山さんの不動産日記

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今日の札幌は、最高気温が25度と過ごしやすい1日でした。
最近は、売買の動きが出てきました。
会社としてもこれから売買に力を入れていきます。

先日、スカイコーポラス管理組合法人理事会が近くの北海道難病連の
会議室で開催された。
スカイコーポラス管理組合法人は今まで自主管理で管理組合を運営していたが、
マンションも古いこともあり、色々な問題が浮かび上がってきた。
これでは管理が大変だということになり、管理会社に管理委託することになった。
しかし、管理会社に任せることに慣れていないためスムーズに行かない。
理事会で理事の話を聞いていても？が付く。
基本的な管理運営の知識が不足しているので、これからも時間がかかるようだ。
マンション管理士の私の話は受け入れてくれる。
私はもっぱら、聞き手にまわり後正解を言うことにした。

お薦めマンション　カサウィスタアリア

アパマンプラザは８月１１日から１４日（水）まで夏季休暇となります。

暑い日が続く札幌、連日最高気温が３０度を超え蒸し暑い。
朝、夕は涼しい。
先日、会社で所有するライオンズシティ円山管理組合総会に出席した。
出席者は私を含め組合員３名と管理会社の担当者。
議題を審議していく仲でおかしい所が多数有った。
このマンションの管理組合で問題なのは理事が理事長１人と言うことである。
管理規約によると　理事は理事長、副理事長、会計担当理事、書記担当理事、理事の５名と
なっているが、理事長１人しかいない。
議題、決算、予算、事業計画も理事長が管理会社の担当者と決めていると思い
色々な質問をしたが、回答は曖昧であった。
理事を増やさなければ理事会が成立しない。
今後、改革していこうと考えている。

お薦め物件　ライオンズシティ円山

今日の札幌は、とても天気が良く夏を感じた。
午後２時からライオンズマンション宮の森の管理組合総会が開催された。
出席者は１２名、
昭和５６年に建築したマンションで築３８年、出席者も中高年の方が中心、
最近はどこのマンションも管理人さんの人件費などが上がった、消費税が１０月から
１０％になるということで管理会社の委託料が上がった予算が組まれている。
スーパー、コンビニ、ホームセンターが近く自然環境の良い区袁が多い地域なので賃貸・売買共に面白い。
アパマンプラザでの賃貸・売買募集中
ライオンズマンション宮の森　賃貸、
ライオンズマンション宮の森　売買

札幌は７月としては天気も良く過ごしやすい日が続く。
全国的には、梅雨の日が長く雨が降り災害などのニュースを見る。
７月も後半でもうすぐお盆。

さて、話は変わりますが、昨年から今年に入ってマンション管理組合の理事職を引き受ける
ことが多くなりました。
現在、理事長としてグランドール６８管理組合法人、中の島キングレジデンス管理組合法人、
ライオンズマンション第２中島公園、副理事長としてチサンマンション第２札幌管理組合法人
理事としてカサウィスタリア管理組合法人、ソシエール南５条管理組合、
札幌第Ⅰパークハイツ管理組合法人、ダイアパレス水車町管理組合、マジソンハイツ
管理組合、木の花ハイツ管理組合、スカイコーポラス管理組合、パークハイツ中島管理組合、
ディアコート北３４条管理組合、シャンボール南２条。
そして修繕委員としてシャンボール札幌管理組合、札幌第Ⅰパークハイツ。

数多くの管理組役員をやっているので要領よくやっていかなければ時間がいくらあっても
足りない。特に私が役員をやっている管理組合は運営や修繕計画にも多少問題がある
ところが多いので今までの経験をもとに管理組合理事会や総会などで意見を出すように
している。

昨日は、マジソンハイツ管理組合理事会がマンション近くの豊水会館で開催された。
ここは管理組合の運営が裁判などで問題もあったので理事を引き受けることにした。
マンション管理士としても助言をするように考えている。

最近は、防火管理者としてマンションの消防計画や防災・避難訓練の方法も札幌中央
消防署の担当者の方と相談している。

お薦めマンション　チサンマンション第Ⅰ　学生入居中

マジソンハイツ

参議院選挙も本番となりテレビでも各政党の党首が討論を繰り返している。
退職後の老後を考えると不安が広がっているが、アパマンプラザで投資用の
賃貸マンションを所有しているオーナー様は、家賃収入があるのでさほど心配していない。
先月から今月にかけて自分（オーナー）の兄弟や子供にワンルームマンションを買うように勧めているようだ。
２００万円から５００万円程度の賃貸中のマンションを購入する人が増えてきている。
札幌市のマンションは地下鉄駅やＪＲ駅付近のマンションでも３００万円程度で購入できる。
年利回りも１０％以上で効率が良い。
３万円の賃料で１年間で３６万円の収入になる。
仮に３００万円貯金していても１年間で利息は５０円程度、老後を考えそして資産運用すると
非常に効率の良いマンション投資となる。
失敗のリスクが少なくどなたでもできる。
老若男女問わず、外国人もマンション購入し賃貸している。
大切なことは購入してからも空き室を長く作らないことである。
そのためにも賃貸や管理の強い不動産業者と付き合うべきである。
アパマンプラザは賃貸募集の広告に力を入れていることで空き室を少なくすることが出来ている。
お薦めマンション
地下鉄駅徒歩１分　学生入居中

