山さんの不動産日記

10月, 2011

朝晩めっきり寒くなってきました。
紅葉がとてもきれいです。
　　　
　　　　　中島公園　カサウィスタリア１０階から
　
最近は中島公園を散歩していると中国人の姿を多く見かけます。
観光客が戻ってきたという感じです。
中国人の特徴としては、女性男性を問わず、１眼レフの高価なカメラを首から
下げて中島公園の風景をバシバシと撮っています。
景気が良いのか皆さん明るいです。
この調子で寒い冬場も来ていただきたいです。
お勧め賃貸物件、売買もあります。
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　部屋探し体験談　学生　K.S
　　　　　　　　　　　　　　　
学生協を通じて部屋を選びました。最初は紹介パンフレットを送ってもらい、
まず家賃・そして南向きの２階以上、学校が近く、スーパーマーケット等
買い物のできる所からの距離が条件でした。
パンフレットである程度絞り込んでいましたので、実際の部屋・周辺環境で
決定するつもりでした。早めに探しに行ったせいか、鉄骨造５階建で学校から
徒歩２～３分、大家さんが敷地内でお米やさんと宅急便の取扱所を
経営していて、目の前は銀行、スーパーも斜め前という絶好の所でした。
住んでみた感想は、学校が近い、買い物便利、大家さんが宅急便の取扱を
しているので実家の荷物もすぐ届くし、自分の帰省でも着替えを着払いで
送るのに都合が良い、とかなり充実しています。
ただ、悪い点は、風呂とトイレが一緒で洗い場がないこと。
トイレに入っていても隣の物音が聞こえ、神経を使うことが気に入らない
点でした。
でも総合するとプラス評価です。エレベータのない4階ですが、防犯も
１階に２部屋の小さなマンションなので安心しています。

札幌市内は今が紅葉の見ごろでしょうか。
　
冬が来る前にお部屋を探してる人がいらっしゃいます。
中古マンションの売買の問い合わせが増えてきました。
投資用の物件にも関心のある人が多いようです。
お勧め賃貸マンション
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部屋探し体験談
　部屋探し体験談　藤女子大学　I.K
　　　　　　　　　　　　
細かな事かもしれませんが、２階と３階で迷ったことがあります。
3階建てアパートの２階と３階で、間取りは変わりませんでした。
３階だと毎日の上り下りをするのは、体調が悪い時とかつらいかな、
など色々迷ったのですが、最終的に３階に決めました。
その選択は本当に良かったと思っています。
何と言っても、窓から見える景色がとても気持ちよかったからです。
そんなたいした景色ではないのですが、やはり２階からより見晴らしが
良かっただろうし空に近い感覚と遠くが見える景色はとても良い物です。
実際のところ、毎日の上り下りはそれほど苦ではなく、
１階の洗濯機まで洗濯物を持って毎日上り下りしています。
いい運動になりますよ(笑)
ただ、天井はかなり暑くなりました。北海道なのに、
夏の暑さにはびっくりしました。
でもクーラーをつければ狭い部屋なので快適になりました。
上の人の気配を全く気にしないで過ごせるのも意外とありがたい
ことだったと思います。

