山さんの不動産日記

4月, 2008

昨日の札幌は強風が吹き肌寒い１日だった。
札幌市内の桜が例年よりも早く満開だが、風の影響で花弁がだいぶ散ったようだ。
丁度この季節になると管理組合の総会があちこちで開催される。　昨日は午前１０時から
コートハウス南７条の管理組合総会がマンション近くの会館で開催された。このマンションは
全戸ファミリータイプだが、区分所有者で居住している人は半分以下だ。
規約では居住者しか管理組合役員になれない。　私が理事になったら改革をするのだが
あいにく居住していないので年に１回の総会に出席して気が付いたことをアドバイスしている。
　　　　　　コートハウス南７条　　　
　　　　
　
　　
マンションに居住している人や所有者は自営業や企業の管理職をやっている人が多いので
比較的大らかな管理組合だ。ここのマンションの大きな問題点は駐車場を全戸分用意して
あったが、セカンドハウスで使っている人や高齢者で車を運転しない人がいるので駐車場の
空きが多い。そこで外部の人に賃貸しているがまだ３台の空きがある。　南７条西２０丁目
付近で駐車場を探している人がいましたら尋ねてみてください。
午後２時から旭ヶ丘シュロスの管理組合定期総会がマンションの１階会議室で開催された。
出席者は１８名。中には外人の姿も。
　　　　　　　　旭ヶ丘シュロス
　　
　　
このマンションは閑静な住宅地の中に位置し地下鉄駅から離れているが、賃貸の戸数が
比較的多い。私は２５㎡のワンルームタイプを平成元年に購入して賃貸している。最近は賃貸
空室が増えているようで総会の案内書にもそのことが記載されていた。
不動産のプロとして入居率を高める方法を幾つか提案したがあまり聞き入れて戴けなかった。
出席者の殆どは居住者であまり賃貸には感心がないようだ。
だが、１０年振りに総会に出席したマンション管理士の私のことは気になっていたようだ。
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昨日、午後６時から当社２階でチサンマンション札幌第２　管理組合法人理事会が開催された。
年に３～４回程度開催されるが、以前と比較してだいぶお粗末になってきた。
　　　　チサン第２理事会（アパマンプラザ２階）　　　　

