山さんの不動産日記

1月, 2008

連日寒い日が続いていたが、今日は日中気温も上がり路面の雪が少し解けていた。このような
日が続いてくれると気持ちよく働けるのだが。
午後２時頃、先日入札した公売物件の改札結果が電子メールで送られてきた。
今回の公売物件は、１月７日に東京都渋谷都税事務所から送られてきた買受勧誘書なるもの
がきっかけである。　都税事務所から郵便が送られてきたので封を空けるまでは、６年前まで
西新宿で株式会社アパマンプラザ東京の名のもと不動産業をやっていたときの関係の事なの
かと思いきや公売のお知らせだった。
封の中を見ると札幌市中央区のマンション「フラーテ札幌」の５階の部屋の公売財産目録。
フラーテ札幌は私も１６年前から１戸所有しているマンションで馴染みがある。都心に位置し
空き室になっても賃貸が決まりやすい。面積も２８㎡ありワンルームとしてはゆったりしている。
昭和５４年建築で２９年経過している。
　　　　　　　　　　フラーテ札幌
　
現在賃貸中で賃料は管理費等込みで４２，０００円管理費・修繕積立金を差し引いても手取り
３４，０００円弱ある。事務所として使用中。　公売見積価格（最低売却価格が２５５万円、
管理費等の滞納金が４０，０００円、返還敷金が４２，０００円だった。
物件を調査した所、大きな問題はなさそうだ。管理人さんに再三、私以外にこの物件に対する
問い合わせは何件あるか聞いたら、最近まで１件しかないとの事。
過去のアパマンプラザの取引事例を見ると昨年に７階部分で３５０万円程度で内装をリフォーム
床がフローリング敷きの物件があった。　この物件を参考に登記費用・取得税・リフォーム費用・
管理費の滞納金・敷金・手数料等を差し引き逆算して入札価格を出す。　当然、室内を見れない
など不確定要素も盛り込む。　そして入札者は少ないだろう。最終的に出てきた入札金額は
３００万円を下回った。　昨日、５年ぶりに公売入札をYahoo!オークションで行った。
開札結果の知らせを聞くまでは、私が落札できるものと思っていた。落札して売却するとしたら
３４０～３５０万円と考えていた。
しかし結果は他の入札者が私よりも高値の３，５６０，０００円で入札していた。
私から買った方が安かったのにと思った。しかも管理費等の滞納金や敷金分も浮いたのに。
このように公売や不動産競売の落札価格は市場価格よりも高いことがしばしばある。
１０年２０年前と違って競売・公売は決して安くない。　私も競売・公売はあまり手を出しません。
オススメ家具付き賃貸マンション　公売物件とは違います。
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～定休日変更のお知らせ～
２月３月は日曜日は営業いたします。水曜日が定休日となります

今朝の札幌は今シーズン最高の大雪に見舞われました。
毎朝、６時３０分頃から中島公園をジョギングし空手の基本稽古と中国拳法の稽古を日課と
しているのですが、運動は止めて会社の周りと駐車場の除雪作業を行いました。
除雪作業のような肉体労働は苦にならないのですが、除雪の投げ場に困ります。
午前１０時３０分からグランドール６８管理組合総会が行われました。
出席された方は大雪の中ご苦労様です。
　　　　　　グランドール６８
　
今年の事業計画はメールボックスの取替えと宅配ボックス設置、地上デジタル放送の対応。
雑配水管の洗浄など承認いただきました。
他に昨年から行われている裁判などあり、今後気を引き締めていかなければならないでしょう。
オススメ賃貸マンション　家具付き駐車可能
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マンション投資の鉄人　第９の鉄人　神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
じゃあ、これからどうなる。：これでもﾘｽｸﾍｯｼﾞしませんか？Ⅱ
まあ、こんな事はどこにでも書いてありますが、じゃあ10年後物価は何倍になっているでしょう。
私の予想は一声5倍です。人民元が倍に切上げ、同じく中国のｲﾝﾌﾚで物価が倍、倍X倍で4倍で
ちょっと乗せて5倍というのが根拠です。現在のﾃﾞｨｽｲﾝﾌﾚが中国によるものなら将来のｲﾝﾌﾚも
中国によるものです。
まあこれをそんな馬鹿なと思うか、信じてｲﾝﾌﾚ対策を打つかそれは皆さんの自由です。ただ、
5倍になったらｲﾝﾌﾚﾍｯｼﾞしていない人達がどうなるか、私は姉達の老後の資金の面倒を見な
ければいけなくなる事さえ考えています。そう、ほとんどの人間にはﾘｽｸ資産を使ってｲﾝﾌﾚﾍｯｼﾞ
なんてできない事はよく知っています。
正直、私は中国がここまで早く離陸できるとは思っていませんでした。おおいなる不覚と反省して
います。ｱｼﾞｱ危機の印象があまりに強く、彼らに敗戦後立ち上がった日本人のようなﾓｰﾒﾝﾀﾑが
ある事を忘れていました。逆に日本のGDPを棒ｸﾞﾗﾌにするとなぜか500兆円に強いﾚｼﾞｽﾀﾝｽﾗｲﾝ
がある事がわかります。私にはなぜ500兆円なのかわかりませんが、既にﾓｰﾒﾝﾀﾑが無い事は
わかります。
まあ、物価が5倍まで行かなくて3倍で止まったとしても結果は同じ事です、ｲﾝﾌﾚﾍｯｼﾞ無くして
安心無しという事です。経済は短期では理論通りに動きませんが超長期では理論通り歴史は
繰り返すものです。
さて、これでも不動産などのﾘｽｸ資産に抵抗のある人は子供をたくさん育てておくことでしょう。
ｻﾎﾟｰﾄはﾘｽｸ資産か子供しかないのですから。
座して死を待つより出でて打つべきである。10年前の最初のｴｯｾｲに書いた孔明の言葉ですが、
その蜀の成都に2007年伊勢丹がｵｰﾌﾟﾝし、休日には動けないほど売り場が混むそうです。実は
成都は友人の奥さんの出身地なのですが、田園調布どころかﾋﾞﾊﾞﾘｰﾋﾙｽﾞより豪華な邸宅街が
在るそうです。
正直、こうなって来ると引退して南の島でくつろぐというﾌﾟﾗﾝはﾘｾｯﾄですね。

