山さんの不動産日記

先日行われたカサウィスタリア管理組合法人１月度理事会。
居住用総戸数２８０戸、他に店舗事務所がある昭和４８年建築の大型マンションともなると
毎月理事会を開催しても議題や話題が尽きない。
私は今期から監事なったので前年度までやっていた理事長と比べると負担が少なくなった。
　
　
　
お勧め賃貸マンション　家具家電付

今朝、起きてみると外は銀世界で道路も雪に隠れ真っ白でした。
例年に比べ雪は少ないようですが、このような日は午前7時頃から会社の周り（マンション）と
駐車場の除雪を最初に行います。
　　
　　　　　　　中島公園（自宅の窓から）
　　
分譲マンションでは管理組合で冬季間の除雪予算を組んで専門業者に頼んで行っているので
居住者はほとんど心配はいりませんが、木造の賃貸マンションや鉄骨造、鉄筋コンクリート造の
管理人さんのいないマンションでは入居者が多少不自由することがあります。
やはり多少管理費が高くても分譲タイプの賃貸の方が北海道の冬は過ごしやすいでしょう。
新年に入って営業が10日位になりますが動いている物件は、やはり価格の低い物件です。
古いとか新しいとかは、こだわらないようで低価格の物件から決まっています。
ただし、ワンルームでも洗濯機の給排水口がない物件や駅から離れている物件は反響が
弱いです。
やはり自分自身が賃借人の立場で考え賃貸するのがよいのでしょう。
　お勧め賃貸マンション　
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　　　　　　学生の部屋探し体験談　　Ⅸ
札幌在住　藤女子大学　Ｍ・Ｏ　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
「食事つきで自炊もできる駅から近い場所がいい！！」というわがままを譲らなかった私・・。そんなところが・・あったんです！！その時に対応してくれた担当さんに紹介していただきました！
実際に行ってみると本当に理想通りで一目ぼれｗ「ここじゃなきゃいやだ！！」と速攻で決めてしまいました・・。
一つ大変なのは少し学校からは遠いこと！！早起きが大変ですがその分「がんばって遅刻しないように！！」と早寝早起きを心がけるようにしています！お弁当づくりだって頑張ってます！なので実家に暮らしていた時よりも「睡眠」の大切さがすごく身に染みています・・。
さて、お部屋の家具や小物ですが・・実は私はそういうこだわりにはほとんど無頓着で、おかあさんの趣味によって飾られています。だけど友だちからは「かわいいｗ」と大評判！！お母さんありがとうｗｗ
炊事、掃除、洗濯、慣れないことがたくさんあって大変ですが自分で決めた理想の部屋だから、すごく楽しく頑張れちゃいます！！ここから引っ越す気は全くありません★いや、ここ以上にいい部屋なんて思いつきません！！こんな素敵で理想どおりな部屋を紹介してくれた担当者さん、選ばせてくれたお父さんお母さんに大感謝です！！

今日は久しぶりにKitaraで札幌交響楽団のオーケストラを鑑賞しました。
高関健　指揮ニューイヤーコンサート。
ヨハンシュトラウス「美しき青きドナウ」ほか
　
　
　お勧め家具・家電付物件　西区琴似

