山さんの不動産日記

本日は日曜日でしたが、賃貸で入居されていた方の退去立会いを行いました。
外国の人で東京に寄って本国に帰るとのことです。
日本語が上手でほとんど英語は話さない人でした。
日本にいる時は英語をできるだけ使わないと言っておりました。
漢字やひらがなも書いていました。
フォークギターがあったので最後にカントリーソングを
１曲歌ってくれました。
とても上手でした。
　　

新緑の季節で公園の木々も元気に成長しています。
　　　　　　　　中島公園
　　
最近は自転車での移動が増えてきました。
第２５の鉄人は読みごたえあります。
　　　　マンション投資　第２５の鉄人Ⅱ　　　　　　　
　　　　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
2．私のマンション投資と１５年の流れ
日頃アパマンプラザの皆さまには大変お世話になっております。
この場をおかりまして心よりお礼申し上げます。
アパマンプラザには投資を始めて２年目からの１４年間賃貸管理でとても
お世話になっております。
クレームへの迅速な対応、リフォームや賃貸付け等細部にいたるサポートや
コンサルティングに感謝いたしております。
私はマンション投資を初めて１５年。３７歳で始め今年５２歳になります。
一年ほど前まで名古屋でサラリーマンをしていましたが、諸事情のため
昨年から鳥取県の実家に住んでいます。
飛行機の直行便がなく、札幌には行きにくくなりました。
現在私はマンションの区分所有ばかり１３部屋を運営しています。
その中で札幌では１０部屋あります。　
札幌の不動産投資経験から様々なことを学び、私にとって札幌は
「投資体験の原点である」とはっきり言えます。
投資のスタートは１５年前に川崎で17㎡の１Kを購入し、その翌年から
買い始めた札幌で１０部屋、近年　福岡で２部屋購入するという流れで
所有数を増やしてきました。
１５年間のマンション投資ですが、物件を所持し着実に家賃収入が得られ、
ローンの返済が進み順調である反面、空室発生やクレームに伴う修繕費の
増大、家賃下落等様々な困難を経験しています。
後々それらの実際のデータをご紹介しながらお伝えしたいと思います。
始めた時期ですが、私がマンション投資を始めた時期はメジャーな時では
ありません。誰も見向きもしなかった時期です。
1988年～1991年頃のバブル期やその前でもなければ、2000年以降の
「サラリーマン大家さんブーム」以降でもありません。
その中間地点の1996年からです。
今、様々な不動産投資の本が売られ、またセミナーも各地で多々開催され
不動産投資は活発ですがその頃の世間巷の特徴といえばバブル崩壊後で、
今のような投資熱は冷めきっており、一般にはむしろ「不動産＝危険」という
風潮だったと思います。　
それが証拠にもっとマンション投資について勉強しようと思い書店でその類の
本を探しましたが不動産投資に関連する本はほとんどおいてありませんでした。
２～３冊程度だったと思います。
バブル期に流行った手法のキャピタルゲイン（売買差益）で儲かった
成功体験本は全て撤収されていたと思います。
現在はネット検索すれば８００ほどの不動産投資関連書籍がヒットしますから
この数年間の変化には驚くばかりです。
不動産投資用の銀行融資は凍結されており、ノンバンクが融資を続けていました。
バブル崩壊後の物件価格急落により（新築売り出し時価格の３分の１程度に
下がり）買いやすさを訴求するようにチラシには「新築時販売価格○○○万！」
と売り物件には表示されておりその差額の大きさで購入欲をさそっていました。
売り方はキャピタルゲイン（売買差益を得る）でなくインカムゲイン
（家賃収入を得る）で「将来の年金代わりにしましょう」という形に
シフトしていっていました。
私が札幌で買い始めた頃が1997年。バブル崩壊から5～6年程度たった頃でした。
企業では先送りしていた不良債権処理が本格化し北海道拓殖銀行、山一証券等
名門企業が消えていったのがこの頃です。
投資を始めて数年して、「サラリーマン大家さんブーム」が到来しました。
2000年にロバートキヨサキ著「金持ち父さん貧乏父さん」が出たのがきっかけ
です。　
超ベストセラーで今では初版から80刷位までいっているようです。
2004年頃からこれを読んで行動を起し成功した方々の不動産投資の本が一気に
増えていきました。成功体験本です。
サラリーマンの方々が自己資金なくして一棟ものの物件、中には数千万～億の
ものを購入できた方もいらっしゃいます。
2004年といえば個人的にはマザーズオークションで２部屋落札しました。
「不動産の売買シーンを変える」のキャッチフレーズでメディアでも脚光を
浴びたオークションです。
（オークションでは非常にエキサイティングな体験をしましたので後程お伝え
します。）
そして今、不動産投資ブームは続き投資熱は上がり続けているものの、
ファイナンスは2008年のリーマンブラザースの破綻による世界同時不況が
未だ尾を引いているのが現状です。
マザーズオークションも時代の流れの中、つい最近ですが「本年４月３０日で
終了いたします」の通知がありました。
「マンション投資の鉄人」は私がアパマンプラザで最初の物件を購入した
1997年の当時からありました。
今回「マンション投資の鉄人」に参加させていただくことになりましたが、
私のものは成功体験談ではなく反省談です。ですが決してネガティブではなく
自分のやってきた投資を振り返り、現実問題、事実は事実としてしっかりとらえ
反省すべきはそれを機会点としたいと思います。
次へのスタートをきる良いきっかけにするためこのレポートを書かせて
いただきます。
つづく・・・・・

