山さんの不動産日記

4月, 2010

今日の札幌はせっかくのゴールデンウィーク初日でしたが、朝から雨の1日でした。
午前１０時より会社近くの豊水会館でコロナード中島管理組合定期総会が開催されました。
本来なら昨年行われるはずでしたが、遅れての開催となりました。
　　　
会社で数件所有していますが、管理状態の比較的良いマンションです。
総会では質問や意見を多くしましたが、特に室内の火災警報器設置をお願いいたしました。
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　マンション投資第二十の鉄人 Ⅳ 　　 札幌市在住　生涯現役を目指す　Ｓ・Ｓ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　私の空室対策　ＭＹ　ＷＡＹ
　衣・食・住のなかで一番大事なのは住なのではと考えています。
なぜなら衣も、食も、その住空間の中で行われるからです。
最近は世界中のインテリア用品、食料品、衣類が巷にあふれています。
しかし私が最初の投資マンションを札幌の中島公園沿いに求めた頃はまだそうでもありません。
そのマンションのオープンの日に郵便受の名札を見るとパルコ準備室、東急デパート準備室他
本州の不動産屋や保険屋の名がありました。
これからの札幌を担う人々がロビーを行きかっている様で何か新鮮に感じたものです。
そんな昭和４０年代はアンアン、ノンノンの時代です。
世界中の多種多様な情報が入ってきました。
ある時、フランス、パリから北へ３時間程の、ノルマンディー地方の小さな漁村でりんごの
産地としても有名なオンフルールという町がノンノンに掲載されていました。
印象派の画家達に愛された町の美しさももちろんですが家々のインテリアの素敵さに
心を奪われました。
名所、旧跡等に全く興味の無い私ですがこれはもう自分の目で確かめるしかありません。
その頃パリへは年に１、２回は出かけていました。
人間、生まれ変わるなら次回はパリジェンヌにとの希望でしたので・・・？。
最初に訪れた時はまだ幼稚園に通っていた息子を連れていくはずでした。
しかし寸前に彼がテレビで西部劇を見て外国へ行くのは嫌と言い出し撃たれないで
帰ってくる約束で親だけで行きました。
それで子供のキャンセルが間に合わなく着いた部屋には子供部屋が併設されていました。
そのドアを開けるとびっくり！８帖程でしょうか、あまりに素敵なのです。
カーテン、壁紙、椅子の座面の模様が同じ美しいアールヌーボーの花柄でした。
あまりの美しさに札幌へ帰ってすぐフランス製壁紙の実践です。
予算の都合でトイレの改装です。その後、同じ年に富良野の本州系ホテルへ出かけました。
そこのメインダイニングルームの壁紙と全く同じでした。壁紙にＴ・Ｐ・Ｏがあると解りました。
オンフルールへはパリから列車とバスを乗り継いで行きます。
飛び込みで入ったホテルの部屋のベランダからは港が一望の絶景です。
そのホテルの素朴なインテリアのレストランでの魚料理の美味しさは今でも忘れられません。
小さな町ですので道も狭く一軒屋がほとんどです。壁が漆喰と木の木組みの家が多いのです。
暗くなりはじめて家々に灯りが点る頃に歩きました。
まるで“見て！見て！”とでも言うかの様にどの家も素敵なレースのカーテンを掛けていても
布のカーテンは無しで部屋が丸見えです。
ノンノンで見たので勝手に若い世帯の家のインテリアかと思っていたのですが本そのままか、
もっと素敵なＬＤＫで食卓に向かいあってスープらしきをすすっているのは老夫婦が大方です。
一生にわったって素敵な部屋でフランス人は過ごしているのだと思いました。
つづく・・・・・・・

