山さんの不動産日記

6月, 2011

札幌もようやく初夏の季節です。
日中は半袖姿の人が増えてきました。
観光で訪れる人が多く、アパマンプラザにホテルや観光名所を尋ねる人が
毎日いらっしゃいます。
投資用マンションを求める人が増えてきました。
中島公園周辺や北大近くの北区、中央区の円山公園界隈が人気のようです。
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マンション投資第２５の鉄人
外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
6．キャッシュフロー
投資ですからキャッシュフローがどれだけ得られてるかがポイントです。
私の１５年の実績をご紹介します。　
なにもなければ　５．でご紹介しました先の「●実際利回り」で回っていきます。
しかしそう甘くはありません。空室です。
空室の発生がコスト増に大きく影響しています。　
言い換えれば、空室さえなければコストの発生も抑えられ経営は大きく
プランをぶれることはないと思います。
しかし、現実空室は発生しますから残念ながら過去のアクチャルから将来の
発生による損失もプランしていかなければなりません。
空室によって生まれるコストとは、主に「原状復帰の内装費」「関連して
発生する機器不具合の修理費」「募集費」です。
これらを考慮した「★現実利回り」は、平均で５．３５％になります。　
「そんなに低いの！？」と思われるかもしれませんが、あくまでも私の実績です。
５．でご紹介しました先の「●実際利回り」よりもさらに１．７９％の減少です。
≪　物件別　「Ａ⇒★現実利回り」「Ｂ⇒年間総収入（購入時）」
「Ｃ⇒年間総収入（現在）」「Ｄ：年間キャッシュフロー」　≫
①　川崎市川崎区（築20年）Ａ⇒4.69%　Ｂ⇒512,880　Ｃ⇒528,480　
　　年間ＣＦ⇒▲203,940
②　札幌市中央区（築20年）　Ａ⇒4.94%　Ｂ⇒515,424　Ｃ⇒431,448　
　　年間ＣＦ⇒▲108,360
③　札幌市北区（築28年）　Ａ⇒5.25%　Ｂ⇒600,012　Ｃ⇒531,216
　　年間ＣＦ⇒▲180,684
④　札幌市中央区（築19年）Ａ⇒6.43%　Ｂ⇒509,508　Ｃ⇒445,884　
　　年間ＣＦ⇒▲40,296
⑤　札幌市中央区（築19年）Ａ⇒3.70%　Ｂ⇒441,432　Ｃ⇒280,188　
　　年間ＣＦ⇒280,188
⑥　札幌市中央区（築19年）　Ａ⇒4.13%　Ｂ⇒329,940　Ｃ⇒286,008
　　年間ＣＦ⇒▲156,168
⑦　札幌市中央区（築28年）　Ａ⇒7.59%　Ｂ⇒623,772　Ｃ⇒482,376　
　　年間ＣＦ⇒482,376
⑧　札幌市中央区（築19年）　Ａ⇒7.12%　Ｂ⇒605,148　C⇒498,600　
　　年間ＣＦ⇒498,600
⑨　札幌市中央区（築29年）　Ａ⇒5.10%　Ｂ⇒372,972　Ｃ⇒340,452　
　　年間ＣＦ⇒340,452
⑩　札幌市中央区（築19年）　Ａ⇒4.58%　Ｂ⇒560,040　Ｃ⇒427,080　
　　年間ＣＦ⇒427,080
⑪　札幌市中央区（築19年）　Ａ⇒3.70%　Ｂ⇒638,448　Ｃ⇒420,552　
　　年間ＣＦ⇒29,544
⑫　福岡市西区　（築20年）　Ａ⇒6.96%　Ｂ⇒576,216　Ｃ⇒576,708
　　年間ＣＦ⇒▲64,128
⑬　福岡市博多区（築23年）Ａ⇒▲12.31%　Ｂ⇒643,428　Ｃ⇒650,688　
　　年間ＣＦ⇒650,688
≪　物件別　　「Ｅ：空室率」「Ｆ⇒空室回数」「Ｇ⇒空室期間（月数）」　
「Ｈ⇒所有月数」　「Ｉ⇒空室月数／１回　　≫
　空室率　＝　空室月数　÷　所有月数　×　100％
①　川崎市川崎区（築20年）　空室率⇒2.11%　Ｆ⇒2回　Ｇ⇒3.72　Ｈ⇒176　
