山さんの不動産日記

7月, 2011

　　マンション投資第２５の鉄人
　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
10 区分所有１３物件【札幌⑩、⑪】＆オークション体験～あっけない幕切れ～
⑩　●　2004年　【札幌市中央区　３８㎡　１LDK　築１９年　６９０万】　
　　投資成績・実際利回り（現在）⇒6.19%
　　・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒-1.93%
　　・空室率（累計）⇒　6.78%
　　・年間ネット収入（現在）⇒　\427,080
　　・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒ \-132,960
　　・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \427,080
購入経緯　１０部屋までもう一息というとこで、ビッグなニュースがありました。
「ＤＰ社リバイバルプラン」をＭオークションでやるというのを新聞で
　知りました。全国で１５００部屋の一斉売り出しです。
札幌の物件もいくつも対象になっているということで、見るとお気に入りの
⑧のマンションで多くの部屋の売り出しがありました。
ＤＰ社がバブル期に建て分譲しようとしたがバブル崩壊で売れなくなり
仕方なく多くを賃貸で保有し運用していたということです。
１０部屋目はＭオークションで落札した都心で大倉山シャンツェ
（９０ｍ級ジャンプ台）一望の眺望抜群のロケーションのものです。
現金購入しました。
機会点 購入してすぐ、入居者が入れ替わると⑧と同じクレームがあり
修理しました。キッチン、バス、トイレの換気能力の問題です。
その後も結露の問題が発生したりで修繕コストがかかっています。
札幌の部屋では結露のクレームが多いです。私の所有するものの中では特に
西向きの部屋に多い印象です。
管理人さんや賃貸管理会社に建物でよくみられるクレームや対処履歴を
確認しておくべきです。購入するときには指値の根拠になります。
⑪　●　2004年【札幌市中央区　４４㎡　１LDK　築１９年　６５５万】　
　・実際利回り（現在）⇒ 6.42%
　・実際利回りダウン幅（購入時比較） ⇒　-3.33%
　・空室率（累計） ⇒　11.59%
　・年間ネット収入（現在）⇒　\420,552
　・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒ \-217,896
　・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \29,544
　購入経緯　⑩と同様Ｍオークションで落札しました。
　同じタイミングでの購入となりました。
　希望物件が二つも落札できるというのは予期せぬ結果でした。資金がなく
　こちらはローン購入となりました。
　ローンは初めての都銀。Ｍオークション提携のＲ銀行です。
　それまでのノンバンクと比べ半分くらいの金利で借りることができました。
　ローンを組んだ物件で唯一キャッシュフローが黒です。
　⑧、⑩と同じマンションです。エントランスは広々としており単身者用の棟と
　ファミリー用の棟のツインフォルムはグレード感ありました。
豪華な割にこのマンションの管理費、修繕積立金は適正もしくは安価であると
思います。
機会点　ここも結露です。入居者からのクレームがあり、原因がなかなか
分からず改善し決着するまで半年近くを要しました。
B社で対応していただきましたが結局はクレームは収まらず、結果は退去して
いかれることとなりました。
その後入居者は２人代わっていますが、クレームは出ていません。
入居者の方はやや神経質な方だったのかも知れません。
部屋は特徴的な間取りでサイドベランダの方へ広がっている床スペースの下は
直接外気にあたる構造でその部分には通常入っているはずの断熱材が入って
いませんでした。建物診断士に見てもらった結果です。
実施した内容は「内装のやり直し」「断熱ペアガラスへ交換」「ロスナイ設置」
「一部フローリング断熱材入れ工事」これら修繕費がかかりました。
豪華なマンションですが、必ずしも中までしっかり施工されているかは
わからないものです。
オークションのような特殊なケースでは難しいですが、事前に、該当建物で
よくあるクレーム実績を確認しておくか 予想される修理費用は購入金額から
引いてもらうとか、瑕疵担保責任が問えるかどうかなど確認が必要です。
◆初のオークション体験！　あっけない幕切れでした。
Ｍオークションではエキサイティングな体験をしました。　