相変わらず景気はパットしませんが、外の気温も上昇し動きやすく
なってきました。
最近、私が所有するマンションのリフォームをしました。
結構お金がかかりました。
　　リフォーム前
　
　
　　リフォーム後
　
　
　
　バーカウンターを設置してみました。
費用対効果は分かりませんが、新しいことをやってみることも大切ですね。
キッチンはタカラのホーローでしたので交換しませんでした。
タカラの流し台は丈夫で長持ちですね。
お勧め物件　パナソニック、シャープ32インチ液晶TV付　家具も付いてます。

札幌も桜が満開で春本番です。
毎日気持ちよく仕事をしていますが、とにかく忙しいです。　
マンション投資の原稿を１週間前にいただきました。
投資の成功者と言える人でしょう。マンションを１３戸所有されて
現在満室です。　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
1　札幌とアパマンプラザ
初めて「冬の札幌」を訪れたときのことを今でも覚えています。
１９９７年の１月のことです。
「冬の北海道」といえば厳冬のイメージがあり本州の人が行くなら
少しばかり構えるのではないでしょうか。
札幌での投資を決めた私は冬の札幌現地を見ておかないとという思いで
初めて北の大地に乗り込みました。
大げさなようですが、実際にそういう気持ちでした。
勝手に映画南極物語的な猛吹雪の雪原の広がりを想像し、かなりの厚着、
その為に買った防寒着で行きましたが実際はそれほど寒くなく
街を歩いていて汗ばんだのを覚えています。
大きな街でした。当時私は名古屋在住でしたが、ほぼ同規模に、
むしろ街中は札幌の方が都会的に感じました。
当時札幌の人口は178万人。本年（2011年）4月　1,915,542人です。
北海道各地の都市では札幌への転出超過が続き若い世代を中心に
北海道中の人が札幌に集まり、現在も増加中です。
中には住民票を移していない人も多く、実際の人口はこれを大幅に上回る
ということです。（ちなみに昔の北海道の人口は　函館⇒小樽⇒札幌の順で
、函館で１５万人程度だったということです。
びっくりです！僅か９０年ほど前の話です。）
そんな大都市札幌の生活環境ですが、どうしても冬がフォーカスされます。
札幌を紹介する投資本では 「札幌は雪が多いため歩くことが困難」
購入対象マンションは「JRではなく地下鉄利用」でしかも「駅徒歩５分以内。
それ以外は避けるべき。」と紹介されていました。
たしかに冬の札幌初日、ビル街で地面から吹き上げるような粉雪は
強烈でした。足元の方から舞い上がり、 横から激しく身体を打ち付ける
ような雪はとても軽く体に付きません。
私は傘をさしながら「傘意味ないな」と立ち尽くしていました。
見ると傘をさしている人などおらず道行く人はみなフード付きの
ジャンパーでした。 舗道はツルツルで注意して歩いていたにもかかわらず
三越の前で激しく転倒し（完璧な転倒でした）
周りの通行人が二人かけよってきてくれて「大丈夫ですか」と声をかけ手を
かしてくれたのです。「人が親切な街だな」と思ったのを想い出します。
ただロードヒーティングのせいか街の中心部にそれほど雪はなく
積雪そのもは少ないという印象でした。 「雪まつり」の前で大通りは
雪像造りが急ピッチで行われていました。
街全体が昼も夜も活気に溢れていて投資の場として非常に魅力を感じたのを
覚えています。私がアパマンプラザを知ったのは投資本の一つで
紹介されていたからです。
「札幌で投資するならアパマンプラザが安心」と。
この本の著者はご自身でもアパマンプラザで購入され北区を中心に何戸か
所有されているようでした。
本州で札幌といえば「マネー」という雑誌に当時はＮ地建の新築アパート
一棟物が頻繁に広告ででていましたがアパマンプラザは見かけず、
ホテルのタウンページで調べて行きました。
当時アパマンプラザは地下鉄東西線、西１８丁目駅すぐのところにありました。
来店目的を伝える際にどう表現していいか分からず、「家賃が入ってくる
マンションがほしいのです。」と言うと「投資用のマンションですね！」
とさらりと言われ「そうです。それです。」と答えたのを覚えています。
安心感を持ちました。
営業の方に３つの物件を案内してもらいました。利回りで言えば６％～９％
くらいが主流でした。
すぐに１件申し込みをし、OKをもらいました。物件の印象はとにかく
「広い！安い！」で、即決でした。
良いものが買えたという嬉しさで、その夜初めて入った「串鳥」というお店で
一人で祝杯を上げました。
焼き鳥とお酒（千歳鶴）がどれだけ美味しかったか。。。
（串鳥は札幌中心に展開するチェーン店で、最近東京の吉祥寺にも出店して
います）
「雪」「人情」「活気」「大満足」　⇒　「札幌っていいな！最高だな！」　
が初めて「冬の札幌」を訪れた時の記憶です。　
＜資料＞ 1920年国勢調査上位
1位　函館区　144,749人　(全国9位)　 港湾都市・本州と接続
2位　小樽区　108,113人　(全国13位)　経済の中心地・北のウォール街
3位　札幌区　102,580人　(全国15位)　行政の中心地
4位　旭川区　 61,319人　(全国36位)　陸軍駐屯地の街
5位　室蘭区　 56,082人　(全国39位)　鉄鋼の街・港湾都市
6位　夕張町　 51,064人　(全国42位)　炭鉱の街
7位　釧路区　 39,392人　(全国57位)　炭鉱と漁業の街・港町
8位　沼貝村(美唄市)　32,321人　炭鉱の街
9位　野付牛町(北見市)　30,152人　農業と交通の要衝
10位　網走町　27,899人　オホーツクの港町
つづく・・・・・・

