山さんの不動産日記

7月, 2007

今日は参議院選挙の投票日。
　
天気も良く気持ちよく投票できた。北海道の景気がイマイチなので早く何とかしていただきたい。
今日から今まで騒がしかった街頭演説がなくなるのでほっとする。
午後４時頃から札幌芸術の森・野外ステージで開催のPMFピクニックコンサートに行った。
　　
　　
暑くももなく涼しい気候の中、生のクラシック音楽を堪能できた。
クラシックは久々だが長時間聴いていても疲れないのがいい。上田市長の姿も見えた。
コンサート終了時に花火も上がってよい１日になった。
最近は専らラテン音楽だが、これは長い時間聴くとドット疲れる。
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昨日、午後６時３０分より札幌ダイア管理株式会社北海道支店会議室でダイアパレス水車町
管理組合総会が開催された。
　　　　　ﾀﾞｲｱﾊﾟﾚｽ水車町
　
出席者３名（全員理事）でオヤオヤといった感じだが、委任状７、
議決権行使書３１で総会は成立。
豊平川の花火大会と重なった事もあり、総会どころではなかったのかも。ダイアパレス水車町
から南西に向かって花火が綺麗に見える。花火大会見たさにこのマンションを購入した人も
数名いるようで大規模修繕工事を行う際は、７月の花火大会の時期は避けてほしいという意見
書も出されたほど。
　　
私が理事会の際事業計画として主張した｢宅配ボックスの設置｣も決まった。
このマンションは駐車場も満車で昨年設置した屋上の携帯電話の基地局収入も入り健全な
運営を行っているといえる。
次年度も役員として選任されたので現在所有している部屋は売らないで所有しようと考えている。
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昨日、札幌京王プラザホテルにて北海道宅地建物取引業協会　会員研修会が行われた。
今回のテーマは｢税理士が教える！お客様に喜ばれる税金アドバイス｣で税理士が講師。
広い会場に大勢の不動産業者が詰め掛けた。
　
｢相続税、消費税、土地税制、住宅税制、減価償却制度、法人税、印紙税｣などについて
税制の改正事項説明があったが、中でも減価償却制度に関して大幅な改正があった。
従来は住宅、自動車、その他備品等について残存価格が９０％～９５％あったが、平成１９年
４月１日以後に取得する物に関して償却可能限度額が廃止され、備忘価格が１円となる。
平成１９年３月３１日以前に取得された減価償却資産に関しては償却可能限度額（取得価格の
９５％）に到達時点の翌期から５年間の均等償却（個人にあっては、平成２０年分所得税から
適用される）。
古い建物を取得すると特になるかもしれない。
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札幌の夏は、雨が少なく、多少乾燥しています。公園や河川敷の芝生も水が足りないので
色が茶褐色。　農作物にも影響が出るのではないかと心配です。
しかし、ビヤガーデンや野外のイベントなどは、良い結果が出そう。
只今、札幌市内では音楽フェスティバル真っ盛り。
クラシックのパシフィック・ミュージック・フェスティバル（ＰＭＦ）や札幌シティジャズフェスティバル
が南区の札幌芸術の森や中央区中島公園にある札幌コンサートホール を中心に市内のあちこち
で８月上旬まで演奏会が開催されています。
私も昨晩、中島公園にある特設スタジオ｢ホワイトロックミュージックテント」に行ってきました。
月曜日なのに熱気でムンムン。
　
　　
　　
　　
　　
　
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　　実録体験談－私のマンション投資歴（５）　　第八の鉄人
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不動産賃貸の場合、入居者には、免許証コピー、住民票等の提出をして頂き、トラブル予防に
努めておりますが、最近はインターネットが便利に利用できることをアパマンさんに教えて頂き
ました。先日来られたお客様は、お忙しい中、遠方からわざわざお越しになりとても私の物件が
気に入られたとのことで、急いで契約なされたいとのご希望でした。
社会的身分のある職業に従事されてるので、大丈夫だろうと、お話を進めようとしたところ、
