山さんの不動産日記

9月, 2008

札幌の天気も9月23日の秋分の日を境に秋らしくなってきた。
札幌に来られる方は、日中は半袖でも大丈夫ですが朝晩は気温が下がるので上着が
必要です。
今日は午後３時から札幌市北区北２４条にある札幌サンプラザで損害保険募集人試験が
行われた。損害保険の資格は平成元年に取得していたが一定年数が過ぎると再度試験
を受けて合格しなければ資格がなくなる。
保険業界も基本的な考え方が変わってきたのだろう。
　　
問題集と過去問をやっておけば大丈夫だと聞いてテキストなどにはあまり目を通さなかったが、
問題集・過去問にない問題が結構出たので基本的なことを押さえておかなければいけないと
感じた。　平成元年に受けた時は教科書の持ち込みＯＫだったが、今回は机の上には受験票と
身分証明証、鉛筆と消しゴムくらいしか置けなくなった。勿論携帯電話のスイッチはＯＦＦ。
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昨日、札幌コンサートホールＫｉｔａｒａでウィーン・フィルハーモニー管弦楽団コンサートが
行われた。
11年ぶりの世界最高峰の公演とあって4月13日に発売されたチケットは即日完売。
なんと！Ｓ席が３２，０００円
　　　
　　　
指揮はリッカルド・ムーティ　
演奏曲はロッシーニ：オペラ「セミラーミデ」序曲、チャイコフスキー：交響曲第５番　他
　　　
　　　　
クラシック音楽のコンサートは１年ぶり、以前は札幌交響楽団の定期会員になって
毎月Kitaraに足を運んでいたが、最近はラテン音楽中心でした。
この手の音楽もコンサートホールで聴くとハーモニーが心地よく新鮮ですね。
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昨日、札幌市北区、北海道大学南門前に位置するマンション　シャンボール札幌の
管理組合理事就任の要請があり受諾させていただいた。
　　
他のマンション管理組合からも理事の要請が来ているが、今現在9件のマンションの役員に
なっていることもあり、仕事に差し支えるのでお断りしている。
現在引き受けてている管理組合役員
　
１．カサウィスタリア管理組合法人　理事長
２．グランドール６８管理組合　理事長
３．ダイアパレス水車町管理組合　副理事長
４．チサンマンション札幌第２管理組合法人　副理事長
５．プレジデントハイム管理組合　副理事長
６．ソシエール南５条管理組合　理事
７．中の島キングレジデンス管理組合　理事
８．ノースタウンハウス管理組合法人理事
９．シャンボール札幌管理組合理事
過去経験した管理組合役員
１．ライオンズシティ大通公園管理組合　理事長
３．ライオンズシティ南３条管理組合　理事長
４．ファミール大通管理組合法人　理事長
５．コートハウス南７条管理組合　理事長
６．札幌第一パークハイツ　理事
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昨日、札幌市内の専門学校より「マンション管理管理に関する」講師の依頼を受けた。
今までテレビや雑誌の取材は何度か受けたが、セミナー講師の依頼は初めてだ。
11月上旬の札幌市の関係機関が主催するものらしいが、担当者と直接話してみると
マンションの管理業務と管理員の仕事に関してのもので、丸1日やらなければならず、
私よりもマンションの管理会社の方が詳しいと思いお断りした。
最初は私がマンション管理士で管理組合の役員を多数のマンション（現在8件）で行って
いるということでお願いしてきた。法律関係や管理組合運営なら多少自信はあるが、
管理員業務などは私の専門ではない。
最近はマンション人口も増えて色々なトラブルも多く、管理員業務も大変らしい。
機会があったら別な形で講師のお話を持ってくると言っておられた。
午後6時より傘ウイスタリア管理組合理事会が行われた。
　
　　
　　
　
総会に向けての議題や修繕工事、火災保険に関して話し合いが行われた。
格安マンション　１００万円

