山さんの不動産日記

5月, 2007

とうとう五月も最終日。ゴールデンウィークや花見もあり、長く感じた月でした。
お気に入りのイタリア製の時計が故障し、スイス製の頑丈で重たい時計を締めていたがどうにも
相性が悪いというかシックリしませんでした。気分的にも波に乗りきれない感じでしたが、
昨日、イタリア製の時計が直ってきて腕に嵌め、暫くすると気分がスッキリしました。
今日から良い仕事ができそうです。
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マンション投資　第十八の鉄人　Ⅱ
　　　　　　　　　　　 札幌市　　サラリーマン　F.F　　　　　　　　
　　　　　
２　マルコー倒産後、青くなって不動産の勉強を始める
　マルコー倒産後、不動産の本を買ってきて勉強を始めました。それまでは、何もせずマンションからのサブリース家賃を受け取っていました。マルコーの社員はこれまで通りで大丈夫だと言っていたが、「わからんぞ。これからは、自分で入居者を見つけて貸さなきゃならなくなるだろう。そのためにはどうすればいいか」と悩んだからです（結局そのままで大丈夫でした）。
　今では、どうっていうこともないことですが、当時は経験や知識もなく、不安でした。自己流でなんとしてでもやらなければならないと観念しました。しかし、そのために多くの知識を得ることができました。
　数年後、自信がついてきて、貯金もできてきたので、地裁で競売に挑戦し始めました。占有者がそのスジの人だと面倒なのでしっかりと確認でき、キャッシュで購入できる安めの物件にのみ、入札をしていました。３点セットの読み方もこのころ覚えました。
　しかし、頭で覚えても、実際には、なかなか落札できません。どういう訳か、私が入札した物件は、多くの人が入札していました。３万円差でだめだったときには、本当に悔しかったです。
　ただ、法人・個人を含め多くが入札する物件に自分も入札していることから、落札は難しいが、投資のための不動産を見る目は少しついてきたことを実感しておりました。
　このころ、マルコーからは、毎月\32,000程度の入金があり、\65,000程度のローンの支払いを続けていました。この状態が異常だと気づくには、もう少し時間がかかりました。
　とにかく、毎月の家賃収入からローン返済ほか、すべて引いて手元にお金が残らないと
何のためにやっているのかわからなくなります。そのような物件を入手していきたいものです。
３　アパマンプラザとの出会いが人生のターニングポイントとなった
　１０年ほど前になりますが、結婚してマンションを購入すべく札幌市内中央区の円山から西１８丁目あたりで探していました。新築の近代美術館近くのを買おうと思って現場を見に行きました。
８割方決めていましたが、駐車場と近くにスーパーがないことが不満でした。
帰り道に、ふと立ち寄った不動産屋さんが、当時西１８丁目にあったアパマンプラザでした。3LDK位の物件を探していますがありませんか？と尋ねると「ウチは比較的小さな物件が多いです。大きな物件は、今はありません」とのことでした。そのとき「中古でも居住用として買う人はいますか」と尋ねると「鉄筋の建物は多少古くても全然問題はなく、気に入らないところがあればリホームして住めばいいでしょう」とのことでした。
チラシをもらい、帰宅して面積あたりの価格を出してみました。こんな価格で買えてしまうのかと驚きました。これなら中古の小さいのを４，５件所有して、貸すことができれば、それで住宅ローンが払えてしまうじゃないか。その日のうちに妻と意見が一致して「新築マンションは、やめた」となりました。まず、中古の小さいのを４，５件手に入れることにしました。住宅ローンはその家賃で払うことに決めたのです。
　これは、私たちの人生にとっての大きなターニングポイントでした。あのまま新築マンション購入に走っていたら、おそらくローンの返済で精一杯の人生だったことと思います。賃貸用の不動産を持つことで、心に余裕が生まれました。
　４，５件買う予定だったマンションもいつの間にか１３件になってしまいました。ローン付きもあと３件で、６年後には完済です。４０代サラリーマンの私の給料以上の賃貸収入は確保できました。ここからは、既定路線に沿って進むだけです。ほんの小さなことでも見方を変えることで、その後の生き方は大きく変わります。
ここで賃貸収入を得てから、それで自宅のローン支払いをしようと決心したことは、その後の私たち夫婦に大きな経済的安定と精神面での大きなゆとりをプレゼントしてくれたのです。
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札幌は朝晩の気温差が大きく体調に気を使います。
私も先日、喉を痛めました。　最近はうがいの回数を増やしています。
５月もあっという間に月末です。売買の決済や鍵の引渡し、退去立会など多数有り仕事の
スピードを上げなければ帰りも遅くなります。
先日お客様より｢マンション投資の鉄人｣が更新されていないと問合せがあり、投稿をお願い
していたところ札幌市内のマンション投資家Ｆ,Ｆ様より原稿頂きました。
私も何度かお会いしてお話ししたことのある人で自分のマンションをとても大切にし、また、我々の
アドバイスに熱心に耳を傾けてくれる方です。
５回に分けて掲載します。
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マンション投資　第十八の鉄人