アパマンプラザさんから、「インターネットで名前を検索したところ、こんな記事が出てきました。」
と地方新聞のコピーをFAXして下さったのです。そこにはつい最近、職場で傷害事件を起こした
事が載ってました。
過ちを犯した方を差別する気持ちはございませんが、ご本人に関することを私も色々検索して
みたところ、短気な性格であることが判りましため、調べたことは一切伏せて、穏便にお断りさせ
て頂きました。
私は元来人を信じやすいタイプなので、毎日のように掛かってくる不動産屋さん等からの電話は、
一切応じないことにしております。どんなにおいしい話でも、信用の置ける業者でなくては、結局
高く付いてしまう上に、時間も取られてしまいます。
当時、テキヤの親分に「たいした度胸のお姉さんだ。若い者に爪の垢でも煎じて飲ませたい。」と
お誉め頂いたのは得難い経験でしたが、出来れば関わりのない人生でありたいものですね。
長年に蓄積されたノウハウに、インターネット等の近来の装備を加えて守って下さるアパマンさん
には、本当に感謝致しております。
最後に私の近況を少々、、。公務員は数年前に退職致しました（定年の少し前）。
不動産賃貸のお蔭で、いくらか自由なセカンドライフをおくらせて頂いております。定年後は時間
を持て余す方々が多い様ですが、私の場合は、同窓会の副会長、親戚の会社役員、ダンスサー
クルの世話係、不動産物件の総会出席、海外旅行、等々と、現役時代より忙しく走り廻っており
ます。
とりわけ健康増進に始めた社交ダンス（今はダンススポーツと言います）は、アマチュア指導員
の資格を取ったり、年に１度デモンストレーションパーティに出場したりと、すっかりハマってしま
っています。
じ、つ、は～、、、山崎社長も、ダンスにハマってるようなんですよ～！
社長のジャンルは「サルサ」！（ニューヨーク発祥の比較的新しいダンス。ラテン音楽に合わせて
踊る。）この春に札幌でお手合わせを願いましたところ、あまりにお上手なのにびっくり致しまし
た。リズム感がよく、軽やかな身のこなし！その上、チョイワル中年の魅力も加わり、これがあの
文武両道を絵に描いたような山崎社長か？と目を疑うばかりでした！
皆さんもご興味がおありでしたら如何ですか？知らなかった健康的な世界、知らなかった山崎
社長の一面が見られますよ(笑)！
それではまた。次回（の要請がありましたら）は、この十年間を少し遡ってお話させて頂きます。　　　　　

最近はマンションの売買が動いてきている。
比較的価格の低い都心から近い物件が動いている。近郊でも交通の便の良い実需の空室物件
も成約してきている。
今月に入って、私も個人的に２戸購入した。ライオンズマンション平岸第２とライオンズマンション
円山第２。
　　　　　　　ﾗｲｵﾝｽﾞ平岸第２
　
　
　　　　　　　ﾗｲｵﾝｽﾞ円山第２
　
　
両物件とも３０㎡程度の１LDKタイプ。購入しようと思った物件は、室内を見て遅くとも
３日以内に買い付け証明書を提出する。最近はあまり迷わなくなってきた。
会社でも７月に３戸購入。　他に買い付け証明書を２戸提出している。不動産は縁もので良いと
思ったら、スピーディに動かなければ、他の業者やお客さんに取られてしまう。
恋愛と同じように基本的な調査を済ませたら、深く考え込まず、相性が良いと思えば意思表示は
素早く。
上手く行かない物件は、契約までの過程で相性のない物と判断できる。基本的に買付け証明書
を提出したら断らないが、ダメだと分かったら契約前に素早くお断りする。
希望としては毎月１０戸購入を目標としているが、思っているほど購入できないのが実情。
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実録体験談－私のマンション投資歴（４）　　第八の鉄人
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東京都目黒区T.S　元公務員
早いもので、前回の寄稿より、はや十年以上も経ってしまいました！この間、多くの鉄人の
方々が、とても為になる実用性の高い寄稿をなされていらっしゃいますので、文を書くより恥を
かく方が得意（？）な私は、とても出る幕ではないと思っておりました。
ところがアパマンさんには、「第八の鉄人はその後どうなったのか？」等の問い合わせが少な
からずあったとのこと。
北海道出身の女が岡山、東京と居を移すも、、、持ち物件は水浸し、ヤクザ占拠、とくれば次は
