山さんの不動産日記

札幌もようやく初夏の季節です。
日中は半袖姿の人が増えてきました。
観光で訪れる人が多く、アパマンプラザにホテルや観光名所を尋ねる人が
毎日いらっしゃいます。
投資用マンションを求める人が増えてきました。
中島公園周辺や北大近くの北区、中央区の円山公園界隈が人気のようです。
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マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
6．キャッシュフロー
投資ですからキャッシュフローがどれだけ得られてるかがポイントです。
私の１５年の実績をご紹介します。　
なにもなければ　５．でご紹介しました先の「●実際利回り」で回っていきます。
しかしそう甘くはありません。空室です。
空室の発生がコスト増に大きく影響しています。　
言い換えれば、空室さえなければコストの発生も抑えられ経営は大きく
プランをぶれることはないと思います。
しかし、現実空室は発生しますから残念ながら過去のアクチャルから将来の
発生による損失もプランしていかなければなりません。
空室によって生まれるコストとは、主に「原状復帰の内装費」「関連して
発生する機器不具合の修理費」「募集費」です。
これらを考慮した「★現実利回り」は、平均で５．３５％になります。　
「そんなに低いの！？」と思われるかもしれませんが、あくまでも私の実績です。
５．でご紹介しました先の「●実際利回り」よりもさらに１．７９％の減少です。
≪　物件別　「Ａ⇒★現実利回り」「Ｂ⇒年間総収入（購入時）」
「Ｃ⇒年間総収入（現在）」「Ｄ：年間キャッシュフロー」　≫
①　川崎市川崎区（築20年）Ａ⇒4.69%　Ｂ⇒512,880　Ｃ⇒528,480　
　　年間ＣＦ⇒▲203,940
②　札幌市中央区（築20年）　Ａ⇒4.94%　Ｂ⇒515,424　Ｃ⇒431,448　
　　年間ＣＦ⇒▲108,360
③　札幌市北区（築28年）　Ａ⇒5.25%　Ｂ⇒600,012　Ｃ⇒531,216
　　年間ＣＦ⇒▲180,684
④　札幌市中央区（築19年）Ａ⇒6.43%　Ｂ⇒509,508　Ｃ⇒445,884　
　　年間ＣＦ⇒▲40,296
⑤　札幌市中央区（築19年）Ａ⇒3.70%　Ｂ⇒441,432　Ｃ⇒280,188　
　　年間ＣＦ⇒280,188
⑥　札幌市中央区（築19年）　Ａ⇒4.13%　Ｂ⇒329,940　Ｃ⇒286,008
　　年間ＣＦ⇒▲156,168
⑦　札幌市中央区（築28年）　Ａ⇒7.59%　Ｂ⇒623,772　Ｃ⇒482,376　
　　年間ＣＦ⇒482,376
⑧　札幌市中央区（築19年）　Ａ⇒7.12%　Ｂ⇒605,148　C⇒498,600　
　　年間ＣＦ⇒498,600
⑨　札幌市中央区（築29年）　Ａ⇒5.10%　Ｂ⇒372,972　Ｃ⇒340,452　
　　年間ＣＦ⇒340,452
⑩　札幌市中央区（築19年）　Ａ⇒4.58%　Ｂ⇒560,040　Ｃ⇒427,080　
　　年間ＣＦ⇒427,080
⑪　札幌市中央区（築19年）　Ａ⇒3.70%　Ｂ⇒638,448　Ｃ⇒420,552　
　　年間ＣＦ⇒29,544
⑫　福岡市西区　（築20年）　Ａ⇒6.96%　Ｂ⇒576,216　Ｃ⇒576,708
　　年間ＣＦ⇒▲64,128
⑬　福岡市博多区（築23年）Ａ⇒▲12.31%　Ｂ⇒643,428　Ｃ⇒650,688　
　　年間ＣＦ⇒650,688
≪　物件別　　「Ｅ：空室率」「Ｆ⇒空室回数」「Ｇ⇒空室期間（月数）」　
「Ｈ⇒所有月数」　「Ｉ⇒空室月数／１回　　≫
　空室率　＝　空室月数　÷　所有月数　×　100％
