山さんの不動産日記

1月, 2009

昨日の札幌は平年より気温が高く小雨交じりの天気でした。
冬のフェスティバル、札幌雪祭りが心配されます。世界的な不況で観光客のホテル予約も
減っているとのことです。
話は変わりますが、午後２時から南区に近い豊平区のプレジデントハイム管理組合理事会が
マンション１階の会議室で開催されました。
管理費の滞納者の問題や共用廊下の結露、消防設備、その他やらなければならない問題も
多く時間がかかります。
　　　　　　　　　プレジデントハイム
　　　　
滞納者の問題などは基本的には遅延損害金を徴収することになりました。
修繕工事などは工事費や業者選定など多少時間がかかり、総会の承認なども
必要になります。
また、理事のスキルＵＰも必要となるでしょう。
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マンション投資第二十二の鉄人 Ⅵ （２）
マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
お金持ちになるには、三つの方法しかない～「お金を働かせる」というシステムを
構築するには、不動産投資が最も適している
この三つの手段の中で、唯一不動産投資だけは、能力のあるなしにかかわらず、物件の
選択さえ誤らなければ、誰でも比較的簡単に、お金持ちになれる手法だと思います。
その根拠として、お金と不動産には、人に貸すことによって、その期間に応じ、お金であれば
「利息」。不動産であれば「家賃」という名の収益を上げることができる。つまり、お金と
不動産には、お金を稼ぐことができる能力を持っているからです。
いわゆるお金持ちといわれる人は、お金と不動産の持つ、この「能力」を最大限に活用して
います。しかし、「お金を貸して、利息という名の収益を上げていく」ということは、そう簡単な
ことではありません。
なぜなら、お金は別名「お足」とも言って、目には見えませんが、実際には足が生えて
いて（？）、人に貸した瞬間に四方八方に散らばってしまいます。逃げ回る（？）お足という名の
お金を捕まえて、元金だけでなく、利息も含めきっちり回収するということは、素人には到底
無理な話です。
その点不動産は、読んで字の如く、「動かすことのできない財産」なのですから、少なくとも、
持ち逃げ（？）される心配はないわけです。
お金はお金のままで貸すよりも、不動産に変えて貸す方が、どれだけ安全で楽であるかという
理屈を、お金持ち。もしくは、お金持ちになろうとする人は本能的に知っています。
これこそが、不動産投資の発想の原点なんです。
仮に３００万円のお金を貸して、毎月３万円の「利息をもらう」のと、３００万円で買った
マンションを貸して、毎月３万円の「家賃をもらう」のとでは、どちらが大変かといえば、
これはもう圧倒的に、お金を貸して「利息をもらう」方が大変です。しかもお金を貸した場合、
利息だけでなく、元金も回収しなければなりません。
先ほどぼくは、お金持ちとは、「お金を働かせるノウハウを持ち、そのためのシステムを構築し、
実践している人」と書きましたが、この「お金を働かせる」というシステムを構築するためには、
不動産投資が最も適していると思います。
３００万円を投資して購入した中古のワンルームマンションが、毎月３万円の「家賃」という名の
収益をもたらしてくれる。
つまり、３００万円という現金（資産）が、３００万円の中古のワンルームマンションという
不動産（資産）に形を変えて（このように、資産の所有形態を変えるのが投資）、その
ワンルームマンションという資産を人に貸すことによって、月々３万円。年間にしてみれば
３６万円という現金（資産）を稼ぎ出してくれる。
このように、お金という資産が、不動産という資産に形を変えて、お金という資産を生み出して
くれる。
やはり人生のどこかで、「お金を（不動産に変えて）働かせる」という、不動産投資の理論を
理解し、そのためのシステムを構築し、実践していかなければ、お金持ちへの道程は遠いと
思います。