どんな災難かと気になってらっしゃったのでしょうか(笑)？。
そこで、ためになるお話は他の本当の鉄人様のを読んで頂く事にして、私の回は、コアな読者の
方への御一興としてお目汚しお許し下さいませ。
さて、水浸しの件でお付き合いの始まった入居者の医大受験生ですが、やはり今でもお中元
お歳暮が届きます。そしていよいよ来年、ご長男が医者を目指して上京してくるとのこと！親子
２代にわたって不動産のお世話をさせて頂く事になるのでしょうか。楽しみです。
ヤクザ占拠の教訓からは、得られたものが多く、以降は一切トラブルがありません。
不動産とは関係ありませんがバブルの頃に一度、上野のサパークラブ（バニーガルのいる高級
会員制レストラン！）にて、隣の給仕をしていたウェイトレスのミスで私の服に水が掛かった事が
ありました。隣のテーブルの紳士は責任を感じたらしく、「後できちんとクリーニング代をお送り
させて頂きますので、お名刺を頂けますか？」と言って下さり私は『すぐに乾く程度なのに！
ラッキー！』と内心喜んでおりました。
ところがこのクラブに連れて来てくれた同席の知人は「いえいえお互い様ですから。」と実に
スムーズにその場を納めてしまったのです。そして後でその知人からは、こう諭されました。
「こういう席では紳士に見えてもヤクザ関係の者が少なくないんですよ。一旦住所を教えると、
最初は紳士的に来るが、ジワジワと貴女の生活圏に入り込んでくる。お嬢さんに付きまとい
何かあっては大変でしょう。」と。なるほど大都会は注意して生活しないと恐ろしい所だ、と
実感いたしました。
　　つづく

昨日、今日と忙しい日が続いた。売買の決済、マンションリフォーム、退去立会い、家具・家電の
設置、物件調査、裁判準備とかなりハードな日々を送っている。少しでも時間を節約しようと
自転車で移動しているが、次から次と仕事が増える。
ブログの更新もままならないが、所有物件の管理組合総会はできる限り出席している。
昨日、シャンボール豊平管理組合定期総会が行われた。出席者２０名
　　
このマンションは、私個人で一戸、会社で３戸所有している。スーパーなどの買い物や交通の
便がよく都心からも近い。近くには北海学園大学や高校・専門学校等も多数ある。
築年数２５年経過しているが、修繕計画などもしっかりしている。入居者・所有者は高齢者が多い。
今回の総会で問題となったのは駐車場の塗装修繕工事。このマンションは駐車場をマンション
の敷地以外に２ヶ所（３０台分）借りているが赤字。マンションの入居者では利用者が足りず、
外部の人にも貸している。賃借料と駐車場収入を差し引いたら赤字。塗装修繕工事に５２０万円
かかるが、赤字駐車場で外部の人に貸して５２０万円も出費するのは問題だと強い意見が出た。
マンションの修繕積立金は６７００万円以上積み立てられているが、お金の使い方に注意を
払っているところが頼もしい。
最近はマンションの入居者・所有者の高齢化が目立ってきて駐車場の空きも所々ある。
今から１０年以上前は駐車場不足がマンション問題の１つだったが、これからは駐車場の
空きで収入が不足することが予測される。
逆に駐輪場が不足するマンションが増えてきている。
シャンボール豊平は光ファイバーや地上デジタル対応もできていて築年数の割に住み易いと思う。
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昨日は、午後10時頃自宅近くのラテンパブに行った。
　　
週末とあって店内は多少込んでいた。皆さん1週間の疲れやストレスを癒しに来るのだろう。
私はスポーツや武道をやる感覚で通っている。
最近は社交ダンスをスポーツダンスと呼ぶらしい。
初めて間もない頃は女性をダンスにお誘いしても断られることがあったが、最近は女性の方から
踊りませんかと声をかけられることもある。少しは踊りの方も上達したのだろう。
ダンスは、女性人口が多く、どちらかというと女性的な社会といえる。私などはスポーツは武道、
仕事は不動産業。男性的社会で暮らしてきたので、女性的な社会は未だに理解しがたい。
紳士・淑女の社交場なので挨拶と身だしなみは多少気をつけている。
札幌ラテンダンス　サルサ！もどうぞ
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マンション投資第二の鉄人：加藤　隆
　　　　　　　　　　　　　　　東京都在住　　　　　　　　　　　
「私の投資体験談」Ⅶ
第５期
