山さんの不動産日記

5月, 2011

今日は日曜日でしたが、午前１０時３０分から札幌中央区民センターで
中央区にあるグランドール６８の管理組合臨時総会が開催されました。
　　　　　　　　　中央区民センター
　　
出席者は６名で管理会社の担当者と私を除いて女性でした。
議題はマンション廊下の床張替と共用部分のドアの塗装、大規模修繕工事計画、
オートロックの暗証番号変更等が話し合われました。
過去にいろいろと問題もありましたが、根気よくかたずけていったこともあり
出席者で２５年以上居住している女性からマンションが少しずつ良くなって
いきまねと言われ、管理組合の活動もきちんと評価してくれると多少は
やりがいがあるなと感じたりもしました。
　お勧め賃貸マンション　日当りがとてもよく買い物便も良いです

本日はマンション管理組合の理事会が２件ありました。
午後２時からプレジデントハイムの理事会。
こちらはなかなか進展がないといた感じ、勤務中に出ているが
時間に無駄遣いをしている感じです。
　
　　　　　プレジデントハイム
　　　
午後６時からチサンマンション札幌第２の理事会。こちらは法律の専門家も
いるので無駄がなく手際よく進んで行く。理事会も１年に３～４回程度しか
行われないが、計画的に効率がよい。修繕工事も行われるため居住者の
クレームもほとんどない。
　
　　　　　　チサンマンション札幌第２
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
　　マンション投資第２５の鉄人　第４話
外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
　
　　　4 マンション投資のイメージ　＆　価値観と現実
私にとって「マンション投資のイメージ」といえばこんな感じでしょうか。。。
①　マンション投資は自分が資産を築くためにお金が借りれる唯一の投資手法
　　である。
②　マンション投資は他人が自分の資産を築くためにお金を出してくれる
　　有難い投資手法である。
株や金、ＦＸ投資を目的にするのに金融機関はお金を貸してくれません。
投資の中でローンが組めるのは不動産投資だけです。自分の投資のために
借金できるのは不思議な気分です。
都銀でも貸してくれます。ありがたいことです。
現在私は１３室所有し、そのうちローンが残っているものが７室です。
おかげさまで今満室です。　　イメージとしてはこうでしょうか。
見ず知らずの赤の他人なんですが、１３人の入居者の方々は毎月家賃を入れて
くださっている。
毎月通帳に入ってくる家賃。この人たちはこのマンションという高額な資産を
私のものにするために協力してくださっている。
言い換えれば、私を含めれば「１４人で７つの物件のローンを返していって
いる。」ということになるのです。
私のものにするために。。。　ありがたいことです。　という感覚ですが
いかがでしょうか。
そんなありがたいイメージのマンション投資ですが、ことはそれほど簡単なも
のではありませんでした。
それは私がマンションを「持つことが目標」になっていたからです。良いものを
購入してなんとなくリッチな気分になる。
そこから「いつまでにどれだけ利益を得るか」、キャッシュフローを得ると
いうことを考えておらず
購入後の目標が定まっていませんでした。「なんてバカな・・・」と思われる
かも知れません。　実際ほんとうにノープランでした。
あえて目標らしきものをあげるとすれば、１５年の間に思ったことは次の２つ
