マンション投資第２５の鉄人 Ⅴ
マンション投資第２５の鉄人 第５話
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T． 
5．マンション投資 利回りの実際
冒頭にも記しましたが、私は中古マンションの区分所有ばかり１３部屋所有
しています。１４戸目は居住用として購入し直ぐに売却しています。
購入物件と利回りをご紹介させていただきます。
購入総額は９５５９万。諸費用等抜きです。そのうちローンは４４７５万。
現在１８００万程の残債があります。
始めた当初、購入時の利回りが１０％に満たないものが多いですが、
札幌といえどもそういう時代でした。１０年ちょっと前の話です。
購入時利回りは平均 ８．４３％ 現在利回りは７．１４％です。
現在の利回りは、購入時との比較で平均 １．２９％程度下がっています。
ローンは初めの５つがノンバンク（O社、J社） 最後の２つが
都銀（R銀行）です。最初の頃はバブルがはじけた直後で金利の高いノンバンク
でしたが、そうでなければなかなか借りられない時代でした。
≪ 所有物件 データ ≫
① 1996年購入 川崎市川崎区 ・・・（1990年築 ・ 17.76㎡ ・ １Ｋ）
◆ 実質利回り ・・6.29%（購入時）⇒ 6.29%（現在）⇒ 0.00%（差）
● 実際利回り ・・ 4.88%（購入時）⇒ 5.03%（現在）⇒ 0.15%（差）
② 1997年購入 札幌市中央区 ・・・（1990年築 ・ 25.92㎡ ・ １Ｋ）
◆ 実質利回り ・・8.10%（購入時）⇒ 6.79%（現在）⇒ ▲1.13%（差）
● 実際利回り ・・6.97%（購入時）⇒ 5.83%（現在）⇒ ▲1.14%（差）
③ 1997年購入 札幌市北区 ・・・（1982年築 ・ 43.03㎡ ・ ２ＤＫ）
◆ 実質利回り ・・8.57%（購入時）⇒ 7.46%（現在）⇒ ▲1.11%（差）
● 実際利回り ・・ 7.14%（購入時）⇒ 6.32%（現在）⇒ ▲0.82%（差）
④ 1997年購入 札幌市中央区 ・・・（1991年築 ・ 28.21㎡ ・ １ＤＫ）
◆ 実質利回り・・ 9.23%（購入時）⇒ 8.04%（現在）⇒ ▲1.19%（差）
● 実際利回り ・・7.84%（購入時）⇒ 6.86%（現在）⇒ ▲0.98%（差）
⑤ 1997年購入 札幌市中央区 ・・（1991年築 ・ 33.21㎡ ・ １ＬＤＫ）
◆ 実質利回り ・・10.08%（購入時）⇒ 6.80%（現在）⇒ ▲3.28%（差）
● 実際利回り ・・・7.88%（購入時）⇒ 5.00%（現在）⇒ ▲2.88%（差）
⑥ 2000年購入 札幌市中央区 ・・・（1991年築 ・ 32.38㎡ ・１ＬＤＫ）
◆ 実質利回り ・・・9.41%（購入時）⇒ 7.42%（現在）⇒ ▲1.99%（差）
● 実際利回り ・・・6.35%（購入時）⇒ 5.50%（現在）⇒ ▲0.85%（差）
⑦ 2001年購入 札幌市中央区 ・・・（1982年築 ・ 46.02㎡ ・ ２ＤＫ）
◆ 実質利回り ・・13.09%（購入時）⇒ 10.42%（現在）⇒ ▲2.67%（差）
● 実際利回り ・・11.34%（購入時）⇒ 8.77%（現在）⇒ ▲2.57%（差）
⑧ 2001年購入 札幌市中央区・・・（1991年築・ 34.56㎡・ １ＬＤＫ）
◆ 実質利回り・・・10.90%（購入時）⇒ 9.16%（現在）⇒ ▲1.74%（差）
● 実際利回り ・・・9.31%（購入時）⇒ 7.67%（現在）⇒ ▲1.64%（差）
⑨ 2003年購入 札幌市中央区・・・（1981年築 ・ 33.88㎡ ・ １ＤＫ）
◆ 実質利回り・・ 12.91%（購入時）⇒ 11.86%（現在）⇒ ▲1.05%（差）
● 実際利回り・・・10.84%（購入時）⇒ 9.90%（現在）⇒ ▲0.94%（差）
⑩ 2004年購入 札幌市中央区・・・（1991年築 ・ 38.69㎡ ・ １LＤＫ）
◆ 実質利回り・・・9.71%（購入時）⇒ 7.69%（現在）⇒ ▲2.02%（差）
● 実際利回り・・・ 8.12%（購入時）⇒ 6.19%（現在）⇒ ▲1.93%（差）
⑪ 2004年購入 札幌市中央区・・・（1991年築 ・ 44.47㎡ ・ １LＤＫ）
◆ 実質利回り・・・11.63%（購入時）⇒ 8.18%（現在）⇒ ▲3.45%（差）
