山さんの不動産日記

9月, 2009

皆様、シルバーウィークいかがお過しですか？
アパマンプラザは日曜日以外休まず営業しております。
今日所用で北区の北大南門前にあるシャンボール札幌へ行きました。
何年もの間、閉まっていた1階のテナントが軽食喫茶としてＯｐｅnしました。
『Ｋａｇｕｒａ』と言う名のお店で１１：００ａ.ｍ.～８：００ｐ.ｍ.の営業とのことです。
1階の顔ができて今まで以上に明るくなった感じがします。
　
　　
　　　　　　　　　　　　　　Ｋａｇｕｒａ
　　
　　　　　　　　　　　　　　シャンボール札幌
私は先日購入した９階部分のリフォーム状況を確認に行きました。結構大掛かりに工事して
います。
　　
　　
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マンション投資第二十二の鉄人 Ⅷ
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
現在、不動産投資における利回りは、この「１２％超え」という物件が珍しくありません。
この数字だけを見れば、金融商品の超低金利の数字と比して、不動産投資の収益率とは
かなり高い数字になっています。
しかし、ここに大きな落とし穴があります。
はっきり言って、不動産は、利率の保証された金融商品ではありません。　
不動産投資における利回りとは、入居者がいて、その入居者が遅滞なく家賃を支払って
くれて、はじめて実現するということです。
空室になったり、家賃の支払いが滞ったりしたら利回りどころではありません。
どのような状況下においても、日々の固定経費（管理費・修繕積立金等）や、借金をして
不動産投資を実践している場合、元金と利息の返済等は毎月容赦なく掛かってきます。　　　　　　　　　　　　　　　　
更に、一般に言われる不動産の利回り計算には、隠れている数字があります。
それは、管理を委託する際の「管理委託料」と、家賃が送金される際に差し引かれる
「送金手数料」。不動産を所有していれば毎年必ずかかってくる、不動産の所有税である
「固定資産税」です。（但し、送金手数料が発生するのは、管理を業者に委託している場合
のみです。管理を業者に委託せず、オーナーが直接管理する場合、通常、送金手数料は
入居者負担ですから、送金手数料がオーナー側に発生することはありません。又、複数の
物件の家賃を一つの口座に入金してもらうことにより、送金手数料の一物件あたりの負担
割合を軽減することが可能です）
これらの経費も控除した上で利回り計算をしなければ、実際の利回りは出てこない。
しかも、空室リスク。家賃の遅滞リスク等は、利回りにはまったく反映されていない。
表面的には信じられないような高利回りでも、これが、不動産賃貸業という商売における
「収益率」の現実なんです。
不動産投資とは、物件を通して、入居者の方に「安全性」と「快適性」と「利便性」を提供し、
その対価として家賃をいただくという商売であり、「高利回りの金融商品」なんかでは断じて
ありません。
家賃を支払い、その物件に住んでいる方は、ある意味、その期間、その物件に人生を委ねて
いるのです。
「高利回りの金融商品」という感覚で、不動産投資を実践することは危険だと思う以上に、
何より、利回り中心に考える「金融商品感覚」で自己の物件を人に貸すこと事体、その物件に
住んでいただいている方に対し、失礼なのではないかとぼくは思いますが、皆さんはどの
ようにお考えになるのでしょうか。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

プレジデントハイムの理事会がマンション集会室で開催されました。
　　
今までの理事会は時間が結構掛かり、2時間の予定が30分遅れの2時間30分くらいでしたが、
本日の理事会は1時間20分程度で終了ました。
理事長はじめ他の理事も要領が良くなり、審議に時間が掛からなくなりました。
修繕計画なども順調に進んでいます。　理事長が頑張っています。