くらいです。
①最初６室持とう。将来ローン終了時には月３０万の収入を確保したいな。
　（一室５万×６）　
　札幌の物件は首都圏に比べると非常に安く。ほぼ半値の印象がありました。
　だから６件くらいはいけそうだと。
②１０室所有して事業規模にしよう。青色申告できるようにしよう。
　「青色の事業主になると税法上何かとお得なようだ。」くらいの単純な
　気持ちによるものでした。
今、１３室所有しています。　①も②も目標クリアしました。　しかし、
うまくいっていません。　
ローン返済で持ち出しがかなりあります。　キャッシュフローがマイナスです。
一般に投資であるからには、毎月個々の物件から一定のキャッシュフローが
あってしかるべきだと思いますが、それがありません。
自戒したのは「買うこと」「増やすこと」が目的になっていたということです。
運営していくということに無頓着でした。
投資なのですから「いつまでにいくら利益を上げたい」と具体的な目標値を
あげ、達成するために購入物件の将来にわたっての収入と支出、融資条件を
確認して毎月のキャッシュフローが得られるようにしてから かかるべきだった
と思います。。
今、ほとんどの方が毎月キャッシュフローを得ることができるような運用の
仕方で始めていらっしゃると思います。「持ち出し」があれば、ただでも
苦しい家計の中からさらなる出費が毎月加わるわけですから余裕をなくして
しまいます。
初期にローンを組んだ物件は「ローンが家賃でちょうど支払えるくらいだから
いいだろう」という考えで始めました。
その時ローン支払いと家賃がちょうどくらいでしたから、今は完全な持ち出し
です。
実際最初の購入の時以上にローン返済が家賃で賄えることはなかなかありません。
空室。修繕金。家賃下落。固定資産税等で予想以上の持ち出しを経験しました。
「債務はマンション経営の最大のリスク」と言えます。月々の返済は待って
くれません。
それに引き換え収入である家賃は休憩することがあります。売り上げのない
期間があります。空室の発生です。
また収入は減ることもあります。家賃下落です。また滞納もあるでしょう。
でもローン返済にそんな理由など関係ありません。毎月確実に口座から引き
落とされます。確実に出ていく支出です。
マンション投資は賃貸経営と考えるべきで、購入した時がスタート地点で、
持った時が「始まり」です。
そして先の長い投資が始まります。
利益減少で投資効率が下がれば物件組み換えを考える必要も出てきますし、
利益を確定するために売却という「出口」についても考えておかなければ
なりません。
私は幸いに途中一物件ローンが組めなかったためそれを契機に徐々に６戸現金
購入していきました。
現実的には１３戸のうちローンのあるのは７戸です。その７戸のうち６戸は
毎月「持ちだし」しています。
よって投資した金額の回収がいつ終わるかというのは、未だに投資金額が拡大
している状況では、私が生きている間に回収は無理なレベルです。
空室のたびに発生する営繕費や募集費も投資金額です。
現金購入したものが６戸ありますが、それらでも、購入金額と維持するのに
使った金額を合わせると 現実問題、回収まであと10数年かかるといった
状態です。
｢債務はマンション経営の最大のリスクです」ちなみに投資の健全性をみるのに
｢負債支払安全率」という指標があります。
「年間ネット収入÷年間ローン返済金額」です。
私の場合１３物件合算で１．２７です。一般に１．３以上が望ましいとされて
いますのでもう少しです。
つづく・・・・・
　

