仕事始め
新年の仕事始めは、天気と同じように穏やかでした。休み期間中もトラブルがなかったようで、
幸先良いスタートと言えそうです。
賃貸の申し込み契約が５件ほどあり、初日はまずまずと言ったところでしょうか。
デフレの影響が心配されますが、北海道の地方都市と比べれば札幌は景気が悪いなどとは
言ってられないようです。
今年は肩の力を抜いてなめらかに仕事をこなしていきたいです。
お勧め家具付賃貸物件（新品の家具家電が設置されています）
マンション投資第二十二の鉄人 東北地方在住 瀬谷 潤
今、無借金になって想うこと Ⅱ
～キャッシュフローと自己資本を充実させ、安定した賃貸経営を目指そう
かつて、億を超える借金をして、不動産投資を実践した挙句、４件もの物件を競売にかけられる
という経験のあるぼくだから、自信（？）を持って言えます。
ズバリ、借金をして不動産投資を実践する場合、よほど自己資本を充実させる。つまり
自己資金の比率を増やさないと、このキャッシュフローと自己資本を常にプラスにしながら
賃貸経営を続けていくというのは難しいと思います。
もちろん、特別安く物件を購入したとか、物件価格の半分以上も頭金として入れている
場合などは、元々自己資本が充実しているということですから話は別ですが、物件価格の
１割、２割程度の小額の資金で、残りは借入れて不動産投資を実践するというのは、危険かと
思います。
単純な話、金利年３％の融資を受けて、利回り１０％の物件を購入すれば、年間７％の利益を
得られることになります。机上の計算では・・・・。
しかし、これをキャッシュフローで考えれば、毎月の利息だけでなく元金の返済分も差し引いて
考えなければなりません。
しかも今後予想される、物件価格の下落、家賃の値下がり、修繕費の発生、空室リスク等を
織り込んで考えたとき、これからの不動産投資は余程頭金を多く入れるか、格安で購入するか
、もしくは現金で購入するか。つまり、自己資本比率をできるだけ高めて実践することを前提に
考えた方が無難かと思います。
そして何よりも注意を怠ってはならないのが、今後の金利の動向でしょう。
金利自体は、まだ動き始めてはいませんが、金利上昇に向けたエネルギーを、今まさに
蓄えているのかもしれません。
潮は、満ち始めたら、誰も止めることはできません。
金利も同じで、上がり始めたら、誰も止めることはできません。
投資物件向けローンの多くが変動金利であり、固定に切り替えることができないタイプの
ローンを組んでいる方がほとんどというのが現実でしょう。（もちろん固定型のアパートローンも
あります）
変動型金利のアパートローンを組んで、不動産投資を実践している方は、金利の上昇に伴い、
一気にキャッシュフローがマイナスに陥るリスクを常に背負っているということです。
今後、金利が何時動き出すのか。そんなことは誰にも分かりません。
もしかしたら、この低金利は、このままずっと続くのかもしれません。
しかし、不動産賃貸業の経営者として、楽観することなく、常に今を金利上昇前夜であると考え
キャッシュフローと自己資本はプラスの状態で、しかもできるだけ充実させて、安定した
賃貸経営を目指すというスタンスが、１００年に一度の大不況といわれる今の時代、何よりも
大切なのではないか、とぼくは考えているのですが、皆さんはどのようにお考えになるでしょうか・・・・・。
つづく・・・・・・・・