結果は落札できて良かったのですが、オークション最終日にドラマがありました。
私は現地も見てすでに知っている２つの部屋をどちらか一つでも落札できれば
と思い入札していきました。
二つは同じマンション内でも広めで希少な間取り、眺望採光等申し分ないもの
でした。市場価格は７００～８００万位だったと思います。
最低売却価格の設定は３７８万と４３７万でした。が、その二つは徐々に
せり上がっていき、利回りからみても魅力のない価格になっていきそうでした。
私は入札は最終日最後の一時間の駆け引きになるなと思い、その一時間で
勝負しようと心に決め最終日までの一週間くらいは入札しませんでした。
たぶん多くの参加者がそういう気持ちだったのではないでしょうか。
最高値の値動きだけは毎日しっかり確認していました。　
２００４年１月３０日１８：００　がオークション終了となっており、
その日の朝を迎えました。
早朝、とりあえず２つの物件に対して最高値入札をし、
「あなたが現在最高値です」のメッセージをうけとり仕事に向かいました。
もちろんその価格で落札できるとはみじんも思っていません。が、
「もしや」と心にひっかかるものがあったからです。
①仕事でイレギュラーが発生し帰宅がオークションリミットの最後の一時間に
　遅れたら悔やまれる。
②ひょっとしたら何らかのトラブルが発生するかもしれない。オークション
　最後のあたりでネット上で障害が発生するかもしれない。
②は全くの異業種ではありますが私の会社でプロモーション期間中に短時間の
　アクセス集中によるトラブルでのクレームをなんどか経験したことがあった
　からです。
それで一週間前に「最終日のアクセス集中によるトラブルの心配は
ないのか？」をオークション担当者に確認していました。
答えは即答で「大丈夫です。一物件１秒２００アクセスまで耐えられます。」
ということでした。
即答でしたが、正直「えっ、そんなもんなの？」と素人ながら感覚的に正直
不安になりました。
３０日１６：３０　予定より３０分早く帰宅しパソコンに向かい、入札金額と
入力タイミングをシュミレーションしました。
でも、最終的に勝つ人は極端に高値を付ける人がいて他が諦めるパターンか、
せった場合は締切数秒前で最高値の入札が通るという強運の持ち主なんだろう
なと思いながら、でもひょっとしたら・・・という淡い期待でのぞみました。
画面に向かいましたが、なぜか現時点での最高入札価格が私が朝入札した
価格でした。たしか・・・　そんなはずはないと思い少し高めの金額を
入札しようとボタンをクリックしましたが、反応がありません。
はじかれるような感じ。
おやっ？っと思いながらも何度か挑戦しましたが同様な状態です。
明らかに不具合が発生しています。次第に焦りながら入札操作を繰り返し
ましたが変わりません。そのうち画面の反応が異様に鈍くなったり、文字が
化けたり、最後には固まったり・・・
入札終了の１８：００をまわり、かなり落ち込み失望しました。やっぱり
こういうトラブルになってしまった。。。
パソコンに向かい続けたこの一か月はなんだったんだと。
すると、あろうことか・・・直後の１８：０４　以下の知らせが受信トレイに
入ってきました。最高入札のお知らせ あなたの入札が最高入札価格となり、
「第一購入権」が与えられました。おめでとうございます！
「えっ？」・・・　２部屋とも私が落札したという連絡でした。
きつねにつままれたような気持ちとともにじわじわと喜びがこみあげました。
最終日いつごろから不具合になっていたか分かりません。
他で不具合だったかどうかも分かりません。　が、私が朝万一を考えて
入札しておいた価格がそのまま通ってしまったのです。
あるんですね。こんなことが。。。　　非常にエキサイティングでハッピーな
体験でした。
そこからローンの実行までの僅か一か月間非常にあわただしかったことを
記憶しています。Ｍオークションを運営する Ｉ社のこのリバイバルプランの
プロジェクトチームのみなさんも一か月で１５００件の契約に全国を奔走
されました。
この間入札準備から契約まで私のさまざまな質問にもよく答えてください
ました。担当の方々のお名前も今でもよく覚えています。
そのＭオークションですが「２０１１年４月３０日で終了」の案内がきました。
当時フォローしてくださった担当の皆様には感謝の気持ちでいっぱいです。
心からお礼申し上げます。

今日は日曜日でしたが、（旧）マルコー系のメゾン・ド・シャンブル管理組合
総会が１０時から札幌駅近くの共済ビルで開催されました。
　　　　
　　　　　　メゾン・ド・シャンブル
　　
出席者は区分所有者である組合員は２名、他は委任状と議決権行使書で過半数を
超えました。
