山さんの不動産日記

今日の札幌は日中雪が降り冬に逆戻りしたかのようなのような天気でした。
札幌の賃貸マンションもポツポツと決まって調子もまずまずと言ったところです。
３月には色々な行事、イベントがありますが、年度末と言うこともあり、管理組合の総会も
あちこちのマンションで開催されます。
昨日、札幌市中央区にある札幌第一パークハイツ管理組合の総会の案内が届きました。
３月２９日（日）に近くのホテルで１３：００より開催されます。
出席できない組合員の方は委任状の提出をお願い申し上げます。
私も区分所有者ですので誠に恐れ入りますが、私、『山崎勇司』宛に委任状お願い致します。
　　　　　札幌第一パークハイツ

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マンション投資第二十二の鉄人 Ⅴ
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
お金は、それ自体は半製品。使ってはじめて完成する～すべての富は、株か不動産に行き着く　Ⅲ
ぼくは、この「資本主義の普遍の原則」に忠実に従いました。
つまり、利益という、「富を不動産に行き着かせる」ことにより、一千万からの「お金を完成させ
よう」と考えたのです。ぼくにとって、得た利益を不動産に投じ、「お金を完成させる」ということは、
「サイドビジネスの成功」を意味することに他なりません。
要するに、儲けたお金を、「お金を生み続けるシステム」。つまり不動産という財産に形を
変えて、生涯に渡って家賃をもらい続けることのできるシステムを構築し、初めてこのビジネスは
成功したといえる。
事業や投機やギャンブルなどで巨額のお金を得ることができたにも関わらず、その後使い
果たしてしまう人がいますが、それは「稼いだお金を、半製品のまま浪費してしまった」
結果だと思います。
儲けたお金を完成させていれば。つまり、富の最終的な行き場所である不動産に行き着か
せてさえいれば、少なくとも使い果たしてしまうことはなかったはずです。
もしぼくが、このビジネスで得た利益を、もっと大きな利益を得ようと欲を出し、偶然の利益を
狙って不動産以外の物に「投機」していたら、間違いなくすべてを失っていたことでしょう。
では何の不動産に投じるのか？
狙うは、「アジアの入り口」福岡と、「北の拠点都市」札幌のワンルームマンションを現金で購入する。
迷いはまったくありませんでした。
その資金を、破綻している物件の借金返済に充てていれば、一物件くらいは救えたのでは
ないか？そういう考え方もあるかもしれません。正直、それも考えました。しかし、既に４００万
程度の価値にまで落ち込んでしまっているワンルームマンションに、一千万以上もの大金を
投じて救おうという行為は、明らかに経済的合理性を欠いています。
こうしてぼくは、あるサイドビジネスで得た資金で、福岡と札幌にある中心地立地。地下鉄
徒歩圏。バブル期の高級ワンルームマンションを、それぞれ現金一括払いで購入することが
できました。
新築当時の売り出し価格は、どちらも１，６００万を超えていましたから、２件合わせれば三千万を
軽く超えていた物件であり、仮に新築時、当時流行っていた「フルローン」や「オーバーローン」で
購入していたら、支払い総額は五千万を超えていたことでしょう。それを一千万プラス諸費用
だけで購入できたのですから、もう何も言うことはありません。
結局このビジネスは、トータルで５年ほど続きました。
それまで届け出などは一切必要なく利用できたシステムだったのですが、情報料を回収代行
する通信会社が、この手の番組すべてを届け出制に変えてしまった時点で、「見切り千両
」という商売の格言通り、ぼくは潔く廃業しました。
しかしこのビジネスで得た利益を、ワンルームマンションという、「金のタマゴを産み続けて
くれるニワトリ」に投じ、「得た利益を使い切った」ことにより、得たお金を完成させる
ことができた。つまりこのビジネスを完結させることができた訳ですから、満足感でいっぱいで
あり、このときのぼくに、このビジネスに対する未練など微塵もありませんでした。
このビジネスを行っていた５年間は、破綻している４物件のローンも滞りなく返済していくことが
できました。
当然、債務総額も少しずつ減ってはきていたのですが、それ以上に物件価格が下落して
しまい、債務超過という状況は更に悪化していました。
しかし、このビジネスを廃業せざるを得なくなった。つまり、副収入が完全に絶たれてしまった
この時点では、いくら無借金のマンションを２件も手に入れたとはいえ、破綻している４物件の
ローン返済の「追い金」を支払う余裕は既になく、賃貸経営全体として見てみれば明らかに
破綻状態でした。
破綻状態にある４物件を何とかしなければ、毎月利益を出しているアパートも、現金で購入
している２件のワンルームマンションもすべて失い、自己破産するしかない。
「何とかしなければ・・・・・・。でもどうやって・・・・・・・。」
ここでぼくは、４件の物件に関わるすべての債権・債務関連について、じっくりと調べて
みました。破綻しているのは、４件の物件に関わる債権・債務に過ぎず、決してぼく自身が
破綻している訳ではない。
だったら、破綻している物件だけを破綻させてしまえば、それで済むだけの話ではないか？
このとき、住宅ローンに関する債権・債務関連の本を読みあさっていたぼくに、あるアイデアが
ひらめきます。
「そうだ、この方法ならどうだろう。この方法なら、自己破産をすることなく、アパートと無借金の
２件のマンションだけを残し、破綻している４件の物件だけを破綻させることができるのでは
ないか？」
こうしてぼくは、ある手法を使って、「破綻している物件だけを破綻させていく」、ということを
実践していくことになります。
億を超える多額の債務を抱え、絶体絶命の状況に追い詰められていたぼくが選択した、
債務者起死回生の「最終手段」とは？・・・・・・
＊福岡にワンルームマンションを購入したときのエピソードは、ぼくのブログの、『高級
レストランで不倫カップルが内輪もめ（？）～物件は女性の視点で選ぶ』　http://setani.blogzine.jp/blog/2008/07/post_465d.html　の項でも述べておりますので、
こちらの方も是非ご覧になってみてください。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』