銀行は預金の「額面」は保証します。（ただし一千万とその利息まで。それ以上はその銀行の
財務状況による）。しかし預金の「貨幣価値」までは保証してくれないんです。
自身の子供時代と比べ、一万円札の価値が明らかに減っていることは、誰もが感じている
ことかと思います。
多くの人が、預貯金の利息のことを利益だと思っているでしょうが、利息は利益ではありません。
利息では、お金の目減り分。つまりお金の減価償却分を補填するのがやっとだということです。
確かに毎月コツコツと貯蓄していけば、ある程度のお金は貯まることでしょう。
しかしお金には「目減り」してしまう。つまり「減価」してしまう性質がありますから、預貯金
だけでお金持ちになるというのは難しいと思います。
嘘だと思うなら、定期預金や積立預金だけでお金持ちになった人を捜してみてください。
ぼくは利息をもらって。つまり、定期預金や積立預金だけでお金持ちになった人に、未だに
お目にかかったことがありません。
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
お金持ちになるには、三つの方法しかない～「お金を働かせる」というシステムを構築する
には、不動産投資が最も適している
あなたにとって「お金持ち」の定義とは何でしょうか？
一億円以上の預金を持っている人。
年収が一千万円を超えている人。
豪邸に住んでいる人。
高級外車を乗り回している人。
賃貸用不動産をたくさん持っている人。
大企業の大株主。
人によって、お金持ちのイメージや定義は様々かと思います。
ちなみに、ぼくにとってお金持ちとは、「お金を働かせて、生涯に渡って困らない、経済的
自由を手に入れた人」
つまり、「お金はお金を産む」という理屈と理論を理解している人。
言い方を変えれば、「お金を働かせるノウハウを持ち、そのためのシステムを構築し、
実践している人」となるでしょうか。
それでは、どうしたらあなたの思い描く、お金持ちになれると思いますか？
世の中には、いわゆる「儲け話」。つまり「偶然の利益を狙う投機話」というものが無数にあり、
漠然とではありますが、お金持ちになるための方法は、数多くあるように感じている人も多い
かもしれませんが、実はお金持ちになるためには、「事業をするか」　「株式投資をするか」　
「不動産投資をするか」　この三つの方法しかありません。
いわゆる「お金持ち」といわれる人たちは、この「三つの門」の、どれかの門を必ずくぐって
います。言い方を換えれば、勇気を奮って、この「三つの門」の、どれかの門をくぐらない限り、
お金持ちにはなれません。
嘘だと思うなら、あなたがお金持ちだと感じている人のことを思い浮かべてみてください。
その人は、この三つのどれかを行って、財を成しているはずです。
ところが、事業や株でお金持ちになるということは、そう簡単なことではありません。
ぼく自身、事業と呼べるほどの規模ではないにしろ、過去にあるサイドビジネスを５年間ほど
実践し（どのようなサイドビジネスであったかは、著書『住宅ローン地獄からの生還』で詳しく
述べております）、そのビジネスで得た利益で、２件のワンルームマンションを現金で購入
することができたので、小規模ながらも成功ではあったと思いますが、同時に事業で儲ける
ことの大変さを痛感しました。（この時に購入した２件のワンルームマンションは現在も
所有しており、今もこの物件から毎月家賃収入を得ています。尚サイドビジネスの方は
廃業しております）。
株にしても、安いときに買い高いときに売れば、一見儲かりそうなものですが、実際に
株式投資を始めてみると、狙っている株が上がり始めると、値上がりし続けるような衝動心に
かられ買いたくなってしまい、逆に購入した株が下がり始めると、値下がりし続けるような
恐怖心にかられ売りたくなってしまう。
結局は、衝動心にかられ高値掴みをしてしまった株を、恐怖心にかられ安く売る繰り返しに
多くの人が陥ってしまい、そう簡単に儲けられるものでもありません。
つづく・・・・・・・
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札幌の天気は寒暖の差が激しい。