札幌はここ２～３日風雨の日が続いていましたが、今日は穏やかで日中の気温も
上昇ました。
最近、会社で所有するマンション管理組合の関係で忙しくなってます。
特に築年数の古い物件は修繕箇所も多くいろいろ大変です。
建物もさることながら管理組合の人間関係の問題などいろいろ気を使います。
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産投資、もうひとつの指標「ＲＯＩ」～「借金も財産の内」って本当なの？　Ⅱ
以前ぼくは、お金持ちになるためには三つの方法しかなく、その中で、不動産投資が
最も適している旨のお話をさせていただいたことがありますが、不動産投資でお金持ちに
なった人。あるいはなろうとしている人たちは、借金によるレバレッジ効果。
つまりこのＲＯＩという数式のカラクリを知り尽くし、巧みに利用しています。
しかし物事にはすべて裏があります。
日差しが強ければ強いほど、影も又濃くなる例えと同じです。
ＲＯＩを計算する際、不動産投資に隠れているリスクも織り込んでおかなければなりませんし、
何より金利上昇リスクを常に考えておかなければなりません。
なぜなら、投資向け住宅ローン（アパートローン）は、その多くが変動金利であり、一般の
住宅ローンのように、固定型に切り替えることができないタイプがほとんどだからです。
ＲＯＩがいくら凄い数値を叩きだしたところで、所詮「借金の上に成り立っている机上の数値」に
過ぎません。
空室や家賃の遅滞で、家賃収入が途絶えようが、たとえ自身が病気になろうが、
いかなる事態が起こったとしても、借金の返済は待ってはくれません。
借金がどれほど怖いものであるのか。
日々、どれだけ心に重くのしかかってくるものであるのか。
こればかりは経験したことのある人にしかわからないと思います。
ＲＯＩを計算するための元となる数値。つまり、物件価格、借入金額、返済期間等の数値が
上がれば上がるほど、レバレッジ効果も上がる分リスクも又上がるということです。
「借金も財産の内」という言葉を皆さんも一度は耳にしたことがあると思います。
しかし、ぼくは、口が裂けてもこの言葉は言えません。というか、ぼくには、この言葉を
口にする資格はないと思います。
この言葉を口にすることができる人とは、ＲＯＩの持つ、そのカラクリを最大限に
引き出すことができる人。レバレッジ効果の持つ変動性を許容できる人。
すべてのリスクをオペレーションすることができる、知識と精神力。
何より資力のある人に限られるのではないか？というのが、かつて多額の借金をして、
分不相応な不動産投資を実践し、その挙句「ローン事故」を起こしてしまった
経験のあるぼくの、偽らざる気持ちなのですが、皆さんはどのようにお考えになるので
しょうか・・・・・・・。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

先日、とあるマンションの所有者集会があった。
参加者は７～８人程度でしたが、その中に東京大学卒業者が2人いました。
一人は現在、大学医学部の教授、もう一人は弁護士。
どのような話をされるのか興味深かったが、あまり話はなかった。
弁護士のある雑誌での自己紹介フレーズが興味深かった。
「人間は愚かで弱く、それ故に愛すべきもの」と考え、弱者の味方として
行動する。
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産投資、もうひとつの指標「ＲＯＩ」～「借金も財産の内」って本当なの？　Ⅰ
不動産投資を実践する際の指標として、「利回り」というものが重要であることは、
前回お話させていただきましたが、もうひとつ「ＲＯI」という指標があることをご存知でしょうか。
少ない資金で大きな物件を動かすことができる、「レバレッジ効果」（梃子の原理）をフルに
活用することを戦略とした、不動産投資を実践する場合、自己資金が少なければ少ない程、
返済期間が長ければ長い程、ＲＯＩの数値は上がります（レバレッジ効果は高まります）から、
少ない資金を最大限に活用しようという、不動産投資におけるレバレッジ効果を最大限に
狙う投資家にとって、ＲＯＩほど心強い指標はない訳です。
「ＲＯＩ」とは「Ｒeturn　On Ⅰnvestment」の略で、日本語に訳せば「投資回収率」。
つまり、投じた自己資金が、年間何％回収できるかを示したものです。（って、まんまの
説明じゃねえかっての）数式で表せば、年間回収金額÷投資金額×１００＝ＲＯＩ　となります。
例えば、利回り１０％の１，０００万のマンションを、自己資金１００％で購入したとしましょう。
（諸費用等は一切考慮しないこととします）
この場合の投資回収率。つまりＲＯＩは、利回りと同じ１０％。つまり、自己が投じた資金を
回収するには１０年かかりますから、投資資金回収率（ＲＯＩ）も１０％ということになります。
それでは、このマンションを１００万の自己資金と、９００万の借り入れで購入したとしたら
どうなるでしょうか？
確かに「利回り」で考えれば、現金で買おうが、借金をして買おうが、同じ１０％の利回りです。
仮に、年利３パーセント、１５年返済で考えた場合、年間の総返済額（元金と金利を合わせた
額）は７５万円程度。家賃年収１００万円から差し引いても、年間のキャッシュフローは
２５万円のプラスということになります。（この場合も、諸費用のことは考慮していません）
つまり、ＲＯＩで考えれば、１００万円を投じた金額（投資資金）に対し、年間２５万円。率にして
２５％の自己資金を回収することができるという訳です。
例えば、返済期間を１０年延長し、２５年返済で考えた場合、年間の総返済額は５２万円
程度に抑えられますので、家賃収入１００万円から差し引いても、年間のキャッシュフローは
実に４８万円のプラスということになります。
ＲＯＩで考えれば、１００万円を投じた金額に対し、年間４８万円。率にして４８％もの
自己資金を回収することができるという計算になり、実に２年ちょっとで投資した資金を
回収してしまうという、とっても美味しい「机上の計算」が成り立つ訳です。
まさに、「現代の錬金術」（？）と言っても良いのかもしれませんが・・・・・。
つづく　・・・・・・・・
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