　Ｉ⇒1.86
②　札幌市中央区（築20年）　空室率⇒9.64%　Ｆ⇒4回　Ｇ⇒16.00Ｈ⇒166　
　Ｉ⇒4.00
③　札幌市北区　（築28年）　空室率⇒7.98%　Ｆ⇒6回　Ｇ⇒13.16　Ｈ⇒165　
　Ｉ⇒2.19
④　札幌市中央区（築19年）　空室率⇒2.55%　Ｆ⇒3回Ｇ⇒4.11　Ｈ⇒161　
　Ｉ⇒1.37
⑤　札幌市中央区（築19年）　空室率⇒11.91%　Ｆ⇒6回　Ｇ⇒18.58　Ｈ⇒156　
　Ｉ⇒3.10
⑥　札幌市中央区（築19年）　空室率⇒8.13%　Ｆ⇒6回　Ｇ⇒10.00　Ｈ⇒123　
　Ｉ⇒1.67
⑦　札幌市中央区（築28年）　空室率⇒5.00%　Ｆ⇒1回　G⇒5.50　Ｈ⇒110
　　Ｉ⇒5.50
⑧　札幌市中央区（築19年）　空室率⇒3.67%　Ｆ⇒1回　Ｇ⇒4.00　Ｈ⇒109　
　Ｉ⇒4.00
⑨　札幌市中央区（築29年）　空室率⇒7.53%　Ｆ⇒2回　Ｇ⇒7.00　Ｈ⇒93　
　Ｉ⇒3.50
⑩　札幌市中央区（築19年）　空室率⇒6.78%　Ｆ⇒2回　Ｇ⇒5.56　Ｈ⇒82
　　Ｉ⇒2.78
⑪　札幌市中央区（築19年）　空室率⇒11.59%　Ｆ⇒3回　Ｇ⇒9.50　Ｈ⇒82　
　Ｉ⇒3.17
⑫　福岡市西区　（築20年）　空室率⇒0.00%　Ｆ⇒0回　Ｇ⇒0.00　Ｈ⇒57　
　Ｉ⇒0.00
⑬　福岡市博多区（築23年）　空室率⇒12.76%　Ｆ⇒1回　Ｇ⇒2.68　Ｈ⇒21　
　Ｉ⇒2.68
≪　物件別　「Ｊ：内装・営繕累計」　「Ｋ⇒内装・営繕／年」「Ｌ：募集費累計」
　「Ｍ⇒募集費／年」　　≫ （単位：千円）
①川崎市川崎区（築20年）内装営繕累計⇒327　Ｋ⇒23　募集費累計⇒177　Ｍ⇒13　　
②札幌市中央区（築20年）内装営繕累計⇒693　Ｋ⇒53　募集費累計⇒168　Ｍ⇒13　　　
③札幌市北区（築28年）内装営繕累計⇒871　Ｋ⇒67　募集費累計⇒296　Ｍ⇒23　　
④札幌市中央区（築19年）内装営繕累計⇒262　Ｋ⇒20　募集費累計⇒101　Ｍ⇒8　　
⑤札幌市中央区（築19年）内装営繕累計⇒676　Ｋ⇒52　募集費累計⇒272　Ｍ⇒21　
　
⑥札幌市中央区（築19年）内装営繕累計⇒433　Ｋ⇒43　募集費累計⇒277　Ｍ⇒28　　
⑦札幌市中央区（築28年）内装営繕累計⇒526　Ｋ⇒52　募集費累計⇒57　Ｍ⇒6　　
⑧札幌市中央区（築19年）内装営繕累計⇒243　Ｋ⇒27　募集費累計⇒78　Ｍ⇒9　　
⑨札幌市中央区（築29年）内装営繕累計⇒1047　Ｋ⇒150　募集費累計⇒106　
　Ｍ⇒15　　
⑩札幌市中央区（築19年）内装営繕累計⇒554　Ｋ⇒92　募集費累計⇒109　Ｍ⇒18　　
⑪札幌市中央区（築19年）内装営繕累計⇒900　Ｋ⇒150　募集費累計⇒169　Ｍ⇒28
⑫福岡市西区（築20年）　内装営繕累計⇒219　Ｋ⇒55　募集費累計⇒0　Ｍ⇒0　　
⑬福岡市博多区（築23年）内装営繕累計⇒1340　Ｋ⇒1340　募集費累計⇒0　Ｍ⇒0　　
空室率は１５年間をみると、　トータルで６．６５％です。　
　
１５年間を３つの区間でみると最初の５年間、次の５年間、最近の５年間で、
それぞれ　２．１９％　⇒７．２７％　⇒　７．５７％と悪化しています。
　最大の空室発生は２００４年で　１５．１６％。　２００４年前半の
　半年（１～６月）は退去者が同時期に集中して発生しました。
当時所有　９部屋のうち７部屋が空室に！　なんとその半年間　
空室率３０．８３％！　さすがに落ち込みました。こんなことがあるんです。　
家賃を下げたり、めったにしないのですが募集費を２か月、３か月と増やしたり
したのがこの頃でした。
空室が一つでも発生したら早いタイミングで埋めることに全力を尽くさなければ
なりません。そうしないとそうこうしているうちに次の空室が生まれます。
一部屋でも空いたら異常事態と思うべきです。でないと二つ目が空き、三つ目が