今日の札幌の最高気温は２４度、気持ちの良い温かい１日でした。
今年購入したダイアパレス北５条通　管理組合総会がマンション１階の
管理人室で行われました。
６人くらい出席したでしょうか。
２DK中心のマンションで総戸数６７戸のうち５１戸が賃貸オーナー
全体の７５％強が賃貸物件です。２DK　４６㎡が中心です。
理想的な投資用マンションと言えるかも知れません。
近くにはコンビニや飲食店、ファーストフードのマックハンバーグ、ファミレス
などもあり、居住しやすい地区でしょう。
　
　　お勧め中古マンション

今日はマンションの売買決済が午前中に数件ありました。
私も個人的に北円山のダイアパレスを購入いたしました。
以前、売買で購入していただいたお客様が、とても喜んでいただいたので
何かの縁と思い購入を決めました。
仲介していただいた不動産業者の方が元ハウスメーカーにいた方で
色々なやり取りが参考になりました。
とてもよい仲介をしていただいたので大切に物件を扱っていきたいと
思います。
　　
　お勧め売買マンション

今日は肌寒い１日となりました。
市役所に行ってその帰りに内装素材メーカのシンコール㈱に行きました。
　　　　シンコール㈱　北海道本社　
　
床材や壁材などカタログではハッキリ分からない部分もありますので
実際に大きな見本でチェックしました。
最近の売れている素材や適材適所など参考になりました。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
3　マンション投資の昨今
今、みなさんの賃貸経営はいかがでしょうか。
やはり頭を悩ませるのは　「空室問題」　ではないでしょうか。。。
昨今、供給（マンションの部屋数）が需要（入居希望者）を上回り続け、
入居者を奪い合うごとくの競争が激化しています。
空室になるとなかなか次が決まらないといった状況が頻繁に発生しているの
ではないでしょうか。
あの手この手で空室対策をとっている方もいらっしゃれば、戦線離脱、
試合放棄状態の方もいらっしゃるかも知れません。
経営としては成功と失敗に分かれ、「勝ち組」「負け組」がはっきりしだして
きているのかもしれません。
こうした現状については北海道のみならず日本中に多くの顧客を持つ
アパマンプラザのみなさんが各地のオーナーさんを通じ一番よく知って
いらっしゃることと思います。
アパマンプラザのホームページも最近ブログ等でリフォームの大切さが趣旨の
内容を見かけるようになりました。
不動産投資そのもの、経営困難な気配は薄々感じます。一昨年あたりから
金融機関の融資は非常に厳しい状況です。
積極的で有名なS銀行やOノンバンクでさえもも融資条件を厳しくし引き締めに
入ってしまっているようです。
セミナーや最近の投資本の内容は融資の引き出し方に重きをおいた内容の
ものが目立っているようにも思います。
何故金融機関が融資を厳しく引き締めに入っているのでしょうか。
任意売却や競売が増えています。債務不履行で金融機関が回収に乗り出す
ケースが増えていて 結局利益が上がらなくなったからだと思います。
金融機関から見れば顧客に融資するということは金融機関側も投資家に
「投資」をしているわけで、元金と金利分を回収し「利益を得ている」ことに
ほかなりません。
それが今にいたって、困難なケースが多くなってきているということなので
しょう。
貸し倒れが出ないように優良物件が担保にとれ、属性の審査基準も上げて貸さ
なくなってきているようなのです。
一部の方でなぜ返済ができなくなった人が出てきているかといえば購入後の
運営プランが狂ってきたからではないでしょうか。
地方物件が多いと聞きます。空室です。　また、一棟ものでは大規模な修理が
購入後直ぐに発生し資金繰りに窮することが多いようです。
購入することが目的になっていて、その後発生するさまざまなリスクが
考えられていないのではと思ってしまいます。
リスクとは私の場合大きくは「空室」と「修繕費（原状回復費）」です。
これらが重く負担となっています。
家賃（売上）という「収入」がなくなり、ローンや経費といった「支出」が
続く状態が、資金に窮するという想定外の状況を生んでいるだと思います。
私もそうですし多くの方がローンで購入されると思います。
いい買い物をしようと一生懸命になりますが、その時点でいい経営をしよう
とはなかなか考えないものです。
「購入＝不労所得獲得」のつもりになってしまいがちです。でも現実は全く
違います。　マンション投資は買ってからがスタートなんだということが
最近身に染みています。
＜参考＞ 　空室率　（2011年4月）
　　●　川崎市川崎区　・・・　１５．５％
　　●　札幌市北区　・・・　　 １９．９％ 札幌市全体　２０．２３％
　　●　札幌市中央区　・・・　２２．８％
　　●　福岡市西区　・・・　　 １８．０％ 福岡市全体　１８．９８％
　　●　福岡市中央区　・・・　２０．４％
つづく・・・・・
お勧め売買マンション

本日は日曜日でしたが、賃貸で入居されていた方の退去立会いを行いました。
外国の人で東京に寄って本国に帰るとのことです。
日本語が上手でほとんど英語は話さない人でした。
日本にいる時は英語をできるだけ使わないと言っておりました。
漢字やひらがなも書いていました。
フォークギターがあったので最後にカントリーソングを
１曲歌ってくれました。
とても上手でした。
　　

