山さんの不動産日記

3月, 2008

昨日、午前１０時よりソシエール南５条管理人室で管理組合定期総会が開催された。
　　
　　　
　　　
　　
　　　　
出席者７名、全員が役員だった。総会前に行われた理事会で一度確認が行われている
議題だったので特に問題もなく一つの議題（給水管更正工事）を除いて可決された。
昨年度はメールボックスの交換、オートロックシステム、地デジ対応、BS放送など設置された。
今回の総会で宅配ボックスの設置をお願いしたが、簡単にはOKが頂けない。
ソシエール南５条は３年程前まで多くの問題を抱えていたが、少しずつではあるが解決され
住みよくなってきていると思う。　過去には規約を無視するところもありやってられなかったが、
最近は規約を遵守し管理組合らしくなってきた。
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Ｇマンション管理組合管理費等　請求訴訟
一昨年の１１月から行われている区分所有者数名に対するマンション管理費等滞納に関する
口頭弁論が行われた。準備書面は事前に提出してあるが、和解に向けて作成した。
このまま進行して判決されても控訴になって二審の高等裁判所でまた裁判になる事も予想して
和解案を作成した。理事会でも和解ということで了承を得た。
和解に関しては被告も問題がないようだが、一部は判決をいただくことになるかもしれない。
被告側の弁護士も和解案には納得している模様。
今回は複雑な裁判なので和解の駆け引きの勉強をしたい。
　　札幌地方裁判所

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昨日午後６時からカサウィスアタリア地下１階会議室で管理組合理事会が開催されました。
３月は年度末とあって役員の皆様は忙しいと思いますが、多くの方が出席されました。
管理費等の滞納者の問題、設備の老朽化対策、給排水管の更新、１階の玄関及び外回りの
リニューアルなど今後の課題は盛りだくさんです。
中にはこのような問題もありました。専有部分の中に共用部分があり区分所有者が使用して
いる水道・電気の使用料は管理組合が支払っていた。
逆に共用部分の電気料を区分所有者が支払っていた等簡単には解決できない問題も発見され
ました。
１階の玄関及び外回りのリニューアルについてはマンション近くの皇族も宿泊される有名ホテル
を参考にやってみようということになりました。

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前回・前々回とインターネット広告について書きましたが、広告・宣伝の意義について雑誌
『松下幸之助の見方・考え方』(発行ＰＨＰ研究所）では、このようの書かれていました。
　　
　いいものを知らせる意義
自然に知れていくということことも結構であるが、いいものであれば早く知らせてあげるということ
が親切ですね。そういう意味において、広告というものに意義があるわけですね。したがって
自分の店が儲かるから広告するということは、これは邪道ですね、ほんとうは。
　宣伝は企業の義務である　　　
われわれには〝知らせる義務〟があるんです。〝義務的宣伝〟これが宣伝の基本、本義である
ことですな。まあ、買う人は一所懸命だから、悪い商品やったら買いませんわ。でも消費者もとき
には錯覚を起すことがある。だから教育が必要になる。広告もその一つの役割を果たします。「こ
ういうものを使ったらお得になりますよ」と言ってあげないといけません。
消費者に意見を言う、といってはおかしいけれど、ときには説得する必要もありますな。
　会社の願いを訴える
わが社の広告宣伝は、わが社の製品をお知らせすると同時に、わが社がもっている人生観、
社会観を世に浸透させていくことを、その目的として行ってきたのであります。ただ製品を
一般に普及させていくことを、その目的として行ってきたのにとどまらず、わが社をあげての
強い念願、真心からの希望を訴えることを併せて行いたいと思うのであります。
さすが経営の神様と言われた松下幸之助さんは立派なことをいいますね。私も見習いたいです。
インターネット広告で表示されていたものが、ある企業の過失により消えてしまったのは言葉で
表せないほど悔しいですが、その後、研究して今まで以上のものを打ち出せたと思います。
昨日あたりからお客様の問い合わせが増えてきました。
期待してください。
オススメマンション　　大通りから近いマンション　　

札幌の気温も上昇し昨日から雨が降りました。
雪解け後の道路はタバコの吸殻やゴミが散らばっていて汚い感じです。
先日からのインターネット広告、Ｒ社事件で大変な損害・不利益を被りましたが、ネット広告も
元に戻り、今までの１．５倍の物件広告を掲載しましました。
３～４日後には大きな反響となって帰ってくることを期待しています。
Ｒ社には怒りを感じます。　未だＲ社のＫ社長からは謝罪はありませんが、今回の出来事を
教訓にパワーＵＰしようとネット広告について勉強しております。
どのようなマンションに人気があるのか分かってきました。
投資を考えている方、空き室所有のお客様今後に期待してください。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

