山さんの不動産日記

11月, 2006

最近、不動産競売の相談や調査依頼を受けた。
殆ど断っているが、古くからのお客様で引き受ける事になった。
今回の調査は一戸建。
札幌市中央区の物件で物件概要の資料入手に始まり現地調査・道路の幅員・占有者の有無
周りの環境・付近の取引事例・建築制限やその他法令など忙しい。
特に一戸建は、入札者も多く予想され競争も激しい。
　　　　　競売は札幌地方裁判所で行われる
　
アパマンプラザでもここ２～３年は不動産競売を積極的に行っていない。
マンション等は競売の物件数も少なく「これは」と思う物件もあまり見かけない。
それでも先週、札幌市北区のマンション「エルムハイデンス」を落札した。入札件数１０件あったが
予定通り１０万円差で落札した。北大から近いので賃貸投資用にする。
空室でこれからリフォームを行い１月中旬から賃貸募集する。
不動産競売に関しては、マンション投資の鉄人の投資体験談　第十六の鉄人で紹介されている。
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先月末に購入した３ＬＤＫタイプのマンションの室内リフォームを行っている。
買取金額は高くなかったが、リフォームにお金がかかってしまう。
浴室・トイレ・台所交換ユーティリティ・床を剥してフローリング・畳交換・壁天井の張替・
照明器具設置他・・・・合計２００万円以上の出費。
　
　
　
　
　
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部屋探し体験談（仙台）　東北大学　学生
　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　
　私は兄弟と二人で住む部屋を探していたので、家賃の上限はそれなりに高く設定することができました。なおかつ以前にも一度部屋探しをした経験があったので、条件もほぼ頭の中でまとまっていました（①自分の学校からも兄弟の学校からもそれなりに近い②洗濯機を置く場所がある③風呂トイレ別④二階以上⑤木造でない）。
　見に行って一発で決めてしまったので始めは少し不安になったのですが、すんでみて、いい部屋を見つけられたな、と思いました。上の条件はもちろん満たしているのですが、さらに、①通りに面しているので安全②お店や地下鉄の駅にけっこう近い③部屋が綺麗　という点でもいいところだな、と思いました。
　ただ、これは一人暮らしをする人にはあまり参考にはなりませんが、複数人ですむ場合、各々が一部屋もつ、ということを条件に加えると、当然ですが家賃ははね上がります。私（達）の場合、お互い家に人を招いたりしないし、一日の大半を学校で過ごすので、言ってしまえば寝てご飯を食べるぐらいのことが出来ればいいわけで、プライベートな空間がある、というのはあまり重要な点ではありませんでした。
　最後に、これから部屋を探す人に伝えたいのは、（あまり文脈と関係ないかもしれませんが、）部屋探しで一番妥協してはいけない点は、「防犯」だということです。ほかの事は案外住んでみればなんとでもなります。特に一日のうちの大半を学校など外で過ごすことが多い人は、部屋の構造に対する不満より、安全な場所に住んでいる、ということの方が、（特に女性は）精神的にも楽なんだと思います。

