山さんの不動産日記

6月, 2007

今日は、朝方雨が降ってお祭りがどうなるかと心配したが、出勤する頃には雨も上がり気温も
上昇して祭り晴れとなった。
中島公園の露天や山車など祭りも盛り上がって熱気ムンムン。
　　
　　
　　
　　
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マンション投資　第十九の鉄人 Ⅱ
サラリーマンだからできる“マンション投資”術
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　札幌在住　Ｙ．Ａ　　　　　
４　アメリカの住宅バブル
日本では住宅ローンを組む時、当人の収入を基準に返済可能な範囲でしか借り入れが
できませんが、アメリカの場合は、全ての人が住宅は右肩上がりで価格が上昇していくと
信じていますので、当人の収入基準より物件の将来の値上がり分を含めた資産価値を
重視する傾向があります。
従って収入レベル以上の物件でも比較的フル・ローンを組みやすく（住宅価値が上がって
いくので貸し手側も担保価値が増えると考えている）、また、購入後も様々な金融会社から
低金利でのローン借り換えや、値上がり分を仮想担保とした追加ローンのお誘いが舞い
込んできます。
バブルを経験して痛い目にあった日本人には、アメリカ人の楽観的な期待値で貸し出す
金融機関と追加融資を受けてヨットを買ったり新たな浪費をする極楽トンボさん達を危なっか
しくて見ておれませんが、そういう仕組みでアメリカ経済が成り立ち好回転で成長し続けて
いるこの時代にいる私もローンを容易く組んで2件目のマイホームを購入し、それから４年後
には低金利への借り換えを行い、ついでに資産価値が既に上がっていたため2000万円ほど
追加融資を得ました。
５　日本でのアパマン投資
この2000万円の追加融資を元手に、日本で賃貸用マンションを購入し、家賃収入を得ようと
考えました。
アパマン経営に関する参考書を読み漁り、狙う地域としては札幌、物件はワンルーム～１K
クラスの中古と対象を絞りました。
札幌は地方の大都会なので大学生・20代の独身社会人・大手企業の札幌支店単身赴任者が
多く需要があり、物件単価が安いのでたくさんの物件を購入でき空室リスクの低減が図れると
考えました。
アメリカからインターネットで札幌の業者や物件を検索していた時、手頃な物件（180万円～300
万円）を多く扱うアパマンプラザのHPにいきつきました。　但し、ほとんどが昭和50年前後築と
かなり古い物件で、e-mailで質問したところ迅速かつ丁寧に山崎社長から回答をもらい何回か
やり取りをした結果、アパマンプラザを介せばアメリカにいながらにして札幌でのアパマン経営が
できると確信しました。
山崎社長さんから最初のアドバイスで印象的だったのは　
　　①　物件の一番の要件は“立地”－　借り手は予算内で立地の良い物件を優先する。
　　②　アパマン経営で利益を上げるには、如何に仕入れを安くするか　－　投下資金を何年で
　　　　短期回収できるかが重要
　　つづく
アパマンプラザでは、皆様の｢投資体験談｣を募集しています。

札幌は連日暑い日が続いています。
明日から北海道神宮祭（札幌祭り）です。お祭り期間は全道からお祭り見学に人がドット押し
寄せてきますのでお祭り会場の中島公園は賑やかになります。
昨日、日本ハムファイターズの強打者『セギノール』選手にラテンパブで会いました。顔なじみで
軽く挨拶しましたが、調子がよさそうで自信に満ちていました。
これからも頑張って優勝争いしてほしいです。
オススメ賃貸家具付マンション
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マンション投資の鉄人　私の投資体験談。　投稿ありがとうございます。
マンション投資　第十九の鉄人
