山さんの不動産日記

8月, 2011

昨日、中島公園をスタートして大通り公園をゴールとする北海道マラソンが
行われました。約９０００人のランナーが最高気温３０度の札幌市内を
駆け抜けました。
　
　
　

　マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
14　アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅱ
②「無駄に見えることにお金を使うということはすばらしいことだと
　　思うなぁ！」（社長）　
　「３７インチですよ！３７インチ！」
　２００５年の秋でした。３７インチのプラズマＴＶを付けられた
　オーナーさんの話をしていらっしゃいました。
　〇〇〇が流行り始めといっても当時そんな大型テレビ誰も考えなかったと
　思いますが、そのオーナーは少し広めのワンルームマンションにつけられた
　そうです。
　すごい方です。当時としてはパイオニアです。
　「そんな高価な大型テレビ、ムダなんじゃないの！？」と考えるのが
　一般的ではないでしょうか。
　〇〇〇が増え始めた時期でした。「テレビをつけるかつけないか」で迷って
　いる。。。。。そういうことではない。
　他にないもの。数段グレードが上。圧倒的な差別化。どうせやるなら、
　それがお客様に分かるものでなければならない。
　伝わらなければ意味がない。
　ムダに見えてもムダになっていない。ムダと思えることが人の心を
　とらえている。けっきょくやってムダになるものはなにもない。
　そんなところを感じ、楽しくなりました。
　つづく・・・・・・

お盆が過ぎて夏の猛暑が過ぎ去った感じです。
今が一番凌ぎやすい感じです。
本日、午前１０時からグランドール６８管理組合理事会が開催されました。
マンションの事業計画であった共用部のドアや廊下の修繕工事が完了して
だいぶ奇麗になりました。
　　　　　　　　　グランドール６８
　　
今後は外壁の大規模修繕工事を行います。
外壁の大規模修繕工事はけっこうなお金がかかりますので外壁の塗装業者
選びに苦労しますが、私は建築設計デザイナーにデザインしてもらおうと提案
したところ他の理事も賛同してくれまし８いた。
外壁工事は一度行うと２０年近く持ちますのでデザインが良ければ資産価値が
上がります。
お勧め賃貸マンション
お勧め売買マンション
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マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
14　アパマン・プラザ社長の言葉 Ⅰ
　空室対策がすべてです。
私は最近まで札幌へ年４回のペースで行っていました。
入居者が入れ替わる時には必ず部屋を確認するようにしています。
その際、アパマンプラザを訪問するとたまに山崎社長とお会いすることが
あります。
いつもショルダーバッグを肩にかけ忙しく出入りしていらっしゃいます。
どれだけお忙しいかは社長ブログ『山さんの不動産日記』をご覧ください。
たまにお話できる機会があるのですが、その時の印象深い言葉をいくつか
あげさせていただきます。
①　「決める理由があればいいんですよね！」（社長）
２００４年の春でした。９室中７室が空室になりました。
退去が重なり、次がなかなか決まらないためアパマンプラザを訪問しました。
案内も少なく、内覧されたお客様が決めてくれない状態で、なぜ申し込みに
ならないのか担当者に理由をいろいろ聞いていました。
「お客様はどう言って断られるのか」「自分の部屋には何が足らないのか」
「家賃なのか」「駅からの距離なのか」「３点ユニットはやっぱりダメ
ですか・・・」「駐車場の空がないのでダメですか・・・」
外から帰ってこられた社長が話を聞いておられ、言われたのがこの言葉でした。
「決める理由があればいいんですよね！」　と。
少し考えて「なるほどそうだな！」とスッキリした気分になりました。
大勢の方が望まれる「バス・トイレ別」とか「駅近」とか「駐車場がある」とか
、どうにもならないものはどうしようもない。
大勢のお客さんに気に入ってもらえなくても、たった一人でも気に入ってくれる
お客さんがいればいい。
部屋は一つ。入れる人も一人。
「ここがいい！」と言ってくれるお客様が一人いればいい。
実際それで決まるのですから。
数少ない内覧。そのチャンスをものにする。一回で決める。
そんな部屋を想像するといろんな工夫が考えられます。
実際決まる部屋には「ここがいい！」とお客様に言わせる仕掛けがあるんだと
思います。　運や偶然ではなく「必然」なのです。
「決める理由があればいいんですよね！」
この発想はどんなハンデのある部屋でも使えるな！　３点ユニットでも、
１Ｆでも、狭くても・・・、と、今つくづく思っています。
「できない理由を探すのではなく、どうしたらできるか考えよう！」　
実は日頃部下に対してこんなこと言っていた自分ができない理由、
決まらない理由を探していたのです。
決まらない理由を考え自分で自分を納得させようとしていたことに気づき
非常に恥ずかしい思いをしたというのも正直なところでした。
つづく・・・・・