現在の管理者は区分所有者でないという点が納得できませんでした。
総会に出席してどのような管理が行われているのか、どのように管理して
いこうとしているのか想像できた。
夕方から札幌市西区宮の沢にある住宅展示場に行った。
　　
１０棟以上内覧したであろうか、５～１０年前に造られた建物が多かった。
この頃は壁紙（クロス）は石目調の強い柄の物が流行っていたようだ。
クッションフロアーも多少柄の強いものが多い。
最近は、ナチュラルな雰囲気の室内が多いようである。

マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
9　区分所有１３物件　【札幌⑦～⑨】
⑦　●　2001年　【札幌市　中央区　４６㎡　２DK　築２８年　５５０万】
　　アパマンプラザ「売主」購入。
　　投資成績・実際利回り（現在）⇒　8.77%
　・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒　-2.57%
　・空室率（累計）⇒　5.00%
　・年間ネット収入（現在）⇒　\482,376
　・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒　\-141,396
　・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \482,376
　購入経緯　
　当初目標であった６件を達成しましたが、経営維持には思いのほか
　費用がかかることを実感できてきたのがこの頃です。
　特に大きいと思ったのは固定資産税でした。
　６部屋で年間４１万ほどでしたから、なんとかならないものか。と考えて
　いました。
　
　これをクリアできる仕組みを作ろうとして現金購入したのがこの７つ目の
　物件でした。　購入時実質利回り　13.09％でした。
　アパマンプラザから物件情報が届きました。アパマンプラザが「売主」で
　仲介手数料がかからない物件でした。
　中央区の物件ですが、中島公園駅が最寄駅です。豊平川沿いのマンションの
　最上階で豊平川の花火が一望できる部屋です。
　私自身は札幌の夏の風物詩（らしい）豊平川の花火を未だ一度も見たことが
　ありません。ちなみに雪まつりもです。
　「業者自から売主」の物件はここと川崎と２つですが、良いものが売られて
　いるという印象があります。
　やはり業者としては売れなければなりませんから、責任もって投資として
　中長期にわたって確実に収益の上がる 見込みのある良いものを仕入れて
　いるのだと思います。
　販売後の瑕疵担保責任のケアもありますし、確かなものを仕入れ販売して
　いらっしゃるのでしょう。 実質利回りは１３％と高いものでしたが、
　入居者は長きにわたって入居しておられ、当時の高い家賃そのままでした。
　約２年ほどで退去になり（退去理由は家賃が高いという理由でした）、
　数ヶ月間の空室期間の後、多少家賃ダウンして次の方の入居が決まりました。
　現在の方に変わり７年が経過します。
機会点
　・業者売主物件は中長期でみて収益的に安定した良い物件が売られている。
　・昔の高い家賃で入っておられる方が退去されるタイミングの問題はある
　　ものの、２DKの広めの部屋は入居期間が長い。
　・２DKなら出口でも売りやすい。投資向けと本人居住向けとの両方で売れる。
　　リフォームして空室でも売りやすい。
　・築年数の古い（耐震基準変更前）マンションであり最近漏水事故が
　　ありました。原因は専有部分の床下配管内部と継ぎ目が腐食して発生した
　　ということです。この場合所有者責任となります。
　　階下の部屋の家具の一部に被害が及び、修繕費用を支払いました。
　　「施設賠償保険」に入っていませんでした。
　　高額な出費となりました。過去こうした事例は他の管理会社からの情報等で
　　知っていましたが、保険加入を先送りしていました。
　　十数万の出費は高い授業料となりました。これらの事故に対応する
　「施設賠償保険」は非常に安価です。
　　加入しておられる火災保険等の特約についているか確認され、もし、ついて
　　いないようなら、万一の時に備えて入っておかれることをお勧めします。
　　私はこれを機にアパマンプラザで札幌の１０部屋全てに施設賠償保険を
　　付けました。
　　ちなみに地震保険は川崎と福岡のものにしかつけていません。　
　　札幌は地震がないからですが、今回の東日本大震災で迷い中です。
⑧　●　2001年【札幌市　中央区　３４㎡　１LDK　築１９年　６５０万】
　投資成績　
　・実際利回り（現在）⇒ 7.67%
　・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒　-1.64%
