山さんの不動産日記

11月, 2007

札幌の天候は朝から晴れ、しかし肌寒い１日でした。
月末の大安で売買の決済の多い１日でした。今日１日で１０本。
この日のために前日までチェック、チェック、チェック、３０分おきの決済でしたが、問題もなく
お客様に笑顔で帰っていただきました。やはり売買決済は大安ですね。
今日はアパマンプラザの事務経理の方々お疲れ様です。
管理組合の総会が午後６時過ぎから２件（ダイアパレス麻生、ライオンズマンション中島公園）
行われたが、ライオンズマンション中島公園の方に出席した。会場には少し遅れて着いたが、
１５名ほどの出席者で会議室はいっぱいでした。
　　
　　
品のある奥様方や年配の方が多く、いつもと違った雰囲気でした。あまりしゃべらないように務め
ようとしたのですが、大掛りな規約改正の議題があり、いつものように反対意見しました。
多くの管理組合は、管理会社から言われた通に議題として出してくる。ここも国土交通省の標準
規約の改正があったので、今は特に問題もないが、規約改正を議題として出してきたので、規約
改正しなければならない理由が特にないのなら規約改正する必要なしと主張した。
私はあちこちのマンションで規約を作ってくれと頼まれたことがあるが、殆ど断っている。
これは大変なエネルギーを必要とする。また、規約と区分所有法をキチンと理解していればあまり
規約はいじらなくても上手くやっていけるものだ。
ライオンズマンション中島公園の総会ではマンション管理業務主任者試験に合格している年配の
女性が規約改正の必要性を訴えた。少しは勉強しているようで、なんとなく筋の通ったことを主張
した。
結果的に理事の方々がマンション管理や規約の勉強をしたうえで来年もう一度議案として出そう
と言うことに決まった。
その後、事業計画の議題があったので、宅配ボックスの設置と自転車置場の増設をお願いした。
役員改正の議題で役員を頼まれたが、このマンションは私が理事をやらなくても大丈夫と思い
丁重にお断りした。
私が理事を引き受けるのは基本的に問題の多いマンションや私がいなけっれば問題が起きそう
なマンション。
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今日は午後２時からＯ弁護士事務所で全国ビルニューオリンピアビル管理組合８人の有志が
集まり、これまでの裁判の流れや今後について打ち合わせを行った。
　　
管理組合が機能していない状態が続く。　解決策を見出そうとするが、時間ばかりが経過する。
午後４時３０分頃まで話し合いが行われたが、再度打ち合わせをすることで今日は解散した。
皆さんあまり規約を理解していないようだ。弁護士は私の話を聞きながら規約をチェックしていた。
事務所に戻るとドット疲れが出てきた。　いろいろなマンションの問題解決に当たってきたが、この
マンションは一筋縄では行かない。
次回は別の弁護士に相談することにした。
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今日は管理組合の関係の調査や打ち合わせ、理事会などがあり忙しい月曜日でした。
札幌市北区ＪＲ札幌駅から近い北大南門前のシャンボール札幌の過去１０年間の総会議事録
・理事会議事録を調査した。以前は賃貸の空室は殆ど無かったが、最近少しずつ空室が出て
きた。約２時間資料を読んで必要と思われる物をコピーした。
今後、資料を基に理事会に対して管理の改善を要求する。
午後６時３０分からチサンマンション札幌第二の理事会が弊社で行われた。
地上デジタル、ＢＳ方送対応対策、給排水管の設備調査、１階玄関廻りの改修（メールボックス
・宅配ボックス・玄関の照明器具の更新）。
　　　　
２階事務所の絵を換えてみた。この絵が社員に結構受けが良かった。
絵の画家は亡くなっているが、文部大臣賞など数々の賞を取って審査員などもやっていた。
このような寒そうな雰囲気の絵は北側の壁に掛ける。
　　
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昨日まで氷点下の気温だったが、今日は暖かく感じた一日でした。
午前中は日本ハムファイターズのパリーグ優勝記念パレードで札幌市内中心部のあちこちで
交通規制が行われた。
昼頃まで８万人以上の大観衆が見守る中パレード
　　
　私は午前１０時からグランドール６８の管理組合理事会、１２時半まで行われた。
　
　同じく１０時からソシエール南５条の理事会があったがこちらは欠席
　午後１３時３０分から中の島会館で中の島キングレジデンス管理組合理事会、１６時まで。
　
管理組合の仕事もマンションが古くなるとやることがいっぱいあって大変だ。古くなると玄関周りを
綺麗にしなければ資産価値が下がることで両組合とも一致。
手始めにメールボックス交換。
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朝起きて外を覗くと中島公園は雪景色。　本格的な冬到来。
　

