山さんの不動産日記

4月, 2009

昨日、チサンマンション札幌第2管理組合法人理事会が弊社アパマンプラザで開催された。
　　
総会前の理事会ということで決算書、事業計画、予算案、管理費等の滞納者の問題等を
中心に午後６時から７時３０分まで行った。
ここのマンションの強みは理事の中に法律の専門家である司法書士がいることだろう。
滞納者に対しての内容証明書作成や裁判の手続きなど順序立てて簡単に行う。
時間の無駄が解消される。私もマンション管理士でマンションの法律に詳しいから
打ち合わせをしなくても司法書士と阿吽の呼吸で行われ皆もそれに楽に賛同できる。
　　
今回一番問題の議案は給排水管の取替更新工事でした。共用部だけにするのか、
専有部分も行うのか、銀行の借入、工事業者、貯水槽と高架水槽をどうするのか、
傷んでいる専有部分のユニットバスはどうしたらよいのか等これからの問題が山積してる。
チサンマンション札幌第２の管理組合総会は５月３０日（土）に行われる予定です。
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札幌の天気はここ２～３日肌寒い日が続いておりますので暖かい地域から札幌に
来られる方はコートなどを忘れずにご用意ください。
昨日は午後２時よりﾌプレジデントハイム管理組合の理事会がマンション１階の集会室で
開催されました。
現在、３・４階部分の廊下や天井に修繕箇所が発生しております。理事会は理事の話し合いで
まとめなければならないので時間がかかります。色々勉強になりますが、私はこの手の勉強は
早く卒業したいです。
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ゴールデンウィークも近くなり、ゆっくり何をしようか考えたいんのだが、そのようなことは
考える余裕が全くないほど忙しい。会社の仕事もそうだがマンション管理組合の役員会や
裁判などで連日忙しい。
一昨日は札幌市北区Sマンションの管理組合の裁判が札幌地方裁判所で午後３時３０分から
行われた。管理費等の問題に関して行われているが、前回あたりからマンション管理
適正化法の話が出てきた。適正化法に何しては弁護士より私の方が詳しいようだ。
マンション管理適正化法は平成13年8月1日に施行された法律で比較的新しい。
マンション管理適正化法の関係が裁判の争点なれば私の出番も多くなってくるようだ。
昨日はカサウィスタリア管理組合法人の理事会が行われた。予定では午後６時から８時までの
２時間だったが、監事も交えて１０人くらいで激しい議論のバトルが繰り広げられた。
結局終わったのは３０分オーバーの８時３０分でした。
　　
　　
明日はシャンボール札幌の管理組合理事会が開催される。はっきり言って管理組合役員の
仕事より不動産業の方がよっぽど楽しい。あちこちの管理組合役員をやっているが減らして
いきたい。
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マンション投資第二十二の鉄人　Ⅶ
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
お金の世界の鉄の法則～儲かっている人がいるということは、その裏で必ず損をしている
人がいる。Ⅱ
例えば、毎月の管理（この場合の管理とは家賃の管理等、いわゆる大家としての管理です）
は不動産業者に任せて、管理業務委託料を支払い、毎月儲けていただく。
入退去の際、必ず発生する内装に関しては、内装屋さんに対し、リフォーム代などは値切らず
に、気持ちよく支払う。
もっともリフォーム代など、専門家にしかよくわからないものは、値切ればその分必ず素人
にはわからないところで手を抜かれますし、次には値切られる分も上乗せして、見積もられる
ことは明らかです。
最悪は業者に支払う際、送金手数料を差し引いて支払うことです。
相手も振り込まれた口座に、請求金額より例えば６３０円少なく振り込まれれば、「チェッ！
振込手数料をけちりやがって」と思わず心の中で舌打ちすることでしょう。
やはり、受け取る側にとって、請求金額がぴたりと振り込まれた方が気持ち良いに決まって
います。
振り込む際の送金手数料６３０円を差し引いて、その６３０円でビールを買って飲んでもおいしい
でしょうか？
それなら相手が通帳を確認する時の笑顔をイメージして、気持ちよく請求金額はきちんと
送金し、送金手数料６３０円は「支払手数料」という必要経費に計上し、振替伝票と現金
出納帳に記帳した後でビールを飲んだ方がよほどおいしいと思います。
もちろん、きちんと支払うとは、期間を空けずに速やかに支払うということも意味しています。
やはり、請求したにも関わらず、中々入金されないということは、請求をした相手側に、相当な
ストレスを与えるものだからです。
不動産投資をしていると、不動産業者さんだけでなく、内装屋さんや設備屋さん。鍵屋さん。
建築業者さんや塗装屋さんなど、たくさんの人たちと付き合うようになります。（特に一棟物の
アパートでは、除雪業者や灯油の販売業者も加わり、付き合う業者は多岐に渡ります）
これら不動産投資における関係者とは、投資家にとって、自分自身に利益を与えてくれる
「恩人」なんです。その恩人に対し、心配やストレスなどかけてはいけないんです。
感謝の気持をもって接っしていれば、やたらに値切ったり、振り込む際、送金手数料を差し
引いたり、意味もなく送金を遅らせたり、などということはしなくなると思います。
こういう人たちが「又付き合いたい」、と思えるような良好な関係を築くことで、投資した
マンションやアパートが陽のオーラで包まれることにより、円滑な不動産経営に繋がると
信じています。
人を損させて儲けていくのは、商売でも何でもありません。
商売とは、人を儲けさせながら（喜ばせながら）、尚自身も儲けていくものだと思います。
入居者の方には、利便性の高い、安全で快適な居住空間を提供し、喜んで住んでいただく
その対価として家賃をいただく。
このように、数ある投資や投機の中で、唯一不動産投資だけは、関わっているすべての人を
喜ばせ（儲けさせ）ながら、自分自身も尚利益を上げていくことが可能であるのは、「不動産
投資」というものが「不動産賃貸業」という商売だからです。
ぼくはこのような考え方で、２０年以上も不動産投資を実践しているのですが、皆さんは
どのようにお考えになるのでしょうか？
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