　・空室率（累計） ⇒　3.67%
　・年間ネット収入（現在）⇒　\498,600
　・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒\-106,548
　・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \498,600
　購入経緯　
　当時はアパマンプラザから年に数回送られてくるペーパーの
「マンション情報」を楽しみにしていました。
　インターネットの普及とともになくなり最近ではあまりやられていません。
　その中でとても気になる物件がありました。
　大手販売会社の手がけるブランドを感じる魅力ある物件でした。
　立地としてはやや難があるものの、部屋の広さや間取りの具合から、
　単身者向けのものとしては１ルーム、１Ｋに差別化を図れるものであり
　将来にわたって競合する部屋に優位性を保てるであろうという分譲で外観の
　「カッコいい」物件でした。相変わらずの所有動機です。
　このマンションはファミリータイプの部屋と混在しますが、ファミリー
　タイプの部屋はバブル期いわゆる「億ション」だったそうです。
　この物件が出てきたら紹介してくださいと頼んでいましたら⑦の購入手続きを
　進めているタイミングでこの物件が出たと連絡が入りまし、指値もせずすぐに
　購入の申し込みをしました。　しかし、困ったことに自己資金が少なくなって
　きていたため購入が親借金になってしまいました。今は全額返済済みです。
　所有して１０年になります。家賃は購入時より７０００円下がりましたが
　空室は少なく安定して収入を生んでいます。
　この物件の良い点は躯体が豪華な割には管理費や修繕積立金が割安な点です。
　総戸数が多いのも影響しているものと思われます。
　機会点・西側を向いてるベランダの位置によっては、部屋によってハトの
　糞害がみられます。対策はとれますので常に注意が必要です。
・浴室の換気不良のクレームがありました。築年数が経過し汚れの付着と
　寿命によるモーターの能力ダウン原因だったと思います。
　トイレ、バス、キッチンの三つの排気を一つのモーターと一つの排気ファンで
　排気口のフレキ一本でとっているため、もともとファンモーターの
　対応能力にも無理があったのではということでした。
　アパマンプラザに修理依頼し排気のファンとモーターをトイレ、キッチンと
　バスに分けるセパレートへの工事をしてもらいました。
　豪華なマンションに見えてもコストセーブはこういうところに行われていました。
・ここでも購入前にこのマンションで特有なクレームを把握し、購入対象の
　部屋にその修理履歴があるかどうか確認しておくべきでした。
　その後同じ症状のクレームが同じマンションの⑩の部屋でも発生しました。
⑨　●　2003年【札幌市中央区　３３㎡１DK　３点ユニット築２９年３４４万】
　
投資成績　
　・実際利回り（現在）⇒　9.90%
　・実際利回りダウン幅（購入時比較） ⇒-0.94%
　・空室率（累計）⇒　7.53%
　・年間ネット収入（現在）⇒　\340,452
　・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒　\-32,520
　・年間キャッシュフロー（現在）⇒ \340,452
購入経緯
　この物件は札幌のＢ社の仲介で購入しました。
　青色申告の１０部屋を目指していたころでした。ＪＲ駅や予備校、大きな
　ショッピングセンターにも程近く将来にわたって入居者の確保は容易だろうと
　思えました。
　現金購入できる安いものを探しており、実質利回りで１３％になるようにと
　指値し、希望が通り購入できました。
　収益を生んできましたが、購入後６年ほどで入居者が変わりました。
　築年数が古く、これを機会に「昭和の時代」の臭いを消すため和室を洋室に
　変更するリフォームを行いました。すぐに賃貸はつくだろうと思って
　いましたが、実際にはなかなかつかず５カ月の空室となりました。
　
　また、角部屋のメリットがデメリットになったこともありました。
　FFファンヒーター老朽化で交換時に困ったことがありました。
　角部屋で出窓ありの部屋は開放感があってよいのですが、FFファンヒーターの
　排気口が通常のメインのベランダ側でなく横壁に設置されていました。
　そのためFFファンヒーター交換時に排気口内の配管交換の必要が発生し、
　工事の際高所作業車を使う必要が出てきて作業費が４万円ほど割高に
　なりました。
　将来にわたってのメンテナンスのことまで考えられているかもこういった
