マンションの所有者集会で
先日、とあるマンションの所有者集会があった。
参加者は７～８人程度でしたが、その中に東京大学卒業者が2人いました。
一人は現在、大学医学部の教授、もう一人は弁護士。
どのような話をされるのか興味深かったが、あまり話はなかった。
弁護士のある雑誌での自己紹介フレーズが興味深かった。
「人間は愚かで弱く、それ故に愛すべきもの」と考え、弱者の味方として
行動する。
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お勧め中古マンション
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マンション投資第二十二の鉄人 東北地方在住 瀬谷 潤
不動産投資、もうひとつの指標「ＲＯＩ」～「借金も財産の内」って本当なの？ Ⅰ
不動産投資を実践する際の指標として、「利回り」というものが重要であることは、
前回お話させていただきましたが、もうひとつ「ＲＯI」という指標があることをご存知でしょうか。
少ない資金で大きな物件を動かすことができる、「レバレッジ効果」（梃子の原理）をフルに
活用することを戦略とした、不動産投資を実践する場合、自己資金が少なければ少ない程、
返済期間が長ければ長い程、ＲＯＩの数値は上がります（レバレッジ効果は高まります）から、
少ない資金を最大限に活用しようという、不動産投資におけるレバレッジ効果を最大限に
狙う投資家にとって、ＲＯＩほど心強い指標はない訳です。
「ＲＯＩ」とは「Ｒeturn On Ⅰnvestment」の略で、日本語に訳せば「投資回収率」。
つまり、投じた自己資金が、年間何％回収できるかを示したものです。（って、まんまの
説明じゃねえかっての）数式で表せば、年間回収金額÷投資金額×１００＝ＲＯＩ となります。
例えば、利回り１０％の１，０００万のマンションを、自己資金１００％で購入したとしましょう。
（諸費用等は一切考慮しないこととします）
この場合の投資回収率。つまりＲＯＩは、利回りと同じ１０％。つまり、自己が投じた資金を
回収するには１０年かかりますから、投資資金回収率（ＲＯＩ）も１０％ということになります。
それでは、このマンションを１００万の自己資金と、９００万の借り入れで購入したとしたら
どうなるでしょうか？
確かに「利回り」で考えれば、現金で買おうが、借金をして買おうが、同じ１０％の利回りです。
仮に、年利３パーセント、１５年返済で考えた場合、年間の総返済額（元金と金利を合わせた
額）は７５万円程度。家賃年収１００万円から差し引いても、年間のキャッシュフローは
２５万円のプラスということになります。（この場合も、諸費用のことは考慮していません）
つまり、ＲＯＩで考えれば、１００万円を投じた金額（投資資金）に対し、年間２５万円。率にして
２５％の自己資金を回収することができるという訳です。
例えば、返済期間を１０年延長し、２５年返済で考えた場合、年間の総返済額は５２万円
程度に抑えられますので、家賃収入１００万円から差し引いても、年間のキャッシュフローは
実に４８万円のプラスということになります。
ＲＯＩで考えれば、１００万円を投じた金額に対し、年間４８万円。率にして４８％もの
自己資金を回収することができるという計算になり、実に２年ちょっとで投資した資金を
回収してしまうという、とっても美味しい「机上の計算」が成り立つ訳です。
まさに、「現代の錬金術」（？）と言っても良いのかもしれませんが・・・・・。
つづく ・・・・・・・・
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』 マイブックル
『住宅ローン破綻 競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』 早稲田出版
オフィシャルブログ 『瀬谷流プチ不動産投資日記』
