山さんの不動産日記

4月, 2012

今年も早いものでゴールデンウィークです。
月末近くなると賃貸物件の退去立会いがあります。
今日は北区北大近くにあるライオンズマンションの立ち合いを行いました。
１ＬＤＫ　１８年間住まわれていました。
室内はそれなりの汚れや傷がありました。　さらに暖房器具の交換やガスコンロの
交換もあります。
写真を撮り、退去立会い報告書を所有者に送りしました。
今後、リフォームして借りる人を探します。
素材選びやカラーコーディネートにも時間がかかります。
　　
　　
　　
　　お勧めマンション

札幌もだいぶ温かくなりゴールデンウィークには桜の開花を観ることができそうです。
賃貸シーズンもだいぶ落ち着き最近は札幌市内に住んでいる方の引っ越しが増えてきました。
３月までに賃貸が決まらなかった物件を何軒か購入しリニューアルしています。
最近はマンションの買い取りも増やしていますので売却予定の方は連絡ください。
買い取ってリフォーム中のマンション
洗濯機置き場を設置しています。

　完成後

賃貸の決まらない部屋にはそれなりの訳があり、決まる部屋には決まる理由があります。
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マンション投資第27の鉄人（2）
（元証券アナリスト）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都在住　玄米茶　 　　　　
●傾いたアパートの修理をお願いする業者探しに苦戦
アパートが傾いた場合、誰に修理をお願いするべきなのでしょうか。
実は400戸の物件を管理している管理会社さんも、通常のリフォーム屋さんでは
対処しきれないため、紹介できる業者がないのですと困っていました。
いずれにしても、まず現地調査に来てもらえる業者を見つけることが先決なのですが、
インターネットで「木造アパート　傾く」といったキーワードで見つけた業者さんには東北から
依頼が殺到していて超ご多忙でした。
あいにく中古で購入したこの物件には建設当時の図面がありません。
図面がない場合は引き受けられないと言われて途方にくれていたのがこのころのことです。
退去しないですと言っていただいているのはありがたいのですが、傾いたアパートに
住み続けていただくことが心苦しく、かといってすぐに修理もできず、もんもんとした日々が
続きました。
●埼玉の妊婦さんが退去を決める
梅雨を迎える前でしたでしょうか、アパマンプラザの佐藤さんからご連絡がありました。
埼玉県からいらしている妊婦さんが、出産前にやはりご自宅に帰ることになったので
退去するとのご連絡です。
原発の状況が一応最悪の事態に至らなかったということが理由でした。
なによりも慣れない土地でご主人と離れてのご出産は精神的にもご負担が大きかったはず。
臨月になる前に飛行機で帰宅できるギリギリのタイミングだったとのことです。
ご家族がいっしょに生活できて無事にご出産に至ることを願いながら、契約終了を了承しました。
●退去直後に入居が決まる
この物件は、家具家電をしっかり設置したリフォームが好評でした。独立洗面台があり、
バストイレ別で広めの１Kです。単身赴任者、短期入居者、２人入居にも対応できるので、
やや高めの家賃でもほとんど日を置かずに入居申し込みをいただけるのが
ありがたかったです。今回は独身女性からのお申し込みでした。
●千葉の物件、地震保険全損扱いに
このころ、損害保険会社から検査が入り、木造アパートは「全損」扱いになりました。
繰り返しますがこの物件には入居者さんがそのまま住み続けています。
そんな物件が「全損」。なんとも複雑な思いでしたが、地震保険500万円で傾いたアパートを
元に戻さなくてはなりません。
知り合いの一級建築士に相談して地盤調査に入ってもらいました。こちらも依頼が殺到中で、
見ていただいたのは夏を迎えるころでした。
●真夏に千葉の物件修繕完了
地盤調査の結果を踏まえ、いくつかの修繕方法のご提案をいただき、こちらの予算と
合わせた結果、8月に工事に入っていただくこととなりました。
ジャッキアップをしていただいて傾いたアパートを引き上げ、一番傾きが大きかった部屋を
全面リフォーム、ようやくこちらの懸念が払拭できたのは9月を迎える直前でした。
結局修繕費用は損害保険でおりた金額を大きく超える大規模なものとなりました。
空き室だった部屋には小学生がいるご家族からお申込みが入り、この物件は無事満室と
なりました。
●独身女性が退去
年末を控えるころ、札幌の物件に入っていただいた女性が退去するとお知らせを
いただきました。
札幌での生活にピリオドを打ち、ご実家に戻られるとのこと。ほどなく札幌市内の方から、
積雪のシーズンに通勤に便利な物件に短期入居したいというお申し込みをいただき、
今回もほどなく入居者が決まりました。
このように、2011年は千葉の木造アパートと札幌の１K物件に大きな変化があり、
例年になくあわただしく対処に追われる1年となりました。液状化していない場所でも
アパートが傾くようなことが起き得るということが私には大変大きなショックでした。
購入当時は立地と間取り、購入価格と利回りといったことばかり気にかけていて、
よもや土壌そのものが軟弱な場所であったなどと想像する余地すらなかったことが
大きな反省点でした。
幸い市原市全体はインフラも損傷はほとんどなく、地盤も弱くなかったのでこの程度で
済んだのですがもし周辺一帯が土壌が軟弱でインフラに壊滅的な打撃があったら立ち直れずに
売却を余儀なくされていたかもしれません。
購入時の思慮不足を強く反省する機会になりました。
この経験を踏まえ、震災をきっかけに損害保険の加入状況をすべて見直しました。
今回大きな被害を受けたアパートは補償金額を倍増させました。損害保険に加入して
いなかった区分所有物件もすべて地震保険付きの損害保険に入り直しました。
一方、札幌の物件については、震災前に実施していた対策が強いアピールポイントに
なったことを実感できました。 入居した時点で生活に必要なものがほぼそろっている状態まで
家具家電装備をしたことで、札幌中心部から少し遠方にあった１K物件は空室になっても
すぐ入居者が入り高めの賃料を維持できる優良物件に生まれ変わりました。
供給過剰と言われる札幌市内でも、十分アピールして高めの家賃を維持できることも学べる
貴重な機会となりました。
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マンション投資の鉄人募集中です。投稿された方はお礼を差し上げます。