　排気口位置の部分を観察することで購入価格の判断に加えることも
　学びました。
　あとは電気温水器が設置されているということ。室内に置かれてありますが、
　ばかデカくその存在感は異様です。
　安い深夜電力で日中使うお湯を作るためですが、電気代の節約になるという
　ことで置かれていることが多いそうですが都内の賃貸管理業者によると
　今回の東日本大震災で一番トラブルが多かったのが電気温水器だそうです。
　漏水や配管破損がトラブルのほとんどだったようです。
機会点
　・角部屋であればその部屋の横の外壁の状態をチェックする。
　　排気筒など出てないか。
　・電気温水器の部屋の購入はやめたほうがよいでしょう。夜間の安価な電力で
　　お湯を沸かしておくというものですが、故障修理や交換の際の費用は
　　高額です。　
　つづく・・・・・・
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お勧め中古売買マンション

昨日と今日、札幌市内の住宅展示場に行ってきました。
最近の住宅の室内を確認する目的で色々な住宅を見てきました。
今後、リフォームを行う上で参考になりました。
　
　
　
　お勧め売買マンション

マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
8　区分所有１３物件　【札幌④～⑥】
④●　1997年　【札幌市中央区　２８㎡　１DK　築１９年　６５０万】
投資成績
・実際利回り（現在）⇒6.86%
・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒ -0.98%
・空室率（累計）⇒ 2.55%
・年間ネット収入（現在）⇒ \445,884
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒　\-63,624
・年間キャッシュフロー（現在）⇒\-40,296
購入経緯
総戸数のある大手分譲会社の大型マンションです。
アパマンプラザ営業部の方に購入条件を伝えておいて連絡をもらいました。
エントランス空間がたっぷり確保されロビーの植栽など雰囲気の良い豪華な
マンションです。J 社金利固定２０年でローンを組みました。
北大植物園の西に位置しミニ大通りといわれる遊歩道に面しています。
一帯はバブル期に大手ゼネコンが盛んにマンションを建てていったところの
ようです。
私の所有する札幌のものでは最も空室率が低い物件です（２．５５％）。
大きなクレームはほとんどありません。
管理費や修繕積立金といった運営費も安価でローン返済後収益をあげて
いってくれる物件です。
機会点
・建物外観、エントランスのイメージは入居者に選ばれるポイント。
・一度契約更新時に入居者より家賃値下げ交渉があり３０００円ダウンと
なりました。
⑤●　1997年　【札幌市　中央区　３３㎡　１LDK　　築１９年
５６０万】Ｄ社「投げ売り物件」をＤ社流通名古屋支店の営業マン紹介により
購入。
投資成績
・実際利回り（現在）⇒5.00%・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒-2.88%
・空室率（累計）⇒ 11.91%
・年間ネット収入（現在）⇒ \280,188
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒　\-161,244
・年間キャッシュフロー（現在）⇒　\280,188
購入経緯
同じく１９９７年に購入した４つ目最後がこの物件です。
購入時から利回りが３％も落ちました。失敗物件です。
札幌で購入していったのと同時進行で名古屋市内でも物件探しをしていました。　
当時経営再建を図るD 社が損切り物件で札幌で残っているものをＤ社流通名古屋
支店の営業マンが紹介してくれました。　
バストイレいっしょの３点ユニットでしたが部屋が広めで有名ブランドの
分譲であり購入しました。初の現金購入です。
ローンを組もうとしましたが、そこまで融資してくれていたノンバンクの
審査に通りませんでした。
「一個人につき融資は年３つ以内」という当時の規定にひっかかりました。
金融機関には独自で個人属性の審査基準があります。
所有数を増やすことに熱くなっており、「どうしても」という気持ちが
強かったので結局現金で購入することにしました。
後で考えると、買うべきではなかった物件です。ただし物件の良し悪しは
別にしてここで現金で購入したことはトータルでのキャッシュフローを助けて
くれることになりました。
買うことが目的になってしまっており、投資的な視点、採算を考えない購入の
仕方をしていました。
