山さんの不動産日記

6月, 2008

今日は日曜日で会社は休みだが豊平区平岸にあるプレジデントハイム管理組合総会が１０時
からマンションの１階集会室で開催された。総戸数１４７戸（３０戸空）、駐車場が７１台分（１８台分
空）、この空室と空駐車場を決めるべく役員に立候補した。これに先立つ６月２４日に管理会社
日本ハウズィングで過去２～３年分の総会議事録、理事会議事録をチェックした。理事の考え方
総会の内容をある程度理解できた。そして区分所有者の６割が札幌以外の居住であることも
把握できた。
　　　　　　プレジデントハイム
　
　　　
事前に調査したことで総会で的確な質問・意見をすることにより私の考えがかなり通り不足分は
臨時総会で補うことになった。
理事の役割分担では居住してないことにより副理事長となったが、この方が都合がよいだろう。
これから一年かけて改革をして行くことになる。
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6月も月末近くになると忙しい
6月26日ダイアパレス水車町理事会が午後6時より豊平区東月寒の喫茶店で行われた。
総会前の理事会で決算、予算、事業計画など話し合われた。
　　ダイアパレス水車町

事業計画では大規模修繕工事、他に火災保険について話し合いが行われた。
現在管理費の余剰金を含めると８０００万円近く預金がある。しかし、特に傷んでいる所もない
ので建物の診断をすることになった。火災保険ではいつものように地震保険に反対したが、理事
会の途中で用事があり退席したのでどうなることか？
６月２７日チサンマンション第二札幌管理組合法人の理事会
午後６時よりアパマンプラザ２階で行われた。こちらは先日行われた総会の事業計画等の業者
を選定する目的で開催された。
　　　　チサン第二理事会

メールボックス、宅配ブックス、地上デジタル・ＢＳ放送の受信工事の業者選定。
見積合わせをして各業者が決まったので早急に行うことになった。地上デジタル・ＢＳ放送は
北京オリンピック前に工事を完了するように依頼する。
その他建物の構造や給排水管について話し合われたが、施工が竹中工務店と言うことでしっ
かりしていて隣・上下の音などもあまり響かない。
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今日の札幌の最高気温は２６度、エアコンが必要となってきました。
都心の大通公園は噴水が高く上がり、色とりどりの花が咲き暑さを忘れさせてくれます。
　　　　　大通公園
　　
中島公園も緑が濃くなり避暑地として人気があります。最近は中国を始めとするアジア諸国
からの旅行者が多く訪れます。
　　　　アパマンプラザ屋上から中島公園を撮影
　　
先日、カサウィスタリアの理事会が行われ、１階エントランスホール改修工事の施工業者が
決まりました。工事希望会社８社の中から入札即日開札で１３，６５０，０００円の札を入れた
株式会社井上技研に決定いたしました。
工事は７月７日から８月１０日頃まで、１階の外回りの壁一部と玄関の床、天井、壁、自動ドア、
メールボックス、宅配ボックス、照明器具などを行い高級感のあるエントランスホールに致します。
玄関はオートロックとなります。
現在空き室の数も昨年以上に増えており、空室対策の一環として決定いたしました。
工事期間中は一般の人の出入り口は変わります。
オススメ賃貸物件家具付　　こちらは北大のキャンパスが公園となっていますので休息できます。
　　　　　　北大キャンパス
　