札幌も最近温かい日が続きます。
ランニングする人や自転車に乗る人が増えてきました。
これから観光客も増えてくることでしょう。
お勧め賃貸物件　都心にあります。
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マンション投資第27の鉄人（１）
（元証券アナリスト）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都在住　玄米茶　　　　　
●私の自己紹介と所有物件
私は2008年まで約20年間金融業界で証券アナリストの仕事をしていました。
仕事が大好きで楽しく働いていたのですが、2002年に母が急死した際に、
ふと「「雇われているだけだと職を失った時にがっくりくるかも？」と思うようになりました。
その直後父が1年近く入院生活を送ることになったので、父の病院と留守宅と自宅を
往復する生活が始まったのをきっかけに、不動産投資の書籍を読んだりセミナーに
参加したりしながら勉強を開始しました。そして最初に投資したのは札幌でした。
それが2004年に札幌でアパマンプラザの佐藤さんからご紹介を受けたワンルーム物件だった
のです。現在の所有物件は札幌市に区分所有物件３件、千葉県市原市に木造アパート４件、
鉄骨物件1件、貸家2件、区分1件、埼玉県に貸家1件、東京都に区分２件となります。
ある程度物件数がまとまったのを機に、2008年会社員を辞めて専業大家になりました。
2011年3月11日に発生した東日本大震災は私の不動産賃貸事業にも大きな影響を
及ぼしました。当時を振り返ってみることにします。
●最初に心配したのは市原市の工場火災
地震発生後、自宅と親族の安否確認ができたあと、心配になったのは市原市の
工場火災でした。私が集中して物件を所有しているエリアから10－20キロ圏内にある工場が
地震発生まもなく爆発を起こしたと報じられていたからです。
不動産会社の担当者さんとは直後に電話連絡で安否を確認し、その後は連絡を待つことに
していました。火災は一向に収まる気配がなく、結局1週間くらい燃え続けていたため、
物件周辺環境がとても心配でした。
●次に連絡があったのはアパマンプラザの佐藤さんから
地震直後に原発事故が報じられ、その心配で頭がいっぱいになっているころ、
アパマンプラザの佐藤さんからご連絡をいただきました。法人契約をしていて3月末に
退去予定の方は仙台からの単身赴任者でした。
ご自宅と会社が被災し、急遽退去日を繰り上げて出て行かれるというご報告です。
幸いご家族や会社の方々の命には別状がなかったとのことでしたが、交通手段が
遮断され大変な迂回をしながら帰宅されると伺い、ただただ無事をお祈りするしか
ありませんでした。
実はこの物件は、法人契約をいただく以前は独身の女性に長らくお住まいいただいて
おりました。この方が退去されることになったあと、佐藤さんのご提案で家具家電を新規に
設置して法人契約がいただけるようなリフォームを施しておりました。
その結果、退去まもなくお申し込みが入ったのです。
埼玉県在住の妊婦の方が、原発事故の影響を懸念されて幼いお子さんと実家のお母様と
3人で転居されすぐにお引越しができないご主人と当面別れてお住いになるとのことでした。
私自身も原発事故の影響を非常に懸念しておりました。幼いお子さん、
これから生まれるお子さんのおられるご家庭の懸念はいかほどのことか、と非常に
複雑な思いが交錯したものです。諸条件は先方のおっしゃるとおりにして、
すぐご入居いただきました。ご出産は夏、その後も原発の状況次第で札幌に
とどまるかもしれない、というお話でした。
●4月に入った頃、千葉のアパート1件が傾いているとの連絡が
自宅は大きな被害にあわなかったものの、原発の影響や道路事情の影響その他で食料や
物資の不足、計画停電などと相次ぐ余震に落ち着かない日々が続きました。
ガソリン不足が続き、千葉の管理会社さんはなかなか管理物件の状況を把握しきれずに
いたようです。ようやく日常生活が安定しはじめたころ、木造アパートのひとつが目視で
はっきりわかるほど傾いたとの連絡が入りました。
この物件は4戸建てで満室でした。震災直後に一番傾きが激しかった１階の入居者さんが
失業し、すぐ退去されたあとのことでした。
千葉県は場所によって地震の被害が大きかった県ですが、私が物件を所有している市原市は
インフラがすべて正常だったため、残りの３戸は入居中です。
でも、管理会社さんが目視しても傾いているといいます。
余震が続いているので、さらに傾きがひどくなることも十分ありえます。
すぐ退去していただくよう打診してもらったのですが、なぜか3戸の入居者さんとも
「気にならないので退去しません」と言われて困惑しました。
つづく・・・・・・・