● ミニバブル期？(2005年6月～9月)
● アパート、博多９部屋＋駐車場１・名古屋９部屋＋駐車場１）
《自己総評》キャッシュフローにつきましては、プラスにあり、販売、建物・賃貸管理会社である
Ｓ社耐震偽装事件には関わりましたが、総合評価は良しといえます。
【博多１棟物新築アパート建築】
博多につきましては、購入価格５，４０８万円に対し、借入金５，２８０万円、自己資金１２８万円
でした。
自己資金分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当しました。
キャッシュフローは、満室で月額８５，２０８円プラスです。
９室＋駐車場１（自動販売機１）で、博多駅から徒歩１２分です。
これらの物件につきましては、今迄の区分所有マンション主体から、専用土地付長屋物件を経て
一棟物専用土地付アパートへ挑戦しました。
基本的な設計・施工等は、プロの建築士、建築業者の方々にお任せするにせよ、色合い、ネー
ミング等を含め、最終的な判断をするのは、あくまで所有者です。
色合いにつきましては、明るいながらも、汚れにくい色という難しい注文をしましたが、博多物件
につきましては、オレンジ色（但し、度派手ではありませんし、明るい薄手です。）に、名古屋に
つきましては、ベージュ系の色にしました。
その際、隣の物件の色との調和も考慮し、できればということで、同系色にしてもらいました。
ネーミングにつきましては、「○○荘」というのは、ダサいということですが、私は敢えて、
「○○ソー」にしました。
半分冗談です。
結果、ネーミングにつきましては、「シュノンソー」シリーズとしました。
「シュノンソー博多」です。
「シュノンソー」というのは、フランスの古城の一つです。
また、車等のネーミングでも「サ」行（サシスセソ）は、ヒットしやすいと聞いております。
１階・２階共、全室ロフトが付いており、結構、有効に広く使えます。
又、テレビ画面付きインターホン、セキュリティ自動通報システム、インターネット等、設備面も
充実しております。
因みに、敷地内に、自動販売機も設置しました。
入居者の方に便利ですし、明るくなり、防犯にも役立ちます。
【名古屋１棟物新築アパート建築】
名古屋につきましては、購入価格６，２０２万円に対し、借入金６，７２０万円、自己資金無し、
オーバーローン５１８万円でした。
キャッシュフローは、満室時プラスです。
９室＋駐車場１です。
ネーミングは、「シュノンソーシリーズ」とし、「シュノンソー名古屋」としました。
名古屋駅から徒歩１２分。
最近できた高層ビル：ミッドランドスクエアを通って、「ノリタケの森」のすぐ奥の一角です。
名古屋は、トヨタ本社ビル、名古屋駅ビル、名古屋空港、愛知万博もあって、今暑く燃えており
ます。
最近は、地価上昇率第１位となっております。
博多は、出張１回・プライベート３回、名古屋は、出張２回、行ったことがある地でしたが、気に
いった所でした。
ところが、皆様にとっても未だ記憶に新しい「耐震偽造事件」がこのSI社にも起こったのです。
【「サラリーマンでも大家さんになれる」ではなく、「サラリーマンだからこそ大家さんになれる」】
最近、「サラリーマンでも、大家さんになれる」といった類の本が流行っております。
倒産・リストラ・減給の嵐の中にあって、複数の収入源を持つということは、自立への一歩として
サラリーマンに光を与えるものなのでしょう。
私に言わせれば、「サラリーマンでも、大家さんになれる」と言うよりは、「サラリーマンだからこそ
大家さんになれる」と言えるのではないかと思います。
第一に、サラリーマンは、比較的、収入が安定しているということです。
倒産・リストラ・減給とは言え、収入の不安定な自営に比べれば、安定していると言えます。
第二に、その為、比較的、金融機関から、融資を受け易いということです。
これらのことは、不動産投資の鉄則の一つである資金繰り：収入（受取賃貸料等）が、支出
（支払ローン、管理費・修繕積立金等）を上回らせるべきだということが、比較的、やり易くなるの
です。
第三に、サラリーマン程、節税の効果が大きいということです。
自営は節税がやり易いですが、通常、サラリーマンには、その道がほとんど開かれておりません。
不動産投資により、不動産所得の赤字と給与所得の黒字を損益通算し、所得税・住民税を節税
することが可能となります。
（実際は、支出されない減価償却費も経費算入する為、計算上は、赤字となり易くなります。）