連休明けの火曜日はのどかな１日でした。
午後６時からカサウィスタリアの理事会が開催されました。
いろいろと問題がでてきた昭和４８年に建てられたマンションです。
　　
特に外壁や給排水管の修繕が急がれますが、３００戸近いマンションです。
工事もそれなりに費用がかります。
どのように捻出するのか？
お勧め中古マンション
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17　マンション投資と今後 Ⅱ
マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
ほんとにマンションは買ってからが勝負です。
「空室対策」から派生する様々なすべきことがあります。そして重要な賃貸付のための
ネットワーク力。
業界の横のつながりというか、「すぐに決められる」「賃貸付けができる」
ネットワーク力は管理会社の実力そのものだと思っています。
そしてそれらを十分備えた管理会社がどれだけあるかということです。
だからこそ、優れた賃貸管理会社を見つけることが重要です。
アパマンプラザのみなさんは宅建はもとより様々な資格を持っていらっしゃいます。
資格をお持ちであるということは勉強していらっしゃるということです。
業界で必要なことに熟知精通していらっしゃるわけですから
私たちオーナーにしてみれば信頼でき心強いばかりです。
知識ばかりではありません。実践もされています。ご自身所有目的で競売を
体験されたり、投資用マンションを購入し運営されたりオーナー目線に立って業務に
活かしているかたもいらっしゃいます。
ホームページでは管理物件の組合総会にも積極的に参加され私たちオーナーに旬な
情報提供をしていただけています。
アパマンプラザのみなさんは、いわばその道のプロ。エキスパートのみなさんですから
私は安心して委託しています。
数年前に実家でもっている借家の家賃滞納で相談させていただいたことがありました。
ご丁寧に聴いていただき、社長には解決方法として内容証明送付のアドバイスを
いただきました。
結果、時間はかかりましたがお陰様で最後司法の介入で強制退去執行を行うことが
できました。
私は名古屋におりその時立ち会えませんでしたが、執行現場では入居者知人の強面の
男性が大声あげて抵抗したようですが執行官が毅然と振る舞い淡々と作業が進んだと
いうことです。結局入居者は夜逃げしました。
実家にいた家内が心配しながら見守ったということですが、まるでドラマを見ている
ようだったと話していました。
マンション投資を通じアパマンプラザのみなさんと接することで知識や経験の幅が
広がっているのを実感しています。
私のマンション投資では、投資成績において反省の余地は大きいものの、こうして
反省できるのも実際に購入し運営してきたからです。
一戸当たりが高額な商品なので最初から失敗はできませんが、比較的手ごろな
区分所有から始めればいろんなことが学べます。「生きた学習」というのでしょう。
ちゃんとやればの話ですが・・・
電卓たたいて将来にわたるキャッシュフローの計算ができていればそう不安視する
必要はないと思います。
マンション投資ほど投資で安全なものはないと思います。
株や金、ＦＸなど自分の努力ではどうすることもできません。
私はT電株を今も持っています。配当は常にあり、優良株でした。
でも今回の地震にあっては・・・あっという間の出来事でした。
遠い外部の力に値動きは左右されます。他力本願。売り買いのスーピード、判断力が
求められらます。とてもリスキーです。
しかし不動産投資は値動きがゆっくりです。知恵を絞って自分で工夫することで
リスクを減らしていくことができます。
そして、厳しい状況だからこそ空室が埋まったり、入居者の方に喜んでいただけたり
したときの喜びはひとしおです。
私はマンション投資をしていますが、投資活動を通じて各地でいろんな方々と知り合い
交流できています。人との関わりが増え、むしろそちらの方が楽しく感じられています。
先輩諸氏に学ぶことは多いですし、最近始められた投資家のみなさんは勉強熱心で
本当にポジティブです。
セミナー等の懇親会ではそのパワーに圧倒されています。　本当に刺激になり励みに
なることばかりです。　
これからも自己成長のチャンスととらえマンション経営を楽しんでいきたいと考えています。
また、どこかのタイミングでその後のお話ができればと思っています。　
できたら上手くいった話がしたいですね。
ありがとうございました。
２０１１年　５月９日　　　　　鳥取県在住　Ｔ．Ｔ．

