山さんの不動産日記

3月, 2007

今日の札幌は、朝から風が強い雨降りの１日だった。
私が理事長をやっている中央区のＧマンションの集合ゴミ箱が強風で飛ばされたと管理会社
から連絡が入った。
午前中はアパマンプラザのホームページのチェックをした後、私が所有するパロスリバーサイド
マンションのカーペットの採寸とクリーニングするカーテンを取りに行った。
このマンションは家具・家電を設置して賃貸募集することにした。
昼食を取った後、午後からはホームページの解析を行い今後の賃貸の募集対策を行った。
最近、検索エンジンポータルサイトのＹａｈｏｏやＧｏｏｇｌｅのルールに大きな変化があったらしい。
毎日、チェックして色々試したがどうにも結果が出なかった。
　　　　　
アパマンプラザのホームページ制作担当のＩ 君と色々打ち合わせをしてもう一度原点に戻って
やり直すことにした。
Ｉ 君はとても優秀な成年で自宅に帰ってもインターネットやホームページに関して勉強している。
打ち合わせをしてなんとかいけそうなイメージができた。
私は、パソコン画面に向かう時に愛用するメガネがある。フライフィッシング(釣り）に行く時に
使用する偏光グラス。このメガネをかけると目が疲れない。
　　
最初の頃は社員におかしな色メガネをかけてると笑われたが。
オススメ賃貸マンション　パロスリバーサイド　家具・家電設置予定
部屋探し体験談　北星学園大学学生（札幌市在住）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　まず私が部屋探しをするときに重視したこととしては、①家賃が安い②学校と駅に近い③
スーパーに近い　ということでした。
　さすがに、②や③を満たす物件を調べると、なかなか家賃が安いところはみつからなかった
のですが、とにかく粘っていろんな物件を見て回った結果、それなりに満足できる物件をみつける
ことができました。
　いろんな人の話しをきいていると、焦って決めて後悔する人がたくさんいるようです。
特に合格発表後から部屋探しを始めると、いい物件が取られるのではないかとか、早く決めて
面倒なことを終わらせてしまいたいという気持ちから、焦る人が多いかと思います。
しかし部屋探しをする時には、粘っていろいろみせてもらう、というよりも、「不動産会社はひとつ
にこだわらない」ということが大切だと思います。
ひとつの不動産会社にこだわってしまって、妥協すべきでないところを妥協せざるを得なくなって
しまうのはすごくもったいないことです。実際私も一つ目の不動産会社で見た物件では不満
だったので、ほかも回ってみたことで、いい物件をみつけることができました。
さらには、色んな不動産会社を回りまくれば、どこまで妥協できてどこまで妥協しなくてもいいの
かが見えてくると思います。合格発表前から部屋探しをしてキープしておいてもらうのもかなり
いい手だと思いますよ☆