そろそろ正月気分も抜けて頭の回転も良くなってきました。
ワンルーム、１DKマンションの都心部の問い合わせが増えています。
学生や法人関係の申込が多数あります。
今日は私がコーディネートした物件を紹介します賃貸マンション
この物件は最初に窓を交換致しました。寒さ対策・結露対策です。次にレンジフード、
暖房器具、そして家具家電を設置いたしました。TVはPanasonic32インチ液晶です。
高級感を出すためにAVボードをつけました。
1部屋は和室でしたが、カーペットを敷き格子窓をサッシに換えて洋間のような感じにしました。
今日、お客様ご案内しましたら、Panasonic だと声をあげておられました。
安いモノが売れる時代ですが、本当はグレードの高いものがよいのでしょう。
要所に高級感のあるものを置くとお客様もリッチな気分になります。
マンション投資第二十二の鉄人 　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
今、無借金になって想うこと　Ⅲ
～キャッシュフローと自己資本を充実させ、安定した賃貸経営を目指そう
ぼく自身、今年（平成２１年）を振り返って、特別な想いがあります。
５月に、借金をすべて完済しました。
え？競売にかけられた後に尚残った、数千万の多額の借金はどうなったのか、ですか？
なにせ、この性格ですからね。もちろん、一円も返してはおりません。（って、えばって言うなよ）
確かに、競売にかけられた後に残った債務がチャラになるわけではありません。
しかし、競売後に残った債務に対しても、きちんと法律が定められています。
ぼくが著書の中で、最も言いたかった部分が、この「競売後に残った債務は、最後にどうなって
しまうのか？」という処です。
著書の中で、競売後に残った債務に対し、ぼく自身どう対処したのかを、裏付けとなる法律の
条文も列記しながら、詳細に述べております。是非ご覧になってみてください。
かつて、ぼくの賃貸経営は、キャッシュフローも自己資本も、目を覆いたくなるようなマイナスで、
本当に悲惨な状況でした。
想い起こせば、我ながら、凄まじい借金人生だったと思います。
しかし、自己破産をすることなく、優良な物件だけを残しながら、割と楽しんで借金問題を
解決できた上に、今、こうして無借金で賃貸経営を続けていられるのも、周囲の方々のお力や、
この国の法律やシステムのお陰だと感謝しております。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

新年の仕事始めは、天気と同じように穏やかでした。休み期間中もトラブルがなかったようで、
幸先良いスタートと言えそうです。
賃貸の申し込み契約が５件ほどあり、初日はまずまずと言ったところでしょうか。
デフレの影響が心配されますが、北海道の地方都市と比べれば札幌は景気が悪いなどとは
言ってられないようです。
今年は肩の力を抜いてなめらかに仕事をこなしていきたいです。
お勧め家具付賃貸物件（新品の家具家電が設置されています）　
マンション投資第二十二の鉄人 　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
今、無借金になって想うこと　Ⅱ
～キャッシュフローと自己資本を充実させ、安定した賃貸経営を目指そう
かつて、億を超える借金をして、不動産投資を実践した挙句、４件もの物件を競売にかけられる
という経験のあるぼくだから、自信（？）を持って言えます。
ズバリ、借金をして不動産投資を実践する場合、よほど自己資本を充実させる。つまり
自己資金の比率を増やさないと、このキャッシュフローと自己資本を常にプラスにしながら
賃貸経営を続けていくというのは難しいと思います。
もちろん、特別安く物件を購入したとか、物件価格の半分以上も頭金として入れている
場合などは、元々自己資本が充実しているということですから話は別ですが、物件価格の
１割、２割程度の小額の資金で、残りは借入れて不動産投資を実践するというのは、危険かと
思います。
単純な話、金利年３％の融資を受けて、利回り１０％の物件を購入すれば、年間７％の利益を
得られることになります。机上の計算では・・・・。
しかし、これをキャッシュフローで考えれば、毎月の利息だけでなく元金の返済分も差し引いて
考えなければなりません。
しかも今後予想される、物件価格の下落、家賃の値下がり、修繕費の発生、空室リスク等を
織り込んで考えたとき、これからの不動産投資は余程頭金を多く入れるか、格安で購入するか
、もしくは現金で購入するか。つまり、自己資本比率をできるだけ高めて実践することを前提に
考えた方が無難かと思います。
そして何よりも注意を怠ってはならないのが、今後の金利の動向でしょう。
金利自体は、まだ動き始めてはいませんが、金利上昇に向けたエネルギーを、今まさに
蓄えているのかもしれません。
潮は、満ち始めたら、誰も止めることはできません。
金利も同じで、上がり始めたら、誰も止めることはできません。
投資物件向けローンの多くが変動金利であり、固定に切り替えることができないタイプの
ローンを組んでいる方がほとんどというのが現実でしょう。（もちろん固定型のアパートローンも
あります）
変動型金利のアパートローンを組んで、不動産投資を実践している方は、金利の上昇に伴い、
一気にキャッシュフローがマイナスに陥るリスクを常に背負っているということです。
今後、金利が何時動き出すのか。そんなことは誰にも分かりません。
もしかしたら、この低金利は、このままずっと続くのかもしれません。
しかし、不動産賃貸業の経営者として、楽観することなく、常に今を金利上昇前夜であると考え
キャッシュフローと自己資本はプラスの状態で、しかもできるだけ充実させて、安定した
賃貸経営を目指すというスタンスが、１００年に一度の大不況といわれる今の時代、何よりも
大切なのではないか、とぼくは考えているのですが、皆さんはどのようにお考えになるでしょうか・・・・・。
つづく・・・・・・・・

