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マンション投資の鉄人
| 第九の鉄人 | 神奈川県厚木市在住 Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント） | |
ｻｲはするが銀行から投げられた｡ ： 知らないという自覚が無いのが問題。 |
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"うわさですが、借りた金は返すな、ではありませんが、かなりの人がﾊﾞﾌﾞﾙ時に不動産投資の為に借りた億単位の借金を踏み倒したようです。値下がりした担保を押し付けられた多くの銀行やその子会社は競売・任売とかなり酷い目に有われたようで、ほとんどの所はまだあつものに懲りてなますを吹いている状態です。しかし、するが銀行は、投資ﾏﾝｼｮﾝに対する融資を開始されたという話で、この値下がりで融資のﾘｽｸが低下して来た事に気付かれたようです。 一般に住宅ﾛｰﾝは貸し倒れﾘｽｸが低いと言われています。確かに、自分の住んでいる家だから、死にもの狂いで守ろうとするのはわかりますが、失業すればﾛｰﾝは払えなくなるのは必然で、必ず一定の率で貸し倒れは発生します。 それに比べ投資ﾏﾝｼｮﾝは自分が住んでいるわけではないので、払えなくなったら競売でも任売でも好きにしてくれと居直られる可能性が高いのは事実です。実際に多くの人がﾊﾞﾌﾞﾙの時購入した物件のﾛｰﾝを踏み倒したようだというお話はしました。 しかし、現在中古の投資ﾏﾝｼｮﾝは利回り10%で廻っています。家賃と元金を含んだﾛｰﾝの支払いがｲｰﾌﾞﾝの物さえ有ります。これは元金返済分は儲かっているという事です。誰がそんなうまい物件を簡単に手放すでしょうか、手放す訳がありません。するが銀行はそういう事にいち早く気付かれたのでしょう、さすが日経ﾋﾞｼﾞﾈｽで取り上げられるだけの事はあります。ただ、私は変動で4.5%というのは気に入りません。取れる所から取ろうとﾘｽｸ以上にふっかけるのは確かに西洋的なのですが、住宅ﾛｰﾝより3%高いのはちょっと問題だと思います。 私は、他行にもこの分野に参入してほしいと思い今回これを書いています。多くの若き投資家がこの高金利の為に足踏みを余儀なくされています。英国では自己強化ｻｲｸﾙに入った頃から、金融機関自らが不動産投資ｾﾐﾅｰを開いていたとﾘｰが言っていました。ﾘﾃｰﾙﾊﾞﾝｸを目指す銀行には、いつまでもあつものに懲りていないで環境が変わった事に早く気付いてほしいと思います。これからは、自分がやらなければ誰かに先に獲られる、こういう危機感は重要だと思います。 しかし、借金を踏み倒した連中はその一方で値下がりした物件を人によってはまた億の単位で買ったそうです。まあ、それだけ不動産投資はうまみを知っている人間にとってはやめられないという事でしょう。ただ、私はﾏﾙｺｰの海外不動産投資で私に融資したｾﾞﾈﾗﾙﾘｰｽにﾛｰﾝの支払いを止めた為訴えられていましたので、何がしかの訴訟とかはされているのでしょう。まあ、とはいえ済んだ事は済んだ事で並行して次の手を打つのは重要な事です、訴訟の間の10年間に年をとってしまっても過ぎた時間は取り戻す事はできません。もたもたしていてｹﾞｰﾑｵｰﾊﾞｰ若い頃ｹﾞｰﾑｾﾝﾀｰでよく経験したものです。 まあ、ｾﾞﾈﾗﾙﾘｰｽとは結局和解しましたが、倒産したｾﾞﾈﾗﾙﾘｰｽから債権が譲渡され競売にかけられた物件を落札しましたから、世界は狭いですね。 優良企業は潤沢な営業利益を背景に既に攻めに転じています。都内の中古ﾋﾞﾙなど旺盛な需要で玉不足になっています。企業も個人も勝ち組は景気が良くて、負け組は景気が悪いのです、この2極化の状態の中で経済指標の平均値にもはや意味が無い事を知る事は重要です。 一般論として、勝ち組は負け組の財を足元を見て買い叩いています。とにかく資金はこういうｵｰﾊﾞｰｼｭｰﾄしたﾊﾞｰｹﾞﾝ品に使わなければ駄目です。ﾊﾞｰｹﾞﾝが終われば後の祭りです、ﾊﾞｰｹﾞﾝであれば2つ買えた物が1つしか買えないのです。実際に不動産競売落札価格は6年前のほとんど倍になっています。横須賀支部のﾜﾝﾙｰﾑﾏﾝｼｮﾝの1/3は獲れたとあの頃は満足していましたが、現在から思うと逃した2/3が惜しくなってきます。 私が、もしあの頃競売を知らなくて仲介で買っていたら現在の所有物件は約8戸少なかったはずです。だから、ﾊﾞｰｹﾞﾝはやめられません。私は当時これをｲﾝｽﾀﾝﾄ ｴｸｲﾃｨ戦略と呼んでいました。1戸買う毎に使った資金が倍のｴｸｲﾃｨとなったのです、夢のような話です。そして、これから相場が反転しないと誰が断言できるでしょうか。 お金は目的ではありません、人生を積極的に戦い抜けばお金はついて来るものです。ぼーとしている人間のｼﾅﾌﾟｽ結合はどんどん崩壊しています、そういうｺﾝﾍﾟﾃｨﾀｰを相手に勝つ事は容易です。おそらく、皆さんはｺﾝﾍﾟﾃｨﾀｰを過大評価されているでしょう。資産1億円なんてのは計画を立てれば簡単な話です。95%の人は財務戦略を持っていないのですから。 『自分は何も知らない事を知っている。』と言って最高の知者と神々に賞賛されたという話がｷﾞﾘｼｬ神話に有ったと思いますが、実際人間は何も知らないまま生きて死んで行くのです。知らないという自覚が無い事が問題なのです。 ﾙﾋﾞｰとｻﾌｧｲﾔが何からできているか知っていますか、ﾀﾞｲﾔはｶｰﾎﾞﾝという事は知っていても、これらが酸化ｱﾙﾐﾆｭｰﾑの結晶だという事は知らないでしょう。このように知らないという事は聞かれるまで自覚がないのです、怖い話だと思われませんか。 " |
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