最近、お客様からの相談が増えてきました。
　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
１．賃借人（入居者）さんの相談では
　①室内の設備の不具合、　ストーブ、湯沸し気、水漏れや排水の詰まり、その他
　②騒音　同じマンション内での隣・近所の音がうるさい
　③結露の発生　
①の問題に関してはアパマンプラザの管理物件について言えば対応が早いです。
　特に冬場のストーブは早くしないとクレームが大きくなるので故障している間は
　ポータブルストーブを無料で貸し出しています。また古いストーブなどは所有者
　（大家さん）に交換を進めます。
　湯沸し気に関しても最近、パロマ・リンナイ製でマスコミなどでも多く取り上げられて
　ますので修理交換などの対応を素早くするように所有者と交渉をスピーディにしています。
　水漏れや排水の詰まりなども基本的に現地確認をした上で当日もしくは翌日には
　使用できるように対応しています。
②の騒音問題は、意外と時間がかかることが多いです。これは事実確認から始まって
　管理人・所有者・加害者・被害者と打ち合わせをしなければなりません。
　契約書・マンションの管理規約・建物の構造上の問題など色々な角度から検証しなければ
　なりません。
③結露に関しては、マンションの構造上の問題と入居者の使用上の問題がありますが、
　多くは外と室内の気温差が結露の原因となることが多いので、内側の窓ガラスの交換
　を勧めます。木枠の窓よりもプラストサッシ、さらに硝子をペア硝子にするとよいでしょう。
　結露はそのままにおくとカビ等が発生して健康上害をおよぼします。退去後もリフォーム
代金が嵩みますので早いうちに対処したほうが良いでしょう。
　
２・オーナー(大家）さんの相談は
　①家賃をキチンと支払ってくれないので回収する良い手立てはないか。
　②空室を早く決めるにはどうしたらよいか？
　③退去後の内装工事費は賃借人にどの程度請求できるか？
　④裁判に関して
①の滞納家賃の回収問題は、期日までに支払わない賃借人に一番の問題がありますが
　契約書に基づいてキチンと請求行為を行わない所有者に問題がある場合もあります。
　賃料請求は基本的には契約書に基づき機械的に行うとよいでしょう。
　滞納金が増えない内に先手先手と働きかけるのが大切です。
　本人（賃借人・入居者）がダメなら保証人。それでもダメなら内容証明書で請求する。
　だいたいこれで８０～９０％は回収できます。
　それでもダメなら一度、不動産業者や専門家に相談する事も必要です。
②の空室対策は、貸主である所有者は勉強する必要があります。昔ながらのアパート経営
　では、賃貸マンション・アパートの供給量多い現代では不動産業者に入居者募集を頼んだ
　からと言って、立地が良いか運がよくなければ簡単に決まらないでしょう。
　賃料設定・設備の充実・インターネットなどの通信網・そして募集に関してよい不動産業者
　かどうか？　不動産業者にホームページがあるのか。ホームページの内容が充実しているか。
　今はＩＴ時代なのでお客様の大半はインターネットで部屋探しをやっています。
③退去後のリフォームや室内クリーニングは必要。入居者が退去した後の部屋が　綺麗で
　あれば問題ないが、修理が必要であれば入居者にどこまで請求できるのか。
　所有者の負担割合は。
　基本的には賃貸借契約書に誰が見ても分かるように明記しておくのが良いだろう。
　問題となった時に敷金が潤滑油的な役割をするのだろう。
　最近、敷金無しの入居者募集を見かけるが、所有者・不動産業者は敷金について今一度勉強
　するとよいでしょう。敷金は古くからある実用的なものです。
④裁判は決して最善策だとは思いませんが、他に解決の糸口が見つからなければこれも大切な
　解決策でしょう。
孫子の兵法に｢百戦百勝は、善の善にあらず、戦わずして人の兵を屈するは、善の善なるものなり｣
とあります。
　相談に来られた方には最初に裁判とはどのようなものかから説明します。
　殆どの人は裁判の経験はありません。
　裁判所、簡易裁判所について、裁判官の考え方、司法委員は、原告、被告、代理人に
　なれる人、司法書士、弁護士、判決、和解、訴状、答弁書、小額訴訟、陳述書、準備書面
　など基本的なことから説明して刑事裁判と民事裁判の違いなど裁判とはどのようなことか。
　民事裁判の場合裁判官が望むのは第１に和解でしょう。
　当然、駆け引きも大事です。
てな訳で我々も常日頃勉強しなければなりません。
オススメ売買物件　ライオンズマンション第３中島公園
　
　
　

昨日は、会社の休みを利用して札幌清田区白幡山で行われている世界ノルディック
１５キロ男子距離競技を見学した。
　　
　　
生でスキーの距離競技を見るのは初めて。
会場へは地下鉄東豊線の終着駅｢福住駅｣からシャトルバスに乗り会場へ向かった。
競技場に着いてみると日本人より外国人のほうが多い。
特に目に付いたのはスキー王国ノルウェー人の国旗や応援団。
ドイツやスウェーデン・フィンランド・オーストリア等の国旗もあったがノルウェーの
応援風景は気合が入っている。
　　
　
　　　　　　　　　　　　　　　　吹雪の中でもたくましい
　　
　
　　
　　
　　
競技よりも応援の方が見応えがあった。
ノルウェー等の北欧諸国は雪と冬をどのように楽しむかを心得ている感じがした。
寒いからと言って家に閉じこもっているようでは。
雪国の人間は失格だ。
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