今日は日曜日で会社は休みでしたが、会社で所有するライオンズマンション中島公園の
大規模修繕工事説明会がマンション１階であったので行きました。
　　　　　　　　　　　ライオンズマンション中島公園
　　　　
　　　　　　　　　　　　　　説明会場
　　　　
説明会は昨日と今日の２回行われましたが、けっこう来ていました。
工事内容は外壁塗装、タイル貼り替え、屋上・バルコニー防水、一般鉄部塗装、シーリング
工事です。
安全確認、防犯、異臭、残地物撤去など基本的なことでしたが、今後、ほかのマンションで
工事を行う際に参考になりました。

全国的に天候不順で農作物が高騰しているようです。野菜好きの私としては
少し心配です。
札幌の天候はよろしいようで春に向かって気温も上昇中。
本日、午前１０時チサンマンション植物園の管理組合総会がマンション２階で行われました。
　　　
このマンションの総会出席は初めてでした。出席者は８名で中には顔見知りの姿も。
少ない出席者でしたが、役員のメンバーがなかなかでした。
弁護士、会社経営者数名、自営の方などしっかりした人たちです。意見も多く出され
今後、期待できそうです。
私は宅配ボックス設置をお願いしました。
マンション地下の駐輪場は立派です。
　　　
お勧めマンション

札幌は肌寒い日が続きます。
3月から4月上旬にかけて引っ越しした賃貸マンションのリフォーム工事が残っていて忙しい
日々を送っています。
今日午後2時から北区北大近くのマンションリラハイツ北14条の理事会がありました。
ワンルーム主体６３戸で今後、私が理事に加わったので良くなっていくと思います。
議題は宅配ロッカー設置、オートロック導入、排水管調査、非常階段修理、ＢＳ放送導入など。
　　
宅配ロッカー、オートロックは６月までには設置されるでしょう。
そして理事会だよりの発行、今後は情報開示していこうということになりました。
お勧め家具付賃貸マンション

昨年の11月頃中島公園近くの分譲マンション駐輪場に鍵をつけて駐輪していた
ママさん自転車（ママチャリ）が何者かに盗まれました。アパマンプラザでそのマンションの
1室（台湾の女性所有）を管理していたので盗まれたことを自転車の持ち主、台湾人女性の
E さんにメールしました。
E さんは盗難登録をしているから警察に盗難届を出してほしいと、私もここで
やらなければ、日本人はいい加減と思われるので近くの中島公園交番に行きました。
所有者が台湾人なので手続きが面倒で1時間以上かかったでしょうか。
その後、マンションの駐輪場に行って現場検証、管理人さんに停めてあった場所を確認し、
なんだかんだで2時間以上かかったでしょうか。担当の警察官も黙々と仕事をこなしていました。
交番に入ってきた人に対しても礼儀正しくシッカリと対応していました。　警察官は接客
マナーがよかったです。
それから５カ月が経ち、ＪＲ札幌駅北口にあるＪＲ警察鉄道警察隊から電話がかかって
きました。盗難自転車が見つかったと、駐輪禁止地区に停めていて盗難自転車と確認できた
そうです。数日後、ＪＲ警察にママチャリを引き取りに行きました。
　　　　
台湾の女性Ｅさんから北海道警察本部にお礼のメールが送られていたそうです。
今回の自転車盗難はたんに盗まれた自転車が発見されたということよりも
日本人、日本の警察がどこまで本気で外国人に対しても平等に行動したかでしょう。
警察の方と国際交流にいくらかでも貢献できたかなと話しました。
早速、丈夫なカギを買いアパマンプラザまで自転車に乗って帰りました。
台湾のＥさんからのメッセージ。
「こんばんは、本当に有難うございました。
とても嬉しいですね。
日本の警察はやっぽり優秀ですね。
山崎社長も優秀ですよ。（＞。＜）
鍵をつけることを感謝します。
お世話になりました。
お元気で」

札幌市内も雪解けが進みやっと北国の春がやってきたという感じです。
全国では桜の開花も進んでいますが、札幌は４月下旬になりそうです。
あまりの忙しさにブログの更新もおろそかになっていました。
お客様よりブロクどうなっているの？というメッセージをいただきました。
話は変わりますが、昨日（８日）北海道大の入学式が札幌市白石区の
札幌コンベンションセンターで行われました。
全１２学部の入学者は２５７０人。内、男子１８４３人、女子７０６人のほか、韓国など
３カ国の留学生２１人。
北海道内出身者の割合は４８・７％、北海道外は５０．５％でした。
多くの学生が札幌市内で賃貸のマンション・アパートを借りることになります。
日本の経済が悪くとも北海道大学の学生の数は減らないでしょう。
北大を中心としたアパート経営は見逃せませんね。
私、所有の賃貸マンションにも北大生が何名か入居していただいています。
　　　　　　　北大キャンパス
　　
北大から近い　お勧め賃貸マンション