雨が降ったり、１日中氷点下の気温など温度差が激しい日が続いている。
路面が凍って滑るので歩行も注意しなければ転んで骨折にもなりかねない。
幸いアパマンプラザの事務所は地下鉄駅『中島公園』の隣なのでそのようなこともないが。
１昨日札幌駅から近い北海道大学に隣接したシャンボール札幌の管理組合理事会が
マンション事務室奥で開催された。
　　
今後、修繕工事や裁判の関係もあり理事は今まで以上に勉強しなければならない。
昨日は午前１０時からグランドール６８管理組合総会が開催された。
　　
こちらのマンションは
組合員の対立があったが、裁判により一致団結することができ今後のマンション管理組合の
運営がしやすくなり、火災警報器、メールＢＯＸ、宅配ＢＯＸ、防犯用カメラ設置、高圧洗浄に
よる排水管清掃や地デジ放送対応など今年度に行うことが決定された。
今後、賃貸募集などし易くなるだろう。
午後１時から中島公園から近いホテル３３０で中の島キングレジデンス管理組合総会が開催
された。
　　
出席者は少なかったが中身の濃い総会であった。こちらも火災警報器が全戸分
管理組合の予算で設置されることになった。
最近は日曜の休みものんびり休んでいられない。
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マンション投資第二十二の鉄人　　　　　東北地方在住　　　瀬谷 潤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産投資とは、どのような「事業」であり「経営」であり「商売」であるのか？
購入した物件が、たとえどんなに小さなワンルームマンションであっても、しかもたったの
一室であったとしても、その物件を人に貸し、家賃という名の収益が発生すれば、それは
紛れもなく事業であり、そのワンルームマンションのオーナーは事業家であり経営者だ
ということです。
「事業家」とか「経営者」という言葉の響きに、何かとても自分が偉くなったような気持ちに
なるかもしれませんが、別に偉くなったわけでも何でもなく、苦情があればすぐに対応
しなければなりませんし、家賃が滞れば請求もしなければなりませんし、退去すれば
新たな賃貸人の募集もしなければなりません。
入居者の方には、常に安全で快適な居住空間を提供し続けながら、家賃という収益を
得ていかなければならないという、「経営者」として責任のある立場になっただけの話です。
自分の物件を人に貸すということは、ある意味、その期間、入居者の方の人生を預かって
いるのですよ。
不動産投資をするなら、そのくらいの腹のくくり方は要るのではないかとぼくは思います。
「不動産所得をあえて赤字にし、損益通算で事業所得や給与所得分の所得税を取り戻す」
という考え方で、不動産投資を始める方もいるようです。
確かに、損益通算で所得税を取り戻すという税の仕組みを利用したこの手法は、
高額納税者の方にとっては、非常に有効な手法でしょう。
ですから、ぼくはその考え方を否定はしません。しかし、ぼくの知り合いには、こういう
考え方に基づいた不動産投資は、絶対にお勧めしません。
なぜなら、税制ほど変わりやすい法律はないからです。（道路交通法も、しょっちゅう変わって
いますが・・・・）。
もし、「不動産所得の赤字分を、給与所得や事業所得と通算する損益通算は認められない」と
改正されてしまったら、その時点で、この手法はアウトになってしまいます。
冷静に考えてみてください。不動産投資とは、「事業」であり「経営」であり「商売」なんです。
商売である以上、赤字で良いわけがない。「黒字経営」は普遍の大前提、大原則なんです。
事業家として、商人として、何より経営者として、しっかりと利益を出し、その利益に対して、
きちんと納税をする。
単純明快に、ぼくはそう思います。
「不動産を人に貸すなんて、そんな面倒臭いことよくやっていられますね」
これは、ぼくの父の法事の席で、ぼく自身が親戚の人から実際に言われた言葉です。
この言葉は、不動産投資を単に「不動産に資金を投じる」と捉えているのか、もしくは