世間のいたるところ不景気風が吹いている今が絶好のチャンスと言えるかもしれません。
新聞を読むと景気の悪い話やリストラの話が多くなっていますが、実際のところ個人では
預貯金の高額な人が多く、お金のやり場に困っている人が多いです。
私の方にも良い投資マンションがあったらすぐ資料を送ってくれ、OOマンションで売り物が
あったら連絡をくれなど投資意欲満々の人も結構います。
私も昨日買付証明書を２通出しました。　買えるとよいのですが。
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またまたマンション投資第二十二の鉄人さんから原稿が届きました。
マンション投資第二十二の鉄人　Ⅶ
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
お金の世界の鉄の法則～儲かっている人がいるということは、その裏で必ず損をしている
人がいる。
人は誰もが、多かれ少なかれ、「自分に都合の良い方に考えたくなる」、という気持ちを抱いて
いると思います。マルチ商法や先物取引などで儲けている一部のミリオネアを見ていると、
「自分も儲ける側に入れるのではないか？」という淡い幻想を抱いてしまう人も多いのでは
ないでしょうか。しかし、「儲かる話」と「損をする話」とは同意語なんです。今回はこのことに
ついて考えてみたいと思います。
お金を儲ける方法は数多くあるように思われるかもしれませんが、投資や投機の世界だけで
なく商売においても、儲けるには次の二つの方法しかありません。
「人を損させて儲けるか」
「人を得させて儲けるか」
「人を損させて儲ける」とは、詐欺や悪徳商法などを連想される方も多いかもしれませんが、
何もそれだけでなく、株式投資や先物取引、マルチ商法なども含まれるとぼくは考えています。
投資や投機を実践する際、誰もが「自分は必ず儲ける側に居る」と、自分に都合の良い方に
考える。というか考えたくなってしまう気持ちはよく分かります。しかし、すべての人が儲け
られるということは、投資や投機の世界ではありえないんです。
妙なマルチ商法に熱を上げている人に、「共に豊かになりましょう」などと執拗に勧誘された
ことが過去にありましたが、「皆で儲ける」ということは理論上不可能なんです。
なぜ、皆で儲けて、皆で豊かになることができないのか？というと、投資や投機やマルチ
商法の世界では、「豊かになる人（儲ける人）」を一人作るためには、その何倍もの数の、
「損をする人」がいなければならないからです。
冷静に考えてみてください。
「誰かが儲けている」ということは、その裏で必ず「誰かが損をしている」
お金の世界では、常にこの「鉄の法則」が働いているんです。
ところが唯一、不動産投資だけは、周囲の人を儲けさせながら（喜ばせながら）、尚自分自身も
儲けていくことが可能なんです。
不動産投資において、「人を儲けさせて（喜ばせて）、尚自身も儲けていく」とはどういうこと
なのか？
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今日の札幌は多少風邪もあり肌寒い1日でした。
日曜日で会社は休みでしたが、正午に中央区のマンションの退去立会がありました。
実は私が所有するワンルームマンションで平成１７年から入居していただいたお客様でした。
家具付物件で特に問題はありませんが、壁クロスの張替とカーテンクリーニング、室内全掃と
ベッドパット・シーツの交換、シャワーカーテンの取付、椅子交換などをしなければなりません。
一度会社に戻り、リフォームの終わったライオンズマンション植物園第二、グランドール６８の
室内点検確認・写真撮り。
午後３時頃から北海道立近代美術館で『セザンヌ主義』展覧会鑑賞。
　　　　
　　　
　　　
　　　
　　
ポール・セザンヌはわたくしが一番好きな画家で、今日が展覧会の最終日ということで行って
きました。
場内はとても混んでいました。
　　　
お勧め賃貸マンション　近代美術館からも近い　グレードの高い物件がこの安さ