①　川崎市川崎区（築20年）　空室率⇒2.11%　Ｆ⇒2回　Ｇ⇒3.72　Ｈ⇒176　
　Ｉ⇒1.86
②　札幌市中央区（築20年）　空室率⇒9.64%　Ｆ⇒4回　Ｇ⇒16.00Ｈ⇒166　
　Ｉ⇒4.00
③　札幌市北区　（築28年）　空室率⇒7.98%　Ｆ⇒6回　Ｇ⇒13.16　Ｈ⇒165　
　Ｉ⇒2.19
④　札幌市中央区（築19年）　空室率⇒2.55%　Ｆ⇒3回Ｇ⇒4.11　Ｈ⇒161　
　Ｉ⇒1.37
⑤　札幌市中央区（築19年）　空室率⇒11.91%　Ｆ⇒6回　Ｇ⇒18.58　Ｈ⇒156　
　Ｉ⇒3.10
⑥　札幌市中央区（築19年）　空室率⇒8.13%　Ｆ⇒6回　Ｇ⇒10.00　Ｈ⇒123　
　Ｉ⇒1.67
⑦　札幌市中央区（築28年）　空室率⇒5.00%　Ｆ⇒1回　G⇒5.50　Ｈ⇒110
　　Ｉ⇒5.50
⑧　札幌市中央区（築19年）　空室率⇒3.67%　Ｆ⇒1回　Ｇ⇒4.00　Ｈ⇒109　
　Ｉ⇒4.00
⑨　札幌市中央区（築29年）　空室率⇒7.53%　Ｆ⇒2回　Ｇ⇒7.00　Ｈ⇒93　
　Ｉ⇒3.50
⑩　札幌市中央区（築19年）　空室率⇒6.78%　Ｆ⇒2回　Ｇ⇒5.56　Ｈ⇒82
　　Ｉ⇒2.78
⑪　札幌市中央区（築19年）　空室率⇒11.59%　Ｆ⇒3回　Ｇ⇒9.50　Ｈ⇒82　
　Ｉ⇒3.17
⑫　福岡市西区　（築20年）　空室率⇒0.00%　Ｆ⇒0回　Ｇ⇒0.00　Ｈ⇒57　
　Ｉ⇒0.00
⑬　福岡市博多区（築23年）　空室率⇒12.76%　Ｆ⇒1回　Ｇ⇒2.68　Ｈ⇒21　
　Ｉ⇒2.68
≪　物件別　「Ｊ：内装・営繕累計」　「Ｋ⇒内装・営繕／年」「Ｌ：募集費累計」
　「Ｍ⇒募集費／年」　　≫ （単位：千円）
①川崎市川崎区（築20年）内装営繕累計⇒327　Ｋ⇒23　募集費累計⇒177　Ｍ⇒13　　
②札幌市中央区（築20年）内装営繕累計⇒693　Ｋ⇒53　募集費累計⇒168　Ｍ⇒13　　　
③札幌市北区（築28年）内装営繕累計⇒871　Ｋ⇒67　募集費累計⇒296　Ｍ⇒23　　
④札幌市中央区（築19年）内装営繕累計⇒262　Ｋ⇒20　募集費累計⇒101　Ｍ⇒8　　
⑤札幌市中央区（築19年）内装営繕累計⇒676　Ｋ⇒52　募集費累計⇒272　Ｍ⇒21　
　
⑥札幌市中央区（築19年）内装営繕累計⇒433　Ｋ⇒43　募集費累計⇒277　Ｍ⇒28　　
⑦札幌市中央区（築28年）内装営繕累計⇒526　Ｋ⇒52　募集費累計⇒57　Ｍ⇒6　　
⑧札幌市中央区（築19年）内装営繕累計⇒243　Ｋ⇒27　募集費累計⇒78　Ｍ⇒9　　
⑨札幌市中央区（築29年）内装営繕累計⇒1047　Ｋ⇒150　募集費累計⇒106　
　Ｍ⇒15　　
⑩札幌市中央区（築19年）内装営繕累計⇒554　Ｋ⇒92　募集費累計⇒109　Ｍ⇒18　　
⑪札幌市中央区（築19年）内装営繕累計⇒900　Ｋ⇒150　募集費累計⇒169　Ｍ⇒28
⑫福岡市西区（築20年）　内装営繕累計⇒219　Ｋ⇒55　募集費累計⇒0　Ｍ⇒0　　
⑬福岡市博多区（築23年）内装営繕累計⇒1340　Ｋ⇒1340　募集費累計⇒0　Ｍ⇒0　　
空室率は１５年間をみると、　トータルで６．６５％です。　
　
１５年間を３つの区間でみると最初の５年間、次の５年間、最近の５年間で、
それぞれ　２．１９％　⇒７．２７％　⇒　７．５７％と悪化しています。
　最大の空室発生は２００４年で　１５．１６％。　２００４年前半の
　半年（１～６月）は退去者が同時期に集中して発生しました。
当時所有　９部屋のうち７部屋が空室に！　なんとその半年間　
空室率３０．８３％！　さすがに落ち込みました。こんなことがあるんです。　
家賃を下げたり、めったにしないのですが募集費を２か月、３か月と増やしたり