カサウィスタリアやソシエール南５条などの管理組合では毎月のように理事会を開催して
専門家の意見も聞き、取り入れているが、チサン第２はメンバーはそれなりに有資格者も
いるが何処かズレているようだ。
建物も３０年を超えているので本腰を入れて事に当っていかなければ資産価値が低下する。
建物の給排水管工事の診断・説明会でも話がズレているので再度資料を作成する事になった。
ここのマンションも修繕積立金はそれなりにあるので思い切って使っていかなければ
建物がスラム化し粗大ゴミになりかねない。
お金は使うためにあるもので貯めて喜んでいても能がない。
私も副理事長の職にあるので責任を感じる。
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今日の札幌も天気が良く日中の気温は２２℃ありました。１週間ほど前まではストーブを
炊いていたのがウソのようです。
札幌大通公園やアパマンプラザの前にある中島公園の桜もピンクの花びらがあちこちで観られ
ます。例年より２週間ほど早い開花宣言が出ています。これも地球温暖化の影響でしょうか？
　　　　　
昨日、中島公園横にあるカサウィスタリアの理事会が夕刻、開催されました。
メインの議題は１階玄関周りと１階ホールの改修工事です。予算が１０００万円あるので建築に
詳しい理事は張り切っています。
１階部分の外壁、玄関オートロック自動ドア、宅配ボックス郵便受の新設、照明、壁・床など
１０００万円を超える予算がほしいと嘆いています。
　　熱心に説明する一級建築士の理事
　　
今回の改修工事はズバリ！空室対策です。カサウィスタリアも建築３３年になります。
思い切った化粧直しをしなければ人は寄って来ません。６月には工事に掛かりたいところです。
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マンション投資第２０の鉄人　　
投資体験　N0,2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　札幌市在住　生涯現役を目指す　Ｓ・Ｓ
　マンション投資の連鎖・・・縁・・・（２）
「その部屋は東京の不動産屋から不動産屋へと売却され管理費は１度も払われず高額な
未収入金となり督促状は帰ってくるしで競売にかけたいのだが調査のために弁護士を頼むと
費用が掛かるしで困っている。　だれか東京で調査をしてくれる人を知りませんか？」と管理
会社の担当者が言うのです。
「競売になった暁には最低価格より高く買う人なんていないから落として又持ち主になったら
良い」とも言うので私は「競売になったら最低価格の３～４倍位で落ちると思います。私も力の
限りに高く入れますが力及ばずと思います。でも調査に関しては心当たりの人がいるので
聞いてみます。」と答えました。
東京で取引のあった、女性の不動産会社社長に頼むと20代、元気・好奇心旺盛な彼女は
快く引き受けてくれました。
石原都知事宛てに必要書類を送り住民票の追跡をして売却時のまま移動無しを書類上確認の
上、現地で調査をしてくれました。現地では近所での聞き込み、現地が古いラーメン屋だった
ので食べながらの店の人、お客への聞き込みで結局、ここ30年以上、そんな人物はいない。
との結論でした。（ラーメンは美味しくなかったそうです。）
私はこれをレポートにまとめて提出しましたら小躍りせんばかりの大喜び！ そしてこう言うの
です。「競売になったら落とすというのは確実とは言いがたい。そこで持ち主がはっきりしていて
売りたいという物件が2件ある。
最低売却価格と同じで良いので買いますか？」と。
即座にＯＫです。
その内の1件はあの向かい側の《　隣の芝生　》でした。息子さんが売主でした。もう10年以上も
前に無くなったお母さんが分譲時からセカンドハウスとして使っていたそうです。
「大好きな母なので手放す事が出来なかった部屋です。母と話した事があったのですか。
良い方に譲れて好かった。」と・・・。私もとても嬉しかったです・・・。
もう1件は又違うタイプの1ＤＫでいろいろな部屋があるなあ～と改めて思いました。
この部屋は改装して賃貸し、その後売却しました。買値の4倍程で売れました。
先《　隣の芝生　》の部屋は改装して現在賃貸中、利益率は55.2％です。
総てアパマンプラザの仲介です。
競売については、まず別件のが先となり私は最低価格の2倍強で入れましたが4倍近くで
落とされました。これを教訓にして次の、元持ち主だった部屋の競売には参加しませんでした。
いつかアパマンプラザの仲介で買い戻す事があるかも知れないとか考えてみたりもします。
と、ここまで書いてちょっと休憩、不動産売買のホームページを何気なく見ていると、
嘘みたいに、、、それらしい部屋が売りで出ています。出したばかりの様です。
窓が引き戸ではなく片開きの為、大工さんが網戸を工夫してくれた痕跡がホームページ上の
写真から窺えるのです。すぐに電話をして部屋Noを尋ねるとなんとその部屋！早速、室内を
見せてもらい、もちろん買いです。
縁でしょうか・・・平成20年4月、所有者へ返り咲きです。
これからアパマンプラザへこの部屋の改装、家具家電設置、賃貸募集をお願い致します。