皆様のご健康とご多幸をお祈りいたします。
本年もより一層のご愛顧の程お願い申し上げます。
　　
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初詣
本日は自宅近くの札幌護国神社に初詣に行きました。
元旦に神社に行くのは何年かぶり、行列ができていました。
ここの神社は相性がよいのか私には御利益があります。
　
　
　
　今年は飛躍できそうです。
　お勧め物件　中島公園が見えます。

マンション投資の原稿を「第２２の鉄人　瀬谷 潤」さんからいただきました。
瀬谷さんは、早稲田出版から『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の
解決策』という本を出しております。私も以前購入し、読みました。
普通は所有している不動産が競売などにならないように頑張るのですが、　瀬谷さんは競売に
なってからもマンションを購入する、鉄人と言うより『超人』です。弊社も今年、マンション２戸購入
していただきました。
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
今、無借金になって想うこと
～キャッシュフローと自己資本を充実させ、安定した賃貸経営を目指そう
不動産投資を実践する際、「キャッシュフロー」と「自己資本」という言葉を、よく耳にするかと
思います。この二つの言葉にはどのような意味があるのか。わかったような、わからないような、
曖昧な解釈で理解をしている人も多いのではないでしょうか。
ここは、理論に則した難解な回答は置いといて、ずばり直球の回答でいきましょう。
キャッシュフローとは、お金の流れ。
資本とは、資産から負債を差し引いた純資産。
賃貸経営において、お金の流れである、家賃収入から様々な経費や借入金の返済をした後に、
お金が残るのか否か。
つまり、キャッシュフローがプラスであるのか否か。
もうひとつ。資産である投資物件の実勢価格から、負債の残高を差し引いた金額。つまり
自己資本金がプラスであるのか否か。
不動産投資を実践していく上で、このお金の収支であるキャッシュフローと、資産から負債を
差し引いた自己資本は、常にプラスが大原則です。
この二つがプラスであれば、その賃貸経営は安定しているということであり、破綻することは
ありません。
しかし、どちらかひとつがマイナスになったとき、黄信号が点滅し始め、二つがマイナスになり、
そのマイナス額が、本人の資力では耐えられなくなったとき、その物件は「破綻」ということに
なります。
金融機関に借り入れを申し込む際、キャッシュフローと自己資本がプラスであるか否かは、
金融機関にとっても融資を実行する際の重要な指標となりますから、融資が下りたということは、
ある意味、金融機関から「お墨付き」をもらったとも解釈できます。
しかし待ってください。いくら金融機関からお墨付きをもらったとしても、賃貸経営の実践となると
話は違います。
融資を申し込み、審査し実行するか否かは、しょせん机上の計算に過ぎません。
机上の計算通り、賃貸経営が実践できるのであれば、そもそも破綻して競売にかけられるような
物件など発生しないはずです。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　
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お勧め賃貸マンション　家具家電付です
　　

札幌の天気は、朝、寒かったですが日中気温が上がり雨。
積もった雪も解け、道路はグシャグシャです。長靴かブーツを履きましょう。
今年1年ありがとうございました。明日から1月3日まで年末年始休暇となります。
新年も宜しくお願い致します。
お勧め新品、家具付賃貸マンション　32インチPanasonic液晶TV付
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学生の部屋探し体験談　Ⅷ
札幌在住　　学生
　　
一人暮らし一年目です。大学生です。
今年から親元を離れ、一人暮らしを始めました。
部屋を探す段階で初めはパソコンで調べたり、斡旋している不動産を訪ねたりしていました。
インターネットで探すといくつも物件が上がって、家賃や地域などの違いでもたくさんあるし、
先方との連絡の取り方にも戸惑ったりしました。
最初のうちはネット上で調べた物件を見に行こうとしたんですが、通う大学の方でも紹介して
くれていると知り、全てキャンセルして学校の方へ相談しに行きました。そこの紹介所のような
ところでは、とても親切に対応してもらいました。学校名を言い、家賃の希望などを言うとすぐに
おすすめの物件を教えてくれました。そこを実際に見てはいないんですが、対応してくれた人の
温かさでこれは大丈夫だろうと思い、そこに決めました。
するとそこは紹介だけだったので、契約をするために訪れた不動産屋さんの対応にびっくり
しました。その場だけの取り繕いで余りにもあっさりとしたものでした。
決めた部屋にはまだ前の人が入っていたので見ることはできなかったんですが、できる限り
自分の目で確認しといた方が良いと思います。写真と実際に見るのでは全然違うので。
家賃の安さに甘えてちょっとくらいの不都合には目を瞑っています。自分はそれで
良いのですが、嫌ならはっきりと言った方が絶対に良いです。これから何年間か住んでいく
部屋なのでよく考えて判断してください。