「何故売れ残っていたか！？」ですね。そんな安い物件でも売れ残ってるには
わけがあったのです。
「家賃が相場より高かった」「管理費、修繕積立金が高かった」「バストイレ
一緒の３点ユニットだった」「カーペットだった」
それでも、有名分譲会社のブランドマンションであったこと。
法人契約で高値賃貸中であったこと。広めであったこと。等で不利な点を
打消し、買うための理由付をし、自分で自分を納得させていたのだと思います。
機会点
・入退去が多々発生し空室期間も一番多い状況となっています。
流通は常にあります。採算を最優先に買うべきでした。
・管理費修繕積立金がかなり高額。新築当時から管理組合は分譲管理会社に
主導権を握られ、特に管理費は一般的にみて割高です。
・固定資産税が割高。契約前に具体的な金額をおさえておくべきでした。
・初の現金購入でした。購入自体は失敗ですが、「購入の仕方」はそれ以降の
良い転換期になったと言えるかもしれません。
ローン支払いがなくキャッシュフローがでました。
この時から以降「現金買い」も交えるようにしましたが、ここでの転機が
なければずっとその後の物件もローンで購入していくようなことになっていた
かも知れません。
ローンなら手持ちのキャッシュは残るかも知れませんが何に使っていたか
分かりません。人生どうころぶか分かりませんから。
もし今１３物件すべてローンであったらと考えるとゾッとします。
立ち行かなくなっていたでしょう。
✔「ローン資産価値比率」（＝借入金が物件購入価格に占める割り合い）は
一般に７０％以下が安全性に無理がないと言われています。
ちなみに今私は　５３％まで下がってきました。
・界隈は平成初期のマンション（バブル期物件）が林立しており、また最寄りの
　西１１丁目駅からもＪＲ桑園駅からも１０分程度あり中央区の中でも
　入居者確保は難しくなってきています。
・年４物件購入し、確定申告では給与所得と不動産所得の損益通算で
源泉徴収税額の全額が戻ってきました。　
嬉しかったですが、個人事業者として赤字な訳で、経営としてはまずい状態で
あるということに後々気づきました。
⑥●　2000年　【札幌市中央区　３２㎡１LDK　築１９年５２０万】
　
投資成績
・実際利回り（現在）⇒5.50%・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒-0.85%
・空室率（累計）⇒ 8.13%　　・年間ネット収入（現在）⇒ \286,008
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒\-43,932
・年間キャッシュフロー（現在）⇒　\-156,168
購入経緯
⑤と同じマンション内で購入しました。失敗です。
　ノンバンクJ 社固定金利１５年。２０００年、当時勤務していた会社の行事
　「マネージャーコンベンション」（全国の店長が一堂に会して士気を高める）
　が札幌であり、休日のフリータイムに物件を見て回りました。
⑤と同じマンション内に売り物件があるのを知り購入しました。
賃貸付けは⑤の家賃６５０００円と比べ５５０００円と家賃が安かったですが
空室を避けるために安くして入居付けしているものと思い購入しました。
しかし今から思えばその家賃が実際の相場であったように思います。
またローン金利が翌月から１５年固定で５％台に上がるという情報がありました
ので話のあったその日のうちに即決して購入しました。
失敗です。広めのブランド物件だから大丈夫だろうと買うための理由探しに
なっていたのは⑤と変わりません。
結論としては、事前に予備情報がない限り「急いで買わないこと」というのを
痛感しました。流通は常にあるのですから。
現在毎月の持ち出しがあり収益率の非常に低い物件です。
機会点
⑤と同様です。現実的な投資分析に基づいて購入すべきでした。
今は入居者を確保できていますが、それはアパマンプラザ営業の方がお客様が
内覧ご希望の物件をご案内の際に、参考までに「こういうお部屋もありますよ。
と見ていっていただけるよう案内していただいているからなのです。
この部屋はOLの方に決めていただきましたが、その時の決め手は、キッチンの
広さ、家具家電を中心とした室内の内容です。
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つづく・・・・・・・
お勧め売買物件

札幌も朝晩は凌ぎやすいですが、日中暑い日が続きます。
７月に入って観光客も増えてきましたが、外人の姿は例年に比べて少ないです。
原発や地震の影響が今後も続くのでしょうか？
話は変わりますが、最近マンションの室内リフォームに力を入れています。