サラリーマンだからできる“マンション投資”術
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　札幌在住　Ｙ．Ａ　　　　　
私の20年に亘る不動産投資の実録が、これから初めてマイホームを購入されようとしている方
や、サラリーマンで副収入を得るためにマンション投資を考えておられる方に、少しでも参考に
なれば幸いです。私は現在、脱サラして個人事業者ですが、融資を受けるのがとても難しく、
やはり安定収入があるサラリーマン時代にこそ、融資を受けてマンション投資をすべきです。
１　最初のマイホーム
私が初めて居住用に購入したマンションは、日本経済がバブル期に入りかけた頃、勤めて
いた会社の住宅部が販売を手がけた横浜市東横線日吉駅から徒歩10分の３LDK　3800万円
でした。
バブル期中に高騰し9800万円の値がつくほどになり、とても気分が良かったものの、それを
売却して値上がり分を享受したくとも、当然他の物件も同様に高騰していて、高く売れても結局
他国にでも移住しない限り、住み替え物件も高騰していて結局キャピタルゲインは得られま
せん。その時に、不動産は2件以上持っていないといけないと痛感しました。
その後バブルがはじけて不動産価格は暴落しましたが、私の場合は購入時の価格が運よく
バブル前の価格レベルで購入していたのと、良い立地条件に建つ大型物件であったことも
あり、バブルがはじけた後もほぼ購入価格と同じレベルで下落が止まってくれていました。
２　初めての賃貸収入
1995年に仕事の関係で、アメリカのサンフランシスコに転勤することになり、不動産投資の
チャンスが訪れました。　上記の物件は賃貸にだして住宅ローン分を十分上回る家賃を得
ました。
３　サンフランシスコの住宅事情
当時のアメリカは日本のバブル期以前のように、住宅は必ず上がる状況で、特にサンフラン
シスコ地域は半導体産業で有名なシリコンバレーを抱え全米でもトップクラスの上昇が続いて
いました。
ほほ全額住宅ローンを組み3000万円ほどのこじんまりとしたタウンハウスを購入しました。
通常、日本からの駐在員は賃貸物件に住みますが、大家は強気で毎年10～20％家賃
値上げを要求され不服ならどうぞ出て行ってくれと言われてしまいます。駐在員の何人かは
余りの大家の高飛車な態度に怒り、賃貸契約を自ら打ち切ったものの、新しい物件は今まで
以上の家賃を出さないと見つからないと嘆いていました。
物件のオーナー達は既存の賃借人にはそれほど値上げできないが、新賃借人には高額の
新家賃を設定でき、或いはその物件を売却してキャピタルゲインを得られる完全な”売り手
市場“の状況にありました。
私の場合、最長でも5～６年間の駐在期間と分かっていましたが、不動産投資では2件以上
もたないと利益を上げられませんし、アメリカの状況では、私が日本に帰る時に高く売却
するか賃貸に出して毎月高目の賃貸料を得るか、いずれにせよここは“買うべき”と判断
しました。
　つづく
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アパマンプラザでは皆様のマンション投資体験談募集中です。
投稿者にはプレゼント差し上げます。

昨日まで札幌はＹＯＳＡＫＯＩソーラン祭りで全国から踊り子や見物人、観光客など大勢の
人が来札して賑やかな日々で活気があった。
　　
　　
　　
　　
近くのホテルも宿泊客が満員でＹＯＳＡＫＯＩの恩恵を受けていた模様。
今日は、今年最高気温で２７度、黙っていても汗が出てくる。明日は予報で２８度。
暑さは嫌いじゃないのでこのまま続いてほしい。
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【私の札幌賃貸マンション部屋探し体験記】
札幌市　北海道大学　D.Y. 　　　　　　　　　　　　　　