今日の札幌の最高気温は16度で日中はコートがいらない暖かさでした。
最近は賃貸の短期契約の問い合わせが増えてきております。
中には海外からメールや電話でお部屋探しをしている方もいらっしゃいます。
インターネットの普及で気軽にお部屋をどこからでも借りれるようになったのでしょう。
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第二十の鉄人 Ⅲ 札幌市在住　生涯現役を目指す　Ｓ・Ｓ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　私の投資体験
　借金しまくり、そして　返しまくり大作戦（２）
その内、取引開始です。やがて借金も出来る様になりました。
住宅ローンは何件もして、これ以上はダメとの場合は住宅金融公庫で借りました。
数年間、公庫を返しては銀行ローンに乗り換えるのです。
自分が住みたい物件に投資する、との考えでしたので買ったらとにかく住む、を繰り返し
数年後に賃貸する、という風で借りまくりました。
東京、渋谷に現金で求めたワンルームマンションは不動産屋からの売れ売れコールの
葉書1枚で買値の4倍程のカードローンを手に入れました。
こうして20数年程の間に計1億5千万円の借金です。
しかし、いっきに返すこととしました。平成14年の決心です。
はたして、これらの物件を売りまくったらどうなるのか？　おつりはあるのか？　マイナスなのか？
マイナスの場合の方法を本屋で3ヶ月間、立ち読みです。
いろいろ方法はある、と知り次に日頃お世話になっている不動産屋、弁護士、税理士、
司法書士にこの決心を話し自分の心にゴングを鳴らしました。
銀行には言いませんでした。取引を始めた時の担当者は本店で不動産査定部門の最高
責任者となっていました。
この方には返す途中で銀行がリンクされていない物件を新たに追加担保とする様に求めて
きた時に助けてもらいました。
結果は、1年半で1億、その後2年で5千万を、とにかく売りまくりで返しました。
そして計26件の投資マンションのうち、5件と現金少々を残せました。
木造の借家であった自宅は現金で買い取ってあり、元のもくあみ時のために担保も付けずに
いたのでこれも残せました。
「ヤッター！」司法書士と最後の返済決済の時には叫びました。
借金を返し終わっていてもすでに売りをかけていた上記5件以外の物件はそのまま売り続け
たので現金はさらに増えました。そんな物件の最後の仲介はアパマンプラザでした。
借金をしての投資マンション経営において、利息と元金を返していくのですが、その合計額が
実質家賃を超えたら【意味無し】、と考えていました。時代もあり、そんな風な足音が近づいて
いたのです。
149番金庫の語呂合わせ、乗り切りました。
やっぱり投資マンション、万歳！　　今は無借金経営です。
　札幌市在住　生涯現役を目指す　Ｓ・Ｓ

札幌市内は雪も解け春がもうすぐそこです。
２月３月と賃貸の忙しい時期が過ぎたと思っていたら４月になっても契約になっています。
賃貸募集中の大家さんは弊社営業マンに相談してみてください。入居者募集のヒントが
得られると思います。
昨日、マンション投資の鉄人の原稿をメールでいただきました。ありがとうございます。
女性の投資家でもうプロ並みです。　失礼しましたプロです。
第二十の鉄人 Ⅲ 札幌市在住　生涯現役を目指す　Ｓ・Ｓ 　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　私の投資体験
　借金しまくり、そして　返しまくり大作戦
　初めての不動産投資である新築ワンルームを求める時に分譲会社の担当者はこう言いました。
「10％の頭金を現金で払うと1年程後完成時の残金は皆様、銀行ローンを使われます。
必要書類を提出して頂けるとすぐに手続きをします。確実にローンは大丈夫ですよ。」と・・・
しかし書類審査の結果は×。貧乏人には銀行は金を貸さないと思い知りました。
まずは銀行なるものの探索です。
札幌駅前通の老舗ホテルの向かいにある銀行のショウウインドウに大きなステレオが展示して
ありました。
『銀行になんで音楽？』と思っていましたが、ある日、銀行の人がレコードをかけています。
『エー！』と入ると確かにクラシック音楽がかかっています。レコードをかけている人に聞くと
「関連会社のステレオを展示しているが昼休時は近所のオフイスの人々が多く訪れるので
こうしてレコードをかけて少しでも憩っていただければと思っている。」とのこと。空きスペース
では絵画サークルの展示中です。
なにか優雅な雰囲気で銀行が好きになりそうです。
周りを見ると貸金庫の宣伝幕が大きくかかっています。木造の鍵もかからない様なぼろい
貸家に住んでいるので『これっていいかも、』と考えその場で申し込みました。
すると、「当行と取引をしていないのなら本来は貸さないのですが149番金庫なら貸してもよい。
1回死んで苦しむ、との語呂あわせで借り手がいないのです。」と言うのです。
喜んで借りました。
最初に金庫に入れたのは数百円残高の郵便貯金通帳と息子のウルトラマン人形でした。
子供を連れて人形を入れたり出したりの大忙しで、よく訪れました。
つづく・・・・・・
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お勧め賃貸物件　　家具・家電付