第四に、サラリーマンは、比較的、社会・経済に接しているがゆえに、情勢が把握し易いという
ことです。
第五に、サラリーマンは、時間・体を拘束されており、又、原則副業禁止の為、時間と体を使うので
はなく、知恵とお金を活用することが、決め手となります。
具体的には、不動産等の安定投資、著作業、発明等が効果的と言えます。
まさに、「サラリーマンでも、大家さんになれる」ではなく、「サラリーマンだからこそ、大家さんに
なれる」といった発想なのです。
その他、皆に共通のメリットである、値上がり益、家賃収入、生命保険機能、その他節税（贈与税
・相続税）、人脈形成、ノウハウ形成、社会貢献等のメリットも、勿論あります。
サラリーマンの方、物件価格も割安で、利回りの良い今、低金利・固定金利で資金調達をしておき
安定家賃収入の道を確保しておくのも、一考かと思います。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　おわり
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アパマン・プラザでは皆様の投資体験談を募集しています。
投稿された方には、プレゼント差し上げます。
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アパマンプラザでは７月１０日より電話がひかり電話オフィスタイプになりますので、IP電話
０５０-３３６５-１３６１の番号が使用できなくなります。

今日の札幌は朝から快晴で気温が高かった。
午前１０時より中の島キングレジデンス１階事務所で管理組合理事会。
　　
　　
　　
前期まで私が理事長だったが、今期からは、居住者の理事が理事長。
副理事長を頼まれたが、理事長もやりにくいと思い平理事で参加。
議題はゴミステーション、塗装問題、駐輪場、屋上防水工事に関して。
建物が古く賃貸物件が多いので空室対策も含めて話し合われた。まず、マンションをクリーンに
することから。２時間近く話し合われたが、内容はかなり濃かった。
帰途中の島から自転車で中島公園を横切ると大和遠州流の茶会が盛大に行われていた。
　　　
その後、札幌駅前通から中島公園周辺を札幌ハーフマラソンのランナーが走っていた。
女子の部優勝はオリンピック金メダリスト野口選手。
　　
食事を取り、北海道大学博物館で行われているファーブル昆虫記展を見学。これは意外と良かった。
また来週行こう。
　　　　　　　　　　　　北大総合博物館
　　
　　
　　
　　
私も将来『マンション記』でも書こうかなと気持ちになった。
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札幌の天候は晴れ気温も朝から上昇。午前１０時よりソシェール南５条管理組合理事会が
管理人室で行われた。
　　　　　ソシェール南５条
　
今回の議題は、駐車場賃貸料金、駐輪場、管理費等の大口滞納者に関して。
駐車場の管理運営は本来マンション管理組合で行うのだが、一部を覗いて１階のテナント
区分所有者が行うようになっていた。それにより駐車場収入が減り、管理費会計を圧迫している。
そこで権利の主体をハッキリさせ、駐車料金を適正に定め、管理組合が行うこととした。但し
総会の承認が必要で、近いうちに臨時総会を開催する予定。
駐車場に関しては、他に所有権の問題や利用権も含めて調査が必要。
駐輪場に関しては、次回持ち越し。
管理費の滞納者に関しては、競売で取得した区分所有者で前所有者からの滞納金も含めると
金額が高額になっている。
理事長が管理規約を勉強しているようで、規約は管理組合の憲法であり規約に基づき支払って
頂くと連呼していた。
法律問題や規約に関して、他の理事が｢山崎さんどうでしょうか？｣と言ってくるようになったので
少しはここの管理組合理事会も健全になりつつあると言えよう。以前は、私が規約や区分所有法
のことを言うと堅いことを言うと管理しにくくなると言われた。
他に地上デジタル放送に関して話し合われた。
マンションの法律や規約に関しては１人だけ分かっていてもダメで各理事が、規約を理解する
ことが大切だ。
次回理事会は８月１１日。
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マンション投資第二の鉄人：加藤　隆
