マンション投資第二十二の鉄人 Ⅸ
マンション投資の原稿を「第２２の鉄人 瀬谷 潤」さんからいただきました。
瀬谷さんは、早稲田出版から『住宅ローン破綻 競売があなたを救う～実践者が語る最後の
解決策』という本を出しております。私も以前購入し、読みました。
普通は所有している不動産が競売などにならないように頑張るのですが、 瀬谷さんは競売に
なってからもマンションを購入する、鉄人と言うより『超人』です。弊社も今年、マンション２戸購入
していただきました。
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マンション投資第二十二の鉄人 東北地方在住 瀬谷 潤
今、無借金になって想うこと
～キャッシュフローと自己資本を充実させ、安定した賃貸経営を目指そう
不動産投資を実践する際、「キャッシュフロー」と「自己資本」という言葉を、よく耳にするかと
思います。この二つの言葉にはどのような意味があるのか。わかったような、わからないような、
曖昧な解釈で理解をしている人も多いのではないでしょうか。
ここは、理論に則した難解な回答は置いといて、ずばり直球の回答でいきましょう。
キャッシュフローとは、お金の流れ。
資本とは、資産から負債を差し引いた純資産。
賃貸経営において、お金の流れである、家賃収入から様々な経費や借入金の返済をした後に、
お金が残るのか否か。
つまり、キャッシュフローがプラスであるのか否か。
もうひとつ。資産である投資物件の実勢価格から、負債の残高を差し引いた金額。つまり
自己資本金がプラスであるのか否か。
不動産投資を実践していく上で、このお金の収支であるキャッシュフローと、資産から負債を
差し引いた自己資本は、常にプラスが大原則です。
この二つがプラスであれば、その賃貸経営は安定しているということであり、破綻することは
ありません。
しかし、どちらかひとつがマイナスになったとき、黄信号が点滅し始め、二つがマイナスになり、
そのマイナス額が、本人の資力では耐えられなくなったとき、その物件は「破綻」ということに
なります。
金融機関に借り入れを申し込む際、キャッシュフローと自己資本がプラスであるか否かは、
金融機関にとっても融資を実行する際の重要な指標となりますから、融資が下りたということは、
ある意味、金融機関から「お墨付き」をもらったとも解釈できます。
しかし待ってください。いくら金融機関からお墨付きをもらったとしても、賃貸経営の実践となると
話は違います。
融資を申し込み、審査し実行するか否かは、しょせん机上の計算に過ぎません。
机上の計算通り、賃貸経営が実践できるのであれば、そもそも破綻して競売にかけられるような
物件など発生しないはずです。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』 マイブックル
『住宅ローン破綻 競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』 早稲田出版
オフィシャルブログ 『瀬谷流プチ不動産投資日記』
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