地下鉄駅徒歩１分　高利回り

今日の札幌は風が強かったが天気はよく過ごしやすかった。
１年も早いものであっという間に７月、夏本番。
旅行鞄を持つ観光客の姿が多くなってきた。
話は変わりますが、札幌市内のホテルロイトンで宅建協会不動産研修会が行われた。
「住宅セーフティネット制度と令和元年度税制改正と実務上のポイント」と題した研修会
一番のポイントは消費税増税に関してだった。
知っておきたいのは住宅の売買や賃貸に関しては消費税がかからないケースが多いこと。
特に居住用賃貸料には消費税がかからない。
これから賃貸経営する人が増えてくると思う。
お薦め物件売買　学生入居中
　

６月も残りわずか忙しい日が続く。
月末近くなると退去立会いが多くなる。
退去時にはお部屋の不具合や使用状態を確認し賃貸借契約解除鍵にお引き渡しが行われる。
短期入居の場合は大きな問題はさほどないが、長期住まわれた部屋はリフォームなど必要になってくる。
色々と手間がかかりきれいになってから新たな賃貸募集。
家具家電を設置すると賃貸も決まりやすくなる。

話は変わりますが最近マンション管理組合の理事会・総会が多い。
札幌第Ⅰパークハイツ
チサンマンション第２
カサウィスタリア
平岸ロイヤルハイツ
パークハイツ中島
ライオンズマンション中島公園第２
建物の老朽化に備えて計画が立てられているが
なかなか進まない所が多い。

お薦めマンション　平岸ロイヤルハイツ　　
平岸パークマンション
シャンボール札幌

札幌は昨日今日と天候はあまりよくなかった。
観光シーズンで国内・海外からの旅行客が多くなってきた。

さて連日、テレビや新聞で騒がれている年金老後問題。
少子高齢化でこの先、どんどん増える高齢者は年金で生活できるのか？
また、所得が無くなった場合に生活保護は受けれるのか？
色々と気になるところです。

高度経済成長期高金利の時代は問題無かったのですが、バブル崩壊後から流れは
変わってきました。
低金利時代で貯金だけではお金が殖えない、年金も頼れそうにない。
安全で確実な安定収入が必要です。

リスクが少なく確実な収入を得るには不動産の賃貸収入が一番です。
事実、私も昭和６０年ころからマンションを購入し賃貸収入を得ています。
現在、３０戸ほど所有しています。
増やし過ぎると管理に手間がかかるので３０戸で押さえています。
入居率は９５％です。

年金などあてにしなくても問題ありませんが、貰えるものは貰います。
居住用マンションの賃料には消費税がかかりません。
これは大きなメリットです。
家賃収入から消費税は支払う必要はありません。

古くなっても立地や管理してくれる不動産業者がしっかりしていれば
空き室リスクは少なく安定した家賃収入が得られます。
銀行や郵便局に預貯金していても今の時代は利息が殆どありません。
年金にも頼れないとなると安全確実な不動産投資が一番でしょう。

お薦めマンション　賃貸中　ライオンズマンション

今日の札幌は天気が良く最高気温が２２度と過ごしやすい１日でした。
最近の新聞やテレビのニュースを見ると年金問題が連日取り上げられています。

実は、年金問題は３０年くらい前から一部の間では言われていました。
昭和６３年ころからバブル期にワンルームマンションや投資用のマンションがかなりの勢いで
売られていました。

バブル期の後半、平成３年ころからは政府の総量規制や賃貸投資利回り年３％位になり
家賃収入より毎月のローンの支払いが多くなり、持ち出しが多くなるということで
マンション販売のデベロッパーが在庫を抱え投資用物件の建設販売が下火になり
倒産する会社も全国でありました。

アパマンプラザは投資用物件の手取り実質利回り１０％以上で中古マンションを販売して
いましたので今まで継続してコンスタントに販売できています。

今後を考えると政府の財政赤字はどんどん膨らみ少子高齢化の影響で年金だけでは、
さらに厳しくなるでしょう。
家賃収入実質利回り（家賃から管理費・修繕積立金を差引）が１０％以上であれば１０年で
購入した分を取りもどせ不動産（マンション）が手元に残り賃料収入がその後も入ります。

仮に１か月５万円の賃料収入があると１年で６０万円、１０年で６００万円、３０年で
１８００万円の計算になります。金融庁金融審議会の報告は９５歳まで生きるには夫婦で
２千万円の蓄えが必要としています。これは定年退職６５歳として３０年後の９５歳までの
生活を想定しているのでしょう。

マンションで月額賃料３万円の物件を２戸所有していれば、年金を合わせて十分な
老後対策が出来ます。
アパマンプラザでは１０００人以上の投資賃貸マンションの顧客オーナーがいます。
一人で１０戸以上所有しているオーナーも数多くいます。

賃貸マンションとして投資するには空き室を作らず入居率を高めることが大切です。
賃貸に強い不動産会社と付きあいましょう。
アパマンプラザと取引すると、皆さん悠々自適な老後を送れることでしょう。

お薦めマンション　

札幌は、お祭り本番で北海道神宮祭で賑わっているが天候があまりよくない。
先週から今週は管理組合の理事会、総会があちこちで行われ出席している。

先週木曜日はカサウィスタリア管理組合理事会、１昨日の金曜日はライオンズマンション中島公園第２管理組合理事会、
昨日は、チサンマンション第２管理組合総会、今日はスカイコーポラス管理組合理事会が行われた。
マンションの管理組合役員のほとんどが素人なので管理の全体の流れや方向性を理解していない人が多い。

マンション管理士資格者が管理について説明してもなんとなく分かっても本質は理解できないようである。
やはり区分所有マンションは、良い管理会社・担当者に当たらなければ苦労する。
お薦め家具付き都心マンション

チサンマンション第２札幌