山さんの不動産日記

札幌の天気はここ2～3日あまりパットしないが気分は上々。
午後２時からプレジデントハイム管理組合理事会がマンション会議室で行われた。
このマンションでは副理事長を２期２年やっているが、修繕計画や管理面で少しずつでは
あるが良くなってきている。
　　　　　　プレジデントハイム
　
定年退職した方、高齢者、現在バリバリで仕事をしている人など理事もさまざまで
話の呼吸を合わせうのに戸惑うこともあるが、今のところ順調なのだろう。
６月には管理組合定期総会が開催される。
現在の理事長は筋が通ってしっかりしている。
お勧めマンション

今日の札幌は日中の気温は22度で穏やかな1日となりました。
昨日は近くの新築マンションを数件見てきました。
　　　　中島公園近くの新築マンション

特に気がついたところは、セキュリティ・防犯の面で力を入れています。
1階のエントランス、駐車場は誰でも簡単には入れないようになっています。
玄関は2重のオートロックになっているマンションもありました。
オートロックのドアを通ると2つ目のオートロックがあります。
オートロックを厳重にすることにより管理人さんを長時間勤務させなくてよいので
コストの面でも割安なのかもしれません。最近はシングルの女性もマンションを
購入するといわれています。
暖房が灯油セントラル暖房からガス暖房を使うところが増えてきています。
灯油代金の値上がりとガス暖房機のほうが長持ちする、そしてクリーンなようです。
お勧めマンション

札幌の天気も今日からよくなり花見もできそうです？
先日、机の中を整理していたら松下幸之助さんの本が出てきました。
　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　商売心得帖
　　
　　　
何気なくページをめくっていたらこんなことが書かれていました。
商売をしている限りいつの時代でもサービスということが大事です。・・・・・・
ＯＯの調子はどうですか。と声をかける。
相手にとっては気に掛けてくれているという事で嬉しく思う。
これは商売に限らず、日常的なあいさつなど普段から声をかけるという事は、
良好な人間関係を作る上で大切ですね。
声をかけるサービス
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お勧め中古マンション

寒い日が続く札幌です。
やっと、桜が満開で見ごろとなりました。
　　　中島公園　豊平館（重要文化財）前です。
　
　お勧め賃貸物件　家具付です。

今日、会社は休みでしたが、マンション管理の調査に中央図書館と紀伊国屋書店へ
行きました。
調査内容は「マンション管理組合理事長の解任は理事会でできるか」。
合計　７０冊ほど本をチェックしたでしょうか。　６時間かかりました。
　　
　　　　　　　　　　　　中央図書館
　　
　　　　　　　　　　　　　　図書館内
　　
図書館で１冊借りてきました。
「女性が安心してマンションを買える本」
　　
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マンション投資第二十の鉄人 Ⅳ 　　 札幌市在住　生涯現役を目指す　Ｓ・Ｓ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　私の空室対策　ＭＹ　ＷＡＹ Ⅱ
これは札幌の我が家でもやるしかありません。
大工さんに頼みました。私情を入れずこの本の通りの部屋を１畳の小上りを
組み込んで作ってほしいと。
壁は漆喰と松、天井は漆喰と丸太、床はレンガタイル、窓とベランダへの戸は両開き、
台所のシンクは陶器、ガス台他は手作りのタイル張り、棚も手作りで引き出し付きの
アールヌーボー調です。全体で１０帖弱、小上がりでは和室気分も味わえるという
和仏混合ＬＤＫの難工事を見事に半年がかりでかなえてくれ、
その部屋を木造の１階の上に乗せてくれました。この部屋付の家は現在、
息子夫婦が住んでいます。
結婚する時に、ここの家が大好きで離れられないとのことで２世帯が住める広さは
無いために親が出たのです。まあぁ結婚祝いでしょうか？こんなにもインテリアは
人の心を捉えて離さない場合があるのです。
平成１６年頃でしょうかアパマンプラザの山崎社長は家具家電を賃貸の部屋に付ける事を
私にも提案くださいました。
丁度、内装工事が終わったのに賃貸が決まらないワンルームがあったので付けてみました。
決まりました。考えてみると諸外国では普通の事です。
その頃は照明器具、ベッド、冷蔵庫、暖房機、洗濯機、机と椅子、ガスコンロに
電子レンジ、カーテンという風でしたが最近はそれにテレビ、ガスではなくＩＨ調理器等も
加える様になりました。
パリへ行っていた頃はレースのカーテン生地やタッセルを鞄いっぱいに詰めて帰ってきては
投資マンションに使っていました。又、バブルがはじけたのと同時に日本から撤退した
カナダのインテリア会社の商品も結構使い効果をあげました。
札幌のデパートに入っていたこの会社の閉店の日に行きましたら若い女性客で店内はあふれ、
店員に「 この店がなくなったら生きていく楽しみが無い。せめてカタログ販売だけでも続けて
ほしい！」と詰寄っている人がいてびっくりしました。
これからも投資マンションを売却する場合、賃貸する場合において、まずはアパマンプラザに
内装工事、家具家電を設置してもらい＋アルファとして私らしい《何か》を加えたいと思います。
このプラス部分で私と部屋を見に来たお客様とのノンバーバル（非言語）コミュニケーションを
はかりたいと思っています。
お勧め投資マンション