札幌の夏のイベントを締めくくる『だいどんでん』。
駅前通り、南1条通りの歩行者天国をステージにパフォーマーが北海道内や
本州から多数参加。いろんな大道芸が歩行者天国で行われましあた。
　　　　　　ラテン
　　
　　　　　　ラテン
　　
　　　　　　ベリーダンス
　　
　　　　　　パントマイム
　　
　　　　　　ＨＡＷＡＩＩ　フラ
　　
　　　　　　ＨＡＷＡＩＩ　フラ
　　
　　　　　　ＨＡＷＡＩＩ　フラ
　　
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　　　　　操り人形
　　
　　　　　南京玉すだれ
　　
　　　　　チｱｶﾞｰﾙ
　　
　　　　　ラテン　ブラジル
　　
　他にもあちこちで色々なものが繰り広げられていました。ハワイアンフラダンスが
昨日の天気・気候に合って心地よかったです。
　パフォーマンスパワーを分けていただきました
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今日の天気は晴れ、日中の気温は上昇しましたが爽やかな風が吹いて気持のよい一日でした。
　　　　　　　お勧め中古マンションです。
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マンション投資第二十二の鉄人 Ⅷ
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産は金融商品ではない～不動産投資における「投資利回り」について考える
不動産投資を実践する際、「利回り」について考えない人はいないでしょう。
不動産投資における利回りとは、雪山を登る際のコンパスのようなもので、利回りの知識のないまま、不動産投資を行うという行為は、地図やコンパスや高度計の知識のないまま、雪山に出かけて行くようなものです。
そもそも「利回り」とは、投資した対価から得られる「収益率」のことです。
簡単にいえば、１，０００万を投資したマンションから、年間１００万円の家賃が得られれば、利回りは１０パーセントということになります。
利回りにも単純に家賃収入から算出する「表面利回り」と、家賃収入から色々な経費を控除した所得から算出する「実質利回り」とがあり、不動産広告では両者が業者によって混在しており注意が必要です。（ちなみに、アパマンさんの広告は、実質利回りで表示されています）
利回りの具体的な算出方法です。
まず毎月の家賃収入から毎月の管理費や修繕積立金等を控除し、毎月の家賃所得額を求めます。次に、毎月の家賃所得額を１２ヶ月分掛けて。つまり年間の家賃所得額を求め、年間家賃総所得額から物件価格を割り、その数字に１００を掛けたものが利回りになります。
何やら難しい話になってきているようですが、簡単に利回りを算出する方法があります。
それは物件価格から「０」を二つ取った金額の家賃所得（管理費や修繕積立金等を控除した実質所得）が得られれば、その物件の実質利回りは１２％だということです。
例えば毎月３万円の所得（この場合の所得とは、家賃収入から、管理費や修繕積立金等の必要経費を差し引いた、「実収入」という意味です）が得られる、３００万のマンションを購入したとしましょう。
３００万から「０」を二つ取れば３万円です。
３万円（毎月の家賃所得）×１２ヶ月＝３６万円（年間の家賃所得額）
３６万円（年間の家賃所得額）÷３００万円（物件価格）×１００＝１２％
不動産投資において、この「１２％」という数字が、物件を購入する際の重要な目安というか指標になります。
逆にいえば投資向け物件を売却する場合、この「１２％」という数字から物件価格を決めていく傾向があります。
例えば３万円の家賃所得が見込める物件であれば、０を二つ付けて３００万。
５万円の家賃所得が見込める物件であれば０を二つ付けて５００万という具合に、利回りから目処を付けて、そこから様々な条件などを加味、検討しながら物件価格を決めていくということです。（こういう物件価格の付け方を「収益還元法」といいます）
不動産投資において「利回り」というものが、購入する際も、売却する際も、いかに重要な指標となるかがご理解いただけたかと思います。
「利は元にあり」という商売の格言があります。
「商売で儲かるか否かは元。つまり仕入れにある」という意味です。
不動産投資における「仕入れ」とは、「物件を購入する」という事に他ならず、この物件を選択する際の重要な指標が、この「利回り」だということです。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　
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