山さんの不動産日記

2月, 2008

今日の札幌の最高気温は６度、先日までの悪天候、大雪がウソのようにのどかな１日になった。
２月末日（大安）で売買の決済が１０件あった。
特に問題なく決済を終えることが出来た。
明日、３月から賃貸の問い合わせ等も今月以上に増えることだろうからミスのないように
準備しなくてはならない。
昨日、午後６時３０分から株式会社大京アステージ北海道支店　会議室でライオンズマンション
第２中島公園管理組合総会が行われた。
　　　　　ライオンズマンション第２中島公園
　　
このマンションは私が個人的に購入した。会社から徒歩１分の目と鼻の先にあるような立地で
縁があって手頃な価格で購入できた。
長期所有する考えもあって、管理組合の状況を総会前に調査した。
過去３年分の管理組合総会議事録、理事会議事録の閲覧を申請した。
すると理事会議事録がないとのこと。理由は理事会が開催されていなかった。
総会は毎年行われていたが。
その様なことではたして総会の出席者はいるのか心配したが、私を含め５名の出席があった。
区分所有者総数４４名に対し居住者は３分の１以下で賃貸の多い物件。
管理規約では管理組合役員資格は居住者に限るとなっていたが、一部役員は非居住者だった。
そこで私は冒頭、管理規約の改正を提案した。
しかし、役員の方は規約をあまり読まれていないせいか、他にも規約に反していることもあり、
総会は議案審議にかなりの時間を費やした。　特に駐車場料金の改定ではどのような形で
新料金が出来たかもめた。理事会で審議せず総会に持ち込まれたことが大きな問題となって
可決されなかった。
議案の一つに地震保険の加入があったが、私はこれを否定し加入しないこととなった。
その代わり宅配ボックスの設置をお願いした。
昭和５６年建築のマンションだが、管理組合はこれから基礎作りをしていかなくてはならない
だろう。
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昨日までの荒れた日が続いた札幌も、今日は雪も上がり気持ちのよい朝を迎えた。
本日は、北海道大学入学試験。本当は昨日の予定だったが、低気圧の影響で大荒れの
天気となり空やＪＲなど交通ダイヤが大きく乱れ延期された。
　　　
　　　
前期試験の受験生は５，５８０人、合格者１，９１８人受験合格者のうち例年、半数以上は
北海道外とのこと。当然多くの学生さんは札幌の賃貸物件を借りてくれるだろう。
北海道経済が不振の中、北海道大学は活気があるようです。
受験生の皆様ご苦労様でした。
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午前１０時よりマンション１階管理人室奥の座敷で行われたファミール大通管理組合法人総会
に出席した。５年振りの総会出席。私がいると理事長の議長が総会の進行がしづらいと思い
出席しなかったが、今回の役員改選で理事に再任しないと言うこともあり出席した。
　　　　
　　　　　　　　　　　　ファミール大通
　　　　
今から８年前、平成１２年の総会に出席して混乱していた管理組合をまとめ、立て直してくれと
多くの組合員から言われ２年間の限定で理事を引き受け、理事の互選により理事長となった。
当時は他に５件のマンション管理組合理事長にもなっていた。
管理組合との取引業者（エレベータ、清掃、保険、燃料、管理会社、その他・・・）の選定・修繕
そして借入金などをするために毎月１回の理事会を行った。
２年目からは管理費等の余剰金が増えその後、管理費や暖房料の値下げも行った。
ファミール大通管理組合法人の特徴は大規模修繕積立金がマイナスの年が多いこと。
一般的なマンションは数千万円～１億円程度修繕積立金があるのが普通だが、ここは
お金が貯まってから修繕するのではなく、必要なときに融資を受けて早く修繕する。
低金利の時代では銀行に数千万円ものお金を預けるより低金利で５年程度の返済計画で
融資を受け、３～４年で繰上げ返済する。このような形で繰り返し大規模修繕工事を行っていた。
総会の席で管理人に確認してみると総戸数１１５戸に対して空室が５戸。昭和５２年の建築で
３０年経過しているマンションにしては入居率が高い。立地も良いが管理組合の運営もよいの
だろう。理事長のＳさん長らくご苦労様でした。
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札幌も日中気温が上がる日が続き雪も解けてきて春が近づいてきた。
本日、午後１時３０分から札幌駅ＪＲタワーオフィス札幌２０階マイクロソフト北海道支店で行われ
た森戸裕一氏の「ＩＴ実践セミナー」に参加した。
　　
内容は弊社アパマンプラザでやっていることを要約して言っているようだった。
２０階のマイクロソフト北海道支店からの眺望が素晴らしかった。　
　　
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マンション投資の鉄人　第９の鉄人　神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
ﾘｽｸ資産：悩んだらまず投資ﾏﾝｼｮﾝ｡Ⅲ
将来に不安が有って何か行動しなければと思うのだけど、だらだら月日が過ぎる。多くの人は
こうやって結局何もやらないで、後でやっておけば良かったと言います。私の歳になって周囲の
ほとんどの人間はそんなものですが、そういう時私はこいつらはﾊﾟﾝﾂをはいた猿だなあ内心
思っています。猿はその日暮らしで将来に備えﾘｽｸはとりません。
　
ZONEの話は難しいという話ですが、60歳になって始めたﾃﾆｽは、試合はできるが勝てないよ、
という事で早めにﾃﾆｽを始めておきましょうという事です。この試合ができる事と勝てる事を混同
している人が多いのですね。
その内日本市場は中国ﾒｰｶｰに占領されて、武力で占領されたが経済で逆襲したと言われる
日が遠からず来るのです。これからは、こういう人間とも競争しなければいけないのですから、
もはや半端な能力では勝てません。できるだけ早く投資脳を育てるのですよ。