札幌の天気は今日も真冬日。
寒い日が続くと気になるのが、水道や瞬間湯沸し器の凍結。　例年は１１月には水落しは
しないのだが、備えあれば憂い無しの諺どおりに水落しをした。
今年はなんとなく寒い冬になりそうだ。
豊平区のマンションで大掛りなリフォームをする。　床はカーペットからフローリングに
コンロはIHヒーターに全室照明器具も取り付けベランダの硝子もプラストサッシ枠にした。
結構な費用が掛かり、見積にも時間がかかる。　工事現場にも何回も足を運んでいる。
最初はキッチンも変更する予定でナショナルのシステムキッチン（IHヒーター含む）で見積を
取ったら１００万円以上かかるのでこれは無理な感じ。
　
　
　
　
　
　
　
今回の物件は賃貸でなく仲介で売買。　価格設定も慎重にやらなくては。
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札幌は雨が降ったり、雪になったり、強風が吹いたりと天候が荒れ模様。
今日は午後４時４０分から札幌地方裁判所で口頭弁論。昨年１１月から行われている裁判で
丁度１年経過したが、まだまだ月日がかかりそう。
　　　　　　　　　　夕方の札幌地方裁判所
　
裁判官は和解の糸口を見出そうとしているが、捗らない。
全戸数３９戸の内１５戸６名の滞納者がいて滞納の期間が約１０年。未収入金が２０００万円以上
ある。その間何もしていなかったわけでなく、北海道マンション管理組合連合会に相談に行ったり　　　
数名の弁護士と相談したりもしたが、規約原本がなかったり、管理会社が積極的でなかったり、
区分所有者の多くが、本州の人であったりと思うように進まなかった。内容証明書もかなりの
枚数を出した。最近、最高裁判所の判例で管理費等の滞納金の時効が５年となったため、
裁判に踏み切った。以前は時効１０年説が有効だったが。
相手方（被告）の弁護士も金額が大きいためか、のらりくらりとゆっくりしている。
被告側も考え方が分かれており、弁護士が２名いる。
管理会社が私の指示どおりにやってくれていたらかなり有利に進んでいた裁判だが、この分で
行くと判決は来年の春くらいになりそう。
この手の裁判は過去に何度も経験があるが、今回は証拠書類を揃えるのに苦労した。
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札幌の今日の気温は一日中氷点下の真冬日。
１１月も中旬過ぎて冬本番。手袋、コート無しでは外出できない季節となった。
先週まで賃貸の方はそこそこ動きはあったが、この寒さでどうなることか。
話は変わるが、アパマンプラザ自社社屋隣にある４階建てビルを解体中。
昨年夏、アパマンの関連会社で購入して料理屋さんに賃貸していたが、相次ぐ賃借人のトラブル
もあり解体することになった。
　　
隣のビルと言うこともあり購入したが、前所有者も色々と大変だったようで、流れが悪く運気が
下がる物件と考え取り壊すことにした。　貸してほしいと言う法人や個人もいたがお断りした。
私は不動産の道に入ってかれこれ２５年になるが、運や流れを大切にする。　風水などの勉強も
した。人間と同じように不動産にも相性がある。相性の悪いものと上手くやろうと思っても事が
捗らず、こちらのエネルギーばかり出ていく。
損得抜きにして断ち切る必要もあろう。
今回、解体業者選びのにもかなりの時間を要した。
「株式会社北央コンクリート解体」さんにお願いすることになったが、私と相性がいいようだ。
損得抜きにして相性のよい人や法人と仕事をしたい。
オススメ賃貸マンション　ソシエール南５条

今日の札幌は晴れ後くもり、気温も程よく動きやすい１日でした。
最近は朝から忙しく常に正確さとスピードが要求される。
午後５時からカサウィスタリア管理組合理事会。　３０分もあれば終わるかと思ったが、１時間かか
りました。
　　　　　　　　　カサウィスタリア

続いて午後６時から管理組合定期総会。会場はカサウィスタリア隣のホテルライホート。
出席者は２０名。東京や広島県からの出席者もいらっしゃいました。
　　　
例年に比べて出席者が少ないので、次回は土曜・日曜日に総会を開催しようと考えている。
１８年度収支決算の監査報告で思わぬ時間が掛かり、まごついた。
１４年以上前の不明金に対しての損金処理。
私に対する委任状等が出席議決件数の８０％近くあり、スピーディに採決しようと思えばできるが、
出席者の意見も聞かなくてはならないので必要以上に時間をかけた。
事業計画では１階の外回り、玄関ホールやメールＢＯＸの改修工事に１０００万円の予算が承認
された。
昭和４８年の建築で３４年経過し賃貸に出している部屋が多いマンションなので空き室になっても
入居者を確保できる見栄えのよい建物にしなければ。お金は使える時にうまく使わなければ。
総会が終わったのは午後９時。皆様お疲れ様でした。
オススメ売買物件

本日、午後１時３０分より中央区の西創成会館会議室で札幌第一パークハイツ管理組合法人
臨時総会が開催された。出席組合員２２名
　　
　　
　　　　　　　　　　札幌第一パークハイツ
　　　
今回の議題は
１．管理費等の滞納者に対する競売訴訟
２．重油の値上がりとその対策
３．建物設備営繕費の見直しについて
管理費滞納者に対しての問題はかなり白熱した議論が展開されていたが、出席者（委任状も
含めて）の確認をしてみると全体の組合員数の６７％の出席だったため出席者不足で決議でき
ないことが判明した。競売訴訟は全体の４分の３以上の賛成が必要。
どちらにしても高額滞納者数名の滞納金が４０万～５０万円程度なので競売に掛けるほどでは
ないだろう。
重油・灯油の値上がりは、どこの管理組合でも問題になっているだろう。予算に予備費を計上する
ことになった。
建物営繕設備費に関しては建築して３３年経過しているので老朽化が目立つマンションで修繕費
は、余裕を持って取った方がよいだろう。
今回の臨時総会はナンダカンダで終わったのは午後４時。
議案と議事進行は手際よくやっていただきたい。
これからはマンション管理組合運営のプロが必要となろう。
マンション管理士が必要とされる時代がやってきた。