新緑の季節で公園の木々も元気に成長しています。
　　　　　　　　中島公園
　　
最近は自転車での移動が増えてきました。
第２５の鉄人は読みごたえあります。
　　　　マンション投資　第２５の鉄人Ⅱ　　　　　　　
　　　　　　　　　外資系元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
2．私のマンション投資と１５年の流れ
日頃アパマンプラザの皆さまには大変お世話になっております。
この場をおかりまして心よりお礼申し上げます。
アパマンプラザには投資を始めて２年目からの１４年間賃貸管理でとても
お世話になっております。
クレームへの迅速な対応、リフォームや賃貸付け等細部にいたるサポートや
コンサルティングに感謝いたしております。
私はマンション投資を初めて１５年。３７歳で始め今年５２歳になります。
一年ほど前まで名古屋でサラリーマンをしていましたが、諸事情のため
昨年から鳥取県の実家に住んでいます。
飛行機の直行便がなく、札幌には行きにくくなりました。
現在私はマンションの区分所有ばかり１３部屋を運営しています。
その中で札幌では１０部屋あります。　
札幌の不動産投資経験から様々なことを学び、私にとって札幌は
「投資体験の原点である」とはっきり言えます。
投資のスタートは１５年前に川崎で17㎡の１Kを購入し、その翌年から
買い始めた札幌で１０部屋、近年　福岡で２部屋購入するという流れで
所有数を増やしてきました。
１５年間のマンション投資ですが、物件を所持し着実に家賃収入が得られ、
ローンの返済が進み順調である反面、空室発生やクレームに伴う修繕費の
増大、家賃下落等様々な困難を経験しています。
後々それらの実際のデータをご紹介しながらお伝えしたいと思います。
始めた時期ですが、私がマンション投資を始めた時期はメジャーな時では
ありません。誰も見向きもしなかった時期です。
1988年～1991年頃のバブル期やその前でもなければ、2000年以降の
「サラリーマン大家さんブーム」以降でもありません。
その中間地点の1996年からです。
今、様々な不動産投資の本が売られ、またセミナーも各地で多々開催され
不動産投資は活発ですがその頃の世間巷の特徴といえばバブル崩壊後で、
今のような投資熱は冷めきっており、一般にはむしろ「不動産＝危険」という
風潮だったと思います。　
それが証拠にもっとマンション投資について勉強しようと思い書店でその類の
本を探しましたが不動産投資に関連する本はほとんどおいてありませんでした。
２～３冊程度だったと思います。
バブル期に流行った手法のキャピタルゲイン（売買差益）で儲かった
成功体験本は全て撤収されていたと思います。
現在はネット検索すれば８００ほどの不動産投資関連書籍がヒットしますから
この数年間の変化には驚くばかりです。
不動産投資用の銀行融資は凍結されており、ノンバンクが融資を続けていました。
バブル崩壊後の物件価格急落により（新築売り出し時価格の３分の１程度に
下がり）買いやすさを訴求するようにチラシには「新築時販売価格○○○万！」
と売り物件には表示されておりその差額の大きさで購入欲をさそっていました。
売り方はキャピタルゲイン（売買差益を得る）でなくインカムゲイン
（家賃収入を得る）で「将来の年金代わりにしましょう」という形に
シフトしていっていました。
私が札幌で買い始めた頃が1997年。バブル崩壊から5～6年程度たった頃でした。
企業では先送りしていた不良債権処理が本格化し北海道拓殖銀行、山一証券等
名門企業が消えていったのがこの頃です。
投資を始めて数年して、「サラリーマン大家さんブーム」が到来しました。
2000年にロバートキヨサキ著「金持ち父さん貧乏父さん」が出たのがきっかけ
です。　
超ベストセラーで今では初版から80刷位までいっているようです。
2004年頃からこれを読んで行動を起し成功した方々の不動産投資の本が一気に
増えていきました。成功体験本です。
サラリーマンの方々が自己資金なくして一棟ものの物件、中には数千万～億の
ものを購入できた方もいらっしゃいます。
2004年といえば個人的にはマザーズオークションで２部屋落札しました。
「不動産の売買シーンを変える」のキャッチフレーズでメディアでも脚光を
浴びたオークションです。
（オークションでは非常にエキサイティングな体験をしましたので後程お伝え
します。）
そして今、不動産投資ブームは続き投資熱は上がり続けているものの、
ファイナンスは2008年のリーマンブラザースの破綻による世界同時不況が
未だ尾を引いているのが現状です。
マザーズオークションも時代の流れの中、つい最近ですが「本年４月３０日で
終了いたします」の通知がありました。
「マンション投資の鉄人」は私がアパマンプラザで最初の物件を購入した
1997年の当時からありました。
今回「マンション投資の鉄人」に参加させていただくことになりましたが、
私のものは成功体験談ではなく反省談です。ですが決してネガティブではなく
自分のやってきた投資を振り返り、現実問題、事実は事実としてしっかりとらえ
反省すべきはそれを機会点としたいと思います。
次へのスタートをきる良いきっかけにするためこのレポートを書かせて
いただきます。
つづく・・・・・