昨日、午後６時からカサウィスタリア地下１階会議室で理事会が開催された。
　　　
１月は昨年と比較すると除雪費と灯油・重油の燃料費の出費が多かった。しかし灯油の
値上がりも止まり今月中旬からは値下げに転じた。
以前から問題となっていた管理費等の滞納者に遅延損害金年利１４％を掛けると大口滞納者
数名から入金が確認された。今後更に強化していこう。
１階の玄関周りのリニューアルに１０００万円予算を組んで昨年の総会で承認されたが、年配・
高齢の理事からリニューアルしなくても現在のままで使えるから止めた方がよいと意見が出て
議場が一時混乱した。この「古くても使える」と言う発想が大きな問題だ。
私はコンピューターを例に取り、今から１０年１５年前のコンピューターが使えると言うことで
使用していてよいものかと反論した。すると法隆寺はリニューアルしてないではないかと主張
してきた。
歴史的建造物（国宝）とマンションを同じ土俵に上げても話にならない。
「古くても使える」この考え方が投資効率を下げ、資産価値を低下させる。ある意味、共産主義的
な発想と言えるかもしれない。マンション投資を行っている人は競争社会に身を置いている以上
他のマンションに負けない状態を保たないといけない。
マンション管理組合理事会役員も高齢者が多く、今後は若い人も参加してリニューアルしていくと
古いマンションのイメージも変わるだろう。
私はマンションの１階玄関周りはホテルのイメージで改装したら良くなると思う。
　　　
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朝から大雪の札幌、いったい何時まで降ることやら。交通のダイヤが心配になってくる。
昼12時から札幌の明和管理事務所でクリオ円山公園壱番館管理組合総会が開催された。
クリオシリーズ、マンションの総会出席は初めて。
　　　　　　　　　　クリオ円山公園壱番館　　
　　　　
出席者は私を含め４名、内２名は顔見知り。管理会社の人２名合わせて６名で和やかに
行われた。光ファイバーや地デジ対応などはすでに行われており、問題はないが
エレベータの管理委託料の値下げ、宅配ボックス設置をお願いした。
殆どが賃貸用目的に購入した人達で区分所有者が構成されている。空き室も若干あるので
入居者にとって使い勝手のよいマンションにしなくては。
理事に推薦されたが、売却を考えていたのでお断りした。
立地、建物のグレードもよい物件だからもっと入居率をＵＰさせたい。
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マンション投資の鉄人　第９の鉄人　神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
ﾘｽｸ資産：悩んだらまず投資ﾏﾝｼｮﾝ｡Ⅱ
投資で成功しようと思ったら不動産と合わせて株も為替も勉強しなければいけません。
経済もﾁｬｰﾄの読み方も知らないで相場で勝つ事は有りますが、最後まで残れるかと言わ
れれば可能性は低いと思います。株や為替は大きなﾄﾞﾛｰﾀﾞｳﾝを喰らうと撃沈します。私だって
普通の人だったら死んでいるような奴を何発も喰らっています。というか、喰らった事の無い
投資家はいないでしょう。
それに対し現在既に1/5程度の価格になっている投資ﾏﾝｼｮﾝで致命傷を追う事はまず無いで
しょう。例え500万円のﾏﾝｼｮﾝの含み損が100万円になってもﾛｽｶｯﾄを考える必要はありません。
そして、不動産の強みは例え塩漬けになっても家賃収入がある事です。これがｷｬﾋﾟﾀﾙｹﾞｲﾝを
狙う投資に対して大きなｱﾄﾞﾊﾞﾝﾃｰｼﾞです。
初心者が出航した途端2月や8月の時のようにいきなり撃沈されるとおそらく投資なんて2度と
やらないと堅く決心してしまうでしょう。それよりも不動産投資でお金がお金を生むって面白い
じゃあないのという経験をし、徐々に精神的な耐性を獲得してほしいものだと思います。
初心者に重要な事はお金がお金を生む快感を経験し、まず自分に対する消費がいかに馬鹿げた
ものか気付く事です。その為にはすぐにﾎﾟｼﾞｼｮﾝが死ぬような投資は適当ではありません。
投資の敵は消費の快感です、これさえ克服できれば後はﾘｽｸ許容度に応じて何をやるかは
ぼちぼち試して行けば良いのです。
つづく・・・・・