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「私の投資体験談」Ⅵ
第４期
●バブル崩壊後(2000年8月～2003年9月)
●区分所有マンションを札幌にて８部屋購入しました。
《自己総評》キャッシュフローにつきましては、全ての物件がプラスです。
滞納・入居者追放事件、管理費間違い事件、損害賠償・謝罪請求事件、水漏れ事件等、色々と
ありました。
総合評価は、○～◎でしょう。
以下購入したマンションについて簡単に紹介します。
【札幌：西１１丁目NO.２物件購入】
西１１丁目２につきましては、購入価格４３０万円に対し、借入金４５０万円、自己資金無し、
オーバーローン２０万円でした。
キャッシュフローは、月額２，１９７円プラスです。
中心地薄野に近いと言う立地、２９．６平方メートルで広めであること、利回り１４％にも惹かれ
ました。
但し、この西１１丁目２において、「滞納・入居者追放事件」が起こったのです。
【札幌：西１１丁目NO.３物件購入】
西１１丁目３につきましては、購入価格２９０万円に対し、借入金２９０万円、自己資金無しでした。
キャッシュフローは、月額９，６８５円プラスです。
中心地薄野に近いと言う立地、２７．５１平方メートルで広めであることと利回り２１％が非常に
魅力的でした。
【札幌：白石物件＆札幌：西１１丁目NO.４物件購入】
白石につきましては、購入価格３８０万円に対し、借入金４４０万円、自己資金無し、オーバー
ローン６０万円でした。
キャッシュフローは、月額５，５０７円プラスです。
高級住宅地である白石駅から徒歩１分。
こちらは築浅物件で１階にはコンビニエンスストアがあり、利便性抜群です。
西１１丁目４につきましては、購入価格４５０万円に対し、借入金４４０万円、自己資金１０万円
でした。キャッシュフローは、月額１２，３６２円プラスです。
両物件とも立地と高利回りが購入の決め手になりました。
【札幌：菊水物件購入】
菊水につきましては、購入価格各２４０万円ですが、現金購入です。
３ＤＫ・５３．５３平方メートルで利回り２０％という物件だったのですが、「Ｂ社管理費間違い事件」
が、起こったのです。
【札幌：ひばりが丘物件購入】
ひばりが丘につきましては、購入価格各２４９万円ですが、現金購入です。
平成元年２月築と、比較的新しいこと、２６．０３平方メートルで広めであること、利回りは１５％。
但し、このひばりが丘物件において、「損害賠償・謝罪請求事件」が、起こったのです。
【札幌：大通物件購入】
大通りにつきましては、購入価格各３００万円ですが、現金購入です。
大通りという超都心の立地で、１階には、映画館が入っております。
最近できた、屋上大観覧車もすぐ近くです。
利回り１６．８％でした。
【札幌：真駒内物件購入】
真駒内につきましては、購入価格各１９５万円ですが、現金購入です。
現金購入分は、それまでの預貯金、貴金属・株式売却益等を充当しました。
専用土地が付いている長屋形式で、メゾネットタイプ２階建てですので、上下階の騒音問題も
心配ありません。
又、３ＬＤＫ・６６．２４平方メートルの広さ、利回り２５．２％と文句のない物件だったのですが、
この真駒内物件において、「滞納事件」が起こったのです。
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アパマンプラザでは皆様の｢不動産投資体験談｣を募集しています。投稿していただいた
方にはプレゼント差し上げます。
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アパマンプラザでは７月１０日より電話がひかり電話オフィスタイプになりますので、IP電話
０５０-３３６５-１３６１の番号が使用できなくなります。

７月に入って賃貸の動きが落ち着いてきたが、３ヶ月程度の短期契約は堅調。
売買の問合せは依然多い。シャンボール札幌は先月から今月にかけて八戸売れた。
アパマンプラザでも他社が売りに出している市内のマンションを買取をしようと連日、物件を
探しているが、気に入った物件が少ない。古くても立地と管理がよければ購入しようと考えている。
本日、午後６時からダイアパレス水車町管理組合理事会。７月に定期総会があるので、決算書、
予算書、事業計画の打ち合わせ。
　　　　ダイアパレス水車町　

ここの管理組合は、充実している。大口滞納者も一件で他は殆どない。駐車場も満車で年収