札幌の天気は曇り、暑くも寒くもなく過ごしやすい天候。
中島公園界隈はサミットの影響か警察官が多く見られる。
不動産業をやっていると色々なお客様と接する機会がある。　今日は女性霊感師さんを
ご案内した。　あなたは電話でも会っても口数も少なく、ぶっきら棒ね、その方が色々うまく
喋る営業マンより信用があるかもね、と言われた。彼女はＴＶ、新聞、雑誌などにも登場した
ことがあるそうだが、私は占いには興味がないので余計なことは聞かなかったが、雰囲気が
普通の人とは違った。
話は変わりますが、今日、宅地建物取引主任者試験用のＣＤセットが届いた。
今年もアパマンプラザで宅建試験を受験する社員がいるのでバックアップ用に購入した。
住宅新報社でＣＤが13枚、テキスト他に模擬試験数回分が付いている。
　　
私も過去にこの手の国家試験を受けたことがあるが、机に向かって勉強しないで合格する
方法を考えた。
元々勉強する時間などあまりないので聞いて聞いて聞きまくる事を考えた。車に乗っている時、
食事をしている時、ＴＶを見ながら（ＴＶの音は消す）等、如何に日常生活とダブらせるか、この
ように考えるとダブらせれる時間は意外とあるものです。
よく聞く言葉に「嫌になるまでやらなければ駄目」だと。
私はこの程度では不十分で、本当は「嫌になってからが本当の勉強が始まる」と考える。
今回購入したＣＤを最低７回繰り返し聞けば一発で合格できるのでないか。
アパマンプラザの宅建主任取得者には4回、7回受けて合格した人もいるので今年の10月に
行われる試験は多くの人に合格していただきたい。
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今日の札幌は日中の気温が２５度、夏日。最近は賃貸マンションの空室入居者募集の依頼が
増えている。
全国的に賃貸マンションが供給過剰気味とのこと。
札幌市内も２～３年前から新築賃貸マンションの建設が増え供給量が多くなってきている。
不動産業者からも木造アパートから鉄骨鉄筋のタワーマンションまで募集広告がFAXやDMで
送られてきます。
空き室になって、入居者が決まらず不安を抱えている方もいらっしゃることと思います。
先日、関西地方のオーナー様から空室を何とか早く決めてほしいと相談を受けました。
札幌市中央区の物件。早速、物件を見てきました。　
昭和５５年建築で鉄筋１０帖ワンルーム。今まで賃料２８，０００円+共益費９，０００円で募集
していた。西１８丁目地下鉄駅徒歩２分。家具家電付、床はフローリングで南側にバルコニー。
　　
この物件をどのように賃貸募集するかプランを立てます。
賃料・共益費込３７，０００円程度のワンルームの物件は、中央区でも空室が多数ある。
室内の設備を見るとベッド、冷蔵庫、洗濯機、TV,電子レンジ、デスク、椅子、カーテン、
照明器具等の家具・家電が付いている。
まず賃料を３，０００円下げる。　上記家具の他ガスコンロとステンレス製のワードローブ設置の
提案をする。次に広告の見直し、床がフローリングで家具・家電も新品。
日当たりはよいとは言えないが、南向き、道立近代美術館から近い。札幌医科大学から徒歩
圏内。　最近玄関のメールﾎﾞｯｸｽを新調した（写真撮影後日ホームページUP）。NTTの光ファイ
バー利用可能。
こんな感じで広告を作成して賃貸募集を行う。
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第九の鉄人 神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．（不動産コンサルタント
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
変化に対応できた者だけが生き残る ： 不動産が底値の内にハイパーインフウレをヘッジしよう。Ⅲ
従来ｲﾝﾌﾚﾘｽｸに備えるには株と不動産があると言われてきました。しかし、株にはちょっと
問題が有るのです、ｲﾝﾌﾚがあるﾚﾍﾞﾙを超えると企業収益がおかしくなって株価は上がらなく
なるのです。つまり、ﾊｲﾊﾟｰｲﾝﾌﾚに対しﾍｯｼﾞできるのは最終的に日本の不動産か海外の資産
しかないのです。
私達のように日本に十分な不動産を持っていると、それがある事は当たり前で次の投資の話を
してしまいます。私は最近色々な人と投資の話をしていて、そうだ、この人達は日本に十分な
資産を持っていないんだと気付きました。私達には当たり前でも投資の初心者にはそうでは
なかったのです。冷静に考えればﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵとして日本人が日本の不動産を投資の対象として
持っていないというのは有り得ない事ですよね。
現在株も不動産も相場は死んでいます、活発に上げているのはｺﾓﾃﾞｨﾃｨだけです。ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑの
せいで、株も不動産も過大なﾎﾟｼﾞｼｮﾝを持っていた人達が退場し、あるいは塩漬けで動けないの
です。
そう、実は現在こそ、1998年金融恐慌時の再現に近いものがあるのです。あたり一面にﾊﾞｰｹﾞﾝ
ｾｰﾙで物件がごろごろ転がっているのです。こんな買い手市場は10年に一度有るか無いかで
しょう。ｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑ ｼｮｯｸで大きく痛んでいない初心者の人達にはこんな好機はないのです。
いつも言うように投資なんて将来の事は何もわかりません、何もしなかった人達も無事に済む
かもしれません。ただ、7年位で資金を回収し、ただ自分のものになる不動産の購入なんて、
払ったお金が消えいずれ価値もただになる車を買うよりよほどお気楽だと私は思うのですが、
皆さんはどう思われますか？
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昨日は、札幌国際ハーフマラソンが行われた。
丁度中島公園付近が折り返し地点だった。