空き、四つ目が・・・・・と追い込まれます。　
　　　
「今の時代、空室は一戸くらいあって当たり前だ」と思うようになっては
負けです。空室はだれのせいでもありません。オーナーの意識の問題です。
私の運用実績では表の通り、空室率の高い物件ほど内装＆営繕費や募集費が
多くかかっています。
当然のことながら入居者の入れ替わり時には現状復帰が必要となります。
室内劣化の程度にもよりますが内装費用がかかります。
また経験上、空室期間が長引けば室内の設備機器が故障したり水回り部分が
変調をきたしたりして次の入居者からのクレームがある場合が多々あります。
設備は入居者があって使ってもらってその機能や質を維持できます。
使用されてなければ故障不具合も多くなります。
ここから導き出せる対策としてはやはり「退去回数、空室期間をいかに減らす
ことができるか」ということになります。
マンション経営は「どうしようもない事情を除いた退去や空室期間をいかに
抑えるか。」　がとても重要だと思います。
「どうしようもない理由」とは転勤や卒業で引っ越さざるをえない場合です。
それ以外の理由があっての退去発生は極力抑えなければなりません。　
①家賃設定、②室内設備充実の問題、③機器故障やトラブル近隣とのクレームの
問題。
①と②はオーナー　③は管理会社にお願いし、万全を期さなければなりません。
【参考データ】
≪　１５年間の空室率推移　（実績値）　1996年～2010年　≫
◆　初期　　５年　（1996年　～　2000年）　
　平均　2.19%　（　6.25%　⇒　4.17%　⇒　1.02%　⇒　0　⇒　3.73%　）
◆　中期　　５年　（2001年　～　2005年）
　平均　7.27%　（　2.73%　⇒　9.37%　⇒　4.76%　⇒　15.16%　⇒　0.38%　）
　　
◆　直近　　５年　（2006年　～　2010年）
平均　7.57%　（　10.99%　⇒　3.13%　⇒　11.11%　⇒　3.04%　⇒　9.78%　）　　
≪　空室期間とコストの関連性　（実績値）　≫
＊　コストは空室で発生した原状回復の内装費、修理営繕費、募集費です。
＊　空室率高いもの順に並べています。　ほぼ比例するようにコストが
かかっています。
物件No．⑬　12.76%（空室率）　⇔　1340（コスト：千円）　
物件No．⑤　11.91%（空室率）　⇔　　948（コスト：千円）　
物件No．⑪　11.59%（空室率）　⇔　1069（コスト：千円）　
物件No．②　9.64%（空室率）　⇔　　861（コスト：千円）　
物件No．⑥　8.13%（空室率）　⇔　　710（コスト：千円）　
物件No．⑨　7.53%（空室率）　⇔　　663（コスト：千円）　
物件No．⑩　6.78%（空室率）　⇔　1340（コスト：千円）　
物件No．⑦　5.00%（空室率）　⇔　　583（コスト：千円）　
物件No．⑧　3.67%（空室率）　⇔　　321（コスト：千円）　
物件No．④　2.55%（空室率）　⇔　　363（コスト：千円）　
物件No．①　2.11%（空室率）　⇔　　504（コスト：千円）　
物件No．⑫　0.00%（空室率）　⇔　　219（コスト：千円）　
つづく・・・
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お勧めマンション　設備修繕と家具・家電設置しました。

マンション投資第２５の鉄人　第５話
　　　　　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
5．マンション投資　利回りの実際
冒頭にも記しましたが、私は中古マンションの区分所有ばかり１３部屋所有
しています。１４戸目は居住用として購入し直ぐに売却しています。
購入物件と利回りをご紹介させていただきます。