蒸暑い日が続きますが、秋が近づいています。
休みを利用して北区の住宅展示場で１０棟ほど内覧してきました。
　ここの展示場は比較的新しく築３～４年物が中心でした。
壁や天井の素材は石目調から織物調に移行した時期で両方の素材を確認できた。
　　
土壁の珪藻土等を使っているところもあった。
基本的な色の組み合わせや素材の使い方のパターンに慣れてきた。
お勧め賃貸マンション　ユニットバスが新品になりました。

　　　　　【夏期休業のお知らせ】　　
　　　8月13日(土)～8月15日(月)を夏期休業日とさせていただきます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　お勧め物件　リフォーム済み、日当り良好
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　マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
13　「賃貸付＆空室対策」　と　「リクルート＆リテンション活動」
私は永く外食産業、ファーストフードの会社に勤めていました。
イメージとして家賃収入は「セールス」、空室発生があると「セールスダウン」
と考えてしまいます。
「セールスダウン」はてきめん「プロフィット」に影響してしまいます。
「プロフィット」は「キャッシュフロー」のイメージです。
セールスを安定してとるためにはスタッフィングが重要で、お店で時間帯の
スタッフィングが不足するとセールスを逃します。
人不足のお店は安定した運営ができません。　セールスダウンしてしまいます。
「リクルート」は「賃貸付」とイメージが重なります。
「リクルート」のファーストステップは「店舗イメージのアップ」です。
これが最優先されます。　当然でしょう。
印象の悪いお店で働こうとは思わないはずです。
イメージアップができていなければ次のステップに移りません。
アルバイトの９３％の方は面接の前に事前に下見をしています。
見ているのは店内の状態、中で働いている人の仕事ぶり、言動やチームワーク
（人間関係）です。自分が働いていけるだろうかを判断しています。
「店舗イメージ」は「部屋のイメージ」と重なります。
案内の際の部屋の印象がそうです。
賃貸付ではほぼ１００％内覧時の印象で決まります。
部屋探しの際はネットで十分調べ上げたうえで、中には近隣環境も
現地確認したうえで案内を申し込みに来られる人もあります。
内覧はその人にとっての最終判断。
「部屋のイメージ」を高めておかなければなりません。
ここで自分が快適に暮らしていけるだろうか。。。
そう新生活をイメージされます。
案内されたお客様が部屋の中に足を踏み入れた瞬間に感じる印象。
ファーストインプレッションがとても大事です。
「リテンション」についてです。
卒業、就職、転勤シーズンに引っ越されて辞められる方は仕方ありませんが、
そうでなく、店舗内のコミュニケーション等に問題がある場合は
その真の原因を改善しなければ退職はずっと続きます。
採用と退職を繰り返してしまいます。
賃貸でいうなら「家賃」や「部屋の内容」がそうです。これらが理由で
入退と退去が繰り返しある状態です。
だから退職者が出ないよう人不足に陥らないように店舗環境には気を配ります。
人間関係、労動環境（労務やトレーニング等々）。
「辞めさせないこと（＝リテンション）」が「最大のリクルート」であるわけです。
賃貸なら、「退去させないこと」が「最大の空室対策」であるといえます。
それでも退職者は発生するものです。
当然ながら退職者が出ると新規採用して補充します。この時コストが発生します。
一人採用して一人前にするには一人当たり４万円かかるというのが全国の
平均値です。
リクルートコスト、面接やオリエンテーション、ユニフォーム代、
トレーニングコスト・・・
大きなお店でアルバイト在籍100名。一月8名程度、年間約１００名近くが
入れ替われば４００万かかるわけです。
それがいつもマンションの「退去、空室発生」とイメージとしてだぶって
感じられていました。退去者がでると、内装し、新たに募集します。
空室はいいことが何もありません。
マンションの「古い・新しい」や「入居期間の長い・短い」で内装費用は
変わってきます。
私の場合一回の「退去⇒入居」で家賃の５か月分がかかっています。　
もちろん今後は費用対効果で見直そうと思っています。
昔は入居者が入れ替わった方が、礼金がもらえ、さらにはそのタイミングで
家賃値上げもできた時期もあったようで、しかも退去後の原状回復は数か
月分の敷金でほとんどまかなえていたようですので「短期で入居者が入れ
替わる方が良い」とされていました。バブル後しばらくはこのように
書かれている本がありました。
しかし私の運用実態からみると「へんなこと書いているなぁ」と思って
いました。正直ピンときませんでした。
実際私が一戸目に買った川崎の物件では家賃などは毎年４％程度上がっていく
シュミレーションで、「いかにマンション経営明るいか！」を営業マンに説明を
受けました。　しかし今はまったく違ってきています。
退去があると、なにもしなければ家賃はダウンです。
なにもしなければと言いますが通常の原状復帰程度はしてもです。
そして、マンション経営には販促のプロモーションを打ってセールスＵＰを
試みるような面白みはありません。
お店のようにプロモーション活動ができるわけではないので一度入居があり
家賃が決まると売り上げアップはありません。
「満室状態を続けることがその部屋の最大のセールスアクション」であり、
MAXセールスです。
よって、たとえ空室になってもすぐに決まり、入居されたらずっと住んで
いただける満足度の高い部屋にしておかなければなりません。
「借りていただきありがとうございます」　とオーナーの方が入居者に礼金を
払っているという話を聞きます。
笑い話ではありません。　そんな厳しい時代なんだなと思います。