特に壁紙（クロス）選びに時間をかけています。
普及品のクロス紙から上級紙まで数多くの見本を調べてみたり、ショールームの
インテリアコーデネイターに相談したりします。プロのコーデネイターは
さすがに私が想像もしていない色や柄を選び床材とうまくマッチさせます。
見本ではあまりパットしない柄もいざ一面に貼ってみると生き生きとします。
さすがプロはセンスが違います。
自分がリフォームをうまく行ったと思うところはお客さんの受けもよいです。
金額が同じ壁紙でも色や柄によって部屋の雰囲気もガラッと変わります。

昨日の日曜日札幌市内を大勢のマラソンランナーが駆け抜けました。
毎年恒例となりました札幌ハーフマラソン、外国人のランナーも多く
走っていました。
　
　
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マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
7　区分所有１３物件　【川崎①　＆　札幌②③】
実際に１５年間での所有物件を購入順にコメントさせていただきます。　
①～⑭の物件（⑭は売却済）です。
①は1996年、一番最初購入の首都圏物件。その翌年から札幌での購入を始め
10室所有しました。②③④⑤は1997年に購入し、
⑤は有名Ｄ社の「投げ売り」で購入。⇒　その後⑥⑦⑧⑨と買い進め、
　⇒　2004年⑩⑪がマザーズオークションで落札購入。
青色申告事業規模達成しました。⇒　その後2009年にかけ福岡で⑫⑬を購入する
に至っています。
＊投資成績の中の「利回り」は先にふれた「Ｄ　現在実際利回り」です。
（修理費、内装費は含めず　ゼロベースです）
「ネット収入」は固定資産税や賃貸管理委託手数料等、出費が確実な支出は
　全て反映させています。（修理費、内装費は含めず）
（一般に言われる「実質利回り」は⇒（年間家賃収入－年間管理費と修繕積立金）
　÷物件価格で表されています）
「利回り」、「年間ネット収入」のダウン幅（現在と購入時と比較）は
家賃下落と管理費、修繕積立金アップで変化しています。
ただ家賃下落が要因のほとんどを占めます。　予想空室ロスは除いています。
キャッシュフローはローンを組んでいるものは⑪を除いて全てマイナス
（＝持ち出し）です。　
①のみ変動金利20年です。　②③④⑥⑪⑫は固定金利で10年～20年です。
①　●　1996年　【川崎市　川崎区　１７㎡　１K　３点ユニット　築２０年
　１０５０万】
　投資成績
・実際利回り（現在）⇒5.03%・実際利回りダウン幅（購入時比較）
　⇒　0.15%
・空室率（累計）⇒ 2.11%・年間ネット収入（現在）⇒　\528,480
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒\15,600・年間キャッシュフロー
　（現在）⇒\-203,940
　購入経緯　職場にあった電話営業から購入することになりました。
　マンション投資初めての物件です。
バブル崩壊し築後６年で　３２４２万⇒１０５０万と新築販売価格の三分の１に
価格が下がっており魅力を感じました。
フルローンで購入。諸費用もいっさいの投入資金ゼロ。　ノンバンクO社の
変動金利２０年で組みました。
ＪＲ川崎駅ターミナルから南に徒歩９分。商店街の中にあり賃貸需要は将来に
わたって安定している感が魅力でした。
高層階で、ＪＲ川崎駅方面に向かって眺望がひらけていました。
１７㎡で家賃６５０００円。家賃は購入後直ぐ６６０００円になり１３年経過
してまた６５０００円にもどりました。
現在も６５０００円が維持できています。投資成績としては利回りは低い
ながらも長期にわたって安定しています。
立地が良く部屋の広さがコンパクトなため内装費が安く投資効率が良い。
トラブルというトラブルは発生していませんが、１Ｆに中華料理店が入っており
マンションエントランス部分の印象は良くありません。
また近年ＪＲ川崎駅は北側が大きく再開発され集客の人気スポットは南側の
商店街から駅北側に移っています。
購入後１３年目に初めて室内を見ましたがびっくり！とにかく「部屋の狭さ」に
驚きました。
地方都市と首都圏の土地価格差や賃貸事情の違いを強く実感しました。
機会点
・首都圏では東京２３区、横浜、川崎　が賃貸需要が高く安定経営が
　できると考えます。空室がほとんど発生しないのが強みです。
・バス、トイレ、洗面の３点ユニットでも借りる客層はある。立地が良く
　適正家賃であれば十分入居者が確保できます。
・投資の小出しが可能です。直近ではキッチンの伝熱コイルをIHに交換し入居者
　満足度を上げました。
・建物管理会社がオーナーに代わって管理組合を運営しているので、
