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マンション投資の鉄人
| 第九の鉄人 | 神奈川県厚木市在住 Ｓ．Ｍ．（不動産コンサルタント） | |
マンション投資〜敵を知り己を知れば百戦危うからず |
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前書き" 最近、現在の先行き不透明な中で資産の維持・拡大をどうすれば良いかについての相談をよく受けます。その時私はまず、一歩下がってまず敵をよく知るように勧めています。なぜならば敵をよく知らないで投資商品のセールスマンの勧誘にのったりするから痛い目にあってしまうのです。この場合、もちろん敵とは、将来の経済状態のことです。例えば為替が円高に振れるか、円安に振れるか考えもしないで単に現在の利回りが良いからといって資金を外貨で運用するなどそら恐ろしいものがあります。" 敵を知る：将来を予測する"1.日本の経済力の将来は？ かってバブルの時期、日本はエコノミックジャイアントと言われ、日本企業がロックフェラーセンターをはじめとする多くの海外不動産を買い漁ったのを記憶されている方も多いと思います。日本の経済力は頂点にありました。その後の銀行の破綻等に象徴される経済の衰退はみなさんご存知のとおりです。では今後10年とか20年とかの期間で見た場合、どうなるのでしょう。この予測の結果によって何に投資すべきか全く変わってきます。敵を正しく把握し、それに対し正しい手を打った者が最も大きな利益を享受できるのです。 ここでの問題は、敵を知るということが未来を予測するという非常に厄介な問題であるということです。しかし、できるだけ正確に予測しないかぎり投資はギャンブルになってしますのです。 以前、私見として「日本は60年代の英国と同じ道をたどる」という予測を紹介しました。これは個別の経済指標をうんぬんというより、私の英国での調査結果と現在の日本の類似点が多いことから「先進国の衰退のパターン」というものを考え、それに当てはめただけのものです。反論もあるかと思います。本当に日本が衰退の道をたどるかどうかは政治や企業の対応によって当然変わってくるものですから。しかし世界史を見ればわかるように世の中そうなるとわかっていても防ぎきれない大きな流れがあります。未来から見れば、Far eastの経済大国日本の衰退などローマ帝国の滅亡に比べればゴミのような話ではないでしょうか。 私は私の意見を強要するつもりはありません。自分で予測してみてくださいと言いたいのです。私と違って未来に楽観的で全く違う結論に達せられる方もいるかもしれません。とにかく安易に評論家の言うことを信じるからしくじるのです。信じられるのは事実とそれから自分で導き出した予測だけです。" フィードフォワード：将来の問題に対し手を打つ" これは以前、日本能率協会の方から教わった言葉です。戦略を簡単に言えばこういう言い方になるのだと思います。ドイツ参謀組織を築いたモルトケの引出しには戦況に応じた対応方法がすべて用意されていたと言われております。本当はここまでやらないと競争社会では戦えないのかも知れませんが、我々凡人としてはできる限りの情報を仕入れ予測し対応を考えるしかありません。 ここでは、私の仮説である日本の衰退に対し、どういう手をｒてばいいのか簡単に紹介してみたいと思います。まず衰退はどういう形で現れるのでしょうか。きっかけはアジアの復活と為替だと思います。韓国経済が失速する前に、自動車用の樹脂の価格が倍近くになったことがあります。また現在、原価価格は途上国需要が激減し低迷しております。このことからアジアが復活してくることが容易に予想されます。もしこの2つが同時に進行したら、日本に第3次オイルショック：輸入インフレというものが発生すると考えられます。 現在のデフレの中でインフレが来ると言ってもなかなか信じ難いと思います。でもインフレが来るとしたらインフレをヘッジできるものに投資しておかないとインフレ分資産は目減りしてしまうのです。ご存知のようにインフレをヘッジできるものには株と不動産があります。株は専門の方が大勢おられるのでここでは言及しません。問題は不動産です。不動産は需給バランスが非常に崩れ易い特徴を持っています。経済指標にインフレの兆候が現れた時はみんなが動き始めるので既に遅いのです。人に先んじ供給過剰の現在こそ仕込みのチャンスなのです。" 己を知る：能力を超えた投資をしない" 不動産はレバレッジ（てこ）を利用するので普通のサラリーマンでもかなり高額の投資が可能です。バブルの時はサラリーマンで9億の資産家になったなどという話がもてはやされたものです。現在融資が厳しいので、そこまでは無理ですが、背伸びをすれば1億円程度はいけるはずです。そこで注意してほしいのはキャッシュフローに空き室リスク等の余裕を十分とってほしいのです。私自身バブル崩壊で家賃収入が下がり、キャッシュフローがタイトになり、非常に苦労した経験があります。「過ぎたるは及ばざるが如し」で、どの程度投資するか十分注意して下さい。 レバレッジをご存知でない方のために簡単に説明しておきましょう。不動産は一般に10％程度の頭金を入れ、90％はローンで購入します。この場合10％の資金がてこの下敷きの石に相当します。てこを下げれば大きな石＝不動産がごろんと動きます。10％のインフレが来れば下敷きの石＝使用した資金ではなく大きな石＝不動産の部分が10％値上がりするのです。実はこれが能力以上の投資をしたくなる麻薬なのです。 もう一つの己を知るは、所詮その道のプロには情報でも資金力でも勝てないということを自覚し、ベストを狙わないということです。「初心者はセカンドベストを狙え」で紹介しましたが、まずはまめにニッチの物件を拾って力をつけていくことです。 敵を十分に知り、己の能力を過大評価しなければ必ず勝てます。インフレが来る前に準備を済ませておけば孫子の「勝って後戦う」という助言も実現できたことになるのではないでしょうか。" |
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