マンション投資第二十二の鉄人 Ⅷ
今日の天気は晴れ、日中の気温は上昇しましたが爽やかな風が吹いて気持のよい一日でした。
お勧め中古マンションです。
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マンション投資第二十二の鉄人 Ⅷ
マンション投資第二十二の鉄人 東北地方在住 瀬谷 潤
不動産は金融商品ではない～不動産投資における「投資利回り」について考える
不動産投資を実践する際、「利回り」について考えない人はいないでしょう。
不動産投資における利回りとは、雪山を登る際のコンパスのようなもので、利回りの知識のないまま、不動産投資を行うという行為は、地図やコンパスや高度計の知識のないまま、雪山に出かけて行くようなものです。
そもそも「利回り」とは、投資した対価から得られる「収益率」のことです。
簡単にいえば、１，０００万を投資したマンションから、年間１００万円の家賃が得られれば、利回りは１０パーセントということになります。
利回りにも単純に家賃収入から算出する「表面利回り」と、家賃収入から色々な経費を控除した所得から算出する「実質利回り」とがあり、不動産広告では両者が業者によって混在しており注意が必要です。（ちなみに、アパマンさんの広告は、実質利回りで表示されています）
利回りの具体的な算出方法です。
まず毎月の家賃収入から毎月の管理費や修繕積立金等を控除し、毎月の家賃所得額を求めます。次に、毎月の家賃所得額を１２ヶ月分掛けて。つまり年間の家賃所得額を求め、年間家賃総所得額から物件価格を割り、その数字に１００を掛けたものが利回りになります。
何やら難しい話になってきているようですが、簡単に利回りを算出する方法があります。
それは物件価格から「０」を二つ取った金額の家賃所得（管理費や修繕積立金等を控除した実質所得）が得られれば、その物件の実質利回りは１２％だということです。
例えば毎月３万円の所得（この場合の所得とは、家賃収入から、管理費や修繕積立金等の必要経費を差し引いた、「実収入」という意味です）が得られる、３００万のマンションを購入したとしましょう。
３００万から「０」を二つ取れば３万円です。
３万円（毎月の家賃所得）×１２ヶ月＝３６万円（年間の家賃所得額）
３６万円（年間の家賃所得額）÷３００万円（物件価格）×１００＝１２％
不動産投資において、この「１２％」という数字が、物件を購入する際の重要な目安というか指標になります。
逆にいえば投資向け物件を売却する場合、この「１２％」という数字から物件価格を決めていく傾向があります。
例えば３万円の家賃所得が見込める物件であれば、０を二つ付けて３００万。
５万円の家賃所得が見込める物件であれば０を二つ付けて５００万という具合に、利回りから目処を付けて、そこから様々な条件などを加味、検討しながら物件価格を決めていくということです。（こういう物件価格の付け方を「収益還元法」といいます）
不動産投資において「利回り」というものが、購入する際も、売却する際も、いかに重要な指標となるかがご理解いただけたかと思います。
「利は元にあり」という商売の格言があります。
「商売で儲かるか否かは元。つまり仕入れにある」という意味です。
不動産投資における「仕入れ」とは、「物件を購入する」という事に他ならず、この物件を選択する際の重要な指標が、この「利回り」だということです。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』 マイブックル
『住宅ローン破綻 競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』 早稲田出版
オフィシャルブログ 『瀬谷流プチ不動産投資日記』
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