５，３２８，０００円、変わったところでNTT携帯基地局料として１，２６０，０００円ある。
現在、修繕積立金６７，０００，０００円以上積み立てられている。
地デジ・光ファイバーにも対応している。
今回の総会では宅配ボックス設置も事業計画案として出される。
管理組合の運営としては余裕があり楽な感じ。
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「私の投資体験談」Ⅴ
第３期
●バブル崩壊後(1994年1月～9月)
● 区分所有マンションを東京に２部屋購入しました。
《自己総評》キャッシュフローにつきましては、東京都調布市のつつじヶ丘物件はマイナス、
東京都渋谷区の新宿物件（最寄駅は新宿及び代々木駅から、各徒歩５分ですが、住所は
渋谷区になります。）は月額１４，７３９円プラスです。
つつじヶ丘につきましては、騒音・損害賠償・謝罪請求事件、新宿につきましては、火災事件が
ありました。
新宿につきましては、土地収用が行われ、ラッキーでした。
総合評価ですが、つつじヶ丘は×、新宿は◎でしょう。
【東京都調布市：つつじヶ丘物件購入】
人生最大の買い物と言えるのが、住宅でしょう。
土地については、有限であり、原則、新たに作ることはできないという希少価値はあります。
但し、少子化による人口減の趨勢にあっては、不動産に対する需要は減少していくでしょう。
従って、持ち家にするか、借家にするかは、ケースバイケースにより、損得計算が必要です。
各人の事情・性格にもよります。
自分もしくは、配偶者の両親等から相続を受ける可能性があるとか、持ち家や・ローンに縛られる
のは嫌だという性格の人は、借家の方が良いかも知れません。
損得勘定については、将来の経済情勢（不動産物件価格・賃料、金利、税制等）にもより、先行きを
見通すことは、非常に困難です。
一般的にインフレーションの時代には、不動産価格は上がり貨幣価値は目減りするので、持ち家の
方が有利であり、逆に、デフレーションの時代には、借家の方が有利となります。
持ち家の場合、注意すべきは、大恐慌・デフレーション化であり、企業倒産・解雇・給料減等の
リスクが高まりつつある中で、ローン負担は、原則減らないことです。
下手をすれば、変動金利での金利増、ひと昔前に流行った「ゆとり返済」をされている方は徐々に
返済負担増となります。
あと、持ち家の場合、後で気にいらない問題点が出てきても、時間・経費の面で、簡単には
いかないといったことも考慮しておく必要があります。
借家の場合、注意すべきは、家賃が上昇する可能性があるし、持ち家のように、ローンが終わって、
負担がなくなるといったこともなく、老人になった後も永久に家賃を支払い続けねばならないことです。
従い、計画的なライフプランニングが必要となってきます。
私個人的には、持ち家指向でした。
私の実家は広島の片田舎で、祖父名義で父の兄弟も４人と相続人も多かったし、妻の実家も
東京ですが、兄弟が３人と、相続の可能性も低かったのです。
又、私は楽観的なところもあり、それほど借金も苦に感じなかったのです。
更には、資本主義社会にあって、長い目で見れば、インフレーションの社会だと思い、資産形成の
意味もあって、持ち家派となってしまいました。
１９９０年のバブル崩壊後、せっかちな私は、そろそろ価格的にも底かなと思った１９９４年１月、
ある不動産販売会社の仲買で、居住用として、昭和４７年３月築・３ＬＤＫのマンションを
４，０００万円で購入しました。
その物件は、以前、勤め先が分譲したマンションで、関係会社が建物管理をしております。
勤め先の社内融資と、民間融資を利用しました。
勤め先の社内融資は、迅速だということ、抵当権設定が不要なこと、諸経費が安いこと（抵当権
設定費用、手数料等が不要）、金利が安いこと（当時で、年３％）、等といったメリットがありました。
その反面、勤め先に対して、借りができると共に、退職時に一括返済の為、勤め先に縛られ易く
なるといったデメリットがあります。
社内融資を受けたとたんに、僻地に飛ばされるというのは、良くきく話でした。
私も、取り敢えずは、気に入った物件だった為、早期に購入したかったこともあり、社内融資を
活用しました。
抵当権設定が不要だった為、担保余力があり、後に、他の物件（新宿）購入の際、共同担保として、
活用できました。
しかし、その後も下がり続け、とどめは、１９９５年１月１７日。