　
北大に入学した当初は、食事の面などで安心して暮らせるようにと学生会館を選びました。バス・トイレが個別にあったり、家具が付いていたりなどの条件でそこを選んだものの、やはり学生会館特有の拘束があり、家賃も高めの設定だと思っていました。
翌年に向け、ある程度北大周辺の知識を深めた後、賃貸マンションを探し始めたのですが、僕が色々とわがままな条件をつけたこととは裏腹に、かなりの数のマンションが該当しました（主な条件は家賃は管理費込みで６万以下、場所は北10～北20条かつ東2条くらいまでで、広さは30㎡以上で1LDK、キッチンは独立キッチンでできれば対面式、築５年以下の物件、光熱費があまりかからない設備が揃っているなどです）。この程度の条件をつけてもまだ100件くらまでしか絞れませんでした。
物件の総数、また条件に当てはまる物件の数を見て、本当にびっくりしました（僕の出身地と比べものにならない…）。やはり北大周辺は学生が住んでいる割合がかなり大きいせいでしょうか、多少わがままな条件をつけても選択肢はあまり狭まらないと思います。
大手の仲介会社を何件か伺いましたが、どこも紹介してくるものは似たり寄ったりでした。ただ、特に完成予定の物件で気に入ったものや、まだ空き予定で部屋が見られないなどといった状況で、「同じ施工会社が近年作ったものがあるので、今日はとりあえずそちらを見てみましょう」などと担当者の方が気を使ってくださる場面がありました。
空き予定や新築の物件では、仲介会社の担当者の方にお願いして、図面を見せてもらったり、日当たりや周辺の環境を確認しに行くために現地に足を運んだり、同じ施工会社が作った物件を見たりなどして自分が納得するまで徹底してみてはどうでしょうか。きっとお気に入りのマンションが見つかると思いますよ。
　

札幌は連日暑い日が続いています。
６月は売買の問合せが増えてきております。　また、週末は新聞の折り込み広告なども
多く、ボーナス前のこの時期に不動産業者も販促活動に力を入れているようです。
賃貸の方は都心部の物件に人気があるようで、最近は短期の問合せ・申込がいつもの月より
多く、避暑目的で７月から３ヶ月程度の入居希望の方も数名いらっしゃいます。
オススメ賃貸マンション　家具・家電付物件
　　
　
部屋探し体験談　札幌市　藤女子大学　Ｙ．Ｉ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　私が家探しを始めたのは遅かった。どこの大学に行くのか決まっていなかったからだ。結局藤に行く事に決まったのだが、家の都合上家探しに札幌に来たのは3月25日。すでに北大の後期試験の合格発表も終わっていたため、北大の近い藤近辺には私の納得できる物件はなかった。
鉄筋コンクリート、バス・トイレ別、4万円くらい。これが私の譲れぬ条件。結果、藤のある北16条から少し離れた（他の人から見ると遠いらしい）ところに決まった。そこは地下鉄駅からは徒歩5分以内、通学時間は地下鉄でも自転車でも家から約15分なので私としてはさほど問題ないところ。
しかも鉄筋コンクリート、バス・トイレ別、かつ家賃は4万円（管理費4千円）、キャンペーンで2ヶ月家賃無料。収納も多くあり、外見新築のように綺麗だし、壁紙は総張替え済み、廊下も綺麗で管理は素晴らしい。あとオール電化で光熱費はガス・灯油より安い。
　これから家を探そうと思う人へ。
　管理費がしっかりしているところを探しましょう。あと多少学校から離れていないと気に入ったのがないのだとしたら、学校近くの妥協した家より、少し離れた気に入った家へ入るべきだと思います。大学だと4年間住む家なのですから。

札幌は、天気の良い日が続いてとても気持ちがよいです。今は札幌の花ライラックの
季節です。中島公園のライラック（リラの花）も見ごろです。　
　　
今日からＹＯＳＡＫＯＩソーラン祭り、あちこちの公園や広場で踊りの練習をやっている姿を
見かけます。アパマンプラザにも四国からＹＯＳＡＫＯＩソーラン祭りを観にお得様が来店。
北海道大学の学生が札幌市内の学生を集めて始めた踊りが全国的なイベントになってきた。
私も日曜日に見学予定。
オススメ賃貸家具付マンション
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マンション投資第十八の鉄人 Ⅴ　　　　　 札幌市　　サラリーマン　F.F　　
６．人的ネットワーク　無ければ本で学び、アパマンプラザのプロに聞けばよい。　