● 実際利回り・・・ 9.75%（購入時）⇒ 6.42%（現在）⇒ ▲3.33%（差）
⑫ 2006年購入 福岡市 西区 ・・・（1990年築 ・ 46.08㎡ ・ ２ＬＤＫ）
◆ 実質利回り・・・ 9.47%（購入時）⇒ 9.47%（現在）⇒ 0.00%（差）
● 実際利回り・・・ 7.68%（購入時）⇒ 7.69%（現在）⇒ 0.01%（差）
⑬ 2009年購入 福岡市博多区 ・・・（1987年築 ・ 41.34㎡ ・ ２ＤＫ）
◆ 実質利回り・・・13.62%（購入時）⇒ 13.72%（現在）⇒ 0.10%（差）
● 実際利回り・・・ 11.49%（購入時）⇒ 11.62%（現在）⇒ 0.13%（差）
⑭ 2009年購入 愛知県一宮市 ・・（1992年築・ 69.76㎡ ・ ３ＬＤＫ）
＊ 居住用で購入。 諸事情により一年未満で売却。
本を読むと自己資金ほとんどなしでレバレッジを効かせ億という資産を
築かれたサラリーマン大家さんが多くいらっしゃることに驚きます。
スゴいと思います。 ただ自分にとっては債務が一番のリスクと考えて
いますのでこれくらいの規模と進め方が自分の身の丈に合っているかなと
いうことで行っています。当然レバレッジがあまり効いていませんので
増えるスピードは緩やかです。
購入時の「実質利回り」と現在の「実質利回り」を比較してみました。
（一般的によく使われる利回りです）
◆購入時実質利回⇒（購入時年間家賃収入－購入時管理費、修繕積立金）÷ 購入時
物件価格
◆現在実質利回⇒（現在年間家賃収入－現在管理費、修繕積立金）÷購入時物件価格
年月の経過とともに、主に家賃下落と 管理、修繕積立金の増加で「購入時」と
「現在」に差が発生してきています。
一般に言われる実質利回りはこの通りですが、「実際の」利回りはもっと
低いのが現実です。
特に思うのはマンションを持った後、経営していくのに正味確実にかかってくる
運営を維持するためのコストです。
これらが実は非常に大きいと思います。それを「実際の利回り」と表現させて
いただきました。 ●の「購入時」と「現在」がそれです。
管理費や修繕積立金だけでなく実際にはその他にもいろいろなコストがかかる
ため、さらに利回りは落ちていきます。
「正味確実にかかってくるコスト」⇒ 管理費、修繕積立、固定資産税＆都市
計画税や賃貸管理委託手数料、送金手数料、物件によっては水道代実質利回り」
は年間家賃収入から管理費、修繕積立を引いたものを物件購入価格で割り
ましたが、実際にはマンションを運営維持するためにはそれだけでなく、
さらに費用がかかってきます。
確実に出ていくものは全て。税金も振込手数料も、上記のようにかかるのが
分かってるものは全部計上します。
これらのコストを年間家賃収入から引いて物件購入価格で割ったものを
「実際利回り」としました。
ただしこれでも将来イレギュラーで発生する費用は計上していません。
ゼロベースで考え、発生したとき対応するスタンスです。
空室になったときの家賃の年間収入減や原状回復の内装費やリフォーム費用、
機器修理交換費は含まれていません。
つまり一年間なにも起こらなかった時、手に入れることのできる利益の利回りです。
●購入時実際利回り⇒（購入時年間家賃収入－購入時正味確実にかかるコスト）÷
購入時物件価格
● 現在実際利回り⇒（現在年間家賃収入－現在正味確実にかかるコスト）÷
購入時物件価格
＊不動産取得税や、諸費用もかかりますが、購入時に限ってかかるものは
はぶいています。
「実質利回り」も「実際の利回り」も購入時が最も高い利回りであり年月の
経過とともに空室の発生や家賃の下落などで下がっていきます。
家賃収入を得るマンション投資は長期所有します。いってみれば利回りは長い
目で見た時、購入した時（オーナーチェンジ、賃貸中）が「瞬間最大利回り」で
所有期間中はそれより低くなっていくのが一般的です。
どっちかというと判断基準にすべきはより現実的な「実際利回り」の方で
こちらを基準に、キャッシュフローを得続けるにはどういうローンの組み方を
すればいいか、いくらの頭金や金利、期間を設定すればよいのかということが
分かってきます。
つづく・・・・・ ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
お勧めマンション 賃貸が決まりました。