昨日の大雪で札幌市内は交通渋滞しているようです。
東区の1棟もの賃貸マンションの除雪に佐藤さんと古谷さんに行ってもらいましたが、除雪の
雪捨て場が無いので苦労したようです。
話は変わりますが、昨年末からこれまでに個人的に３戸の区分所有マンションを購入しました。
中央区のワンルームＭＳカサウィスタリア、１ＤＫタイプのライオンズマンション第2中島公園、
西区のワンルームＭＳライオンズマンション琴似、いずれも空き室です。
　　
これから３月までは移動時期です。　リフォームと室内の設備を充実させれば入居者様を確保
できるでしょう。
マンション投資の鉄人の投稿がありました。
マンション投資の鉄人　第９の鉄人　神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
じゃあ、これからどうなる。：これでもﾘｽｸﾍｯｼﾞしませんか？
個人消費の代表格の自動車の販売台数の前年比割れが続き既に20年前の販売台数だそう
です。もっともらしく若者が自動車に興味が無くなったというような事が言われていますが、
私は興味ではなく金が無くなった為だと考えています。貯蓄率の低下こそが可処分所得自身の
減少の明確なｴﾋﾞﾃﾞﾝｽだと思います。
既に中流より下は貯蓄率がﾏｲﾅｽでこれまでの貯蓄を食い潰しているそうですが、これは徐々に
上の階層に及びかなりの層が貯蓄不能になって来るそうです。企業の収益率の低下、労働
分配率の高止まりという現状の中、収入の低下は極めて理論的で避けられない予測です。
縮小する経済の中でどういう事が起こるのか、一人一人の分け前が減り、個人消費が減り、
経済全体が負の連鎖に入り、おそらくほとんどの世帯の生活水準はどんどん下がり続けるで
しょう。どこで底を打つか、これは重要な事ですが、公共投資や企業の活動が変動要因として
組み込まれているので底値の予想はできません。
俗っぽく言えば、金が無い、仕事も無い、貯金が有る人もｲﾝﾌﾚで目減りする、ほとんどの人は
こういう状態に陥ってしまうだろうという事です。おそらく、こういう人達にとって最後のｻﾎﾟｰﾄ
ﾗｲﾝは現役の働き手としての子供達でしょう。これが唯一の命綱だと思います。
そう、もはやｻﾗﾘｰﾏﾝの収入のみでは現役時代の生活水準さえ維持できないばかりか、
老後は経済的な自立は不可能で子供に頼るしかなくなるのです。間違っても現在の70歳以上
のように現役時代は生活水準が上がり、老後も年金で安泰なんて事が自分にも廻って来る
などと思わない事です。
次回につづく・・・・・・
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オススメマンション　都心のライオンズシティ南３条
　　　　　　　　　　　　

