山さんの不動産日記

9月, 2007

昨日、午後６時よりカサウィスタリア管理組合度理事会が開催された。
　　
　　
管理費等収支状況報告から始まり管理組合総会に向けての準備で予定の午後８時までには
議題を全て審議できなかった。
長期管理費等の滞納者に対する不動産競売物件２戸は２戸とも落札者が出た。
これで長期滞納者２戸分は回収の目処がつきそうだ。
他にも競売候補が何件かあるので順次不動産競売に掛けていく事になる。
他の議題で地下共用トイレ和式を様式に取替えたら配管が相当傷んでいた。
今後大規模な改修工事が予想される。
カサウィスタリアも昭和４８年築で傷みも目に付くので今後改修工事をしていかなければ
ならないが、次期事業計画では１階の玄関ホール・メールボックス・外壁の改修をすることで
合意に至った。　思い切った改修・修繕工事を行い豪華なイメージにしたいと考えている。
期待してください。
オススメ売買物件　広さと眺望が良い物件です。

暑さ寒さも彼岸までと申しますが、すっかり秋めいてきました。
天候も目まぐるしく変化して傘が必需品です。
賃貸の動きが活発になって来ました。
都心部を中心に札幌近郊も賃貸の申込が入っています。
とは言え需要よりも供給が上回っています。黙っていてはお客様が入りません。思考と行動が
必要です。賃貸マンションの経営にも時には傘が必要です。
アパマン・プラザで管理賃貸募集している物件の中でも早く決まる物となかなか決まりづらい
物件があります。
立地も大切ですが、何よりも賃貸人（投資家）の心の問題です。
管理物件の所有者の中には札幌市内に２０戸、３０戸所有していて満室のオーナーが何人も
います。はたまた、６戸所有し２～３戸空室の所有者もいます。
　　　　私が最近購入した物件

この差は何かと言いますと向上心と前向でポジティブな心の問題です。
空室を埋める思いとお客様を求めるパワーの差だと思います。
自分の物件に対してダメだとか季節・時期が悪い、少子化の影響などと責任転嫁すると決まる
物も決まらずじまいになるでしょう。　ネガティブな考えでは先に進みません。
魅力ある物件の想像と今までにない新しい顧客の発想が必要です。
お客様は何時も利便性を求めています。
築３０年以上の物件を１人で２０戸所有して満室のオーナーもいます。
そのようなオーナーは素直でチャレンジ精神があります。
自分の物件を悲観せず前向きにどのようにしたらお客様が入るか考えています。
楽しんで賃貸経営しています。
私も２５戸所有していますが、空室になった時は、お客様がビックリする部屋を提供しようと常々
考えています。
分からなければ優能な営業マンに相談する事も必要でしょう。
原理原則や勝ちパターンを会得していればアパート・マンション経営は難しくありません。
このような物件もあります。　オススメ賃貸マンション　ライオンズマンション平岸第二
ライオンズマンション中島公園

今日の札幌の天気は晴れ。
日中は気温が高い陽気な天気ですが、肌寒い風も吹いて陽も短くなり、秋らしくなってきました。
昨日、夕張方面から来られたお客様と賃貸のお部屋探しで新しい発見をしました。
お客様は地下鉄大通駅から２００円以内の範囲の地下鉄駅近くでスーパーなどあって利便性
のよい家具付の物件をお探しとのことでした。
　　　　 札幌地下鉄車両

そこで大通から３つ目の駅までだったら大丈夫だろうと地下鉄「東札幌」、「西１８丁目」、
「北１８条」、「幌平橋」周辺で探していたら東札幌駅直結でよい物件がありました。
色々チェックし最後に地下鉄料金表を見ると２４０円でした。
おかしいなと思いながら、今度は大通駅から４つ目の地下鉄南北線の「中の島」駅を調べると
２００円でした。
私は普段地下鉄をあまり利用しない（専ら自転車）ので気にしなかったのですが、地下鉄料金は
駅の数でなく距離だったのですね。
これで地下鉄「中の島」駅が女性に人気である理由がなんとなく理解できました。
中の島駅周辺はそれほど賑やかではありませんが、スパーやコンビニ、飲食店、パン屋、花屋、
クリーニング店、病院などがあり、日常生活する上で便利な地域です。夜の繁華街「ススキノ」から
も近いですね。
　　　　　　　中の島駅周辺

