山さんの不動産日記

12月, 2009

マンション投資の原稿を「第２２の鉄人　瀬谷 潤」さんからいただきました。
瀬谷さんは、早稲田出版から『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の
解決策』という本を出しております。私も以前購入し、読みました。
普通は所有している不動産が競売などにならないように頑張るのですが、　瀬谷さんは競売に
なってからもマンションを購入する、鉄人と言うより『超人』です。弊社も今年、マンション２戸購入
していただきました。
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
今、無借金になって想うこと
～キャッシュフローと自己資本を充実させ、安定した賃貸経営を目指そう
不動産投資を実践する際、「キャッシュフロー」と「自己資本」という言葉を、よく耳にするかと
思います。この二つの言葉にはどのような意味があるのか。わかったような、わからないような、
曖昧な解釈で理解をしている人も多いのではないでしょうか。
ここは、理論に則した難解な回答は置いといて、ずばり直球の回答でいきましょう。
キャッシュフローとは、お金の流れ。
資本とは、資産から負債を差し引いた純資産。
賃貸経営において、お金の流れである、家賃収入から様々な経費や借入金の返済をした後に、
お金が残るのか否か。
つまり、キャッシュフローがプラスであるのか否か。
もうひとつ。資産である投資物件の実勢価格から、負債の残高を差し引いた金額。つまり
自己資本金がプラスであるのか否か。
不動産投資を実践していく上で、このお金の収支であるキャッシュフローと、資産から負債を
差し引いた自己資本は、常にプラスが大原則です。
この二つがプラスであれば、その賃貸経営は安定しているということであり、破綻することは
ありません。
しかし、どちらかひとつがマイナスになったとき、黄信号が点滅し始め、二つがマイナスになり、
そのマイナス額が、本人の資力では耐えられなくなったとき、その物件は「破綻」ということに
なります。
金融機関に借り入れを申し込む際、キャッシュフローと自己資本がプラスであるか否かは、
金融機関にとっても融資を実行する際の重要な指標となりますから、融資が下りたということは、
ある意味、金融機関から「お墨付き」をもらったとも解釈できます。
しかし待ってください。いくら金融機関からお墨付きをもらったとしても、賃貸経営の実践となると
話は違います。
融資を申し込み、審査し実行するか否かは、しょせん机上の計算に過ぎません。
机上の計算通り、賃貸経営が実践できるのであれば、そもそも破綻して競売にかけられるような
物件など発生しないはずです。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　
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お勧め賃貸マンション　家具家電付です
　　

札幌の天気は、朝、寒かったですが日中気温が上がり雨。
積もった雪も解け、道路はグシャグシャです。長靴かブーツを履きましょう。
今年1年ありがとうございました。明日から1月3日まで年末年始休暇となります。
新年も宜しくお願い致します。
お勧め新品、家具付賃貸マンション　32インチPanasonic液晶TV付
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学生の部屋探し体験談　Ⅷ
札幌在住　　学生
　　
一人暮らし一年目です。大学生です。
今年から親元を離れ、一人暮らしを始めました。
部屋を探す段階で初めはパソコンで調べたり、斡旋している不動産を訪ねたりしていました。
インターネットで探すといくつも物件が上がって、家賃や地域などの違いでもたくさんあるし、
先方との連絡の取り方にも戸惑ったりしました。
最初のうちはネット上で調べた物件を見に行こうとしたんですが、通う大学の方でも紹介して
くれていると知り、全てキャンセルして学校の方へ相談しに行きました。そこの紹介所のような
ところでは、とても親切に対応してもらいました。学校名を言い、家賃の希望などを言うとすぐに
おすすめの物件を教えてくれました。そこを実際に見てはいないんですが、対応してくれた人の
温かさでこれは大丈夫だろうと思い、そこに決めました。
するとそこは紹介だけだったので、契約をするために訪れた不動産屋さんの対応にびっくり
しました。その場だけの取り繕いで余りにもあっさりとしたものでした。
決めた部屋にはまだ前の人が入っていたので見ることはできなかったんですが、できる限り
自分の目で確認しといた方が良いと思います。写真と実際に見るのでは全然違うので。
家賃の安さに甘えてちょっとくらいの不都合には目を瞑っています。自分はそれで
良いのですが、嫌ならはっきりと言った方が絶対に良いです。これから何年間か住んでいく
部屋なのでよく考えて判断してください。

