マンション投資第２５の鉄人 考え方 「昔と今」Ⅱ
札幌は１０月に入り朝晩の気温も下がりストーブが必要な季節となりました。
この季節になるとストーブの不具合を言ってくるお客さまの声も聞かれます。
これからは暖房器具の点検も必要となってくるでしょう。
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16 考え方 「昔と今」Ⅱ
マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T． 
②「利回りの高い物件を選ぶ方が良い」
・・・利回りです。「何が何でも利回りの高いものを！」という人を「利回り星人」と
呼ぶようです。
過去の私はこの傾向が強かったように思います。
私の所有物件の実績では、昔と今、つまり購入した時と現在では利回りが
平均で１．５％ほど落ちています。
大きいものは３％以上ダウンというのも２つあります。マンション経営に影響大です。
購入時の利回りがMAXであり、「瞬間最大利回り」です。それ以上はありません。
そこからは下がっていくばかりです。
よっぽどリノベーションや家具家電等に投資しないと上げることは難しいでしょう。
所有してからの期間でみると実際利回りは、平均7.14％です。低いものは5％代。
であるなら、８％くらいでもそれがずっと続き安定して運営できるマンションの方が
良いわけです。将来にわたって計算できますから。
結局は①とも関連しますが多少利回りが低くても「いつでも借り手は見つかり、
買い手もいる」そんなマンションを購入します。
そういうマンションは競争がありますから利回りは低いものです。
首都圏、東京２３区の利回りがそうだと思います。
一つ狙いは空室のタイミングで売りに出されたものです。買い手の競合は少なく、
賃貸中でないため値下げ交渉が効きやすいです。
でも立地等良いものであるなら賃貸はすぐに決まるわけですから、安く買えれば
高い利回りが長期にわたって期待できるということになります。
「高い利回り」にも「低い利回り」にもそれなりの理由が必ずあります。
「高い利回り」の物件は競争がない物件。不人気な物件。売れない物件。
一方、「低い利回り」の物件は競争のある物件。
人気がある物件。売れる物件。と見ることもできます。
長期で見て安定して高い利回りが稼げる物件がＢｅｔｔｅｒです。
③「ローンの組み方 短期か長期か」
今なら、可能であるならできるだけ長い期間でローンを組むと思います。
私はほとんどが１０年～２０年で組んでいます。しかも固定でです。
長く組んで金利部分の支払いが多くなるのは損ですし、
「経済もぼんやりとでも先のことが想像できるのはせいぜい１０年くらい迄かな」と
思ってそうしていました。
しかし返済期間を短くすると月々の返済額が上がりキャシュフローを得られません。
持ち出しが発生します。
私の場合ローン購入７室で年間７５３,５７６円の持ち出し。
月当たり６３,０００円です。
月々の家賃と支払いローンを同程度になるよう組んだとしても出費はそれで
終わらないのがマンション投資です。
固定資産税、空室による損失、設備機器の修理、リフォーム・・・
これでは追い込まれます。たまたま現金で購入したものがあるのでなんとかしのげて
きましたが・・・。
全部ローン購入だったらゾッとします。
キャッシュフローは購入時の頭金と返済期間の長さで決まります。
長く組めば組むだけ月々の返済額が減りキャッシュフローは増えます。
そのキャッシュフローを使わずにとっておけば自由にできます。
余裕が出たら繰り上げ弁済するのも自由ですし、内装設備に再投資することもできます。
なにをするにも主導権が自分にあるということです。
今の世の中いつ何があるか分かりません。突然の出費。突然の収入減。。。
一度組んだローンの返済期間は長くすることはできません。
無理のない返済額、返済期間で組んで、生まれたキャッシュフローを自由に有効活用する。
今ならそうします。
購入時において、自分自身の「昔の考え」と「今の考え」にふれてきました。
私の１９９７年の４物件購入を振り返り、買うのに熱くなって失敗した自分の行動を
反省しています。「待つ」というスタンスも重要だなと思います。
流通は常にあります。 購入希望で「申し込み」を入れますが、検討し業者とやりとり
しているうちに他者に負けてしまうことがあります。
その時はすごく凹みますが、数年してみるとあの時あの物件逃して良かったなと思う
ときも多々あります。
物件の市場価格がどんどん下がりローン返済して借入残高が減っていくそのスピードを
上回って落ちていっている物件もあります。
「購入しなくてよかった。。。」 周囲巷が熱くなっているときは買うのを休むことも
必要かなと思います。
ちなみに築浅物件（２０００年以降位の建築）のワンルームや１Ｋも価格下落が
続いていますので、何も築浅が出たからといって急いで買う必要はありません。
流通は常にあります。 物件価格の出し方で収益還元法（「今とれる家賃」を
「期待される利回り」で割戻すやりかた）は必ず参考にされます。
築浅もバブル期物件もさらにそれより古い昭和の物件も家賃の差は５千円少々。
そう変わりません。であれば売買価格も両者は均衡してくるはずです。
賃貸需要では、部屋の古い新しいではそう違いがないことが分かります。
内装と設備に手を入れれば古くても新築にほとんど遜色はありません。
１９９７年。投資２年目の４部屋を連続で購入した経験は、とてもいい勉強になっています。
最近では続けざまに買ったりすることはありません。自分がチョイスするに足る条件のものが出てくるまではじっくり待つというスタンスです。
九州の２つはそういうスタンスの中で購入しています。
札幌で投資してきたおかげです。
つづく・・・・・
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お勧め売買マンション