１月も後半に入り賃貸の動きも範囲が広がってきました。
３～４日前までは北大周辺の北区や専門学校の多い中央区の西１１丁目界隈、そして中島
公園の周辺などの物件に申し込みが入っていましたが、最近は北区麻生、西区琴似、白石など
にも入居申込みが入っております。
空き室が長期間の大家さんは営業マンに相談してみましょう。
２月中旬～３月末くらいまでが、賃貸の一番動くシーズンです。チョット工夫するだけでお客様の
目が変わります。
私も最近購入した空き室のマンションに入居者を入れるべく手を打っています。
話は変わりますが、昨日、今年第１回目のカサウィスタリア管理組合理事会が開催されました。
　　　　
今年は１階の玄関廻りとホールのリ二ューアルに１０００万円の予算が組まれて、理事も張り
切っています。デザイナーを入れて、「かっこよく」他のマンションの模範となるように意見を出し
合っている所であります。
オススメマンション　

昨日、午後１時から中島公園近くのホテル３３０グランデで中の島キングレジデンス管理組合
定期総会が開催されました。
　　　　　 中の島キングﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
　　
　　　
　　
出席者管理会社の人を入れて５名で少ない人数でしたが、内容は充実していました。
昨年はゴミステーションを新たに作ったことが評価されました。
他のマンションでもゴミステーションをきちんとした収納ケースにすることにより、ゴミの散乱や
マンションに関係のない人がゴミを勝手に捨てることが少なくなります。
最近のマンションは衛生的でなければ賃貸も借り手が見つかりません。
中の島キングレジデンスは古いですが比較的修繕工事などは順調に行われています。
オススメマンション　ライオンズマンション

今日の札幌は昨日からの雪が朝まで降り積もり大雪になりました。
朝から駐車場の除雪、ビル屋上の除雪で汗を掻きシャツを2枚着替えました。
午後から自社マンションの消防設備保守点検が行われました。消防法第17条に定められた
2年に１回の点検義務です。

消火器、連結送水管、自動火災報知器、非難器具等、居室・押入れ、駐車場、バルコニー、
屋上、廊下など小まめにチェックしていただきました。
お金のかかることですが、必要なことですね。
オススメマンション　家具付賃貸マンション

今日は、受験シーズンの先陣を切り道立衛生学院の受験が朝早くからありました。
朝の気温が－１０度で、とても寒い中ご苦労様です。
　　　　　　　　　　　　　　　道立衛生学院　
　　　
　　　
　　　　　
道立衛生学院は、「札幌医科大学附属看護学校、北海道立保健婦学院」として設立された
北海道でも歴史のある学校です。
北海道が、道内における優秀な医療技術者（保健師、助産師、看護師、歯科衛生士、臨床検査
技師）を養成確保するため、設置運営している学校教育法第８２条の２による専修学校です。
高齢化社会の中、医師・看護師が不足しているそうです。特に地方は。
医師はもちろんですが、看護師の就職や所得も安定していて職業の選択肢としては良いもので
しょう。
医師になるには２０００万円～３０００万円以上掛ると言われます。
景気がパットしない北海道では看護師の資格は強い味方となることでしょう。
アパートマンションを所有する大家さんは、道立衛生学院に通っている学生さんに入居してもらう
と助かります。
そこで今日は朝からチラシを配りました。
道立衛生学院・札幌医科大学から近いオススメ物件→ダイアパレス大通第Ⅱ

札幌の気温は相変わらず低く今日の最低気温は－８度。
氷点下の気温が続くが、管理している賃貸物件の水道凍結は今の所０(ゼロ）。
木造の賃貸マンションは、水道の凍結も出てくる季節だ。
今日は午前中に自動車運転免許証の更新に北海道警察札幌中央署に出かけた。
　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　札幌中央署
　　　
５年ぶりの免許証の更新だが、ゴールド免許証（５年以上無事故無違反）と言うことで３０分で
講習も終えた。実際には２０年以上の優良運転者を通して、無事故無違反のコツを聞かれる
こともあるが、
第１に必要以上に運転をしないこと　②シートベルトを締める　③車は駐車場に入れる　
④スピードは制限速度＋５ｋまで　⑤　眠い時は車を止めて仮眠する。　⑥酒を飲む時は車を
出さない。
このようなごく当たり前のことを心掛け続けることだろう。
しかし、私は20年前、バブル経済の忙しい時に一度、免許更新を忘れて失効したことがある。
このときは、自転車と地下鉄で１ヶ月程仕事をこなした。
　　オススメ賃貸マンション家具付