購入総額は９５５９万。諸費用等抜きです。そのうちローンは４４７５万。
現在１８００万程の残債があります。
始めた当初、購入時の利回りが１０％に満たないものが多いですが、
札幌といえどもそういう時代でした。１０年ちょっと前の話です。
購入時利回りは平均　８．４３％　　現在利回りは７．１４％です。
現在の利回りは、購入時との比較で平均　１．２９％程度下がっています。
ローンは初めの５つがノンバンク（O社、J社）　最後の２つが
都銀（R銀行）です。最初の頃はバブルがはじけた直後で金利の高いノンバンク
でしたが、そうでなければなかなか借りられない時代でした。
≪　所有物件　データ　≫　
①　1996年購入　川崎市川崎区　・・・（1990年築　・　17.76㎡　・　１Ｋ）　
　◆　実質利回り　・・6.29%（購入時）⇒　6.29%（現在）⇒　0.00%（差）
　●　実際利回り　・・ 4.88%（購入時）⇒　5.03%（現在）⇒　0.15%（差）
②　1997年購入　札幌市中央区　・・・（1990年築　・　25.92㎡　・　１Ｋ）　
　◆　実質利回り　・・8.10%（購入時）⇒　6.79%（現在）⇒　▲1.13%（差）
　● 　実際利回り　・・6.97%（購入時）⇒　5.83%（現在）⇒　▲1.14%（差）
③　1997年購入　札幌市北区　・・・（1982年築　・　43.03㎡　・　２ＤＫ）　
　◆　実質利回り　・・8.57%（購入時）⇒　7.46%（現在）⇒　▲1.11%（差）
　●　実際利回り　・・ 7.14%（購入時）⇒　6.32%（現在）⇒　▲0.82%（差）
④　1997年購入　札幌市中央区　・・・（1991年築　・　28.21㎡　・　１ＤＫ）　
　◆　実質利回り・・ 9.23%（購入時）⇒　8.04%（現在）⇒　▲1.19%（差）
　●　実際利回り　・・7.84%（購入時）⇒　6.86%（現在）⇒　▲0.98%（差）
⑤　1997年購入　札幌市中央区　・・（1991年築　・　33.21㎡　・　１ＬＤＫ）　
　◆　実質利回り　・・10.08%（購入時）⇒　6.80%（現在）⇒　▲3.28%（差）
　●　実際利回り　・・・7.88%（購入時）⇒　5.00%（現在）⇒　▲2.88%（差）
⑥　2000年購入　札幌市中央区　・・・（1991年築　・　32.38㎡　・１ＬＤＫ）　
　◆　実質利回り　・・・9.41%（購入時）⇒ 7.42%（現在）⇒　▲1.99%（差）
　●　実際利回り　・・・6.35%（購入時）⇒　5.50%（現在）⇒　▲0.85%（差）
⑦　2001年購入　札幌市中央区　・・・（1982年築　・　46.02㎡　・　２ＤＫ）　
　◆　実質利回り ・・13.09%（購入時）⇒　10.42%（現在）⇒　▲2.67%（差）
　●　実際利回り　・・11.34%（購入時）⇒　8.77%（現在）⇒　▲2.57%（差）
⑧　2001年購入　札幌市中央区・・・（1991年築・　34.56㎡・　１ＬＤＫ）　
　◆　実質利回り・・・10.90%（購入時）⇒　9.16%（現在）⇒　▲1.74%（差）
　●　実際利回り　・・・9.31%（購入時）⇒　7.67%（現在）⇒　▲1.64%（差）
⑨　2003年購入　札幌市中央区・・・（1981年築　・　33.88㎡　・　１ＤＫ）　
　◆　実質利回り・・ 12.91%（購入時）⇒　11.86%（現在）⇒　▲1.05%（差）
　●　実際利回り・・・10.84%（購入時）⇒　 9.90%（現在）⇒　▲0.94%（差）
⑩　2004年購入　札幌市中央区・・・（1991年築　・　38.69㎡　・　１LＤＫ）　
　◆　実質利回り・・・9.71%（購入時）⇒　 7.69%（現在）⇒　▲2.02%（差）
　●　実際利回り・・・ 8.12%（購入時）⇒　 6.19%（現在）⇒　▲1.93%（差）
⑪　2004年購入　札幌市中央区・・・（1991年築　・　44.47㎡　・　１LＤＫ）　