そう、阪神淡路大震災です。
世界大恐慌に突入し、特に、旧建築基準法適用の古い物件は奈落の底に落ち、二束三文の
値段になっていきました。
更には、「騒音事件」が勃発。
この物件に住めなくなった私達は、ホームレスとなり、やむを得ず、妻の実家に転がり込むことに
なりました.。（家賃は、月１１万円、支払っております。）
最終的に売却することにしようと決意しました。
別途、新宿の物件購入の時に、つつじヶ丘の物件を共同担保として提供させられていたため、
まずは、この共同担保をはずしてもらうことにしました。
そして、勤め先関連会社の融資は、原則として、自己居住用に限定されますし、又、勤め先に
勤務していることが条件ということで縛られやすくなるため、他の金融機関に借換えすることに
しました。
金融機関と交渉の結果、新宿の物件にかかる借入につきましては、５００万円程度繰上げ返済し、
借入金を減らすことを条件に、つつじヶ丘の共同担保をはずしてもらいました。
そして、つつじヶ丘の物件の借入につきましては、その後、返済も進んでいましたので、更に
１，０００万円程度の自己資金を用意し、借入を減らすということで、他の、外資系の金融機関に、
借換えに成功しました。
金利も下げることができました。
これにより、借入金２，２６０万円、自己資金１，７４０万円としました。
この借入金減額用資金としましては、新宿土地収用代金１，２００万円等を充当しました。これで、
準備万端。後は売却です。
一旦は、３，０００万円から、売却依頼をかけましたが、いつまでたっても、反応はなく、ずるずると、
２，５００万円まで下げ、あげくの果ては、２，０００万円でも難しいとのことで、バブル崩壊後の
悲惨な状況になってきました。
私は戦法を買え、賃貸に出すことにしました。
家賃は１３万円で契約、当初の支払ローンは２５万円くらい、繰上返済・借換後でやっとトントンと
いった感じでした。
繰上げ返済した後でも尚、支払ローンにも満たない家賃で貸していますが、仕方ありません。
そう、ファミリータイプのマンションは入居期間が長いので安定しておりますが、ワンルーム
マンション等に比べて、利回りが悪いのです。
昨今では、自己居住用でも、「貸せる物件を買いなさい。」と言われておりますが、大事なことだと
思います。
私のような事例も何時起こり得るかわかりませんし、転勤、子供の就学・就職・結婚、親との同居・
死別等の家族構成の変更、経済的事情等により、売却・賃貸せざるを得ないことが起こりうる
可能性があるのです。
貸した場合の賃貸料と、支払ローンを比べてみることです。
売買価格についても収益還元法が原則になってきております。
そして、余りに、個性を出さず、皆にとっても魅力的な物件を選ぶことです。
その頃、妻の実家は「建替え事件」で大変でした。
土地は、妻の母（義母）名義、推定相続人は夫（義父）、長女（妻）・長男（義弟）・次男（義弟）、
しかし、建物だけは、他人名義の土地上に私が借金を負って建てて欲しいとのことなのです。
相続で揉めれば、最悪、建物を撤去した上、土地を明け渡さなければならないのです。
そして、建物の借金だけが残され二重の借金を背負うことになるのです。
【東京都渋谷区：新宿物件購入】
新宿の物件につきましては、実は「週間住宅情報」からの一般情報だったのです。
販売仲介業者は、偶然にもつつじヶ丘の物件と同じくＳＵ社でした。
何よりも、立地が気にいったのです。
新宿駅・代々木駅から、各徒歩５分。
「ホテル新宿パークサイド」の正面です。
その後も、新宿南口再開発計画が進み、ＪＲタワー、高島屋等もできました。
一般情報からの入手と言えば、この物件くらいのものだと思います。
それでも、土地収用等を考慮した結果的には、こんないい物件が、一般情報からでも入手できた
のです。
道路計画、土地収用につきましては、そういう計画があることは知っていましたが、当時は、
いつになるか、又、収用金額はいくらになるかわからないといった感じでした。
新宿につきましては、購入価格１，４００万円に対し、借入金１，４５０万円、自己資金無し、
オーバーローン５０万円でした。
新宿につきましては、つつじヶ丘を共同担保として、提供しましたが、後に、繰上げ返済をし、
共同担保をはずしてもらっております。
この新宿物件等において、「火災事件」が起こったのです。
加えて、「棚ぼた物件発見！土地収用物件：驚異の利回り３４．０３％！！」という話になるのです。