相変わらず景気はパットしませんが、外の気温も上昇し動きやすく
なってきました。
最近、私が所有するマンションのリフォームをしました。
結構お金がかかりました。
　　リフォーム前
　
　
　　リフォーム後
　
　
　
　バーカウンターを設置してみました。
費用対効果は分かりませんが、新しいことをやってみることも大切ですね。
キッチンはタカラのホーローでしたので交換しませんでした。
タカラの流し台は丈夫で長持ちですね。
お勧め物件　パナソニック、シャープ32インチ液晶TV付　家具も付いてます。

札幌も桜が満開で春本番です。
毎日気持ちよく仕事をしていますが、とにかく忙しいです。　
マンション投資の原稿を１週間前にいただきました。
投資の成功者と言える人でしょう。マンションを１３戸所有されて
現在満室です。　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　元ファストフードチェーン　エリアマネージャー
　　　　　　　　　　　　　　　　　　鳥取県在住　T．T．　
1　札幌とアパマンプラザ
初めて「冬の札幌」を訪れたときのことを今でも覚えています。
１９９７年の１月のことです。
「冬の北海道」といえば厳冬のイメージがあり本州の人が行くなら
少しばかり構えるのではないでしょうか。
札幌での投資を決めた私は冬の札幌現地を見ておかないとという思いで
初めて北の大地に乗り込みました。
大げさなようですが、実際にそういう気持ちでした。
勝手に映画南極物語的な猛吹雪の雪原の広がりを想像し、かなりの厚着、
その為に買った防寒着で行きましたが実際はそれほど寒くなく
街を歩いていて汗ばんだのを覚えています。
大きな街でした。当時私は名古屋在住でしたが、ほぼ同規模に、
むしろ街中は札幌の方が都会的に感じました。
当時札幌の人口は178万人。本年（2011年）4月　1,915,542人です。
北海道各地の都市では札幌への転出超過が続き若い世代を中心に
北海道中の人が札幌に集まり、現在も増加中です。
中には住民票を移していない人も多く、実際の人口はこれを大幅に上回る
ということです。（ちなみに昔の北海道の人口は　函館⇒小樽⇒札幌の順で
、函館で１５万人程度だったということです。
びっくりです！僅か９０年ほど前の話です。）
そんな大都市札幌の生活環境ですが、どうしても冬がフォーカスされます。
札幌を紹介する投資本では 「札幌は雪が多いため歩くことが困難」
購入対象マンションは「JRではなく地下鉄利用」でしかも「駅徒歩５分以内。
それ以外は避けるべき。」と紹介されていました。
たしかに冬の札幌初日、ビル街で地面から吹き上げるような粉雪は
強烈でした。足元の方から舞い上がり、 横から激しく身体を打ち付ける
ような雪はとても軽く体に付きません。
私は傘をさしながら「傘意味ないな」と立ち尽くしていました。
見ると傘をさしている人などおらず道行く人はみなフード付きの
ジャンパーでした。 舗道はツルツルで注意して歩いていたにもかかわらず
三越の前で激しく転倒し（完璧な転倒でした）
周りの通行人が二人かけよってきてくれて「大丈夫ですか」と声をかけ手を