９月１０日を過ぎても日中の気温が２５度以上、エアコンが必要です。
サブプライムローン、原油高、不動産の証券化（ファンド）の影響を受けてマンションがダブ
ついております。
供給過剰で１部のマンションの価格が下がっているようで今が買い時のようです。
札幌市内や近郊のお客様の来店、問い合わせが増えてきています。もちろん即購入される方も
いらっしゃいます。　私も個人的に３戸購入させていただきました。
　　
売る人の理由はそれぞれで、失業したので今住んでいるところを売って賃貸に入る方、購入して
２５年以上も経ち高齢になったので今が売り時思い売却する人。株で損をしたので手持ちの
物件を売却する人、賃貸借人がなかなか決まらず処分する方など。
購入する第１のポイントは　立地、　第２に日当たり・眺望、　第３に価格　第４にブランド
第５は　室内の広さ管理状態でしょうか。　
今は物件もダブついているので良い物を選ぶチャンスでしょう。
私も条件が合えばさらに買い増しする予定です。
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今週の札幌は天気が良く日中の最高気温はいずれも２５度以上の天気予報。
中島公園はアジアからの観光客が多く、北海道の夏の気候を楽しんでいる。
昨日、中島公園に隣接するチサンマンション札幌第二の管理組合理事会が開催された。
　　
　　
議題は
１．給排水・給湯管の改修工事
２．屋内雑排水管清掃
３．住宅用警報器取付
４．管理費等滞納者の状況について
５．揚水ポンプについて
昭和４８年建築の建物で給排水・給湯管の劣化が進んでいる。漏水事故なども年に数件起こり
この辺で管の更新をしなければ大きな事故になってしまうことも考えられる。
１２月に臨時総会を開催して５０００万円程度の工事を行う予定になりました。
屋内雑排水管清掃は管の更新を行うので今回は見送ることになりそうです。
住宅用警報器取付は管理組合で行うことになりそうです。今年火災事故がマンション内で
発生しましたので警報器設置は管理組合の予算を立て行う予定です。
管理費等滞納者は悪質なものに関しては裁判になります。理事の中に司法書士がいますので
今後手続きを行います。
古いマンションでも管理組合がしっかりしていれば今後、数十年は建物も存続するでしょう。
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今日は日曜日だが、午前10時からアパマンプラザ事務所2階でグランドール６８管理組合
理事会が行われた。
　　　　　　
　　　　　　グランドール６８
　　
議題は2年前から行われている管理費滞納に対する裁判和解案のチェック、火災警報器、
排水管清掃、メールボックスの交換についてだが、裁判の結果が影響するので、火災警報器
を早めに設置し後は裁判後にすることで決まった。
午後1時より中の島キングレジデンス管理組合理事会が開催された。
こちらも管理費滞納者に対する請求、火災警報器、駐輪場に関しての議題だが、滞納者に
対しては内容証明郵便を出すこととし他は次回理事会で決めることになった。
　　　　　　中の島キングレジデンス
　　
　　
　　
　　　　　　　　　

９月なのに暑い日が続く札幌です。今日は日中の気温が２８℃。
最近は保険がらみの仕事が増えてきました。
私が管理組合役員をやっているマンションで火災や漏水事故が数件ありました。
火災があった部屋をのぞくと見るも無残で部屋の所有者は途方に暮れていました。
漏水事故があったマンションでは天井が何カ所か落ちて２階で起こった漏水が
地下まで浸水し５００万円くらいの修繕費がかかったようです。
火災のあった部屋はもっと修復するのにお金がかかったようです。
１月には豊平区で、私が所有する隣の部屋から火災が発生し、隣の部屋はほとんど
丸焼けになっていましたが、私の物件は被害がほとんどなく、煙の臭いがする程度でした。
鉄筋コンクリートは丈夫ですね。　しかし、放水車の水で下の階は相当濡れていたようです。
３件とも保険に加入していたので修繕費などは保険金でカバーできたようです。
そこで保険は万が一のために必要だと考え、現金で購入し、保険に入っていなかった自己
所有１１戸のマンションに保険を掛けました。家具の付いている部屋は家具にも掛けました。
全部２年間の保険で費用は思ったより安く済みました。
賃貸に出す場合は部屋を使用するのは他人です。もちろん入居者にも保険に入って
いただきますが、保険の仕組みは複雑で、事故によって出るものと出ないものがありますので
所有者も掛けていたほうが無難でしょう。