　
中島公園は北海道神宮祭の会場となっていることもあり、人でごった返しだった。
華やかな日曜日であった。
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第九の鉄人 神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．（不動産コンサルタント
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
変化に対応できた者だけが生き残る ： 不動産が底値の内にハイパーインフウレをヘッジしよう。Ⅱ
しかし、本当に無残なﾃﾞﾌﾚが続きました。でもなぜ日本だけ酷いﾃﾞﾌﾚが続いたのでしょうか、
実はこれは政策の失敗と言われています。ﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊からその後の対応のまずさ、これを
人災と言う人もいます。
そして現在、潮の流れが変わり今度は世界中の中央銀行は､ｲﾝﾌﾚの心配をしなければいけ
なくなりました。欧州も米国も今後利上げすると言ってｲﾝﾌﾚ期待を押さえこもうとしています。
実際にはｻﾌﾞﾌﾟﾗｲﾑの後遺症で利上げはできないだろうと言われていますが、ｲﾝﾌﾚﾌｧｲﾀｰの
姿勢だけは見せています。それに対し日本はもう利上げ反対の意見が出始めており、口の
悪い連中は、日本は今度はｲﾝﾌﾚの対応で一番失敗するだろうなんて言い出す始末です。
しかし、私もこの意見には賛成です。一度有る事は二度有るのではないでしょうか。おそらく
日本はｲﾝﾌﾚ退治に失敗して一番のｲﾝﾌﾚになる可能性が高いのです。
まあ、物価が上がれば給料も上がる、そうかもしれません。しかし、年金は既にご存知の通り
実際には破綻しているのではないかという状態です。年金がｲﾝﾌﾚ分上がるでしょうか？私は
そんな事はできないと思います。
つづく・・・・・・・・・

今日の札幌は快晴お祭り日和です。
中島公園は　人 人 人　・・・・・・・・・・・・
　　
アパマンプラザの前に山車が登場、笛・太鼓で一曲踊っていただきました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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マンション投資の鉄人の原稿をいただきました。
　　　　　　　　第九の鉄人 神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．（不動産コンサルタント
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
変化に対応できた者だけが生き残る ： 不動産が底値の内にハイパーインフウレをヘッジしよう。
ﾀﾞｰｳｲﾆｽﾞﾑのこの言葉は色々なところで引用されますが、本当にこの意味を理解している人は
そう多くはありません。変化に対応するというのは変化という高波に飲み込まれて死ぬ事無く、
逆に上手くその波を利用し言葉通り波に乗り優位さを確立するという事です。
さて、では現在起こりつつある一番大きな変化とは何でしょうか。そうです、もう皆さんもその
兆候には十分気付いている原油をはじめとするｺﾓﾃﾞｨﾃｨ価格の急上昇です。これから物価が
上昇したいへんだ、生活を切り詰めよう、耐久消費財の買い替えを先に延ばそう、おそらく
可処分所得の低い人達の方が敏感に反応しているでしょう。
しかし、原油・石炭・米などの国際市況が3倍以上と非常識な高騰をしている中でそんな
田んぼのあぜ道のような堤防でこの高波が防げるでしょうか？
もう、10年以上前になりますが、ｲﾝﾌﾚが来るから、ﾍｯｼﾞの為に株と不動産を買うように薦め
ました。しかし、結果は見ての通りのﾃﾞﾌﾚで、英国のﾘｰ君のようにｷｬﾋﾟﾀﾙｹﾞｲﾝで資産を4倍に
する事はできませんでした。しかし、10年前の不動産は7％程度の家賃収入が有ったので、
投資資金は回収できました。このおかげで、手元にお金が戻り所有物件はただで入手した
ようなもので資産は約倍とできました。新築で投資ﾏﾝｼｮﾝを買った人や定期預金の人達などの
ﾊﾟｰﾌｫｰﾏﾝｽは論外ですが、株だって買って持っているだけなら2003年に底値で買った人
のみが現在日経平均で倍ですから、個人投資家としては上出来だったと言えると思います。
これは、不動産投資の持つ家賃収入と言う収益が利回りさえ上手く管理すればｼﾅﾘｵで負け
ても結果が出せるという予想以上のﾃﾞｨﾌｪﾝｼﾌﾞ性があったという事でしょう。
しかし、本当に無残なﾃﾞﾌﾚが続きました。でもなぜ日本だけ酷いﾃﾞﾌﾚが続いたのでしょうか、
実はこれは政策の失敗と言われています。ﾊﾞﾌﾞﾙ崩壊からその後の対応のまずさ、これを
人災と言う人もいます。
オススメ投資物件　北海道大学から徒歩5分です