今朝の札幌は寒かった。毎朝、中島公園を散歩するのですが、スキー手袋を履いていても
冷たかった。最低気温ー６℃でした。
気温が低いこともあり雪があまり解けません。
カサウィスタリアの退去立会に行きました。
住んでいた方は、ススキノからも歩いて帰れるので、とても便利な場所にあるマンションと
言っておられました。
　　　
　　　　カサウィスタリア１１階から中島公園を撮影
　　お勧め賃貸マンション　家具付です。　
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学生の部屋探し体験談　Ⅶ
藤女子大学　札幌在住　K.M　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一人暮らしをはじめて１年半です。
私が部屋探しを始めたのは、大学に合格後の3月に入ってからでした。私がまず部屋探しの
条件にしたのは、家賃が3～4万円であること、大学へ通学に不便でないこと、また、親の
勧めでオートロックがついていることでした。
しかし、もう既にほとんどの物件が決まっており、またいくつか実際に見に行ったりもしましたが、
なかなか自分の納得のいく物件が見つけることができませんでした。
最終的に、不動産の方の一番の勧めである物件を見せてもらい、その物件が女性専用の
マンションであり安全面があることと、駅からも大学からも徒歩５分と交通面もよく買い物も
しやすいこと、親の条件であるオートロックがついていること、家賃の希望額以内であることに
ひかれその物件に決めることができました。
４月から住み始ましたが、大家さんもとても優しく、毎日とても楽しく過ごしています。
部屋探しを探すことはとても難しく大変ですが、妥協せず、また不動産の方も優しく迅速に
対応して下さるので、自分にあった部屋を慎重に探せばきっといい物件が見つかると思います☆　
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　年末年始休業のお知らせ　当社は12月29日から1月3日まで年末年始休業とさせて
いただきます。　　

昨日に続き今日の札幌も天気の良い穏やかな日です。
昨日は天皇陛下の誕生日、そして当社の社員『草野君』もでした。明日はキリスト様の
誕生日です。私は先祖代々仏教徒なのであまりクリスマスには興味ありませんが、
ここ２～３日ネオンがにぎやかになりそうです。
昨日、車検に出した『セルシオ』が戻ってきました。新車のTOYOTAハイブリッド『SAI』を
買おうかと思いましたが、やはり格が違うようでセルシオの方が気持ちよく運転できそうです。
最近は安いものが売れているようですが、長い目で見れば多少高くても丈夫で長持ちする
しっかりした物の方が得かもしれません。
　　　
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　　学生の部屋探し体験談　Ⅵ
北大生　３年 札幌在住　T.M
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　
大学から一人暮らしを始めました。その時に選ぶ基準となったのが第一にトイレ、バスが別に
なっていること。第二に収納スペースが多いことです。あと両親が食事が出る学生会館のような
ところが希望だったので、結果１年生から３年間大学近くの学生会館に住んでいます。
３年間住んでみてやはりご飯が出るのは自炊をする手間が省けるので楽です。部屋も
それほど広くは　ないですが掃除に時間がかからないので助かっています。ただ休日は
ご飯が出ないので自炊したいのですがキッチンがないので不便です。
あとご飯の時間も決まっているのでたまに間に合わないことがあります。なので来年から
就職活動が本格的になり帰宅時間が不定期になるのでマンションに引っ越そうと思って
います。
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お勧め物件　中島公園が目の前
年末年始休業のお知らせ　当社は12月29日から1月3日まで年末年始休業とさせて
いただきます。