札幌の日中の気温も高くなり春がすぐそこまで来てます。
国公立の大学受験の発表も終わり賃貸の引越しのシーズンとなってきました。
まだ空き室所有の大家さんは入居者獲得に心配されていらっしゃると思いますが、3月末まで
学生の部屋探しが行われていますので期待しましょう。
アパマンプラザでは多くのお客様に物件紹介できるよう色々なインターネットサイトに登録して
います。Ｙａｈｏｏ、Ｇｏｏｇｌｅ、ａｔｈｏｍｅ、フォレント、・・・・・　実は先日、大手ポータルサイトに物件
登録していた２００件近くのデータが消えていることに気が付きました。
新入学、就職シーズンで今が一年を通して最も忙しいシーズンなのに信じられないことです。
原因を調査していくとマンション・不動産の広告を取扱っているＲ社に大きな問題がありました。
出ているはずの広告が出ていないのでこちらとしても大変です。
Ｒ社の過失によるものでした。こにらには何等問題はなく支社長、編集長、担当者は過失を
認めておりますが、復旧するのに一週間かかるようです。
広告もチェックしなければいけませんね。
我々は所有者（大家さん）の物件を委託されていますのでこちらもＲ社に責任を取ってもらわ
なければ納得できません。
３月１２日には国立大学の後期試験も控えております。一つでも多くの賃貸物件に入居して
いただければ明るい春が迎えれるのですが。
北大近くのオススメマンション　ファッションコーポラス
　　　　　

札幌の天気は晴れ。気持ちのよい爽やかな一日でした。
午後１時３０分より裁判所近くのロイトン札幌で宅地建物取引業協会の研修会「不動産証券化
の基礎知識」と題して行われた。
　　　
不動産証券化とは、「ある不動産が生み出す収益（利益またはキャシュフロー）を裏付けとする
証券を発行し、その証券を投資家に購入してもらうことにより投資家から資金を直接調達する
仕組み」と定義付けられています。（不動産証券化の基礎知識より）
２時間近くのセミナーでしたが、我々のように不動産の所有権を取引している者にとっては、
証券よりも現物の土地・建物を所有するほうが安全確実な投資方法だと感じました。
とりあえず証券化の基本的な意味・内容を理解できました。
これからもお客様に良い物件を提供できるよう頑張ります。
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昨日の札幌の天気は気温も高かったが、今日は午後から雪が降り時折吹雪となった。
3月1日とあって気分も一新。
昨日、午後７時から幌北会館２階で北区北１４条北大病院から歩いて３分のファッション
コーポラス管理組合総会が開催された。
　　　　　　　　　ファッションコーポラス
　　　
　　　
私がこのマンションを購入したのは平成２年の夏、当時はバブル経済真っ盛りで、１DKタイプ
２８㎡のマンションを６５０万円で買った。今だったらこの半額程度で購入できるかもしれないが
当時としては掘り出し物だった。
今まで賃貸で空いても１ヶ月程度で北大の学生や関係のある方に入居していただいてトラブル
も殆どなく手のかからないマンションで安心していた。
ところが、ここ２～３年このマンションの管理組合の調子がおかしい。
管理組合総会を３年開催していなかった。
そこで昨日、管理組合の総会に出席して組合運営がどのように行われているのか確認した。
７時前に出席してみると役員と一般組合員がもめていた。
総会の議事進行もおぼつかない様子でだらだらと時間が過ぎていく。数年前に設置した
エレベータのことが原因らしい。
組合員がつまらないことで役員に言いがかりをつけて議事進行を遅らせている。
私も月末の忙しい日にわざわざ出席している身なのでくだらないことを言っている者を制して
議長に早めに決議するよう指示した。
管理規約や区分所有法をあまり理解していない者達がつまらない言いがかりをつけている。
議決権総数８７に対して議長に対する委任状３０以上、役員６名以上、議決権行使書１６通、
行使書は賛成多数。
このような内訳では殆どの議案が賛成多数で可決されることがハッキリしている。
つまらない意見を言っても時間の無駄。
１つだけ損害保険の地震保険に関して私が合理的に説明し反対した。
私の主張にきちんと反論できる者がいなかったので保険会社の損保ジャパンに確認し理事会で
検討することになった。
ファッションコーポラス管理組合総会で管理組合役員・管理会社に対して一般組合員が敵対
するのはどうしてなのか自分なりに考えてみた。
大きな原因の１つに総会の席の配置が考えられる写真を見てもお分かりですが、最前列に
管理組合役員と管理会社、それに向かい合う形で一般組合員の席が設けられている。
株主総会であればこれでよいかもしれないが、営利を目的としないマンションの組合員が
このような形で行うと対立・敵対することが多い。
和やかに総会を行うのなら、向かい合う形でなく席をコの字型やロの字にするとよい。
管理会社の担当者は席の配置を考なければスムースに行くのも余計な時間が掛かって後味の
悪い結果となる。
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