今日の札幌はせっかくのゴールデンウィーク初日でしたが、朝から雨の1日でした。
午前１０時より会社近くの豊水会館でコロナード中島管理組合定期総会が開催されました。
本来なら昨年行われるはずでしたが、遅れての開催となりました。
　　　
会社で数件所有していますが、管理状態の比較的良いマンションです。
総会では質問や意見を多くしましたが、特に室内の火災警報器設置をお願いいたしました。
お勧め中古マンション
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　マンション投資第二十の鉄人 Ⅳ 　　 札幌市在住　生涯現役を目指す　Ｓ・Ｓ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　私の空室対策　ＭＹ　ＷＡＹ
　衣・食・住のなかで一番大事なのは住なのではと考えています。
なぜなら衣も、食も、その住空間の中で行われるからです。
最近は世界中のインテリア用品、食料品、衣類が巷にあふれています。
しかし私が最初の投資マンションを札幌の中島公園沿いに求めた頃はまだそうでもありません。
そのマンションのオープンの日に郵便受の名札を見るとパルコ準備室、東急デパート準備室他
本州の不動産屋や保険屋の名がありました。
これからの札幌を担う人々がロビーを行きかっている様で何か新鮮に感じたものです。
そんな昭和４０年代はアンアン、ノンノンの時代です。
世界中の多種多様な情報が入ってきました。
ある時、フランス、パリから北へ３時間程の、ノルマンディー地方の小さな漁村でりんごの
産地としても有名なオンフルールという町がノンノンに掲載されていました。
印象派の画家達に愛された町の美しさももちろんですが家々のインテリアの素敵さに
心を奪われました。
名所、旧跡等に全く興味の無い私ですがこれはもう自分の目で確かめるしかありません。
その頃パリへは年に１、２回は出かけていました。
人間、生まれ変わるなら次回はパリジェンヌにとの希望でしたので・・・？。
最初に訪れた時はまだ幼稚園に通っていた息子を連れていくはずでした。
しかし寸前に彼がテレビで西部劇を見て外国へ行くのは嫌と言い出し撃たれないで
帰ってくる約束で親だけで行きました。
それで子供のキャンセルが間に合わなく着いた部屋には子供部屋が併設されていました。
そのドアを開けるとびっくり！８帖程でしょうか、あまりに素敵なのです。
カーテン、壁紙、椅子の座面の模様が同じ美しいアールヌーボーの花柄でした。
あまりの美しさに札幌へ帰ってすぐフランス製壁紙の実践です。
予算の都合でトイレの改装です。その後、同じ年に富良野の本州系ホテルへ出かけました。
そこのメインダイニングルームの壁紙と全く同じでした。壁紙にＴ・Ｐ・Ｏがあると解りました。
オンフルールへはパリから列車とバスを乗り継いで行きます。
飛び込みで入ったホテルの部屋のベランダからは港が一望の絶景です。
そのホテルの素朴なインテリアのレストランでの魚料理の美味しさは今でも忘れられません。
小さな町ですので道も狭く一軒屋がほとんどです。壁が漆喰と木の木組みの家が多いのです。
暗くなりはじめて家々に灯りが点る頃に歩きました。
まるで“見て！見て！”とでも言うかの様にどの家も素敵なレースのカーテンを掛けていても
布のカーテンは無しで部屋が丸見えです。
ノンノンで見たので勝手に若い世帯の家のインテリアかと思っていたのですが本そのままか、
もっと素敵なＬＤＫで食卓に向かいあってスープらしきをすすっているのは老夫婦が大方です。
一生にわったって素敵な部屋でフランス人は過ごしているのだと思いました。
つづく・・・・・・・