やはり女性は細かいところもチェックしていますね。
オススメ中の島駅近くの物件　賃貸マンション1　賃貸マンション2　賃貸マンション3
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部屋探し体験談　北星学園大学学生（札幌市在住）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
私が現在の大学に入学することに決めたのは3月の中旬だったので、手ごろな物件は
おおよそ決まってしまっていました。
大学生協に相談して、たまたまキャンセルが出ていた現在の家を含め3件紹介してもらいました。
1つは大学にとても近かったけど、ちょっと古い家でした。
もう1つは大学からは離れるけど駅には近く、買い物の便がいいところでした。
そして現在の家は大学に自転車で10分ほどと適度に近く、自転車で10分で駅にも食料品の
買い物にも行けます。
また新築だったことも手伝って、すぐに決めました。でも工事が長引いていて、突貫工事だった
らしく、壁紙がきれいに張られていないところや、扉の立て付けが悪いところ、掃除が行き届いて
いないところがありました。
工事がギリギリの新築は、あまりおすすめしないかなぁ、と思います。

マンション投資の鉄人　　私の投資体験 Ⅱ
第二十の鉄人　（女性投資家）　　　 札幌市在住　生涯現役を目指す　Ｓ・Ｓ
アパマンプラザを知るまでは自分で全ての管理をしました。
契約書の作成、保証人への確認、修理や改修工事の手配、募集の為のチラシ作りやその配布、
家賃不払い他の対応等自分でする場合は楽しくもありますがけっこう大変です。
今は100％お願いしています。まるで二人三脚で投資をしていると思わせてくれるアパマンプラザ
のビジネスパートナーぶりは完璧です。
山崎社長との出会いは札幌狸小路にある、とあるマンションの件です。平成9年のことです。
分譲時から住みたかったマンションの1室が中古で売却広告が電信柱に貼っているのを見つけ
ました。
　 　　　　　　　　　 狸小路商店街
　
狸小路商店街のマンションの１・２階は商店となっています。

〔ギャー〕と心で叫びすぐに買いも売りもお願いしている不動産屋の営業マンに言いました。
そうしたら「そこの会社はよく知っている。社長は特徴ある人で彼の考え方とかにきっと賛同
出来るだろう。だから話しとくから自分で交渉して下さい。」との事で早速電話で社長との交渉を
始めました。
銀行に融資のための物件説明を求められ直接に説明もして下さりました。その時、初めてお目に
かかりました。
別に何か特徴ある話はしませんでしたが嘘っぽくない人だなあと思いました。
そのマンションは手に入りセカンドハウスとしました。
私の実家にも近く、なつかしい狸小路市場等…もう又夢見心地で利用しました。
後に借金返し大作戦の折には悲しくも売却しましたが利益の出た優良物件でした。
これからも山崎社長率いるアパマンプラザの皆様、どうぞ宜しくお願い致します。
信頼しております。
オススメ物件　　狸小路に面しています
アパマン・プラザでは投資体験を募集しています。