札幌は雨もなく天気の良い日が続きます。　桜の開花も今年は早くなるとの事です。
新入学、社会人の引越しシーズンも終り、空室所有の人がマンションを相場より安く手放す人も　　　　
見かけます。実際相場より安かったかどうかは月日が経ち後になってみなければ分からない
ことですが。
私も不動産業者さんや所有者の方から頼まれ個人的にマンションを５戸購入することになり
ました。内４戸は空室です。室内リフォームや設備を充実させて４月末頃から賃貸募集すること
になります。
この道何十年のマンション投資家から鉄人の原稿の投稿がありました。　
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マンション投資第２０の鉄人　　
投資体験　N0,2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　札幌市在住　生涯現役を目指す　Ｓ・Ｓ
　マンション投資の連鎖・・・縁・・・
　札幌での投資マンション2室目は中島公園の南側、1階には銀行と喫茶店、2階には歯科
医院他が入っていて商店街もすぐ、市電車停留所は目前、地下鉄まで徒歩5分程と、とても
良い所にある13階建の喫茶店の真上の部屋でした。
　当時マンションはまだ少なく皆興味深深です。廊下に並ぶ同じドア・ドア・・・しかし中も同じ
なのか？私も確かめたくてたまりません。ある時、向かい側に住む女性と廊下で立ち話をして
いて互いに部屋を見せ合う事にしました。
お互いびっくり！　あまりに違うのです。同じ面積の1ＤＫですが私の方のＤＫは窓は無く暗い、
しかし　北側居室は全面窓とガラスで開放的です。お向かいのＤＫ、居室はそれぞれに南側に
窓があり、それ故に2部屋とも有効に使えている感じでした。
《　隣の芝生はよく見える　》でした。
　　
　それから数年後の昭和62年、中島公園西側に新築なったファミリイータイプのマンションを買う
為に住宅金融公庫、銀行ローン、そして現金が必要でそのワンルームは売却しました。
その決済の日、買主（東京の不動産屋）がポンと机の上に投げた100万円のいくつかの束、
数えました。1万円足りません。仲介業者も数えました。足りません。
「おい！1万足りねえとよ、お前出しとけ！」と子分、いや従業員に親分、いや社長が言い決済は
無事終了です。
それから十数年間、付近を通る度にその部屋を見上げますがただの一度も灯りは点かず、窓は
開かず、カーテンの動きもありません。
平成16年についに我慢できず管理人室を訪ねました。
つづく・・・・・・・・
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４月も中旬になると日中の気温は高くなりコートを着なくてもよい暖かさです。
学校や会社の入学・入社の時期も終り、車のタイヤもスタッドレスから夏タイヤの季節です。
札幌市内の賃貸の動きは都心部から少し離れた所へと移ってきました。
最近は空室所有のお客様から電話やメールが１日数件入ってきます。自分の空室を埋めるべく
知恵を借りたいと。
社員にミーティングの時に椅子取りゲームのことをよく言うのですが、今から２０年前は人の数が
１０に対して椅子の数は７つしかない。１０年前は１０人に対して椅子は１０脚、今は１０人に対
して椅子は１1脚ある。だから何もしないでいるといつまで経っても誰も座ってくれない椅子に
なってしまうと。
座り心地の良い見栄えのする椅子から先に決まっていく。
アパート・マンションの所有者は自分の物件を椅子取りゲームに習って人気のある物にして
いかなければ投資でなく凍死になってしまう。
積極的にアドバイスを求めましょう。
オススメマンション北大、ＪＲ札幌駅から近い
話は変わりますが、私の習い事の１つにパーカッションのコンガ（ラテン音楽の太鼓）があります。
週１回のレッスンを受け、毎日練習しているのですが、さっぱり上手くなりません。
今日レッスンがあったのですが、初級から中級に移ってきていると言われました。嬉しいですね。
　　　　　　　コンガ
　　

札幌は今週初めから気温が上昇し日中の気温は１５度以上で雪が解けて春らしくなってきた。
アパマンプラザでお部屋を決めた大学生の入学式も終ったようで賃貸の方も一段落。
私は４月から英会話スクールへ毎週木曜日に通うことになった。
賃貸の契約者の中に外国人が年々増えてきている。日本語のできない外国人も多く、対応に
苦慮する。
アパマンプラザのスタッフの中には英会話のできる者もいるが、いつも頼ってばかりいられない。
そこで当社と取引のある英会話学校に申し込んだ。　最初に試験があり、一番下のクラスに振り
分けられた。
昨日が初日だったが、自己紹介をやらされると思い少し練習した。
Hello. My name is ・・・・・・
Nice to meet you
How are you today ?
昨日は、私以外に３名の生徒が来た。大学生２人、主婦、皆さんあまり勉強をしていないようで
英語は私と同程度のレベル。　しかし日本語は皆さんとても上手だった。
この難しい日本語をこの人達はいとも簡単に使いこなすのは何故だろうか？と考えた。
それは「習慣と必要性そして目的」だろう。
これから自分がどの程度英語を話せるようになるか楽しみだ。
自分自身に期待しよう。
オススメ賃貸マンション家具・家電付
　　　　

４月に入って札幌市内の雪もだいぶ解けアウトドアの季節となって来ました。
東京では今が桜の見ごろのようですが北海道は５月のゴールでウィークになるようです。
賃貸の方は新入学生や転勤の方の引越しは落ち着いてきましたが、雪解けと共に札幌市内に
居住の人たちのお部屋探しが増えてきております。
アパマンプラザもインターネットを中心とした広告に力を入れておりますので空室お持ちの
大家さんは一度相談されるとよいと思います。
昨年までとは多少賃貸の需要も変わってきております。
不動産の投資信託、証券化などで都心部は供給過剰な感じです。
話は変わりますが、平成２０年６月１日より札幌市の条令で住宅用火災警報器の義務化と
なります。高齢化社会になり住宅火災での逃げ遅れの死者が増えてきているので先進国の
アメリカに倣って消防法の改正にともない施行されました。
　　　
私も自己所有の物件に２ヶ所ほどリチウム電池使用で寿命１０年の１個５０００円以上のものを
設置しました。
台所には熱警報器、寝室には煙警報器を。　今後、アパマン・プラザでも販売致します。
オススメマンション　家具家電付　２ＬＤＫマンション