　　　　　　　　　　　 札幌市　　サラリーマン　F.F　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
０　はじめに・・・
多くの鉄人の方たちの文章は、私にとってとても勉強になりました。何度も読み返し、ほとんど暗記しているほどになりました。このたび、お世話になっているアパマンプラザのO氏より原稿の依頼がありました。私なんぞが、ここにでるのは、おこがましいような気がしまして当初、お断りしようと考え、悩んでいました。しかし、自分もお世話になったのだから、少しでも恩返しできれば、これ以上の喜びはないだろうと思いまして、失敗談も含めて書かせていただくことにしました。
１　何も知らずに金利７％、３０年ローンで新築ワンルームを購入
　今からもう２０年以上昔のことになりますが、２０代の若手のサラリーマンだった私は、邱永漢氏の著書を読みあさっていました。氏は、金持ちになりたかったら「サラリーマンをやめることです」と何度も力説していました。
また、４０歳が独立のラストチャンス。「それを過ぎると、頭が固くなってしまい柔軟な思考ができなくなるからです」とも書かれていました。私は、３５歳までに独立して、事業を興したいと考えていました。そのためにもまとまったお金を得たかったのです。株は学生時代からバイトで貯めたお金で地味な銘柄を長期に持つというやり方で、そこそこ儲かっていました。もっともこのころは、何を買っても儲かった時代でした。
　事業を興したかったのは、サラリーマンでは、先が見えて、おもしろくない気持ちがあったためだと思います。手っ取り早くお金を儲けるために不動産を手に入れたかったのですが、当時は、どんどん価格が上昇していて、これだという物件には出会うことができませんでした。これは、不動産に対する自分の経験や知識、行動力が決定的に不足していたからだと今では理解しています。
また、このころは競売で買うなんてことができるなどということは全く知りませんでした。そんなとき日経新聞のマルコーの広告に目がとまりました。頭金５％でマンションのオーナーになれるというものでした。早速、９５％借金して新築ワンルーム１軒買ってみました。金利７％の３０年ローンを組みました。
１年もしないうちにマルコーの営業マンから「今売れば３割増しで売れる。そのお金で絵画を買わないか」との話がありました。年収３００万そこそこだった私が、あっという間に不動産で１年分以上の給料に匹敵する金額を儲けてしまったということで、有頂天になってしまいました。思えばここがバブルの満開でした。
札幌市中央区円山のマンションが５０００万だったのが１億で取引された等という話も聞こえてきました。どう考えても、まだまだあがるぞ、今売るのはバカだと思えたのです。結局売りませんでした。当時は金利が７％程度でした。金利負担が重いので、次は３割以上頭金を作ってマンションを買おうと決心して貯金していました。
貯金は絶対に崩さないと決心していたため、マルコーから話のあった絵画の持ち分投資にも、ハワイのコンドにも投資しませんでした。そうこうしているうちにマルコーの株が下がってきました。おかしいと思いつつ、どうせ２、３年で回復していくのだろうと傍観していました。ところがどんどん下がります。ついにマルコーは倒産してしまいました。
心配になり、マルコーの支店におじゃまして、この後どうなるのかいろいろと聞いてきました。このときは、（損をしているのですが）登記制度で権利が確保されている不動産のありがたさが身にしみました。また、一つのものを何口かに分けてその権利を購入（絵画の持ち分とか、リゾートマンションの１週間分使用権利など）するというものが、いかに不安定なものなのかを知ることもできました。
　このごろ、よく見かける有料老人ホームの一時入居金や入居権利金なるものも、私は危険なにおいを感じます。
　ともあれ、手っ取り早く金持ちになりたかったのが、この後、３０年にわたって毎月
３万円を支払っていく債務を負ってしまったのです。３０年後にローンを完済したときは築３０年の古く小さなマンションだけが残るのです。
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札幌の天気は最近晴れの日が多く気温も上昇していましたが、ここ２～3日は、雨が降り
風も強く天候が不安定。
昨日、台湾（中華民国）からご夫婦でお客様が来店し、以前からインターネットで目を付けていた
カサウィスタリアを購入された。札幌の町を非常に気に入っていて今後も買い増しする予定。
世界のあちこちを旅行しているようでフランスのパリより札幌のほうが空気や水が綺麗で
食べ物も美味しいとのこと。
　　　　　　　　　カサウィスタリア
　
一昨日は、エクアドルからカサウィスタリアを所有するお客様が家族連れで来店。
札幌にマンションを５戸所有、賃貸されていて現在満室。
私もカサウィスタリアを個人的に一戸所有し賃貸している。購入したのは今から１７年前の
平成２年。当時は札幌も不動産バブルの影響でマンションの価格が急上昇中。
都心に位置するカサウィスタリアもその影響を受け、どんどん上がってワンルーム２０㎡の
物件が時には１０００万円以上で取引されていた。
たまたま１０階で５２０万円の売り物件が出た。室内を確認するとあまり内装状態は良くなかっ
たが、眺望と日当りが良く掘り出し物と思い購入することにした。所有者は東京の人で５２０万円