札幌の天気は晴れ。９月中旬でも日中は２５度近く気温が上がります。
朝晩は涼しく快適な気候といえます。
半年以上も前から、マンション投資の鉄人の原稿を依頼していた投資家から原稿が届きました。
マンション投資を楽しんで行っている女性投資家です。　２回に分けて掲載致します。
マンション投資の鉄人　　私の投資体験
第二十の鉄人　（女性投資家）　　　　　　札幌市在住　生涯現役を目指す　Ｓ・Ｓ
　　　　　
　私の“勝手にシンドバッド”的投資体験です。　
投資マンション23戸、自宅マンション3戸、木造貸店舗兼自宅1戸を所有しこれらの投資により
生活しております。投資マンションの内1件は札幌近郊都市、他のマンションは全て札幌市内、
貸店舗は札幌市電通沿いにあり、その店舗の後ろ側で極狭な珈琲の美味しいジャズ喫茶を
経営しております。
この喫茶の赤字を埋めているのも投資マンションです。
投資マンションのどれを求めるかはインスピレーションのみです。自分が住みたいかを考えての
衝動買いです。初心忘るべからずです。
昭和48年、中島公園沿いの、本州大手の分譲マンションのモデルルームを見た時の衝撃を
今も覚えています。洋書で見た素敵空間がそこにはありました。その時、完成までにまだ1年
以上もありましたが完売してました。
　　
ワンルーム、ファミリータイプの両方がありましたが一番狭い18平方メートルのワンルームの
キャンセル待ちをしたのがマンション投資の始まりです。
キャンセル待ちがＯＫとなり引渡しを受けた時は興奮しっぱなしで今では嫌われもののトイレ、
バス、洗面と1体のお風呂に入るために木造下見板ばり、汲み取りトイレ、風呂なしの借家
（冒頭の現在は自己所有の貸し店舗他です）から歩いて30分、毎日夢見心地で通いました。
30分かかるのでその途中に一休みしたくて中間地点にふと見上げて気に入ったマンション、
これは新聞をさぐり中古で求めました。
この2ヶ所のワンルームは昭和51年に冒頭の木造の借家を手に入れ風呂を付けトイレを水洗に
してから、毎日は行かなくなりました。すると管理人さんから連絡があり貸さないか？との事で
それも良いかな、と考え貸しました。
当時は現在のワンルームの家賃の2倍程も取れました。
貨幣価値の変貌を考えると実質で現在のワンルーム家賃の5倍位にもなったと思います。
これは良い！、こういう投資が自分の生きる道と考えました。
つづく　・・・
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オススメ　賃貸物件　ノースタウンハウス
オススメ家具付マンション　トーカンマンション第三中の島
　
売買マンション　オススメ　ライオンズマンション

札幌の天気は曇り。
今日は、午後２時から札幌後楽園ホテルでアパマン・プラザ社員、草野くんの結婚式でした。
社員の結婚式披露宴に出席するのは久々です。
　　　　　　　後楽園ホテル
　
　
　
　
　　　　　　社員　　 藤田さん　　　　　　　遠藤さん　
　
祝辞を頼まれ何を話そうかと思いましたが、余計なことは考えず、思ったことをそのままお話し
しました。重要な日なので、いつものようにイタリア製の腕時計を締めました。
程よい緊張とリラックスの中でマズマズの出来だったようです。
　
草野君は福島県の出身、新婦は山形県、今日は東北から大勢の方々が出席されました。
祝辞に福島出身の野口英世さんの話も入れようと思いましたが、インターネットで調べると
若い頃は、かなりの遊び人だったようで辞めました。
先ずはともあれ草野君、誠におめでとうございました。
これからも一層健康であることと、末永いご幸福を心からお祈りしております。
オススメ賃貸物件　ライオンズマンション平岸第二

昨日、以前から投資マンションの相談を受けていた千葉県在住のお客様と事務所でお会いし
色々なお話をしました。
大手ゼネコンの1級建築士でマンション投資をはじめたいとのことで２００万～２５０万前後の
物件を購入をお考えでした。
相手はマンション建築のプロですから話の内容は立地・需要と供給・管理状態、売れている物件
と利回りが主でした。
話が煮詰まってきたところで現地案内しました。
カサウィスタリア、南４条ユニハウス、シャンボール札幌、ソシエール南５条を見学・内覧。
予算の都合で古いマンション中心でしたが、建築のプロは見る所や考え方が普通のお客様とは
少し違いました。建物の耐震問題など構造は３０年位前の物件は大らかでしっかりしている物件
が多いとのことでした。
　　　カサウィスタリア

　　　南４条ユニハウス

　　南４条ユニハウス１階玄関ホール

耐震については分かりませんが、たしかにカサウィスタリアや南４条ユニハウスなどは天井が
高くゆったりとしています。２．６ｍ以上はありそうです。
空間が広いと面積が狭くても広く感じます。
カサウィスタリアより南４条ユニハウスの方を気に入られました。
私がお客様を案内して感じたのはエントランス部分（玄関）を綺麗に多少豪華にした方が印象が
良いということです。
今後は管理組合の理事会・総会でもエントランス部分（玄関）・メールボックスも含めてあ多少
豪華に明るくするように意見していきたいと思います。
　　オススメマンション　ライオンズマンション中島公園　
話は変わりますが、最近読んだ本でとても参考になる本がありましたので紹介します。
この本も私の考え方と共通点が多いです。
　　