　「成功したかったら、成功した人を見つけてその人のマネをすればいい」と書物にはよく書かれています。書店の棚には「サラリーマンでも成功できる不動産投資」のようなタイトルの本が並んでいます。実際に投資した人が書いたものと、新築販売促進用にライターが書いたと思われるものがありますが、読んでいけばすぐにわかります。成功した人が書いたものは、いくつかの共通点があります。
　小さなお金を積み上げ、欲しいものを我慢して数年間は貯めるわけです。そうしてやっとタネ銭ができます。この理論から入って説明がなされている本は、おそらくサラリーマンもしくはサラリーマン経験者の書いた本です。逆にボーナス１回だけ我慢してあとはローンをつけて購入して運用すればよい。さらにローンには団体生命保険もついているからもしもの時も安心・・・と書いてあれば、業者の販売促進用書籍です。
　私は、借り入れもしていますが毎月の返済額は、家賃収入の半分を超えることはありません。この余裕が大切だと思っています。そのため空室時もあわてることもありませんしリホームも内装工事も家具家電設置もすぐにできる状態です。確かに大きく借り入れ、手を広げていけば資産拡大は早いのですが、その分、破綻リスクも増えます。賃料の収入３分の２以上のローン支払いがあるならリスクが高い投資だとおもいます。給料から補填するのは、やめましょう。損するために手間をかけ、大家をやっていることになるのです。
　給料は鶏を買うために貯めましょう。鶏の餌代にしてはいけません。卵を１０個産ませて銀行にとられるのは５個以内にします。１から２個は年貢の支払いです。残りの４個は鶏を買うための貯金に回します。気が向けば卵をまとめて銀行に返すのもありです。そうして時間がたっていけば、働かなくても生活を楽しんで生きていけるようになると思います。
　人生、人それぞれですから一発で１００％ローンがつく２億の物件を手に入れ、満室時１０％で運用し、収益の６割を返済に回し、残りの２割で税を払い修繕に当てて、残りの２割の４００万で気楽な生活を・・・等ということをする人もいるようですが、２割以上の部屋が空室になれば破綻です。そのときは売却して返済等という空想はやめましょう。破綻した相手からは、買いたたくのが常道です。おそらく３割、４割引にしないと買い手はつかないでしょう。
　会社や取引先などで不動産投資をしている人がいれば、仲良くなって情報や考え方を交流できることでしょう。お互いに大きなものを得ることができます。よく一方的に情報を得るだけで与えることをせず、交流が成立しない人がいますが、そういう人はだめです。お互いにギブアンドテイクでなければ、大切なことは話してもらえないと知るべきです。
　アパマンプラザでは、私は一方的に得ているなあ、と思います。昨年秋にも山崎社長さんにいろいろと教えてもらってきました。すぐに実行したおかげで、しっかりとした人が入居してくれました。プロのアドバイスはまさに的確です。
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アパマンプラザではお客様の投資体験談を募集しています。
投稿された方にはプレゼント用意しております。

昨日は、天気も良く気持ちの良い日でした。
北海道日本ハムファイターズも連勝中で北海道に元気をもたらしてくれてます。
このまま記録を伸ばして優勝してくれれば北海道経済も良くなるのでは。
午後８時から札幌狸小路にある『ハバナ』でスペイン料理とワインの会に出席。
スペインワイン２０種と日頃食べることのないスペイン料理を堪能した。
翌日が健康診断だったためワインは控えめにしたが、二日酔い気味だった。
　　　　
　　　　
視力が気になったが、左右共１．５だった。体重は前回と変わらなかったが、脂肪が取れて
筋肉がついた感じ。毎日の空手基本稽古と腕立て伏、腹筋の成果が出てきた。
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マンション投資第十八の鉄人　Ⅳ　　　　　 札幌市　　サラリーマン　F.F　　
５．　不動産投資で成功するために　　頭で考えてばかりでなく、まずやってみなさい

　
　非常に多くの要素がありますが、購入時によく考えることで、致命的な失敗をしてしまう確率を０に近づけることができると思います。購入時こそ細心の注意が必要です。
　まず、家賃として受け取ったお金が、すべての支払い後に残ることが第一です。昔の私のように、毎月持ち出しでは誰のためにやっているのか、わからなくなってしまいます。