雪も積もり寒い日が続く札幌ですが、本日は穏やかな祝日（天皇誕生日）となりそうです。
先日、新車のカローラが来ましたが、今日は、平成２年に購入し１９年乗っているセルシオを
車検に出しました。
新車購入も考えましたが、トラブルもなく、運転しやすいので今後も乗車することに決めました。
あと何年乗れるか楽しみです。
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学生の部屋探し体験談　Ⅴ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
札幌在住　学生　K.T　
僕が部屋を探す際にこだわった点は、いくつかあります。
学生ということで、実験、演習などで帰るのが遅くなったりしてもいいように、学校から近いこと、
出かける時に不自由のないよう、地下鉄の駅が近くにあること、また、飲食店、スーパー、
コンビニ、薬局など、頻繁に利用する可能性の高い施設が物件の近くにあるかどうか、
そういったことをまず重視しました。
また、間取りについてもこだわりました。風呂、トイレが別になっていることや、物件そのものの
面積、台所の広さなどです。自分が長く住む部屋ですから、自分がなるべく使いやすいと
思える間取りを探しました。
最後にこだわったことは、部屋の家賃、ライフラインの形式です。そこは不動産屋さんと
相談をして、ガスの種類、給湯器の形式、水道料金、インターネットの回線など、細かい
ところまで教えてもらい、最終的に最も経済的な形式を選択しました。
個人的に、自分の住む部屋を探すということは、自分が部屋の中や、周辺でどれだけ快適に
過ごせるのかということが重要なのではないかと思いました。
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お勧め　投資マンション北大から徒歩圏内

昨日の札幌は大雪でした。交通も渋滞し移動に時間がかかるので地下鉄を利用しました。
幸い中島公園地下鉄駅の上に会社があるので、とても便利です。
今月初めに購入した琴似の１ＤＫマンションのリフォーム工事が終わり、家具を設置しました。
売買価格は手ごろな値段だったのですが、リフォームその他で６０万円くらいかかりそうです。
午後８時頃からすすきの東寿しで忘年会を行いました。
　
　　
　　
　お寿し屋さんは、お腹がいっぱいになっていいですね。
　ススキノから近いお勧め、賃貸マンション

今日の札幌は朝から寒いとの予報だったので、早めに会社に行き暖房を入れました。
これから来週まで雪の降りやすい天気とのことです。
今日は寒さの気になるマンションの水落としをしました。
氷点下の日が続くと寒い部屋では瞬間湯沸し器や水道が凍結する恐れがあります。
注意しましょう。
　　
　　　　カサウィスタリアから中島公園周辺を望む（公園の池は凍っています）
　　お勧め賃貸マンション　都心から近く浴室トイレ別々です
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学生の部屋探し体験談　Ⅳ
　　北大生　　札幌在住　　ＳＨ　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
僕が部屋探しで重要視したのは、学校からの近さでした。だって授業直前まで寝ていたいから…　　　　
しかし、学校近くの部屋を探すにあたって、いくつか問題点がありました。
みんな同じ考えをしているのです。なので空いている部屋はごく少数。さらに学校近くの
家賃はなかなかな値段なんですね。僕の理想には数多くの壁がありました。
なんとか3～4部屋を見させてもらって今の部屋を見つけたのですが、住んでみると
わかることがいくつかあります。
例えば、近くに「安い」スーパーが無かったり、地下鉄駅から微妙に遠かったり…
慣れてしまえば問題はないのですが、これは住んでみないとわからないこと。
なので、部屋を探すときには、学校が近い！とか、街中に近い！というポイントは
もちろんですが、生活圏も気に掛けると素敵なお部屋が見つかると思います。

寒い日が続く札幌です。
本州から来られる方はできるだけ暖かい恰好で、そして地面が凍ってますので足元に
注意しましょう。
12月に入っても賃貸・売買ともに動いています。
年内中にマンションのリフォームなど、お客様が入りやすく使いやすいマンションにしましょう。
アパマンプラザで購入したいくつかの物件も現在リフォーム中です。
学生の部屋探し体験談　Ⅲ　　Ｓ　学生
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
大学進学のため札幌に上京してきたのですが、最初は初めての一人暮らしということもあり
不安が多く学生会館に住んでいました。しかし、やはり部屋が狭いということから学生会館隣の
マンションに引越ししました。普通のマンションなので光熱費はもちろん徴収されるのですが、
食事（費用は別途でかかりますが）希望を申し込めば隣の学生会館の食事を食べられるという
ことでとても一人暮らしにはありがたいサービスがあるので引越しすることにしました。
私が住んでいるのは1ルームタイプの部屋ですが他にも２パターンのお部屋があり、部屋数も
多くなりとても広いです。建物自体比較的新しいので内装はとても綺麗です。
マンション入り口とお部屋自体に施錠とインターホンがあり二重でロックがされているので、
女の子の一人暮らしでも安心です。立地も札幌駅に近く、時間に余裕をもてば大通りまで
歩いていくことが出来ます。そのため家賃は少し高めなのですが、マンションの階ごとに
変わるので自分に合った部屋と階を検討してみると良いと思います。
遊びに来てくれる友達も「良い部屋（マンション）だね」と言ってくれるので自分的にも嬉しい
です。学生会館では集団生活という人目を気にしなければならない生活から、充実感のある
一人暮らしの生活を今は楽しんでいます。
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おすすめ投資マンション　３ＤＫ

