マンション投資 ２５の鉄人 第８話
マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T． 
8 区分所有１３物件 【札幌④～⑥】
④● 1997年 【札幌市中央区 ２８㎡ １DK 築１９年 ６５０万】
投資成績
・実際利回り（現在）⇒6.86%
・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒ -0.98%
・空室率（累計）⇒ 2.55%
・年間ネット収入（現在）⇒ \445,884
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒ \-63,624
・年間キャッシュフロー（現在）⇒\-40,296
購入経緯
総戸数のある大手分譲会社の大型マンションです。
アパマンプラザ営業部の方に購入条件を伝えておいて連絡をもらいました。
エントランス空間がたっぷり確保されロビーの植栽など雰囲気の良い豪華な
マンションです。J 社金利固定２０年でローンを組みました。
北大植物園の西に位置しミニ大通りといわれる遊歩道に面しています。
一帯はバブル期に大手ゼネコンが盛んにマンションを建てていったところの
ようです。
私の所有する札幌のものでは最も空室率が低い物件です（２．５５％）。
大きなクレームはほとんどありません。
管理費や修繕積立金といった運営費も安価でローン返済後収益をあげて
いってくれる物件です。
機会点
・建物外観、エントランスのイメージは入居者に選ばれるポイント。
・一度契約更新時に入居者より家賃値下げ交渉があり３０００円ダウンと
なりました。
⑤● 1997年 【札幌市 中央区 ３３㎡ １LDK 築１９年
５６０万】Ｄ社「投げ売り物件」をＤ社流通名古屋支店の営業マン紹介により
購入。
投資成績
・実際利回り（現在）⇒5.00%・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒-2.88%
・空室率（累計）⇒ 11.91%
・年間ネット収入（現在）⇒ \280,188
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒ \-161,244
・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \280,188
購入経緯
同じく１９９７年に購入した４つ目最後がこの物件です。
購入時から利回りが３％も落ちました。失敗物件です。
札幌で購入していったのと同時進行で名古屋市内でも物件探しをしていました。
当時経営再建を図るD 社が損切り物件で札幌で残っているものをＤ社流通名古屋
支店の営業マンが紹介してくれました。
バストイレいっしょの３点ユニットでしたが部屋が広めで有名ブランドの
分譲であり購入しました。初の現金購入です。
ローンを組もうとしましたが、そこまで融資してくれていたノンバンクの
審査に通りませんでした。
「一個人につき融資は年３つ以内」という当時の規定にひっかかりました。
金融機関には独自で個人属性の審査基準があります。
所有数を増やすことに熱くなっており、「どうしても」という気持ちが
強かったので結局現金で購入することにしました。
後で考えると、買うべきではなかった物件です。ただし物件の良し悪しは
別にしてここで現金で購入したことはトータルでのキャッシュフローを助けて
くれることになりました。
買うことが目的になってしまっており、投資的な視点、採算を考えない購入の
仕方をしていました。
「何故売れ残っていたか！？」ですね。そんな安い物件でも売れ残ってるには
わけがあったのです。
「家賃が相場より高かった」「管理費、修繕積立金が高かった」「バストイレ
一緒の３点ユニットだった」「カーペットだった」
それでも、有名分譲会社のブランドマンションであったこと。
法人契約で高値賃貸中であったこと。広めであったこと。等で不利な点を
打消し、買うための理由付をし、自分で自分を納得させていたのだと思います。
機会点
・入退去が多々発生し空室期間も一番多い状況となっています。
流通は常にあります。採算を最優先に買うべきでした。
・管理費修繕積立金がかなり高額。新築当時から管理組合は分譲管理会社に
主導権を握られ、特に管理費は一般的にみて割高です。
・固定資産税が割高。契約前に具体的な金額をおさえておくべきでした。
・初の現金購入でした。購入自体は失敗ですが、「購入の仕方」はそれ以降の
良い転換期になったと言えるかもしれません。
ローン支払いがなくキャッシュフローがでました。
この時から以降「現金買い」も交えるようにしましたが、ここでの転機が
なければずっとその後の物件もローンで購入していくようなことになっていた
かも知れません。
ローンなら手持ちのキャッシュは残るかも知れませんが何に使っていたか
分かりません。人生どうころぶか分かりませんから。
もし今１３物件すべてローンであったらと考えるとゾッとします。
立ち行かなくなっていたでしょう。
✔「ローン資産価値比率」（＝借入金が物件購入価格に占める割り合い）は
一般に７０％以下が安全性に無理がないと言われています。
ちなみに今私は ５３％まで下がってきました。
・界隈は平成初期のマンション（バブル期物件）が林立しており、また最寄りの
西１１丁目駅からもＪＲ桑園駅からも１０分程度あり中央区の中でも
入居者確保は難しくなってきています。
・年４物件購入し、確定申告では給与所得と不動産所得の損益通算で
源泉徴収税額の全額が戻ってきました。
嬉しかったですが、個人事業者として赤字な訳で、経営としてはまずい状態で
あるということに後々気づきました。
⑥● 2000年 【札幌市中央区 ３２㎡１LDK 築１９年５２０万】
投資成績
・実際利回り（現在）⇒5.50%・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒-0.85%
・空室率（累計）⇒ 8.13% ・年間ネット収入（現在）⇒ \286,008
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒\-43,932
・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \-156,168
購入経緯
⑤と同じマンション内で購入しました。失敗です。
ノンバンクJ 社固定金利１５年。２０００年、当時勤務していた会社の行事
「マネージャーコンベンション」（全国の店長が一堂に会して士気を高める）
が札幌であり、休日のフリータイムに物件を見て回りました。
⑤と同じマンション内に売り物件があるのを知り購入しました。
賃貸付けは⑤の家賃６５０００円と比べ５５０００円と家賃が安かったですが
空室を避けるために安くして入居付けしているものと思い購入しました。
しかし今から思えばその家賃が実際の相場であったように思います。
またローン金利が翌月から１５年固定で５％台に上がるという情報がありました
ので話のあったその日のうちに即決して購入しました。
失敗です。広めのブランド物件だから大丈夫だろうと買うための理由探しに
なっていたのは⑤と変わりません。
結論としては、事前に予備情報がない限り「急いで買わないこと」というのを
痛感しました。流通は常にあるのですから。
現在毎月の持ち出しがあり収益率の非常に低い物件です。
機会点
⑤と同様です。現実的な投資分析に基づいて購入すべきでした。
今は入居者を確保できていますが、それはアパマンプラザ営業の方がお客様が
内覧ご希望の物件をご案内の際に、参考までに「こういうお部屋もありますよ。
と見ていっていただけるよう案内していただいているからなのです。
この部屋はOLの方に決めていただきましたが、その時の決め手は、キッチンの
広さ、家具家電を中心とした室内の内容です。
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つづく・・・・・・・
お勧め売買物件