「賃貸事業」として捉えているのか、という考え方の違いから生まれるものだと思います。
不動産投資。つまり「不動産賃貸業」というのは、不動産という自分の資産（財産）を
人に貸し、安全性（セキュリティー）と快適性（アメニティー）。何よりその物件の立地から
得られる利便性を入居者の方に提供しながら、その対価として家賃を頂くという商売なんです。
「面倒臭い？」。ぼくはこの言葉を言われたとき、「この人、何も分かっていない・・・」と思い、
一切反論などせず、黙って聞いていました。
不動産投資って、経営であり、商売であり、事業なんです。商売である以上、面倒臭いのは
当たり前のことだと思うんですけど・・・・・・。
要は、物件を人に貸すことによって発生する様々な問題に対し、面倒臭いと思って対処
するのか、経営者としての自覚と責任を持って対処するのかの違いだと思います。
不動産という自分の財産を人に貸すことが煩わしいと感じるなら、賃貸業などしなければ
良いだけの話です。
というよりも、自分の行っている賃貸経営自体を煩わしいと感じる人は、事業家として
失格であり、不動産投資などに手を出すべきではないと思います。
しかし不動産賃貸業は、商売としては比較的簡単であり、手間も割とかからないものだ
ということは、不動産投資を実践したことのある方なら、誰もが感じていることだと思います。
不動産投資とは、入居者の方に、安全で快適で利便性の良い居住空間を提供する
対価として、家賃という収益を得ていくという事業。つまり商売であるという考え方に
基づき、ぼくは不動産投資を実践しているのですが、皆さんは、株式投資と不動産投資の
違いをどのようにお考えになるのでしょうか。
＊今回のテーマは、ぼくのブログの『自販機で大儲け～賃貸経営とは一体何を売っているのか？』　http://setani.blogzine.jp/blog/2008/06/post_a97d.html　の項でも述べております。こちらの方もぜひご覧になってみてください。　　　　　　　　　　　　　
著書紹介
『住宅ローン地獄からの生還』　　　　マイブックル　
『住宅ローン破綻　競売があなたを救う～実践者が語る最後の解決策』　　　　早稲田出版
オフィシャルブログ　『瀬谷流プチ不動産投資日記』　

今日の札幌は大雪。朝から除雪に結構追われた。
駐車場、自社ビルの周り、前面道路、非常階段、屋上などの湿った重たい雪をかたずけた。
交通も雪の影響で渋滞となっていた。　このような時は地下鉄が便利で時間も正確。
昨日、今年初めてのカサウィスタリア理事会が開催された。
議題は給湯管、共用廊下、ボイラーなどの修繕工事やＢＳ放送への対応、遠隔監視システム
導入や諸設備のメンテナンス管理費等の滞納者対策など盛り沢山でしたが、今年は業者の
選定に多少時間がかかりそうです。
　　
　　
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「株式投資」と「不動産投資」の違いを考える～株式投資は「ゲーム」。不動産投資は「事業」
前回ぼくは、「投資」とは、資産の所有形態を変えているにすぎないと言いました。
資金という財産を、株という財産に変えて、「値上がり益」というキャピタルゲインを狙うのか。
「株主配当」というインカムゲインを狙うのか。
資金という財産を、不動産という財産に変えて、「家賃収入」というインカムゲインを狙うのか。
どのような資産（財産）形態を採り、どのような利益（キャピタルゲインかインカムゲインか）を
狙うのかは、各投資家の自由意志に委ねられています。
それでは株という資産（財産）に形を変えるのと、不動産という資産(財産）に形を変える
のとでは、「投資」において、何が決定的に違うのかを今回は考えてみたいと思います。
以下はぼくが考える「株式投資」と「不動産投資」の違いです。
株式投資は「ゲーム」。不動産投資は「事業」であり「経営」であり「商売」。
では株式投資とは、どのような「ゲーム」であるのか？
株は、くだけた言い方をすれば「未来の美人当てゲーム」
赤ちゃんを見て、この子が将来、美人になるか否かを当てるゲーム。（・・・・なけなしの