　◆　実質利回り・・・11.63%（購入時）⇒　 8.18%（現在）⇒　▲3.45%（差）
　●　実際利回り・・・ 9.75%（購入時）⇒　 6.42%（現在）⇒　▲3.33%（差）
⑫　2006年購入　福岡市　西区　・・・（1990年築　・　46.08㎡　・　２ＬＤＫ）　
　◆　実質利回り・・・　9.47%（購入時）⇒　 9.47%（現在）⇒　0.00%（差）
　●　実際利回り・・・　7.68%（購入時）⇒　 7.69%（現在）⇒　0.01%（差）
⑬　2009年購入　福岡市博多区　・・・（1987年築　・　41.34㎡　・　２ＤＫ）　
　◆　実質利回り・・・13.62%（購入時）⇒　13.72%（現在）⇒　0.10%（差）
　●　実際利回り・・・ 11.49%（購入時）⇒　11.62%（現在）⇒　0.13%（差）
⑭　2009年購入　愛知県一宮市　・・（1992年築・　69.76㎡　・　３ＬＤＫ）　
　＊　居住用で購入。　諸事情により一年未満で売却。
本を読むと自己資金ほとんどなしでレバレッジを効かせ億という資産を
築かれたサラリーマン大家さんが多くいらっしゃることに驚きます。
スゴいと思います。　ただ自分にとっては債務が一番のリスクと考えて
いますのでこれくらいの規模と進め方が自分の身の丈に合っているかなと
いうことで行っています。当然レバレッジがあまり効いていませんので
増えるスピードは緩やかです。
　
購入時の「実質利回り」と現在の「実質利回り」を比較してみました。
（一般的によく使われる利回りです）
◆購入時実質利回⇒（購入時年間家賃収入－購入時管理費、修繕積立金）÷ 購入時
　　物件価格
◆現在実質利回⇒（現在年間家賃収入－現在管理費、修繕積立金）÷購入時物件価格
年月の経過とともに、主に家賃下落と　管理、修繕積立金の増加で「購入時」と
「現在」に差が発生してきています。
一般に言われる実質利回りはこの通りですが、「実際の」利回りはもっと
低いのが現実です。
特に思うのはマンションを持った後、経営していくのに正味確実にかかってくる
運営を維持するためのコストです。
これらが実は非常に大きいと思います。それを「実際の利回り」と表現させて
いただきました。　●の「購入時」と「現在」がそれです。
管理費や修繕積立金だけでなく実際にはその他にもいろいろなコストがかかる
ため、さらに利回りは落ちていきます。
「正味確実にかかってくるコスト」⇒　管理費、修繕積立、固定資産税＆都市
計画税や賃貸管理委託手数料、送金手数料、物件によっては水道代実質利回り」
は年間家賃収入から管理費、修繕積立を引いたものを物件購入価格で割り
ましたが、実際にはマンションを運営維持するためにはそれだけでなく、
さらに費用がかかってきます。
確実に出ていくものは全て。税金も振込手数料も、上記のようにかかるのが
分かってるものは全部計上します。
これらのコストを年間家賃収入から引いて物件購入価格で割ったものを
「実際利回り」としました。
ただしこれでも将来イレギュラーで発生する費用は計上していません。
ゼロベースで考え、発生したとき対応するスタンスです。
空室になったときの家賃の年間収入減や原状回復の内装費やリフォーム費用、
機器修理交換費は含まれていません。
つまり一年間なにも起こらなかった時、手に入れることのできる利益の利回りです。
●購入時実際利回り⇒（購入時年間家賃収入－購入時正味確実にかかるコスト）÷
　購入時物件価格
●　現在実際利回り⇒（現在年間家賃収入－現在正味確実にかかるコスト）÷
　購入時物件価格
＊不動産取得税や、諸費用もかかりますが、購入時に限ってかかるものは
はぶいています。
「実質利回り」も「実際の利回り」も購入時が最も高い利回りであり年月の
経過とともに空室の発生や家賃の下落などで下がっていきます。
家賃収入を得るマンション投資は長期所有します。いってみれば利回りは長い