札幌は秋の訪れとともに紅葉の季節となってきました。
中島公園の木々も色が変わってきました。
アパマンプラザのダイレクトメール用のチラシ秋号が作成されました。
御希望の方はお送りいたします。
　
　
　ご連絡いただければお送りいたします。
　メールはこちらです。
　　　　↓
　[email protected]
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17　マンション投資と今後
マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
自分はマンション投資をしてきたが、マンション投資は勉強して行えば最も安全な
投資ではないかということ。
事実、成功していらっしゃる方は多いのです。
しかし私の場合、得た教訓としては「所有することが目的」になっていたので、
実際経営としては成り立っていなかったということ。
キャッシュフローを得ることを目的とし、買う時によく分析して買い、買ったあとは
空室率をできるだけ下げること。でないと空室は収入が途絶えるばかりかそれに
比例して様々なコスト増があり、いいことはなにもないということ。
それらのために実際にやっていることや考えていることをお話ししてまいりました。
私の１５年の投資実績はご紹介してきた通りで、確かに「利回り」や「
キャッシュフロー」は購入時より落ち込んできています。
でも逆に言えば原因は分かっています。知恵を絞り、空室率を下げることで購入時の
レベルまでは難しいかも知れませんが、今後の中長期でそれらを再び上げていくことは
十分可能ではないでしょうか。。。。。　
マンション投資の現状は甘くなく、買って簡単に不労所得を得るようなイメージでは
まったくありません。
自ら考え積極的に行動しないと競争からおいていかれます。
需要が供給を上回り続け空室が増え危機感を感じています。
需給バランスの「数」もそうですが最近不動産投資に参加され所有されていってる
若い世代の方々は実によく研究しておられ賃貸経営の「質」の部分がレベルアップし
競争が厳しくなってきているのを感じます。
またそこにビジネスチャンスを見出す会社が積極的に賃貸市場のニーズを先取りし、
デザイナーズアパート等で新世代の行動をフォローしています。
建築戸数は今も増加の一途です。
「昔のマンション経営のうえにあぐらをかいてるオーナーはすたれるだけ。」
ということを今の時代は教えてくれているように思います。
今回のレポートで一棟もの（アパート、ＲＣ）についてはお話しませんでした。
私も投資商品とみた場合、リスク分散という観点から意見は持っていますが、
実体験がありませんのでコメントは控えたいと思います。
仮説ばかりで実体験に基づかない話はあまり意味がないと思っています。
いつかもし考え方が変わりアパート経営に踏み切った時にはまたこの場に
参加させていただきたいと思います。
有名な言葉に「マンションは管理を買え！」というのがあります。
なるほどその通りだなと思います。
外観や共有部、躯体を健全に維持するための「建物管理」はとても重要です。
確かにそう思います。
それプラス、私はもう一方の「賃貸管理」こそ本当に重要で、マンション投資を行う
際には欠かせない重要な要素の一番手と思っています。
サラリーマンが本業を持ちつつマンション投資し経営していくのは本当に大変です。
もし私が今アパマンプラザにやってもらっていることを自分で全部やったとしたら・・・　　　ムリです。
クレーム対応（設備故障修理、入居者関係）、退去立ち合い、内装見積もり、
工事確認、賃貸募集、属性確認、契約書取り交わし・・・等々
しかも物件が札幌のような遠隔地では管理業務など自分では絶対できません。
プロに任せるのが一番です。賃貸管理業務を信頼おける管理会社に委託するのが
一番だと思います。

昨日は午前中雨でしたが、札幌ハーフマラソンが開催されました。
アパマンプラザからも女性ランナーが出場しました。
１万人以上の市民ランナーが時おり強風が吹く中、札幌の市街地を駆けめぐりました。
　　
　　
午後３時からマンション１階でシャンボール札幌管理組合の臨時総会が開催されました。
出席者は３０人くらいいたでしょうか。
女性や高齢者の方も多くみられました。
建物も建築して３７年経ち修繕計画や修繕が遅れていて問題が生じていることもあり
大規模な修繕を早期に行わないといけない状態での臨時総会でしたが、
色々な意見や質問などもあり、簡単にはいかないところもあるようです。
建築年数の古いマンションは早めに専門家に相談し、中長期的な修繕計画を
立てなければなりません。
中長期と言っても５年くらい先のことをまず考えましょう。
中年と高齢者、女性では基本的な考え方も違います。
相手に納得してもらうにも時間がかかるようです。
お勧めの賃貸マンション