学生の部屋探し体験談　Ⅱ
札幌在住　　A・S　学生

私の部屋探しは、第一志望の大学に合格が決まった２月頃でした。
この時期の北海道での部屋探しは何がつらいって、暖房も入っていないさむいさむーい部屋を
何件も回らなくちゃいけないことです。しかしこれが意外と吉となるもので、空の部屋でも寒さの
質が違うのです。
壁や床の材質と、下の階・両隣の部屋に入居者がいるかどうか。そして窓の方角。
これだけでも相当かわってきます。どんなに他の条件がぴったりでも、北向きのお部屋は
オススメしません。
私の場合は父が「絶対オートロック！」と言って譲らなかったので、条件にあう物件がなかなか
少なく、最終的に２件に絞って悩みました。
今住んでいるのは６階建ての６階なのですが、見学のときには４階を見せてもらいました。
しかし訪ねてみると６階にも空きがあるとのことで、やはり上の階の方が騒音も少ないはず！
とそちらに決めました。
（本当は６階と４階では家賃が少し変わってしまうらしいのですが、ダメもとで不動産屋さん・
大家さんにおねだりしてみたら意外とあっさりOKがでました！案外、言ってみるものかも
しれませんよ。）
最後にマメ知識。部屋探しのときには必ずメジャーとメモ用紙、できれば見学する部屋の
見取り図も持っていくのが正解だと思います。どこにどんな家具を置くのか、細かく
計画しながら決めていくと、各物件の色が見えてきて楽しいですよ。
それと、女の子は絶対に２階以上の部屋がオススメです！防犯上の理由でも、上記のような
寒さ対策でも。
良いお部屋が見つかるといいですね。頑張ってください！
お勧め賃貸マンション　都心にある家具付物件

札幌は空気の乾燥した寒い日が続きます。
１２月も中旬ですが賃貸の方は多少動いています。都心部がよろしいようで。
年が明けると学生のお部屋探しが増えてきます。
新しい「学生の部屋探し体験談」の原稿（実録）をいただきましたのでシリーズでお伝えします。
札幌市在住　　　　大学生 　　T.S
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
私の一人暮らしは学生会館から始まりました。私の学生会館では月6万円で朝夕2食付き。
お風呂は共同でしたが利用時間が他の人と重なることもなく、広い湯船を独り占めすることが
できました。好条件がそろっておりなかなか快適でしたが、いくつかの不便があったので結局
1年でアパートへ引っ越してしまいました。
問題だったのは、まず食事の時間が決まっていたこと。朝は7時から9時までだったのですが、
授業が午後からだったり徹夜のアルバイトがあったりすると、どうしてもこの時間には起きられ
なかったのです。また夕食は22時までに帰宅しないと食べることができませんでした。
果たして、サークルやバイトなどをしているとどうしても帰りが遅くなってしまうのです。
そんなわけで、私にとって食事つきのメリットはなくなってしまいました。次に問題だったことは、
友人を家に呼べないことです。これは場所によって異なるようですが、私の住んでいた
学生会館の場合は部外者立ち入り禁止でした。
それから、これは学生会館に限った話ではありませんが、場所が大学から遠く、
スーパーマーケットなどが近くになかったことも不便でした。浅はかだった大学1年生の私は、
冬のことなど考えずに家を決めてしまったのですね。夏なら自転車で10分のキャンパスも、
冬になると徒歩で30分はかかります。これはしんどかったです。
現在は大学にも近く、最寄りのコンビニが徒歩1分圏内という条件のアパートに住んでいます。
人によって良し悪しはもちろんあると思いますが、私には時間に制約のないアパート一人暮らし
の方が向いていたようです。
　お勧め賃貸物件　家具家電付