札幌はここ２～３日風雨の日が続いていましたが、今日は穏やかで日中の気温も
上昇ました。
最近、会社で所有するマンション管理組合の関係で忙しくなってます。
特に築年数の古い物件は修繕箇所も多くいろいろ大変です。
建物もさることながら管理組合の人間関係の問題などいろいろ気を使います。
お勧め中古マンション　
　　
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産投資、もうひとつの指標「ＲＯＩ」～「借金も財産の内」って本当なの？　Ⅱ
以前ぼくは、お金持ちになるためには三つの方法しかなく、その中で、不動産投資が
最も適している旨のお話をさせていただいたことがありますが、不動産投資でお金持ちに
なった人。あるいはなろうとしている人たちは、借金によるレバレッジ効果。
つまりこのＲＯＩという数式のカラクリを知り尽くし、巧みに利用しています。
しかし物事にはすべて裏があります。
日差しが強ければ強いほど、影も又濃くなる例えと同じです。
ＲＯＩを計算する際、不動産投資に隠れているリスクも織り込んでおかなければなりませんし、
何より金利上昇リスクを常に考えておかなければなりません。
なぜなら、投資向け住宅ローン（アパートローン）は、その多くが変動金利であり、一般の
住宅ローンのように、固定型に切り替えることができないタイプがほとんどだからです。
ＲＯＩがいくら凄い数値を叩きだしたところで、所詮「借金の上に成り立っている机上の数値」に
過ぎません。
空室や家賃の遅滞で、家賃収入が途絶えようが、たとえ自身が病気になろうが、
いかなる事態が起こったとしても、借金の返済は待ってはくれません。
借金がどれほど怖いものであるのか。
日々、どれだけ心に重くのしかかってくるものであるのか。
こればかりは経験したことのある人にしかわからないと思います。
ＲＯＩを計算するための元となる数値。つまり、物件価格、借入金額、返済期間等の数値が
上がれば上がるほど、レバレッジ効果も上がる分リスクも又上がるということです。
「借金も財産の内」という言葉を皆さんも一度は耳にしたことがあると思います。
しかし、ぼくは、口が裂けてもこの言葉は言えません。というか、ぼくには、この言葉を
口にする資格はないと思います。
この言葉を口にすることができる人とは、ＲＯＩの持つ、そのカラクリを最大限に
引き出すことができる人。レバレッジ効果の持つ変動性を許容できる人。
すべてのリスクをオペレーションすることができる、知識と精神力。
何より資力のある人に限られるのではないか？というのが、かつて多額の借金をして、
分不相応な不動産投資を実践し、その挙句「ローン事故」を起こしてしまった
経験のあるぼくの、偽らざる気持ちなのですが、皆さんはどのようにお考えになるので
しょうか・・・・・・・。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