かしてくれたのです。「人が親切な街だな」と思ったのを想い出します。
ただロードヒーティングのせいか街の中心部にそれほど雪はなく
積雪そのもは少ないという印象でした。 「雪まつり」の前で大通りは
雪像造りが急ピッチで行われていました。
街全体が昼も夜も活気に溢れていて投資の場として非常に魅力を感じたのを
覚えています。私がアパマンプラザを知ったのは投資本の一つで
紹介されていたからです。
「札幌で投資するならアパマンプラザが安心」と。
この本の著者はご自身でもアパマンプラザで購入され北区を中心に何戸か
所有されているようでした。
本州で札幌といえば「マネー」という雑誌に当時はＮ地建の新築アパート
一棟物が頻繁に広告ででていましたがアパマンプラザは見かけず、
ホテルのタウンページで調べて行きました。
当時アパマンプラザは地下鉄東西線、西１８丁目駅すぐのところにありました。
来店目的を伝える際にどう表現していいか分からず、「家賃が入ってくる
マンションがほしいのです。」と言うと「投資用のマンションですね！」
とさらりと言われ「そうです。それです。」と答えたのを覚えています。
安心感を持ちました。
営業の方に３つの物件を案内してもらいました。利回りで言えば６％～９％
くらいが主流でした。
すぐに１件申し込みをし、OKをもらいました。物件の印象はとにかく
「広い！安い！」で、即決でした。
良いものが買えたという嬉しさで、その夜初めて入った「串鳥」というお店で
一人で祝杯を上げました。
焼き鳥とお酒（千歳鶴）がどれだけ美味しかったか。。。
（串鳥は札幌中心に展開するチェーン店で、最近東京の吉祥寺にも出店して
います）
「雪」「人情」「活気」「大満足」　⇒　「札幌っていいな！最高だな！」　
が初めて「冬の札幌」を訪れた時の記憶です。　
＜資料＞ 1920年国勢調査上位
1位　函館区　144,749人　(全国9位)　 港湾都市・本州と接続
2位　小樽区　108,113人　(全国13位)　経済の中心地・北のウォール街
3位　札幌区　102,580人　(全国15位)　行政の中心地
4位　旭川区　 61,319人　(全国36位)　陸軍駐屯地の街
5位　室蘭区　 56,082人　(全国39位)　鉄鋼の街・港湾都市
6位　夕張町　 51,064人　(全国42位)　炭鉱の街
7位　釧路区　 39,392人　(全国57位)　炭鉱と漁業の街・港町
8位　沼貝村(美唄市)　32,321人　炭鉱の街
9位　野付牛町(北見市)　30,152人　農業と交通の要衝
10位　網走町　27,899人　オホーツクの港町
つづく・・・・・・

今日の札幌は天気も良く温かい１日でした。
相変わらず仕事は忙しい毎日ですが、管理組合の関係も忙しいです。
午後２時から豊平区平岸にあるプレジデントハイムの管理組合理事会が
開催されました。
　　
管理の面で説明会が行われました。私は久々の出席でしたが、
今後どのようになっていくのだろうと感じました。
ここの理事長はなかなかシッカリしているようで人の話を聞くのが
うまく、また、自分の意見もしっかり主張する人です。
お勧め賃貸マンション　家具付き