好感度が、又落ちてしまった（汗）・・・・）
そんな例えはあんまりだろうとおっしゃるなら
「未来の経済の流れを読むゲーム」。言い方を変えれば、「次の時代のトレンドを読むゲーム」
過去と今とを比べることは誰にだってできます。しかし株は、今と未来とを比べながら、瞬時に
判断していかなければならないという、極めて高い先見性と判断力を求められる、「究極の
マネーゲーム」だと思います。
株式投資を海に例えれば、波打ち際に近づいて、打ち寄せる波が高いか低いかに一喜一憂
している人。つまり毎日の株価ばかり気にしている人に、株は向いていないと思います。
潮の流れは、海に近付きすぎては見えないものです。むしろ、あえて波打ち際から離れ、
海を見下ろす小高い丘の上に立って、大海原を見渡し、潮の流れを眺めることのできる
大局観のある人。要するに、今後の経済の流れを読み取ることができる人でない限り、
そう簡単に儲けられるものではないと思います。
もっとも、あえて波打ち際に近づき、打ち寄せる波の高低差を利用し、差益を得る「デイトレード」
という投資法もあるようですが・・・・・。
対して、不動産投資とは、どのような「事業」であり「経営」であり「商売」であるのか？
つづく・・・・・・
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今年の札幌は雪は少ないが、朝晩冷え込みます。
昨日は週１度の英会話スクールに出席。あまり上達しないが、最近は出席するのも
それほど苦にならなくなった。　始めたころは会話ができなく、行くのが嫌だったが、
できないのが当たり前と思うようになり１時間以上の授業も時間が経つのも遅く感じない。
昨日の授業は出席が私１人で外人の先生とマンツーマンで行われた。本来ならビビって
しまうのだが、先生が日本語も交えて簡単な会話中心にやってくれたこともあり、今までで
いちばんエンジョイできた。　話の中で食べ物の話がでて札幌にも美味しいハンバーガの
店があることを教えてくれ紹介されたのが狸小路７丁目から近い『ＹＯＮＯＪＩ』と言う名の
ハンバーガーレストラン。
　



早速、帰りがけに行ってみた。　てりやきバーガーとコーラーを注文したが、大きさが
半端でない。時間をかけて作っていることもあり、ボリューム満点で美味しい。
普段は注文したものは余さない私だが、量が多いのでポテトフライを少し残してしまった。
値段はファーストフード店よりは高いが、味は格別でした。
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「投資」と「投機」の違いを考える～資産（財産）とは、「通貨」か「株」か「不動産」の三つしかない
あなたは、「投資」と「投機」の違いを、どのように認識しているでしょうか？
どちらも何か儲かりそうな、それでいて騙されて損をしそうな。
魅力もあるけれど、危険も伴う行為として認識されている方も多いかと思います。
それにしても相も変わらず、「つまらない投資話」に引っ掛かる人の多いことに驚きます。
なぜ、騙される人が絶えないのか？
それは、騙される人のほとんどが、「投資」と「投機」の違いをよく理解していないからでは
ないでしょうか。
「投資」と「投機」は、一体何がどう違うのか？先ずこの基本中の基本を一緒に考えて
みませんか。以下は、ぼくが考える「投資」と「投機」の違いです。
「投資」とは、「株か不動産という資産（財産）に、資金を投じること」
「投機」とは、「偶然の利益を狙って、株か不動産という資産（財産）以外の物や事に、
資金を投じること」
投資先というのは世の中に無数にあるように捉えている人も多いと思いますが、株か
不動産以外の物に資金を投じることは、「投資」ではなく「投機」だと思います。
「誰もが必ず儲かる投資話」というのは、「誰かが必ず損をする投機話」と同意語なんです。
「偶然の利益を狙う投機話」を、「さも儲かりそうな投資話」という甘いオブラートに包んで話を
持ってこられた時点で、既に「その投資話は危ない」と認識すべきです。