　共用部修繕時の工事内容や価格の確認がしづらい。
②●　1997年　【札幌市　中央区　２５㎡　１K　　築２０年　７４０万】
　投資成績
・実際利回り（現在）⇒5.83%　・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒-1.14%
・空室率（累計）⇒9.64% ・年間ネット収入（現在）⇒ \431,448
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較）⇒\-83,976
・年間キャッシュフロー（現在）⇒　\-108,360
購入経緯
初めて冬の札幌に行き、アパマンプラザで最初に購入した物件です。
ノンバンクJ社金利固定２０年。２月のことです。
投資本でのＩ氏お勧めに従い北区のマンションを希望し、北区のものを２つ、
中央区のものを１つ案内してもらいました。
川崎が１０５０万で１７㎡でしたので、札幌の部屋の広さと価格の安さが
魅力的でした。
この物件は札幌駅まで徒歩９分ですのでやや距離がある印象です。
ただＪＲの高架を越えれば北大へ５分程度で立地は悪くないと考えます。
管理費、修繕積立金といった運営費も安価でありローン終了後は安定した
収益を期待できます。
昨年アパマンプラザ担当者の勧めがあり、〇〇を設置しました。
効果てきめん！　ネットを見ていた方からすぐに申し込みが入りました。
しかも夏の閑散期にかかわらずです。賃料は5000円ほどアップで決まっています。
③　●　1997年　【札幌市　北区　４３㎡　２DK　築２８年　　８４０万】
投資成績
・実際利回り（現在）⇒　6.32%・実際利回りダウン幅（購入時比較）⇒　-0.82%
・空室率（累計）⇒ 7.98%
・年間ネット収入（現在）⇒ \531,216
・年間ネット収入ダウン幅（購入時比較　⇒　\-68,796
・年間キャッシュフロー（現在）⇒\-180,684
購入経緯
札幌で買った唯一の北区の物件です。北大のすぐそば。ＪＲ札幌駅に徒歩４分です。
やや古めですが立地は良く、札幌駅北側は再開発で充実してきています。　
なんといっても部屋の広さとその価格に驚き、感動！②の物件とほぼ同時に
購入しました。　ノンバンクJ社金利固定１５年。　３月のことです。
あと一年でローンが終わりますので、キャッシュフローがプラスになります。
今後利益貢献してくれる物件になると思います。
家賃滞納は過去２件の経験がありますが、２件ともこの部屋の入居者です。
アパマンプラザの管理部の方に適切に対処していただき、全額回収できました。
あとは結露です。私の部屋の湯沸かし器の排気筒フレキ継ぎ目の不具合か
なにかで多量に結露し廊下側の部屋及び共用部分の廊下の天井が腐って
きたというものでした。
原因となる部分が専有部分と共用部分で微妙でしたのでアパマンプラザ営業部の
方が組合理事長と交渉してくださいましたが、結局全額私が負担することと
なりました。
機会点
・管理組合が機能しており、管理費、修繕積立金が安価です。
・間取りが２DKで入居者層ターゲットが絞りにくい。過去２度家賃滞納が
　あった。どち　らも自営業の方。
・学生は滞納がないが、学生が住むには家賃が高い。
・結露に関わる修繕が２度発生し高額でした。火災保険とともに施設賠償保険
　にも入っておく必要があります。
・購入前の段階で事前に部屋の修理履歴確認、前管理会社や管理人さんから
　過去のクレームのヒアリング等しておくべきでした。
　つづく・・・・
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おすすめマンション　室内奇麗です

札幌も７月に入って日中暑い日が続きますが、朝晩は凌ぎやすく気持ちがよい。
札幌都心部にあるコロナード中島の管理組合定期総会が午前中に会社近くの
豊水会館で行われました。
　　
出席者は管理会社の人も入れ１４～１５名。女性が多かった。
このマンションは夏の風物詩、豊平川の河川敷で行われる花火大会がバルコニー
から見れます。
今回出席した理由の１つに火災警報器の設置が以前の総会で決定され、未だに
実施されていないのが気がかりだったことがありました。
昨年度の決算の質疑で問いただしました。
今期中に設置されることが決まりました。
他に屋根付き自転車置き場を大規模修繕工事に合わせて新設できないか
聞いてみました。
最近は自転車に乗る人も増えていますので保管場所をきちんと確保して
いただきたいです。
今日の総会は特に問題もなく１時間程度で閉会しました。
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