先日、とあるマンションの所有者集会があった。
参加者は７～８人程度でしたが、その中に東京大学卒業者が2人いました。
一人は現在、大学医学部の教授、もう一人は弁護士。
どのような話をされるのか興味深かったが、あまり話はなかった。
弁護士のある雑誌での自己紹介フレーズが興味深かった。
「人間は愚かで弱く、それ故に愛すべきもの」と考え、弱者の味方として
行動する。
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お勧め中古マンション
　　　　
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産投資、もうひとつの指標「ＲＯＩ」～「借金も財産の内」って本当なの？　Ⅰ
不動産投資を実践する際の指標として、「利回り」というものが重要であることは、
前回お話させていただきましたが、もうひとつ「ＲＯI」という指標があることをご存知でしょうか。
少ない資金で大きな物件を動かすことができる、「レバレッジ効果」（梃子の原理）をフルに
活用することを戦略とした、不動産投資を実践する場合、自己資金が少なければ少ない程、
返済期間が長ければ長い程、ＲＯＩの数値は上がります（レバレッジ効果は高まります）から、
少ない資金を最大限に活用しようという、不動産投資におけるレバレッジ効果を最大限に
狙う投資家にとって、ＲＯＩほど心強い指標はない訳です。
「ＲＯＩ」とは「Ｒeturn　On Ⅰnvestment」の略で、日本語に訳せば「投資回収率」。
つまり、投じた自己資金が、年間何％回収できるかを示したものです。（って、まんまの
説明じゃねえかっての）数式で表せば、年間回収金額÷投資金額×１００＝ＲＯＩ　となります。
例えば、利回り１０％の１，０００万のマンションを、自己資金１００％で購入したとしましょう。
（諸費用等は一切考慮しないこととします）
この場合の投資回収率。つまりＲＯＩは、利回りと同じ１０％。つまり、自己が投じた資金を
回収するには１０年かかりますから、投資資金回収率（ＲＯＩ）も１０％ということになります。
それでは、このマンションを１００万の自己資金と、９００万の借り入れで購入したとしたら
どうなるでしょうか？
確かに「利回り」で考えれば、現金で買おうが、借金をして買おうが、同じ１０％の利回りです。
仮に、年利３パーセント、１５年返済で考えた場合、年間の総返済額（元金と金利を合わせた
額）は７５万円程度。家賃年収１００万円から差し引いても、年間のキャッシュフローは
２５万円のプラスということになります。（この場合も、諸費用のことは考慮していません）
つまり、ＲＯＩで考えれば、１００万円を投じた金額（投資資金）に対し、年間２５万円。率にして
２５％の自己資金を回収することができるという訳です。
例えば、返済期間を１０年延長し、２５年返済で考えた場合、年間の総返済額は５２万円
程度に抑えられますので、家賃収入１００万円から差し引いても、年間のキャッシュフローは
実に４８万円のプラスということになります。
ＲＯＩで考えれば、１００万円を投じた金額に対し、年間４８万円。率にして４８％もの
自己資金を回収することができるという計算になり、実に２年ちょっとで投資した資金を
回収してしまうという、とっても美味しい「机上の計算」が成り立つ訳です。
まさに、「現代の錬金術」（？）と言っても良いのかもしれませんが・・・・・。
つづく　・・・・・・・・
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

今日は日曜日で会社は休みでしたが、会社で所有するライオンズマンション中島公園の
大規模修繕工事説明会がマンション１階であったので行きました。
　　　　　　　　　　　ライオンズマンション中島公園
　　　　
　　　　　　　　　　　　　　説明会場
　　　　
説明会は昨日と今日の２回行われましたが、けっこう来ていました。
工事内容は外壁塗装、タイル貼り替え、屋上・バルコニー防水、一般鉄部塗装、シーリング
工事です。
安全確認、防犯、異臭、残地物撤去など基本的なことでしたが、今後、ほかのマンションで
工事を行う際に参考になりました。