今日の札幌は天気も良く温かい１日でした。
相変わらず仕事は忙しい毎日ですが、管理組合の関係も忙しいです。
午後２時から豊平区平岸にあるプレジデントハイムの管理組合理事会が
開催されました。
　　
管理の面で説明会が行われました。私は久々の出席でしたが、
今後どのようになっていくのだろうと感じました。
ここの理事長はなかなかシッカリしているようで人の話を聞くのが
うまく、また、自分の意見もしっかり主張する人です。
お勧め賃貸マンション　家具付き

ゴールデンウィーク最終日ですが、ここ２～３日肌財務い日が続きます。
いつもは観光客でにぎわっている中島公園ですが、今年は人影が疎らです。
少し遅かったですが札幌も桜の開花宣言が出ました。
中島公園の重要文化財豊平館前の桜も開花しました。
　　
桜の花が咲いてやっと春が訪れた感じです。
お勧め賃貸マンション　家具付き　中島公園前です

半年以上空き室になっていた部屋の売買仲介をしてリフォーム再生させました。
この物件は内装工事や設備の修理その他、見積もりをかなり抑えたのですが、
さらに安くならないかと言われたので本来なら取り替えるところを
使えるものは使ってという感じで工事しました。
部屋が狭いため家具・家電の設置、配置に苦労しました。
　　　　内装工事前
　
　
　
　　　リフォームして家具等設置
　
　
　
この物件には１０回以上足を運びました。
　

最近は室内のリフォームを多く行っています。
リフォーム前はこれは賃貸で貸すのはムズカシイのではと思うのですが、
色々なプランを立て、できるだけ価格を抑えて何回も現場に足を運び
内装工事の職人さんと打ち合わせをしながら見積もりを出し
所有者にＯＫを出してもらいます。
　　　　　内装工事前
　　
　　
　　　　　リフォーム後
　
　
我々の仕事は工事が終わった後から賃借人探しがありますのでここからが
本当の不動産屋としての仕事です。
この物件は２０回ぐらい足を運びました。
　

昨日はメーデーでした。
雨の中中島公園をスタートにプラカードを持った人などが
大勢札幌駅前通りを行進していました。
　
　

ゴールデンウィークになって仕事もやっと落ち着いてきた感じです。
最近は賃貸の退去立会いを多くこなしてきました。
どういうわけか１０年以上お住まいになっていた部屋の立ち合いが多く、
それなりに内装工事や設備の交換工事をしなければなりません。
　　　　　
　　　　　　　　リフォーム前
　
　
　
　　　　　　　　リフォーム後
　
　
　
　
　　
　豊平区のマンションのリフォームを大がかりに行いました。
特に注意したのは床材のクッションフロアでした。
リビングや廊下、洋間は木質フローリングでしたが、トイレや台所前、
ユーティリティの床材に注意を払いました。金額的に高いものでは
ありませんが研究をしました。
実際イメージと出来上がりでは違った感じもありましたが、自分なりに
一生懸命考えに考えてやったつもりです。
しかし、このような工事はあまり考えない方がよいことに気付きました。
試してみることが大事だと。
このマンションの工事から１ヶ月以上経ちましたが、数もこなし実力が
付いてきた感じです。
リフォームは私に任せればバッチリです。
お勧め物件はこちら