　アパマンプラザで初めて中古マンションを購入したのは８年ぐらい前のことです。ワンルームのマンションでした。投資額は、ほぼ回収しました。今でも順調に稼働しています。
　働き盛りのうちは、手元に残るキャッシュをプラスに保ち、減価償却をすると帳簿上マイナスになるくらいが、税金面から考えてもちょうどいいのかなと考えております。
　今では自宅と１３件の賃貸不動産を所有していますが、マルコーのはじめの１件以外は自宅も含め、すべて中古です。ローンもどんどん完済し、抵当権を解除するのも気持ちのいいものです。
　世の中にはいろいろと投資するものがあるのですが、サラリーマンには株か不動産くらいしかないと思います。今、はやりの外国為替証拠金取引やわずかの値動きでサヤをとるデイトレードなど私も一通り経験しましたが、どうもしっくりときません。言い換えると「こんなことやっていたって結局、業者の手数料稼ぎの道具になっている」ことをつくづく思い知らされるのです。それらの道で成功している人は、必ずいると思います。しかし自分が成功できるとは、どうしても思えないのです。
　不動産は、これまでにも多くの鉄人の皆様が書かれているとおりです。時間を身方にすることが、いかにおいしいことか。ローンを家賃で完済した人は皆知っております。
　
　不動産賃貸の慣習は地方によって異なります。札幌は貸し手に厳しい習慣だと思います。ネットでも確認できるとおり、敷金１ヶ月だけが主流です。敷金６ヶ月で退去時には半分家主が受け取りますというのが主流の地方もあります。札幌で賃貸経営をするときには、とにかく一度入居してもらったら、居心地を良くして、退去しないようにしてもらうのが一番だと思います。退去時の現状復帰費用は、どちらが負担するかで、もめることが多いのですが、いずれにせよ、クロスを張り替えて、きれいにしなくては次の人が入居してくれません。家具や家電の設置などもとても有効だと思います。
株を買ったことがない人からどのように買えばいいのかと聞かれたら、とにかく気に入った会社の株を買ってみればいいんだ。年間の高値・安値をみて安くなったらねらってみればいいと、たいていの人は言うことでしょう。不動産も同じです。
　まだ不動産投資をしたことがない人は、とにかくやってみることをおすすめします。
タネ銭３００万円作ることができれば、小さなマンションを１軒購入できます。はじめは、どこもお金を貸してくれません。例外でO信託銀行やS銀行などがありますが、金利や手数料が高く、おすすめはできません。
　たった一つのマンションの所有で、そこから多くのことが学習できます。部屋をどのように保っておけば借り手がつくのか。どんな設備をすれば、空室期間が短くなるか。再投資金額と見込みの収益を天秤にかけて判断しなくてはなりません。アパマンプラザは、こういう時のサポートはピカイチです。私も、いくつかの業者さんに管理を依頼していますが、自己で管理している物件もあります。学んだノウハウが使えるか、自己管理の物件でトレーニングしているのです。
　１軒目の運用が軌道に乗ってくると、そのうち２軒目が欲しくなります。入居者が入ってから出るまで平均４年くらいでしょうか。うまく運用できれば、２軒目の購入費用の頭金ぐらいは貯まっています。貯金の習慣ができていれば、２軒目を買えるだけのお金も貯まってきます。とにかく、はじめの数軒までが一番大変なのです。しかし、後は楽になってきます。確定申告を行っていれば、そのうち銀行の融資を受けることもできるようになってきます。
私が初めて銀行融資を受けるときには、３つの銀行で断られました。４つめで融資OKをもらいました。書類を準備しプライバシーをさらけ出し、１－２週間の時間がかかって断られるのは、つらいものがありますが、今では慣れました。しかしもう断られなくなりました。（少額だからか？）
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アパマンプラザではマンション投資の鉄人を募集しています。プレゼント差し上げます。

本日、午前10時よりソシエール南5条平成18年度管理組合総会が1階事務室で行われた。
本来なら３月までに行うのだが、理事長が任期途中で交代し、自主管理で決算・予算書
作成に時間がかり大幅に遅れてしまった。総会出席者7名、他は委任状。過半数を超え総会は
成立。
　　
建物は昭和５７年建築で老朽化しており今後修繕するところがあちこちある。
議題は概ね承認されたが、管理費等の滞納者の問題や駐車場その他、早期解決しなければ
ならない事柄が多数あるので理事はけっこう大変だ。