「投資」も「投機」も、「資金を投じる」という意味では、似たような物なのではないか？
確かに、「資金を投じる」という意味では、「投資」も「投機」も、似たような物なのかも
しれません。
しかし「投資」と「投機」には、同じ「資金を投じる」という意味において、決定的な違いがあります。
誰もが共通する価値として認識できる物を「資産」、もしくは「財産」と言い換えるなら、
資本主義において、すべての人が共通する価値として認識できる資産（財産）とは、
「通貨」か「株」か「不動産」の三つしかありません。
「投資」とは、単に「資産（財産）の所有形態を変えている」だけにすぎないんです。
「通貨」という、誰もが共通する価値として認識できる資産（財産）を、「株」という、誰もが
共通する価値として認識できる資産（財産）に、形を変えて所有する。
「通貨」という、誰もが共通する価値として認識できる資産（財産）を、「不動産」という、誰もが
共通する価値として認識できる資産（財産）に、形を変えて所有する。
「投資」という言葉には、単に「資金を投じる」という意味だけでなく、「現金という
資産（財産）を、株や不動産という資産（財産）に投じる」。つまり｢資産（財産）を、
資産（財産）に投じる」という意味が含まれていると思います。
「財産は三つに分けて所有しろ」とは、昔からよく言われる言葉です。
つまり財産を、「現金」（預貯金を含む）「株」「不動産」の三つに分けて所有しておけと
いう意味です。
そういう意味では、自分の資産（財産）を、「現金」（預貯金を含む）「株」「不動産」という、
資本主義において、誰もが共通する価値として認識できる、「三つのサイクル」の外で
運用すること。
つまり「投機」とは、やはり「投資」よりリスクが高いと思います。
では、資金を株か不動産に投じる「投資」というのが安全で、確実に利益があがるのか？
というと決してそんなことはなく、株や不動産投資に失敗し、自己破産をする人もいますから、
投機が危険で投資が安全ということではありません。
危険というなら、どちらも危険な要素が含まれています。
又、株や不動産取引においても、「偶然の利益」を狙う、いわゆる「投機買い」もあります。
所詮、株や不動産という資産（財産）以外の物（事）に、現金という資産（財産）を投じ、偶然の
利益を狙う「投機」とは短期戦。
やはり「株式投資」にしても、「不動産投資」にしても、「投資」とは長期戦で、じっくりと腰を
すえて臨むべきものだと思います。
「毒」という物は、本来とっても苦くてまずくて、そのままでは、とても飲み込める代物では
ありません。
ですから、「苦くてまずい、毒の仕組まれた投資話」には、甘～い砂糖でたっぷりと包まれて
いるものなんです。
ぼくは「投資」と「投機」の違いをこう解釈し、「『投資』という名の甘～いオブラートに包まれた
『投機話』」には一切手を出さず、「不動産投資」と「株式投資」だけを実践しているのですが
（といっても、株は一銘柄だけしか持っていませんが）、あなたは「投資」と「投機」の違いを、
どのようにお考えになるのでしょうか？
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明けましておめでとうございます。
昨年から続いている金融不安・円高で今年は変革の年になりそうです。
特に雇用の面で不安なニュースが世界的に報道されていますので、自己成長が
例年以上に必要となりそうです。
投資の面では暗いニュースが出ていますが、むしろ絶好の機会と言えるかもしれません。
不動産に限って言えば放り出し物が多く出てきそうです。
景気が悪くなっても人口が減るわけでもありませんのでマンション投資としては、
良い物件を手に入れればチャンスが広がるでしょう。
これからは現金をどのように使っていくかがポイントです。借金をしての投資は危険で
難しくなるでしょう。
ピンチを避け、チャンスをうまく掴むかがポイントです。
と言うことで、自宅近くの札幌護国神社に参拝に行きました。
　　　
　　　
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