今朝の札幌は寒かった。毎朝、中島公園を散歩するのですが、スキー手袋を履いていても
冷たかった。最低気温ー６℃でした。
気温が低いこともあり雪があまり解けません。
カサウィスタリアの退去立会に行きました。
住んでいた方は、ススキノからも歩いて帰れるので、とても便利な場所にあるマンションと
言っておられました。
　　　
　　　　カサウィスタリア１１階から中島公園を撮影
　　お勧め賃貸マンション　家具付です。　
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学生の部屋探し体験談　Ⅶ
藤女子大学　札幌在住　K.M　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一人暮らしをはじめて１年半です。
私が部屋探しを始めたのは、大学に合格後の3月に入ってからでした。私がまず部屋探しの
条件にしたのは、家賃が3～4万円であること、大学へ通学に不便でないこと、また、親の
勧めでオートロックがついていることでした。
しかし、もう既にほとんどの物件が決まっており、またいくつか実際に見に行ったりもしましたが、
なかなか自分の納得のいく物件が見つけることができませんでした。
最終的に、不動産の方の一番の勧めである物件を見せてもらい、その物件が女性専用の
マンションであり安全面があることと、駅からも大学からも徒歩５分と交通面もよく買い物も
しやすいこと、親の条件であるオートロックがついていること、家賃の希望額以内であることに
ひかれその物件に決めることができました。
４月から住み始ましたが、大家さんもとても優しく、毎日とても楽しく過ごしています。
部屋探しを探すことはとても難しく大変ですが、妥協せず、また不動産の方も優しく迅速に
対応して下さるので、自分にあった部屋を慎重に探せばきっといい物件が見つかると思います☆　
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　年末年始休業のお知らせ　当社は12月29日から1月3日まで年末年始休業とさせて
いただきます。　　

昨日に続き今日の札幌も天気の良い穏やかな日です。
昨日は天皇陛下の誕生日、そして当社の社員『草野君』もでした。明日はキリスト様の
誕生日です。私は先祖代々仏教徒なのであまりクリスマスには興味ありませんが、
ここ２～３日ネオンがにぎやかになりそうです。
昨日、車検に出した『セルシオ』が戻ってきました。新車のTOYOTAハイブリッド『SAI』を
買おうかと思いましたが、やはり格が違うようでセルシオの方が気持ちよく運転できそうです。
最近は安いものが売れているようですが、長い目で見れば多少高くても丈夫で長持ちする
しっかりした物の方が得かもしれません。
　　　
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　　学生の部屋探し体験談　Ⅵ
北大生　３年 札幌在住　T.M
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　
大学から一人暮らしを始めました。その時に選ぶ基準となったのが第一にトイレ、バスが別に
なっていること。第二に収納スペースが多いことです。あと両親が食事が出る学生会館のような
ところが希望だったので、結果１年生から３年間大学近くの学生会館に住んでいます。
３年間住んでみてやはりご飯が出るのは自炊をする手間が省けるので楽です。部屋も
それほど広くは　ないですが掃除に時間がかからないので助かっています。ただ休日は
ご飯が出ないので自炊したいのですがキッチンがないので不便です。
あとご飯の時間も決まっているのでたまに間に合わないことがあります。なので来年から
就職活動が本格的になり帰宅時間が不定期になるのでマンションに引っ越そうと思って
います。
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お勧め物件　中島公園が目の前
年末年始休業のお知らせ　当社は12月29日から1月3日まで年末年始休業とさせて
いただきます。