目で見た時、購入した時（オーナーチェンジ、賃貸中）が「瞬間最大利回り」で
所有期間中はそれより低くなっていくのが一般的です。
どっちかというと判断基準にすべきはより現実的な「実際利回り」の方で
こちらを基準に、キャッシュフローを得続けるにはどういうローンの組み方を
すればいいか、いくらの頭金や金利、期間を設定すればよいのかということが
分かってきます。
つづく・・・・・ ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
お勧めマンション　賃貸が決まりました。

札幌は、お祭り後、天気の良い日が続いております。
相変わらず仕事の方は忙しいですが、半そでで快適です。
今日は、午前中にソシエール南５条の管理組合理事会がありました。
昨年度は出席率が悪かったので理事長がわざわざ会社に来て出席するように
声をかけてくれたこともあり、今年は真面目に出席しています。
最近の理事会では管理規約の変更の議題が取り上げられています。
管理規約をあまりいじりたくない私は、反対の立場で異論を唱えています。
午後からはチサンマンション札幌第２の通常総会が中島公園近くのホテルで
行われました。
出席者は管理組合の役員と管理会社の人だったので確認作業で終始しました。
理事長の議事の運び方が自然な感じで上手でした。
　　チサン第２総会

最近は室内リフォームの仕事が増えてきました。
カーペットについてメーカーの東リ、シンコール、サンゲツ等に足を運び
色々と勉強しました。結構奥が深いです。
お勧め物件　中古マンション

今日は昨日と打って変って気温の高い晴天の１日でした。
今日から中島公園で北海道神宮際の縁日が行われて大勢の人で
ごった返しでした。
　　　　
　　　　アパマンプラザの前を通る山車
　
　
　最近はリフォームの仕事が増えてきました。
今日も２件のマンションリフォームの相談を受けましたが、けっこう大変です。
今、特に注意しているのが、カーペットです。
高級感があって丈夫で洗浄しやすい材質のものを物色しています。
お勧めマンション　フルリフォーム

札幌地方も日中の気温が２０度くらいに上昇し、半袖姿の人が増えて
きました。
今週はよさこいソーラン祭りが札幌市内のあちこちで行われています。
今日、大通り公園付近を車で走っていると祭りの音楽が鳴って踊っている人を
大勢見かけました。
　　
　　
　　
　　
　　
　よさこいソーラン祭りは明日が最終日です。　　
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お勧め物件　中古マンション

最近は室内リフォームの仕事がどんどん増えてきました。
今まで気がつかなかったことが分かってくると結構奥の深い仕事だなと
思うようになりました。
自社ビルを建てたときの建築デザイナーに聞いてみると納得する返事が
返ってきます。
午前中に内装工事の素材メーカーのリリカラ株式会社の人が来てくれたので
色々と裏話も聞けました。
カタログや見本が山のようになってきましたので置く場所に困ってます。
基本的なことが分かってきましたので、ミスが少なく仕上がりがよくなる
でしょう。

今日の札幌は風が強かったですが、天気も良く気持ちの良い１日でした。
最近は室内のリフォームの依頼が多く、本業よりも忙しいです。
マンションの玄関に使うフロアタイルを確認するために白石区にある
内装素材メーカーの株式会社サンゲツに行きました。
最初は内装の素材メーカーは地味なイメージがありましたが、こちらの会社は
テキパキと元気よく活気溢れていました。
注文したサンプルも頂き、あまり迷わず良い商品を選ぶことができました。
少しでも良いマンションのリフォームを心がけているので私も真剣勝負です。
サンプルのカタログを何冊ももらってきました。
　お勧め中古マンション