札幌は１０月に入り朝晩の気温も下がりストーブが必要な季節となりました。
この季節になるとストーブの不具合を言ってくるお客さまの声も聞かれます。
これからは暖房器具の点検も必要となってくるでしょう。
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16 考え方　「昔と今」Ⅱ
マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
②「利回りの高い物件を選ぶ方が良い」
・・・利回りです。「何が何でも利回りの高いものを！」という人を「利回り星人」と
呼ぶようです。
過去の私はこの傾向が強かったように思います。
私の所有物件の実績では、昔と今、つまり購入した時と現在では利回りが
平均で１．５％ほど落ちています。
大きいものは３％以上ダウンというのも２つあります。マンション経営に影響大です。
購入時の利回りがMAXであり、「瞬間最大利回り」です。それ以上はありません。
そこからは下がっていくばかりです。
よっぽどリノベーションや家具家電等に投資しないと上げることは難しいでしょう。
所有してからの期間でみると実際利回りは、平均7.14％です。低いものは5％代。
であるなら、８％くらいでもそれがずっと続き安定して運営できるマンションの方が
良いわけです。将来にわたって計算できますから。
結局は①とも関連しますが多少利回りが低くても「いつでも借り手は見つかり、
買い手もいる」そんなマンションを購入します。
そういうマンションは競争がありますから利回りは低いものです。
首都圏、東京２３区の利回りがそうだと思います。
一つ狙いは空室のタイミングで売りに出されたものです。買い手の競合は少なく、
賃貸中でないため値下げ交渉が効きやすいです。
でも立地等良いものであるなら賃貸はすぐに決まるわけですから、安く買えれば
高い利回りが長期にわたって期待できるということになります。
「高い利回り」にも「低い利回り」にもそれなりの理由が必ずあります。
「高い利回り」の物件は競争がない物件。不人気な物件。売れない物件。
　一方、「低い利回り」の物件は競争のある物件。
人気がある物件。売れる物件。と見ることもできます。
長期で見て安定して高い利回りが稼げる物件がＢｅｔｔｅｒです。
③「ローンの組み方　　短期か長期か」
今なら、可能であるならできるだけ長い期間でローンを組むと思います。
私はほとんどが１０年～２０年で組んでいます。しかも固定でです。　
長く組んで金利部分の支払いが多くなるのは損ですし、
「経済もぼんやりとでも先のことが想像できるのはせいぜい１０年くらい迄かな」と
思ってそうしていました。
しかし返済期間を短くすると月々の返済額が上がりキャシュフローを得られません。
持ち出しが発生します。
私の場合ローン購入７室で年間７５３,５７６円の持ち出し。
月当たり６３,０００円です。
月々の家賃と支払いローンを同程度になるよう組んだとしても出費はそれで
終わらないのがマンション投資です。
固定資産税、空室による損失、設備機器の修理、リフォーム・・・
これでは追い込まれます。たまたま現金で購入したものがあるのでなんとかしのげて
きましたが・・・。
全部ローン購入だったらゾッとします。
キャッシュフローは購入時の頭金と返済期間の長さで決まります。
長く組めば組むだけ月々の返済額が減りキャッシュフローは増えます。
そのキャッシュフローを使わずにとっておけば自由にできます。
余裕が出たら繰り上げ弁済するのも自由ですし、内装設備に再投資することもできます。
なにをするにも主導権が自分にあるということです。
今の世の中いつ何があるか分かりません。突然の出費。突然の収入減。。。
一度組んだローンの返済期間は長くすることはできません。
無理のない返済額、返済期間で組んで、生まれたキャッシュフローを自由に有効活用する。
今ならそうします。
購入時において、自分自身の「昔の考え」と「今の考え」にふれてきました。
私の１９９７年の４物件購入を振り返り、買うのに熱くなって失敗した自分の行動を
反省しています。「待つ」というスタンスも重要だなと思います。
流通は常にあります。　購入希望で「申し込み」を入れますが、検討し業者とやりとり
しているうちに他者に負けてしまうことがあります。
その時はすごく凹みますが、数年してみるとあの時あの物件逃して良かったなと思う
ときも多々あります。
物件の市場価格がどんどん下がりローン返済して借入残高が減っていくそのスピードを
上回って落ちていっている物件もあります。
「購入しなくてよかった。。。」　周囲巷が熱くなっているときは買うのを休むことも
必要かなと思います。
ちなみに築浅物件（２０００年以降位の建築）のワンルームや１Ｋも価格下落が
続いていますので、何も築浅が出たからといって急いで買う必要はありません。
流通は常にあります。　物件価格の出し方で収益還元法（「今とれる家賃」を
「期待される利回り」で割戻すやりかた）は必ず参考にされます。
築浅もバブル期物件もさらにそれより古い昭和の物件も家賃の差は５千円少々。
そう変わりません。であれば売買価格も両者は均衡してくるはずです。
賃貸需要では、部屋の古い新しいではそう違いがないことが分かります。
内装と設備に手を入れれば古くても新築にほとんど遜色はありません。
１９９７年。投資２年目の４部屋を連続で購入した経験は、とてもいい勉強になっています。
最近では続けざまに買ったりすることはありません。自分がチョイスするに足る条件のものが出てくるまではじっくり待つというスタンスです。
九州の２つはそういうスタンスの中で購入しています。
札幌で投資してきたおかげです。
つづく・・・・・
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お勧め売買マンション