昨日は、午後６時からススキノにある札幌ジャスマックプラザ地下１階で宅地建物取引業協会
札幌中央南支部の新年会に出席した。不動産協会に加入している同業者の面々も高齢化が
目立つ。
　　
不動産業界も昨年の耐震偽装問題の影響を受け、住宅・マンション他、建築確認申請に時間
がかかり、今後、景気に悪い影響を与えるようだ。
私としては、今までマンションの供給戸数が過剰気味だったので、建築着工が遅れることに
より賃貸の入居率は良くなるのではないかと思う。
２時間程度新年会が行われ帰りにジャスマックプラザのすすきの天然温泉に入って気持ちよく
帰れた。
オススメ賃貸マンション　
　
　　　　

新年も９日目となり正月気分も抜け仕事に集中できます。
例年１月は、成人の日を過ぎてから忙しくなるのですが、今年は５日を過ぎてから、賃貸・売買の
申込みが入っています。マンションの買い取りも順調に進んでおります。
オススメ賃貸マンション
マンション投資の原稿をいただきました。
マンション投資の鉄人　第９の鉄人　神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
　
ZONEの市場価値。
51歳になるのを期にｱｰﾘｰﾘﾀｲﾔする事にしました。その記念に最近気付いた能力と結果が
いかに形成されるかについて書いて見たいと思います。皆さんも投資能力のZONEを獲得し
ｱｰﾘｰﾘﾀｲﾔしましょう。
最近私は会社務めの仕事であらゆる事を直感的に見極める事ができる事に気付きました。
というか、他の人ができない事に気付いたという方が正確かもしれません。投資の方では
比較の対象が無いので気付かなかったのです。
ああ、（以前も話をした事が有りますが、）設計開発の分野でIQが頂点に達したのだとわかり
ました。この状態は気持ちが良いものです。しかし、相変わらず給料は安月給で一体何が
おかしいのだろうと思っている時に、尊敬している高橋さんという方のﾌﾞﾛｸﾞで香港駐在時に
できる人間は給料を倍にしても辞める、できない奴は給料を上げなくても辞める事ができない
という話を読みました。
そうなのです、日本では多くの分野において仕事ができようができまいが同じような給料
だから獲得した能力に対するﾘﾜｰﾄﾞが低いのです。言い換えれば能力に対する市場価値、
結果が低いのです。
じゃあ、何が自分を億万長者にしたのか？学歴でもないし、会社でもありません。そう、30歳頃
からﾏﾝ中と言われるほど不動産について勉強した事です。勉強なんて大袈裟かもしれません
好きで好きで調べていただけの事です。何の事はありません、このおかげで不動産投資の
能力がZONEに達していたという訳です。
これには正直少し背筋がぞっとしました。親に薦められて進んだ道の先に桃源郷が無かったの
です。もし、Qさんらの投資の本に触れる機会が無かったら、私も枯れた定年者になっていたの
です。
昔書いた50歳では遅すぎるには、実はもっと深い意味が有ったのです。50歳で投資を初めても
おそらく脳はZONEにはならないでしょう。論語に30歳で立つと有りますが、おそらく30歳で追求
した能力がZONEになるのではないでしょうか。皆さんは色々な職業についておられると思い
ますが、私のように獲得した能力に市場性が無いような職業の人は絶対にもう一つ市場性の
有る能力を獲得しなければいけません。
この1年投資について色々勉強していました。投資というのはまぐれで勝つ事も有ります。
重要なのはまぐれで勝とうが最初失敗しようが脳をZONEにしなければいけないという事です。
まぐれの勝ちに安住して勉強しないと必ずどこかでﾄﾞﾛｰﾀﾞｳﾝをくらいます。実際に右肩上がり
の日経平均や円安が終り、実力の無いまぐれで勝った連中の多くは8月以降どんどん死んで
います。
皆さん、不動産は亀です。急に大きなｷｬﾋﾟﾀﾙｹﾞｲﾝは期待できないでしょう。しかし、信用創造
で大きな瓶を買ってそれを賃借人が満たしてくれる、そして最後は自分の物､こんなうまい話は
あまり無いでしょう。
とにかく、こういう話がすぐわかるように投資脳をZONEにする事です。市場価値の無い能力が
どういう結果になるか、定年後も薄給で働いている爺さんを会社で見つけるのは簡単な事で
しょう。
そして、ZONEに達していない能力で投資をする、亀のｽﾋﾟｰﾄﾞ＆草野球の不動産なら何とかなる
かもしれませんが、ﾜｰﾙﾄﾞｶｯﾌﾟの株や為替で勝てるなんて幻想ですよ。