の現金を持参して東京まで足を運んで一発・契約決済を行った。
今から考えると決して安い買い物ではなかったが、当時としては掘り出し物であった。
今週の初めカサウィスタリア管理組合理事会が行われた。現在私が理事長を務めているが、
　　
　　
これも１７年前に購入したことがきっかけで早くから管理組合の役員をやっていた。
カサウィスタリアでは理事会や管理組合総会を通して多くのことを勉強し色々な方々と親交を
深め多くの問題にも取り組んでいる。
私の場合はカサウィスタリアが原点となりマンション管理に関しての知識や法律を学ぶことが
できた。そして多くのマンションから管理組合の役員を要請されている。
５２０万円の買い物は高くは、なかったと思う。
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昨日まで札幌は雨混じりの天気が続いたが、今日は朝から晴れ。
気持ちよく朝の武術の稽古ができた。
午後１時から南八条アーバンライフ管理組合法人臨時総会。
このマンションは今年の４月上旬に購入したファミリータイプのマンションで現在賃貸中。
昭和４９年築、総戸数９９戸。中央区地下鉄「中島公園駅」から徒歩８分の距離に位置する。
　　
１０分程度遅れて会場に入った。大勢の人が出席していたが何やら揉めている。
じっとして聞いていると理事が適切かそうでないか揉めていて収拾がつかない様子。
　　
しょうがないので、私が理事会の内容を確認し、規約に基づき理事が適切であると確認して
その場は収まり、総会の議題に入った。このようなとき「マンション管理士」の資格が役に立つ。
私が説明すると反対していた数名の者も文句を言わなくなった。
その後も議題・その他で色々揉めて区分所有法や規約などで説明し、混乱を収めたが、
マンションの管理が自主管理ということなので理事は大変そう。
管理会社に委託したら方がよいのではないかと発言すると、私に理事・理事長をやってくれと
頼まれたが、今でもあちこちのマンションの役員をやっているので余裕が無く、引き受けできないと
お断りした。
このマンションも建築３０年以上経過している古いマンションで組合員（区分所有者）は高齢者が
多い。
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札幌は、草木に若葉が色づき新緑の季節となりました。
今も桜が見ごろです。
　　
日中は気温も上昇し半袖姿の人も目につきます。
賃貸の問合せが落ち着いてきましたので、空室対策として先週末から空いている
部屋を観て廻っています。
アパマンプラザでは入居者募集にインターネットホームページ掲載、ＹａｈｏｏやＧｏｏｇｌｅ、
ａｔｈｏｏｍ、レインズ、店頭広告、札幌市内の賃貸業者への広告（１５０社以上）その他
色々な形で募集をしています。
しかし、いくら広告を出してお客様を集めても、商品である賃貸物件がお粗末ではお客様は
借りてくれません。
そこで、私が実際に部屋を見て写真を撮りチェックして物件の担当者にアドバイスしています。
まず、ダメな問題を改善して、さらにどのように手を加えればお客様に喜んでいただけるか
イメージします。
基本的に賃料は下げません。　安易に賃料を下げたり、必要以上に不動産業者に手数料を
支払ったところで、マンションそのものに魅力が無ければ、お客様は住んでくれないでしょう。
逆に魅力ある物件を提供して賃料をＵＰするにことを考えた方が得策です。
空室期間が長いと賃料を下げる人がいますが、相場と比較して高くなければ賃料は下げる
必要はないと思います。
今は中央区を中心に廻っていますが、今月中には全物件廻れると思います。
札幌市内も昨年ころから新築賃貸物件が数多く建築されているので需要より供給が上回って
おります。　マンションを所有されている方は物件に競争力をつけなければなりません。
ブログを書き込んでいる間に数ヶ月空いていた部屋に申込が入りました。昨日私が物件調査に
行った物件です。改善すべき点が３～４点ありました。
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昨日（日曜日）は、午後８時より狸小路６丁目ラテンパブ『ハバナ』の会食に参加。
テーマは「山菜尽くしと石川県の酒」。
　　
　　
馴染みのない石川県の銘酒１０数種と旬の山菜１０数種が用意されていた。
普段は日本酒はあまり飲まないので、よい機会だと思って参加した。
　　
　　
先月も「スペインワインとスペイン料理」や「熊本県馬刺しと幻の焼酎」の会にも出席した。
私はワイワイ・ガヤガヤ多くの人と長時間酒を飲むことを、好まなかった方なので、このような
催し物に参加するのは勉強になる。
しかし、翌日は多少応える。
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昨日は、札幌の天候も良く公園は大勢の人で賑わっていました。
道路を挟んで自宅の前にある中島公園の桜も見ごろで家族連れが多くゴールデンウィーク最終日を
楽しんでいました。
　　　　　　豊平館前（重要文化財）
　
　　　　　中島公園の園芸市
　
私は、夕方からいつも行っている狸小路にあるラテンクラブ「ハバナ」の常連客と共に札幌
「大通公園」で何年かぶりに花見をしました。
　　　　　　大通公園
　
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