マンション投資第２５の鉄人 第１０話 不動産オークション
マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T． 
10 区分所有１３物件【札幌⑩、⑪】＆オークション体験～あっけない幕切れ～
⑩ ● 2004年 【札幌市中央区 ３８㎡ １LDK 築１９年 ６９０万】
投資成績・実際利回り（現在）⇒6.19%
・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒-1.93%
・空室率（累計）⇒ 6.78%
・年間ネット収入（現在）⇒ \427,080
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒ \-132,960
・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \427,080
購入経緯 １０部屋までもう一息というとこで、ビッグなニュースがありました。
「ＤＰ社リバイバルプラン」をＭオークションでやるというのを新聞で
知りました。全国で１５００部屋の一斉売り出しです。
札幌の物件もいくつも対象になっているということで、見るとお気に入りの
⑧のマンションで多くの部屋の売り出しがありました。
ＤＰ社がバブル期に建て分譲しようとしたがバブル崩壊で売れなくなり
仕方なく多くを賃貸で保有し運用していたということです。
１０部屋目はＭオークションで落札した都心で大倉山シャンツェ
（９０ｍ級ジャンプ台）一望の眺望抜群のロケーションのものです。
現金購入しました。
機会点 購入してすぐ、入居者が入れ替わると⑧と同じクレームがあり
修理しました。キッチン、バス、トイレの換気能力の問題です。
その後も結露の問題が発生したりで修繕コストがかかっています。
札幌の部屋では結露のクレームが多いです。私の所有するものの中では特に
西向きの部屋に多い印象です。
管理人さんや賃貸管理会社に建物でよくみられるクレームや対処履歴を
確認しておくべきです。購入するときには指値の根拠になります。
⑪ ● 2004年【札幌市中央区 ４４㎡ １LDK 築１９年 ６５５万】
・実際利回り（現在）⇒ 6.42%
・実際利回りダウン幅（購入時比較） ⇒ -3.33%
・空室率（累計） ⇒ 11.59%
・年間ネット収入（現在）⇒ \420,552
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒ \-217,896
・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \29,544
購入経緯 ⑩と同様Ｍオークションで落札しました。
同じタイミングでの購入となりました。
希望物件が二つも落札できるというのは予期せぬ結果でした。資金がなく
こちらはローン購入となりました。
ローンは初めての都銀。Ｍオークション提携のＲ銀行です。
それまでのノンバンクと比べ半分くらいの金利で借りることができました。
ローンを組んだ物件で唯一キャッシュフローが黒です。
⑧、⑩と同じマンションです。エントランスは広々としており単身者用の棟と
ファミリー用の棟のツインフォルムはグレード感ありました。
豪華な割にこのマンションの管理費、修繕積立金は適正もしくは安価であると
思います。
機会点 ここも結露です。入居者からのクレームがあり、原因がなかなか
分からず改善し決着するまで半年近くを要しました。
B社で対応していただきましたが結局はクレームは収まらず、結果は退去して
いかれることとなりました。
その後入居者は２人代わっていますが、クレームは出ていません。
入居者の方はやや神経質な方だったのかも知れません。
部屋は特徴的な間取りでサイドベランダの方へ広がっている床スペースの下は
直接外気にあたる構造でその部分には通常入っているはずの断熱材が入って
いませんでした。建物診断士に見てもらった結果です。
実施した内容は「内装のやり直し」「断熱ペアガラスへ交換」「ロスナイ設置」
「一部フローリング断熱材入れ工事」これら修繕費がかかりました。
豪華なマンションですが、必ずしも中までしっかり施工されているかは
わからないものです。
オークションのような特殊なケースでは難しいですが、事前に、該当建物で
よくあるクレーム実績を確認しておくか 予想される修理費用は購入金額から
引いてもらうとか、瑕疵担保責任が問えるかどうかなど確認が必要です。