　札幌も日中気温が３０℃を超す夏日が続いています。夏バテにならないように
注意しましょう。　
　
　室内リフォームの材料選びには相変わらず時間がかかっています。
迷って答えがな出ない時にはリフォーム素材のメーカー　東リのインテリア
コーディネーターさんに相談しています。間取り図や写真を見てもらうと
２０～３０秒で答えが返ってきます。
　　　
　大丈夫かなと思いながら素材を使ってみると調和がとれてうまくいきます。
　さすがプロの助言は的確です。現地を見ないで答えを出してしまうのですから。
　おすすめ物件　中古マンション
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　　　マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
　　居住用物件　【愛知一宮　⑭】≪ ローン審査 ＆ 初の売却体験 ≫
最近、居住用として購入し直ぐ売却したものがあります。
ここでは「ローン審査の難しさ」と「譲渡税」について学びました。
⑭　●　2009年【愛知県一宮市　３ＬＤＫ６９㎡　築１８年　１０００万】　
購入経緯　勤務先で出向となり引っ越しの必要が発生し、
それまで社宅でしたが、居住用中古マンション購入を決めました。
高層階角部屋、ショッピングモール徒歩２分。　ＪＲ、名鉄ダブルアクセス
といった利便性に優れたものでした。
売却の時に効果ありでした。
購入は長期の変動ローンを考えましたが、組むことができず、現金購入しました。
機会点　　ローン　・・・金利の低さ最優先で地元の地方銀行のＧ銀行に
申し込みましたが一次審査が通りませんでした。
ローンは主には「人物の属性」と「物件の担保価値」から判断されます。
Ｇ銀行は一次審査として４つの信用機関に依頼してくれましたが、購入目的を
投資用とみられた可能性が非常に高いです。
投資用物件の持ち数と今回購入のタイミング。当物件の値引き交渉を投資の
不動産会社に頼んで契約したことがそう見られた原因だと思います。
申し込み先を直ぐに都銀のＭ銀行に変更しました。勤務先の取引先銀行で金利も
0.5％は減らしてもらえるということでした。
一次審査は通りましたが、二次審査が通りませんでした。
理由は物件の「信託登記解除契約書」を求められそれが売主側で見つけられ
なかったためです。当該物件はバブル直後、投資多目的会社で使用収益
されており、確実に契約解除されているかが問われました。
その多目的会社はすでになくなっていました。
Ｍ銀行がダメで次に都銀のＲ銀行に申し込ました。
Ｒ銀行ではこの解除契約書は不必要であるとの見解を示してくれましたので、
直ぐに一次審査をたのみました。
⑫物件でローンを組み、知っている担当者は通るように調査機関に説明できるよう
いろいろ資料を作ってくださいましたが、この時すでに最初の複数の
信用調査機関で断られているデータが出回っていたため、一次審査が通りません
でした。一次が通らない以上はそこから進まず、残念ながら社内規定によると
いうことでＲ銀行からも却下されました。
教訓３つ ⇒　①ローンは一発目で決めるべく周到に準備をする。　
金利にそう差がないなら借りれればよしとし、金融機関の申し込む順番を
間違えない。
（この場合、最後に申し込んだＲ銀行を一番最初にすべきでした。Ｒ銀行は
３年前にも融資を受けており担当者もよく知っていました）
またローン金利の低さ最優先で進めたわけですが、「銀行の金利は交渉できる」
と知りました。ちなみに、金融機関と親しい不動産会社の営業マンを通じて
一次審査のだいたいのあたりをつけておいてもらうのがベストです。
