マンション管理組合理事会 / マンション投資第２５の鉄人
本日はマンション管理組合の理事会が２件ありました。
午後２時からプレジデントハイムの理事会。
こちらはなかなか進展がないといた感じ、勤務中に出ているが
時間に無駄遣いをしている感じです。
プレジデントハイム
午後６時からチサンマンション札幌第２の理事会。こちらは法律の専門家も
いるので無駄がなく手際よく進んで行く。理事会も１年に３～４回程度しか
行われないが、計画的に効率がよい。修繕工事も行われるため居住者の
クレームもほとんどない。
チサンマンション札幌第２
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マンション投資第２５の鉄人 第４話
外資系元ファストフードチェーン エリアマネージャー
鳥取県在住 T．T． 
4 マンション投資のイメージ ＆ 価値観と現実
私にとって「マンション投資のイメージ」といえばこんな感じでしょうか。。。
① マンション投資は自分が資産を築くためにお金が借りれる唯一の投資手法
である。
② マンション投資は他人が自分の資産を築くためにお金を出してくれる
有難い投資手法である。
株や金、ＦＸ投資を目的にするのに金融機関はお金を貸してくれません。
投資の中でローンが組めるのは不動産投資だけです。自分の投資のために
借金できるのは不思議な気分です。
都銀でも貸してくれます。ありがたいことです。
現在私は１３室所有し、そのうちローンが残っているものが７室です。
おかげさまで今満室です。 イメージとしてはこうでしょうか。
見ず知らずの赤の他人なんですが、１３人の入居者の方々は毎月家賃を入れて
くださっている。
毎月通帳に入ってくる家賃。この人たちはこのマンションという高額な資産を
私のものにするために協力してくださっている。
言い換えれば、私を含めれば「１４人で７つの物件のローンを返していって
いる。」ということになるのです。
私のものにするために。。。 ありがたいことです。 という感覚ですが
いかがでしょうか。
そんなありがたいイメージのマンション投資ですが、ことはそれほど簡単なも
のではありませんでした。
それは私がマンションを「持つことが目標」になっていたからです。良いものを
購入してなんとなくリッチな気分になる。
そこから「いつまでにどれだけ利益を得るか」、キャッシュフローを得ると
いうことを考えておらず
購入後の目標が定まっていませんでした。「なんてバカな・・・」と思われる
かも知れません。 実際ほんとうにノープランでした。
あえて目標らしきものをあげるとすれば、１５年の間に思ったことは次の２つ
くらいです。
①最初６室持とう。将来ローン終了時には月３０万の収入を確保したいな。
（一室５万×６）
札幌の物件は首都圏に比べると非常に安く。ほぼ半値の印象がありました。
だから６件くらいはいけそうだと。
②１０室所有して事業規模にしよう。青色申告できるようにしよう。
「青色の事業主になると税法上何かとお得なようだ。」くらいの単純な
気持ちによるものでした。
今、１３室所有しています。 ①も②も目標クリアしました。 しかし、
うまくいっていません。
ローン返済で持ち出しがかなりあります。 キャッシュフローがマイナスです。
一般に投資であるからには、毎月個々の物件から一定のキャッシュフローが
あってしかるべきだと思いますが、それがありません。
自戒したのは「買うこと」「増やすこと」が目的になっていたということです。
運営していくということに無頓着でした。
投資なのですから「いつまでにいくら利益を上げたい」と具体的な目標値を
あげ、達成するために購入物件の将来にわたっての収入と支出、融資条件を
確認して毎月のキャッシュフローが得られるようにしてから かかるべきだった
と思います。。
今、ほとんどの方が毎月キャッシュフローを得ることができるような運用の
仕方で始めていらっしゃると思います。「持ち出し」があれば、ただでも
苦しい家計の中からさらなる出費が毎月加わるわけですから余裕をなくして
しまいます。
初期にローンを組んだ物件は「ローンが家賃でちょうど支払えるくらいだから
いいだろう」という考えで始めました。
その時ローン支払いと家賃がちょうどくらいでしたから、今は完全な持ち出し
です。
実際最初の購入の時以上にローン返済が家賃で賄えることはなかなかありません。
空室。修繕金。家賃下落。固定資産税等で予想以上の持ち出しを経験しました。
「債務はマンション経営の最大のリスク」と言えます。月々の返済は待って
くれません。
それに引き換え収入である家賃は休憩することがあります。売り上げのない
期間があります。空室の発生です。
また収入は減ることもあります。家賃下落です。また滞納もあるでしょう。
でもローン返済にそんな理由など関係ありません。毎月確実に口座から引き
落とされます。確実に出ていく支出です。
マンション投資は賃貸経営と考えるべきで、購入した時がスタート地点で、
持った時が「始まり」です。
そして先の長い投資が始まります。
利益減少で投資効率が下がれば物件組み換えを考える必要も出てきますし、
利益を確定するために売却という「出口」についても考えておかなければ
なりません。
私は幸いに途中一物件ローンが組めなかったためそれを契機に徐々に６戸現金
購入していきました。
現実的には１３戸のうちローンのあるのは７戸です。その７戸のうち６戸は
毎月「持ちだし」しています。
よって投資した金額の回収がいつ終わるかというのは、未だに投資金額が拡大
している状況では、私が生きている間に回収は無理なレベルです。
空室のたびに発生する営繕費や募集費も投資金額です。
現金購入したものが６戸ありますが、それらでも、購入金額と維持するのに
使った金額を合わせると 現実問題、回収まであと10数年かかるといった
状態です。
｢債務はマンション経営の最大のリスクです」ちなみに投資の健全性をみるのに
｢負債支払安全率」という指標があります。
「年間ネット収入÷年間ローン返済金額」です。
私の場合１３物件合算で１．２７です。一般に１．３以上が望ましいとされて
いますのでもう少しです。
つづく・・・・・