◆初のオークション体験！ あっけない幕切れでした。
Ｍオークションではエキサイティングな体験をしました。
結果は落札できて良かったのですが、オークション最終日にドラマがありました。
私は現地も見てすでに知っている２つの部屋をどちらか一つでも落札できれば
と思い入札していきました。
二つは同じマンション内でも広めで希少な間取り、眺望採光等申し分ないもの
でした。市場価格は７００～８００万位だったと思います。
最低売却価格の設定は３７８万と４３７万でした。が、その二つは徐々に
せり上がっていき、利回りからみても魅力のない価格になっていきそうでした。
私は入札は最終日最後の一時間の駆け引きになるなと思い、その一時間で
勝負しようと心に決め最終日までの一週間くらいは入札しませんでした。
たぶん多くの参加者がそういう気持ちだったのではないでしょうか。
最高値の値動きだけは毎日しっかり確認していました。
２００４年１月３０日１８：００ がオークション終了となっており、
その日の朝を迎えました。
早朝、とりあえず２つの物件に対して最高値入札をし、
「あなたが現在最高値です」のメッセージをうけとり仕事に向かいました。
もちろんその価格で落札できるとはみじんも思っていません。が、
「もしや」と心にひっかかるものがあったからです。
①仕事でイレギュラーが発生し帰宅がオークションリミットの最後の一時間に
遅れたら悔やまれる。
②ひょっとしたら何らかのトラブルが発生するかもしれない。オークション
最後のあたりでネット上で障害が発生するかもしれない。
②は全くの異業種ではありますが私の会社でプロモーション期間中に短時間の
アクセス集中によるトラブルでのクレームをなんどか経験したことがあった
からです。
それで一週間前に「最終日のアクセス集中によるトラブルの心配は
ないのか？」をオークション担当者に確認していました。
答えは即答で「大丈夫です。一物件１秒２００アクセスまで耐えられます。」
ということでした。
即答でしたが、正直「えっ、そんなもんなの？」と素人ながら感覚的に正直
不安になりました。
３０日１６：３０ 予定より３０分早く帰宅しパソコンに向かい、入札金額と
入力タイミングをシュミレーションしました。
でも、最終的に勝つ人は極端に高値を付ける人がいて他が諦めるパターンか、
せった場合は締切数秒前で最高値の入札が通るという強運の持ち主なんだろう
なと思いながら、でもひょっとしたら・・・という淡い期待でのぞみました。
画面に向かいましたが、なぜか現時点での最高入札価格が私が朝入札した
価格でした。たしか・・・ そんなはずはないと思い少し高めの金額を
入札しようとボタンをクリックしましたが、反応がありません。
はじかれるような感じ。
おやっ？っと思いながらも何度か挑戦しましたが同様な状態です。
明らかに不具合が発生しています。次第に焦りながら入札操作を繰り返し
ましたが変わりません。そのうち画面の反応が異様に鈍くなったり、文字が
化けたり、最後には固まったり・・・
入札終了の１８：００をまわり、かなり落ち込み失望しました。やっぱり
こういうトラブルになってしまった。。。
パソコンに向かい続けたこの一か月はなんだったんだと。
すると、あろうことか・・・直後の１８：０４ 以下の知らせが受信トレイに
入ってきました。最高入札のお知らせ あなたの入札が最高入札価格となり、
「第一購入権」が与えられました。おめでとうございます！
「えっ？」・・・ ２部屋とも私が落札したという連絡でした。
きつねにつままれたような気持ちとともにじわじわと喜びがこみあげました。
最終日いつごろから不具合になっていたか分かりません。
他で不具合だったかどうかも分かりません。 が、私が朝万一を考えて
入札しておいた価格がそのまま通ってしまったのです。
あるんですね。こんなことが。。。 非常にエキサイティングでハッピーな
体験でした。
そこからローンの実行までの僅か一か月間非常にあわただしかったことを
記憶しています。Ｍオークションを運営する Ｉ社のこのリバイバルプランの
プロジェクトチームのみなさんも一か月で１５００件の契約に全国を奔走
されました。
この間入札準備から契約まで私のさまざまな質問にもよく答えてください
ました。担当の方々のお名前も今でもよく覚えています。
そのＭオークションですが「２０１１年４月３０日で終了」の案内がきました。
当時フォローしてくださった担当の皆様には感謝の気持ちでいっぱいです。
心からお礼申し上げます。
