山さんの不動産日記

札幌市内の雪解けは例年になく早い。
幹線道路には雪も無く車のスピードも速くなってきた。このような時期に自動車事故が多く
発生するので注意が必要。
先日も近くの路上で車の接触事故がありパトカーの他に消防自動車も来ていた。
話は変わるが、本日、午後１時３０分から北海道宅地建物取引業協会主催の会員業務研修会
が札幌ローヤルホテルで行われた。
　　
今日を含め３回に分けて行われるが、会場は満員。１０年前の講習会は空席も目立ったが
最近はいつも混んでいる。
講師は東京から来られた弁護士。主に土地・建物の契約時の重要事項説明書の作成について。
最近の耐震構造問題やアスベスト・瑕疵担保責任などだったが、２時間の時間では足りない。
会社に戻ると先日、札幌地方裁判所の不動産競売でワンルームマンションを落札したＭさんが
来社された。
Ｍさんが落札した物件の家賃相場、販売価格その他を私に尋ねてきた。
Ｍさんとはもう１５年来の付合いでＭさんが所有していたマンションの賃貸や売買の斡旋を
過去にいくつも扱った。
今回落札した札幌市内のワンルームマンションを所有するのを止めて保証金１８万円を流そうか
どうか迷っている。
１７０万円で落札したが、マンション管理組合に対する管理費等の滞納金が３０万円、所有権
移転等の登記費用６万円、不動産取得税１０万円、内装工事費が１０万円、売却仲介手数料
１５万円その他に１０万円かかると計算して合計２５１万円。
私が査定したところ、このマンションの売買価格はリフォームしても２２０万円～２３０万円程度。
売却期間が長引けば毎月の管理費等もかかる。
賃貸に出しても回収するのに期間がかかるし、賃借人も簡単に見つかるかどうか不安だ。
Ｍさんは素人ではないが売却可能な価格を間違えたようだ。
札幌市内のワンルーム・１ＤＫマンション等は競売で落札・売却してもあまり利益は期待でき
ないのが現状。物件によっては管理費等の滞納金や落札物件の内装工事費・設備補修費等が
嵩んで赤字になる例もある。
不動産競売を長くやっているプロと素人の違いは入札価格の組み立て方が違う。
これから書くことは、本来極秘事項ですが、今回特別サービス致します。
マンションの不動産競売の場合
素人は最低売却価格（現在は買受け可能価格と言う）に管理費等の滞納金、登記費用、
不動産取得税、内装工事費、仲介手数料（不動産業者に依頼する場合）、他に競争相手
がいるのでさらにプラスαして落札価格を決定する。
プロは最初に売却可能価格を決めてから管理費等の滞納金、登記費用、不動産取得税、
内装工事費等の諸経費を差し引いていく。そこにプラスαして落札価格を決定する。競売の
プロは販売価格から逆算する。決して無理をしないしので損もしない。
最近は素人の入札者も多く、落札価格も数年前から見ると高くなっている。
しかし、競売物件の質は落ちているようだ。
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