今日の札幌の天気は晴れ、最高気温２６度。
北海道マラソンが行われていたが、午後1時から札幌駅近くの全日空ホテルで行われた
マンション管理基礎セミナーに出席。
　
会場は６００名位の人でほぼ満員。中・高齢者が多くマンション管理の意識の高さが窺える。
財団法人ﾏﾝｼｮﾝ管理センター　総合研究所　主席研究員の廣田信子さんがどのような話しをする
のか興味があった。
１．マンションを取り巻く状況は
マンションストックは益々増加、人口は減少、高経年マンション急増。
全国のマンションの総戸数5０５万戸、居住人口１３００万人（平成１８年末）さらに、ここ数年毎年
２０万戸近くのマンションが新たに供給。
人口は２００６年１億２７７４万人をピークに減少に転じ、２０５０年後は１億６０万人（２１．２％減少）
の予想。
築３０年以上のマンションは２０１１年には１００万戸。
マンションが終わりの棲家として定着し、高齢単身・夫婦世帯が増加。
２．マンション相談内容から見た管理組合の現状は
管理組合内部の紛争が増加
管理組合という組織運営と住まい方の関するトラブルが中心で他に義務違反、ペット、騒音と
つづく。
マンションの健全度と安心なマンションライフは表裏一体、安心なマンションライフは良好コミュニ
ティから。
常に情報を公開しながら進める、多くの組合員が話し合いや決議に参加するように
他にも色々お話をいただいたが「マンションストックは益々増加、人口は減少、高経年マンション
急増と高齢単身・夫婦世帯が増加」が我々が仕事をする上で問題になるであろう。
今後はマンションを購入する際、立地・周辺環境や広さ間取が問題になりそうだ。
オススメ賃貸マンション

昨日は休みを取り、旭川市へ行きました。
天候曇り、ＪＲを利用し興味のあったモーリス・ユトリロ展を見に北海道立旭川美術館へ
　　　　　　　　　　　　美術館　

旭川は１０年ぶり、ＪＲ運賃が片道４，７００円。交通費を考えると近いようで遠い旭川。
ＪＲの窓から観る田園風景が広がる稲作地帯を通って旭川へ。途中岩見沢、美唄、深川駅で
停まったが、田舎といった感じ。汽車の中で読んだ本が良かった。
稲盛和夫さんの『生き方』、この本は私の考え方と共通するところが多い。
　
旭川駅に着いて最初に行った所は、駅から見えるマンション『メゾン・ド・ノール』只今売り出し中。
　　　　　　　　　　　　　　　メゾン・ド・ノール　　　
　
思ってた以上によい感じ。
買い物公園を通って旭川美術館へ。
ユトリロ展を観てユトリロに対するイメージが変わった。彼は７１歳で亡くなったが、ユトリロの絵の
評価が高いのは２０代から３０代前半の作品。アルコール中毒で精神状態の不安定な頃。

<img alt="yutoriro1.jpg" src="https://www.apaman-plaza.co.jp/blog_wp/wp-content/blogs.dir/3/files/image/yutoriro1.jpg"

今日の札幌は晴れ。９月なのに日中の気温は２５度、日差しが強い。
午前１１時３０分より札幌簡易裁判所で第１回口頭弁論（裁判）。
　　　　　　　　　　　　　札幌簡易裁判所
　　
今回は店舗の賃貸の賃料請求。
飲食店に賃貸していたが、経営者が変わった途端に賃料の不払いが始まった。
そこで連帯保証人から賃借人に対して契約解除するように要求されたが、その後、数ヶ月して
賃借人と連絡が取れず行方不明。
飲食店に対する賃貸借契約は数少ないが、普通の住居と違い複雑になる。
今日は必勝パターンのイタリア製の腕時計を締めて行った。
いつにも増して事件が多く、法廷の傍聴席も混んでいた。
私の番が来て原告席に立ったが、程よい緊張と余裕で１回目の口頭弁論を終えた。
基本的に裁判は余程のことがない限りしないが、今回は賃借人が行方不明で数ヶ月の滞納も
あり仕方ない。
裁判所から徒歩圏内の賃貸マンション