したのがこの頃でした。
空室が一つでも発生したら早いタイミングで埋めることに全力を尽くさなければ
なりません。そうしないとそうこうしているうちに次の空室が生まれます。
一部屋でも空いたら異常事態と思うべきです。でないと二つ目が空き、三つ目が
空き、四つ目が・・・・・と追い込まれます。　
　　　
「今の時代、空室は一戸くらいあって当たり前だ」と思うようになっては
負けです。空室はだれのせいでもありません。オーナーの意識の問題です。
私の運用実績では表の通り、空室率の高い物件ほど内装＆営繕費や募集費が
多くかかっています。
当然のことながら入居者の入れ替わり時には現状復帰が必要となります。
室内劣化の程度にもよりますが内装費用がかかります。
また経験上、空室期間が長引けば室内の設備機器が故障したり水回り部分が
変調をきたしたりして次の入居者からのクレームがある場合が多々あります。
設備は入居者があって使ってもらってその機能や質を維持できます。
使用されてなければ故障不具合も多くなります。
ここから導き出せる対策としてはやはり「退去回数、空室期間をいかに減らす
ことができるか」ということになります。
マンション経営は「どうしようもない事情を除いた退去や空室期間をいかに
抑えるか。」　がとても重要だと思います。
「どうしようもない理由」とは転勤や卒業で引っ越さざるをえない場合です。
それ以外の理由があっての退去発生は極力抑えなければなりません。　
①家賃設定、②室内設備充実の問題、③機器故障やトラブル近隣とのクレームの
問題。
①と②はオーナー　③は管理会社にお願いし、万全を期さなければなりません。
【参考データ】
≪　１５年間の空室率推移　（実績値）　1996年～2010年　≫
◆　初期　　５年　（1996年　～　2000年）　
　平均　2.19%　（　6.25%　⇒　4.17%　⇒　1.02%　⇒　0　⇒　3.73%　）
◆　中期　　５年　（2001年　～　2005年）
　平均　7.27%　（　2.73%　⇒　9.37%　⇒　4.76%　⇒　15.16%　⇒　0.38%　）
　　
◆　直近　　５年　（2006年　～　2010年）
平均　7.57%　（　10.99%　⇒　3.13%　⇒　11.11%　⇒　3.04%　⇒　9.78%　）　　
≪　空室期間とコストの関連性　（実績値）　≫
＊　コストは空室で発生した原状回復の内装費、修理営繕費、募集費です。
＊　空室率高いもの順に並べています。　ほぼ比例するようにコストが
かかっています。
物件No．⑬　12.76%（空室率）　⇔　1340（コスト：千円）　
物件No．⑤　11.91%（空室率）　⇔　　948（コスト：千円）　
物件No．⑪　11.59%（空室率）　⇔　1069（コスト：千円）　
物件No．②　9.64%（空室率）　⇔　　861（コスト：千円）　
物件No．⑥　8.13%（空室率）　⇔　　710（コスト：千円）　
物件No．⑨　7.53%（空室率）　⇔　　663（コスト：千円）　
物件No．⑩　6.78%（空室率）　⇔　1340（コスト：千円）　
物件No．⑦　5.00%（空室率）　⇔　　583（コスト：千円）　
物件No．⑧　3.67%（空室率）　⇔　　321（コスト：千円）　
物件No．④　2.55%（空室率）　⇔　　363（コスト：千円）　
物件No．①　2.11%（空室率）　⇔　　504（コスト：千円）　
物件No．⑫　0.00%（空室率）　⇔　　219（コスト：千円）　
つづく・・・
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お勧めマンション　設備修繕と家具・家電設置しました。