札幌市内も気温が穏やかになり中島公園の積雪もなくなりました。
あとは桜の開花を待つだけです。
　　
引越しシーズンも落ち着きましたが、賃貸の申し込みは未だあります。
空き室お持ちの方は遠慮なくご相談ください。
ところで、以前から計画していました不動産セミナーを開催することになりました。
毎日２回行います。もちろん無料です。
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昨日の強風は札幌市内にも被害をもたらしました。
中島公園の大木も強風で倒れ公園の道が１部通行止めになりました。
今日は天気の良い穏やかな１日となりました。
昨年の１２月に注文していたＴＯＹＯＴＡカムリがやっと納車されました。
　
　　
私はまだ運転していませんが乗り心地の良い車とのことです。
ＴＯＹＯＴＡカムリで物件のご案内をいたします。
　お勧め賃貸マンション狸小路にも面しています。

暑さ寒さも彼岸までと言いますが、札幌は今日も雪が降りました。
これから新入学シーズンです。引越しシーズンも落ち着いた感じですが忙しい毎日です。
アパマンプラザは明日、４月４日は休まず営業しています。
今日は私が室内の家具家電をコーディネートした作品ライオンズマンションが決まりました。
ダークブラウンを基調に家具を揃え家電はパナソニック製品中心に設置しました。
　　
　　
　　
　　
　

スマートフォンブームです。
アパマンプラザでもお客様用に新型iPadをApple Storeで２台購入しました。
カウンターに置きました。Wi-Fiを活用しています。
　
　　　
　　　　　　　ご来店された方はどうぞご利用ください。
　
　　　
　お勧め家具付き賃貸マンション　
　

３月はとても忙しい毎日でした。
４月１日（日曜）は入退去するお客様が多数いらっしゃいますので営業いたします。
よろしくお願いいたします。