銀行にゆだねるとダイレクトに信用調査機関に個人情報が行き、断られると、
その個人の調査履歴が回ってしまいます。
その他、キャッシュカードなどは使っていなくても持っているだけでその
使用限度額までは借入金があるとみなされてしまうようです。
よって多く所持していると不利です。　　
⇒　②確定申告ではマンションを売却した際の「譲渡税」は、「所得税」と
別個でかかってきます。　
不動産所得と給与所得は合算され損益通算されますが、「譲渡税」に関わる
利益や損失はその中で合算され損益通算されることはありません。
この物件は実家に帰る事情で８か月程度で売却することになりました。
「譲渡税」は所有が５年を境に大きく税率が変わってきます。
実は居住用でしたから３０００万の特別控除が適用され課税されないと
思い込んでいましたが、一昨年の確定申告で物件の３分の１を事業使用として
経費計上していましたので、その次の年事業使用していないとは言えず
その分で計算される分が「譲渡税」としてかかってしまいました。
そして物件売却の際は、「所有後　５年以上経過しているかどうか」確認する
ことが大切です。
５年超えの長期譲渡所得の場合、売却時利益の２０％それ以下の短期譲渡だと
３９％が課税されますから　この差は大きいです。
「所有期間」は譲渡した年の1月1日現在で何年が経過しているかで求めますから
期間の計算には注意が必要です。
居住用でも３分の一程度は事業使用として経費計上できます。
⇒　③売却。　すべてのものは投資用であろうが居住用であろうが、
「売ろうと思えばすぐに売れるもの」を購入しておくことが重要だと思います。
この場合、最上階で角部屋。ショッピングモール至近。鉄道駅ダブルアクセス。
人気学区。等がプラスポイントでした。
逆にマイナスポイントは、居間がフローリングでなくカーペットであったこと。
バスの追い炊き機能がなかったことがあげられます。
内覧者の話から購入時にはこれらのことは妥協できないな、というのが
実感です。　これらは値引き交渉される材料になります。
「売りに出して３か月以内に購入価格より１５０万アップで売却する」ことを
目標にしました。
結果はちょうど３か月で９０万アップで売ることができました。　
「最初のお客様に売る」「気持ちよく売る」「気持ちよく買う」という
業界用語（？）があるようです。妙に納得しました。
売るための内装で注意したことは、とにかく部屋中を明るく見せることでした。
私自身入居の当初から全室に室内の広さ以上の広さに対応する大き目の照明。
防犯機能付きのリモコンのついた有名メーカーのシーリング照明を付けました。
また、グレードの高いウォシュレットを付けました。
郊外ファミリー対象の物件でしたから駐車場は必須です。
借りていた近隣駐車場は売却までずっと借り続けました。
以上が⑭の「ローン審査」と「売却体験」から得た教訓です。
つづく・・・・・・・

先日の日曜日午前１０時からプレジデントハイム管理組合定期総会が開催
されました。当日の一番の議題は管理会社変更。
日本ハウズィングから北海道ベニーエステートに１０月１日から変わります。
両社とも他のマンションでお付き合いしているので私にとっては特に問題は
ないですが、ナゼ変わらないとならないかがよく分からないところです。
　　　　　　プレジデントハイム
　　
　
　この日は午後から新築マンションのモデルルームを４件内覧してきました。
住宅展示場のモデルハウスよりマンションのモデルルームの方が新しい素材や
設備を使っていますね。壁や床の素材などは最近私が修繕工事で利用している
ものと同じ物が使われているのを見ると嬉しいですね。
　お勧め物件