昨日今日と寒い日が続いている札幌です。　昨日は今シーズンの最低気温だったようです。
しばらく三寒四温の状態が続くことでしょう。
只今受験シーズン真っ盛りです。合格発表が出ている学校もあり、新入学生さんの問い合わせも
増えてきてます。
国公立大学合格発表の前には、リフォームや室内の設備充実に務めましょう。
今日も３組ほど空き室をお持ちの大家さんからアドバイスを求められました。皆さん真剣です。
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ﾘｽｸ資産：悩んだらまず投資ﾏﾝｼｮﾝ｡Ⅰ
私だって社会人になって少しお金に余裕ができた時、どうやって運用したら良いかなんて何も
わかりませんでした。ただ当時はﾋﾞｯｸﾞだとか一時養老保険とか7％程度で廻る金融商品が
有ったのでそこから始めたものです。
現在はご存知の低金利で高収益を狙うといきなり外貨預金だとかﾌｧﾝﾄﾞになってしまって、
初心者にはどういうﾘｽｸが有るのかよくわからないという状態になってしまいます。
とにかくﾏｸﾛ経済がどういう状態なのか？為替はどういうﾄﾚﾝﾄﾞに有るのか？これに即答できない
人がこういうものを買うのは無謀です。なぜなら、こういう外貨&ﾌｧﾝﾄﾞ物は時期を誤ると増やす
どころか減額保険と呼ばれ訴訟に発展した変額保険のようになってしまうからです。
夏頃だったか、私がこれから円高になると言ったら、円は強くなる事は無いから円資産は
持たないとむきになった人がいましたが、10年20年の超長期的な展望を現在に適用する事は
馬鹿げた事です。おそらく超長期では日本は衰退し円安は避けられないでしょう、これは私自身
これまでも言って来た事です。しかし、だから今円資産を持たないのではなく、それまでに投資を
回収し利益を得れば良いのです。最終的に売るとしてもその時期は、為替のﾄﾚﾝﾄﾞを見ていれば
すぐにわかる事です。
つづく・・・・・

今日の札幌は日中３度と気温が上がり気持ちのよい日だった。
午後１時から会社近くの豊水会館でコロナード中島管理組合定期総会が開催された。
本来は昨年の春に行うところが今日に至った。
　　
　　　　　　　　　　　　コロナード中島
　　
毎年管理費の剰余金が３００万円以上あり、修繕積立金は６０００万円以上あるマンションなので
管理費の値下げを要求した。
過去の総会資料、規約、最近のマンションの管理費の値下げ傾向など具体的に説明した。
あまりにも合理的・理詰めで説明したのがまずかったようだ。
かなりの時間を用したが管理費の値下げに至らなかった。
私も自分の主張に酔っていたようだ。
このような総会の席では多少素人ぽくした方が賢明かもしれない。
多くを語らず相手の話を聞くようにした方がうまく行く感じがする。
次回総会も今年中にあるので次回は発言を抑え聞き手に回ろう。
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昨日、大通方面に用事があり、途中雪祭りの雪像を観ました。
全体的に規模が小さくなったようです。
札幌の冬の一大イベントですからもっと盛大にやってほしいです。
外国の方々が高い旅費を払って遠くから来てくれているわけですから、満足していただけるように
札幌市も雪祭りに投資すべきですね。
　　
　　
　　
　　
　　
最近はアジア系の外国人の姿が多く、特に中国の人が目に付きます。
中国も市場開放で産業が活発になり、豊かになってきたのでしょう。
アパマンプラザでも中国人の方々に現金でマンションを何戸も買っていただきました。
人口が１４億人ですから今後更に増えることでしょう。
これからは不動産業者も外国語を話せなければ成長できなくなるのでは。
私も英会話を習おうと考えております。
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昨日はノボテル札幌にて宅建協会の研修会が行われた。
　　　
防災と救急救命、そして不動産投機の現状について。
平成２０年６月から住宅やマンションの専有部分にも住宅用火災報知器の設置が義務となる。
米国では２０年以上前から火災報知器が義務化されておりその普及に伴い火災による死者数
が半減しているそうです。
火災報知器はホームセンターなどで５，０００円程度で購入できるそうです。
先日、中央区の私が所有するマンションの一室で小火騒ぎがありました。幸いけが人等出ず、
大事に至らなかったのですが、色々考えさせられました。
原因は寝タバコ。布団に移ってそれからテレビ、カーペット、照明器具が破損し壁・天井が煙で
黒くなりました。
入居者が保険に加入していたので修繕等は保険で対応できました。さらに見舞金も保険で
支給されました。いざと言うときの保険ですね。助かりました。
入居者だけでなく所有者も保険に入っていた方が懸命です。特に家具付き物件は。
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