優先されます。 当然でしょう。 印象の悪いお店で 働こうとは思わないはずです。 イメージアップができていなければ次のステップに移りません。 アルバイトの９３％の方は面接の前に事前に下見をしています。見ているのは店内の状態、中で働いている人の仕事ぶり、言動やチームワーク（人間関係）です。 自分が働いていけるだろうかを判断しています。 「店舗イメージ」は「部屋のイメージ」と重なります。案内の際の部屋の印象がそうです。賃貸付ではほぼ１００％内覧時の印象で決まります。 部屋探しの際はネットで十分調べ上げたうえで、中には近隣環境も現地確認したうえで案内を申し込みに来られる人もあります。 内覧はその人にとっての最終判断。 「部屋のイメージ」を高めておかなければなりません。 ここで自分が快適に暮らしていけるだろうか。。。そう新生活をイメージされます。 案内されたお客様が部屋の中に足を踏み入れた瞬間に感じる印象。 ファーストインプレッションがとても大事です。 「リテンション」についてです。 卒業、就職、転勤シーズンに引っ越されて辞められる方は仕方ありませんが、そうでなく、店舗内のコミュニケーション等に問題がある場合はその真の原因を改善しなければ退職はずっと続きます。採用と退職を繰り返してしまいます。 （賃貸でいうなら「家賃」や「部屋の内容」がそうです。これらが理由で入退と退去が繰り返しある状態です。） だから退職者が出ないよう人不足に陥らないように店舗環境には気を配ります。人間関係、労動環境（労務やトレーニング等々）。 「辞めさせないこと（＝リテンション）」が「最大のリクルート」であるわけです。 賃貸なら、「退去させないこと」が「最大の空室対策」であるといえます。 それでも退職者は発生するものです。 当然ながら退職者が出ると新規採用して補充します。 この時コストが発生します。 一人採用して一人前にするには一人当たり４万円かかるというのが全国の平均値です。 リクルートコスト、面接やオリエンテーション、ユニフォーム代、トレーニングコスト・・・ 大きなお店でアルバイト在籍100名。一月8名程度、年間約１００名近くが入れ替われば４００万かかるわけです。 それがいつもマンションの「退去、空室発生」とイメージとしてだぶって感じられていました。 退去者がでると、内装し、新たに募集しますから。 私の持ち物件の中では、「退去⇒入居」一回当たりに 平均 270,000円かかっています。 原状復帰の内装＋そのタイミングで発生した設備、機器の修理で219,000円。 募集広告費で51000円です。 内装を整え、募集し、新しい入居者が決まると、そこから室内設備や水回りのクレームがあります。非常に多いです。 それは実際入退去時の立ち合いでは分からなかったことで、現象面として現れていなかった部分です。 使ってみて初めてその不具合に気づくことがほとんどです。 換気不良。排水不良。サッシの閉まり具合。建付け。ファンヒーター燃焼不具合。給湯器のサーモ不良。キッチン設備の不具合。 トイレ水タンクの水漏れ。結露の指摘。等々・・・。 空室の間に変調をきたすケースが散見されます。 設備機器は使っていてはじめて、機能やその質を維持できるからです。そういう意味でも空室はいいことが何もありません。 もちろんマンションの「古い・新しい」や「入居期間の長い・短い」で費用は変わってきますが、「退去⇒入居」一回当たりに平均すると一回２７万円という金額です。いかがでしょうか？ 「かかりすぎなんじゃない？」 という声があがりそうですね。 しかしこれは実際に発生しているコストであり、今後も運営に際しては予算に入れていかなければなりません。 私の場合一回の「退去⇒入居」で家賃の５か月分がかかっています。 もちろん今後は費用対効果で見直そうと思っています。 昔は入居者が入れ替わった方が、礼金がもらえ、さらにはそのタイミングで家賃値上げもできた時期もあったようで、しかも退去後の原状回復は数か月分の敷金でほとんどまかなえていたようですので「短期で入居者が入れ替わる方が良い」とされていました。バブル後しばらくはこのように書かれている本がありました。 しかし私の運用実態からみると「へんなこと書いているなぁ」と思っていました。正直ピンときませんでした。 実際私が一戸目に買った川崎の物件では家賃などは毎年４％程度上がっていくシュミレーションで、「いかにマンション経営明るいか！」を営業マンに説明を受けました。 しかし今はまったく違ってきています。 退去があると、なにもしなければ家賃はダウンです。なにもしなければと言いますが通常の原状復帰程度はしてもです。 そして、マンション経営には販促のプロモーションを打ってセールスＵＰを試みるような面白みはありません。 お店のようにプロモーション活動ができるわけではないので一度入居があり家賃が決まると売り上げアップはありません。 「満室状態を続けることが その部屋の最大のセールスアクション」であり、MAXセールスです。 よって、たとえ空室になってもすぐに決まり、入居されたらずっと住んでいただける満足度の高い部屋にしておかなければなりません。 「借りていただきありがとうございます」 とオーナーの方が入居者に礼金を払っているという話を聞きます。 笑い話ではありません。 そんな厳しい時代なんだなと思います。 |
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