札幌は明日から北海道神宮祭です。中島公園は縁日の市の会場です。
大勢の人々が毎年夜遅くまで訪れて賑わっております。
　　　　　　
話は変わりますが、先日首都圏の投資家Mさんから所有されている札幌のマンションのことで
相談を受けました。　Mさんとはもう１５年来の付き合いになります。
所有されているマンションが不動産競売に掛けられると言うのです。
元々Ｍさんも札幌地方裁判所の不動産競売で落札され所有した物件でした。抵当権は付いて
いません。
管理費等を相当期間滞納されて現在賃貸中の物件です。入居されている人は全く問題の
ない人で賃料は毎月滞りなく入ってきているようです。投資物件としては何等問題がないの
ですが、以前管理会社と管理費等の件でMさんがもめた事があり、それから管理費等を支払っ
ていなかったようです。
管理組合側の弁護士から管理費等請求の督促状が来て放っておいたようで、その後、競売
開始決定の通知書がきたとのこと。
私は管理組合の役員として管理費等の長期高額滞納者に、その請求訴訟を行い勝訴判決を
得てから競売裁判を行い競売したことは何回かありました。
今回は競売に掛けられた債務者の側の相談になります。立場は逆です。
裁判所から送られてきた書類をFAXで受け取り、一通り目を通しました。
相手側のＸ弁護士は、私が知っている弁護士でした。　Ｘ氏はａｂｏｕｔな感じですすめるイメージ
がありました。
書類をチェックするとａｂｏｕｔな内容でした。
これだったら異議申し立てをして競売を中止させることができると感じました。
関係のある書籍を何冊か読み、区分所有法・管理規約・判例などにも目を通し大きな問題が
２つ見つかり、要点をまとめてＭさんにメールしました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
今から４年前にもＭさんは別のマンションで管理費滞納の請求訴訟を受けたことがありました。
相手側は弁護士を立てていたのですが、被告のＭさんが勝ちました。
その時も私が相談に乗ってあげたました。　Ｍさんはそれ以来、裁判を楽しむ所があるようです。
他にも原告として裁判を行って勝っています。
今回の競売も恐らく異議申し立てが通り取下げになることでしょう。
裁判は正しい者が勝つとは限らず、法律を知っている者が勝ちます。
法律を知ることは、生活する上でとても役に立ち、無駄な争いが少なくなります。
オススメマンション　家具家電付

札幌はここ数日気温が２５度近くまでになる暑い日が続く。　これも地球温暖化の影響か。
６月始めから会社の健康診断が近くの南札幌病院で行われ、今日の私が最後。
　　
今年はフルコースでお願いした。　朝８時４５分から身体計測、視力・聴力検査、心電図、
腹囲測定、レントゲン、血液検査・・・・・・そして最後に胃カメラ検査を行った。
胃カメラ検査は内視鏡を使って自分でも確認できた。特に問題ないが、コーヒーと酒の取り過ぎは、
注意するようにと。確かにコーヒーは毎日７～８杯飲んでいる。　ワインも以前は毎晩飲んでいた。
最近は専らビールだが。
医者の話では心配はないが、備えあれば憂いなしの諺があるので今後は緑茶にしよう。
西区のオススメ投資用物件　琴似二条グランドハイツ

札幌の天気は昨日に続き小雨が降るあまりパットしない天気。
昨日行われた理事会の決定事項の関係で朝９時過ぎにノースタウンハウスの管理人より賃貸
紹介業者の件で連絡が入った。　理事長の動きが早い。管理組合の仕事を一生懸命されて
いると聞いていたが、そのようだ。　ノースタウンハウスは今後、１階玄関と周りをリニューアル
することが決まったので賃貸の効率も上がるだろう。
午前１０時３０分よりパークハイツ中島管理組合総会がマンション近くのウィークリーマンション翔
で開催された。　この建物の１室（１DK ３５㎡）を平成２年７月に１０００万円で購入した。
　　　　　パークハイツ中島
　　
今まで何人もの人に入居していただいた。　利回りは決して高くはないが、中島公園地下鉄駅
徒歩１分、南向き外壁タイル張りの高級な感じの物件で賃貸の方は決まりやすい。
管理組合総会は、総議決件数５２、出席者８名、委任状３５。　出席者はここも高齢者中心。
出席者の中に、一棟物のマンションを所有されている女性のがいて１１５万円のポンプ工事や
エレベータの保守に関して鋭い意見を連発されていた。
私はオートロックとメールボックス、宅配ボックスの設置をお願いした。
　　
自分で一棟物のマンションの管理や運営を直接されている人は、経験に基づいて主張される
ので説得力がある。
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