役員改選で新しく役員になった人が多少マンション管理に知識があるようで、今後ソシエール
南５条も管理運営に期待できそう。
オススメ賃貸マンション　家具家電付き
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マンション投資第十八の鉄人　Ⅲ
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４．　最終ゴールをどうするか　　　　年金は国民を堕落させる
　サラリーマンをしている限り、いつかは勤労収入がなくなります。そのとき資産からの収入で体面を保った生活をするためには、どのようにすれば良いでしょうか。多くの同僚は、まだ１０年以上先の退職時のことを考えていないようです。
日頃の会話からも、「年金がもらえるだろう」「再雇用してもらえるんじゃないか」といった話ばかりで、自分で何とかしなくてはならないという話には、まずなりません。最高に運が良くて定年まで雇用され、リストラされなかったとしても６０歳から５年間は無収入の状態で投げ出されるのです。
いったい日本人は、いつからこんな骨なし軟弱人間になってしまったのでしょう。
自分と家族の幸福を考え、手を打つのは一家の主たる者の一番の責務であります。それすらしないで、何をするのでしょう。ましてや働かないで、もらえる金を当てにするようでは終わっています。
　２０代の若い方は、この考えに賛成してくれるでしょうが、５０代の方は命がけで反対されると思います。違いは何でしょう。年金をもらえるという他人任せの生き方が長い時間かけて、自立心を徐々に奪っていくのです。給料が無くなったとき資産からの収入がなければ年金しかありません。これが無くなると言うことは自分の生活が無くなると言うことですから、いくら従順な国民でも暴動が起こるかもしれません。でも少子化でそれも当てにできなくなりつつありますね。
　
　わずか300km北に住んでいるソ連という国の人たちは、コルホーズでそれなりに働けば、定年後には有り余る年金を受給し、楽に暮らせるはずだったのです。しかし国が混乱し、インフレがおこり１ヶ月の年金では、卵１０個買ったら終わりという状態になったと聞いたことがあります。ロシア人は必ずと言っていいほど家庭菜園を持ち、自家消費する野菜などは自分で作っているので飢える心配はありませんでしたが、はたして日本人はどうでしょうか。
　なにも、賃貸マンションを持つことだけが経済的安定の道ではありませんが、不動産はほかのものに比べると非常に安定しているのです。FXなどでは、わずか１００万の証拠金で米ドル１０枚＝１０万ドル買っておけば、スワップ金利は毎日1500円入ってきます。月に45,000円です。５５０万円のマンションの手取り家賃並みですね。
１００万円の証拠金で５５０万円のマンション投資に匹敵する果実を収穫できるように見え、一見おいしそうですが、１０円の円高で根こそぎすべて吹っ飛んで、無くなってしまうのです。このところレバレッジを効かせた、こういう取引を小資金で行う人が増えているようです。安定させるなら、レバレッジをかけないか、かけたとしても２倍程度までにしておくのが確実です。
外貨預金よりは低コストですが、この投資の問題はレバレッジを３０倍程度まで効かせることができる（１００万の証拠金で３０００万の取引ができる）のに、それを我慢してローリターンで運用できるかという点につきます。
　株は、簡単です。しかし、安定して収益を上げられるというわけにはいかないでしょう。
やっぱり私は「不動産が一番」だと思います。その証拠に不動産投資には銀行も融資してくれます。
　「二番目は債券」です。国債を買うのもいいと思います。手間がかからず、これ以上信用度の高いものはありません。でも低利です。資産家には向いています。米国債もいいと思います。５％弱で回るので１５年で倍になります。これで目標金額に達すればゴールです。
　私の最終ゴール第一プランは、早期退職をして賃貸の収入で気に入ったところで生活し、ボランティアをするということです。健康を維持できれば、射程圏内に入ってきました。
第２プランは、離農した人から農地を手に入れ、食べ物の５割を目標に自分で作ったものを自分で食べるというものです。農地を手に入れるには、農業委員会の許可が必要ですから難しいですが、農業をやる気があれば、何とかなるでしょう。田舎での生活は、あまりお金もかかりません。これならあと６年でゴールできます。
　皆様の最終ゴールは、どこですか。どのようにして達成しますか？