明日は、勤労感謝の日。皆様お勤めご苦労様。
勤労感謝の日と言うことで以前北海道宅地建物取引業協会から頂いた表彰状を
思い出した（忙しくて式には出席できなかった）。
　　
　
　せっかく頂いたので額縁に入れて壁に掛けることにした。２０年の永きにわたり宅地建物
取引業に精励し率先して・・・・・・・・・・・・・・・・・と記載されている。
実際は個人事業者としてやっていた期間を入れると２３年だが。
創業以来、過去を振返り最初に思うことは、不動産業を開業して最初の半年が厳しかった。
何をやっても空回りでうまくいかず、かなり落ち込んだ。
ところが、あることがきっかけで事業が好転した。
その後も色々なことがあったが、最初の半年間を考えると特に大変だとは思わない。
商売は立地が大切だと常々考え、地下鉄駅出入り口から一歩でも近い場所で商売しようと
思い続けていたら、いつの間にか中島公園地下鉄駅２番出口から一歩のところに自社ビルを
構えることができた。
東京に事務所を構えて不動産業を勉強するのも良いと考えていたら、西新宿の高層ビル
新宿野村ビルに開くことができた。ここは東京の責任者が独立開業することになり５年
で閉めた。買い取った首都圏のマンション１50戸をリフォーム売却した。
とても勉強になった。
独立と言えば、うちの会社（アパマンプラザ）から１０数名が独立開業しただろう。
独立して現在、営業している者もいれば廃業した者もいる。
独立した人達へ一言「皆さん頑張らなくて良いからね｣
心身ともに疲れた時に救ってくれたのが「空手道」だろう。道場に行って気合を入れ
体を思いきり動かし汗をかく。するとすべてを忘れスッキリする。
不動産業者もデジタル化の波に揉まれて試行錯誤している。
これからのマンション・アパート経営は供給も増えてきているから、どのようにしたら
お客様の使い勝手が良くなるか考えなくてはならない。
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今日はこれに尽きる。
ファイターズ優勝パレードは、午前１１時札幌駅前をスタートした。札幌駅前通の沿道は人・人、
人、人・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
札幌市の人口の一割は集まったであろうか。
　
　　
　　
　
　　
　　
　　　
午前中はファイターズの優勝パレードでお客様の問合せ来店は疎らだったが、
午後から忙しくなり夕方には１階が満席となった。
　　　
　
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昨日は、午後５時からカサウィスタリア管理組合理事会、午後６時よりカサウィスタリア管理組合
法人定期総会が開催された。東京・広島・埼玉県や札幌を含め北海道のあちこちから区分所有
者を中心とするの組合員の方々が合計２０名出席された。
私は理事長を３年務めて思うことは年に１度の定期総会はできるだけ大勢の人に出席して
いただきたい。
総会の会場は道路を挟んでカサウィスタリアの隣にあるホテルライフォートの広い一室でコーヒー
やサンドイッチを食べながらリラックスした雰囲気で進められた。
　　　　　カサウィスタリア管理組合総会
　　　
　　　
１．事業報告
２．決算・監査報告
３．事業計画
４．予算案
５．次年度の事業内容
６．フローリング規制
７．管理委託契約更新
８．その他
上記のことが順に審議されすべて可決された。
私が注意したのは午後９時までに終らせ、できるだけ多くの人が質問や意見を言える
雰囲気を作ることだったが、一部の組合員の管理会社に対する中傷や必要以上に未集金
滞納者に対する請求の仕方に不満発言が目立った。
中には分厚い六法全書を片手に自論を展開主張する出席者もいた。
出席者の管理組合員の中には他のマンションで理事長や役員をやっている人も多く、
法律関係や裁判など口にする人が数名いて一つの発言が長かった。
私もマンションに関する法律や裁判など多少知識・経験があるので応酬した。
しかし、私も今後は議長としてあまり多くを答えしないようにして他の理事に質疑の応答をして
もらうようにしよう。
なんだカンダで午後８時３０分に無事閉会することができた。
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先日に続きＴ．Ｋ．様からこのようなメールが届きました。
アパマンプラザ　山崎様
早速のご返答ありがとうございます。
マンション管理規約の条文そのままに引用しますと
４．組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使する事が出来る。
５．組合員が代理人によって議決権を行使しょうとする場合において、その代理人はその組合員と
同居する者又は組合員の住居を借り受けた者でなければならない。
６．代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。（４・５・６項を抜粋）と
なっております。
※　管理組合の理事長は｢区分所有者は誰を代理人にしようと区分所有者の自由であり、
制限することはゆるされない。｣というのですが納得でいないのでお聞きした次第です。
マンション規約を近日ＦＡＸしますので色々教えていただきたいと思います。
お忙しいかと思いますが、今回のような形でご指導いただけると多くの方も知識を得る事が
出来て、喜ぶかと思います。
送信
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Ｔ．Ｋ．様　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
とても熱心ですね。
ご自分のマンションに対して色々考え、おかしいと思うことを主張するのは大切なことだと思い
ます。
私も理事会や総会では自分の意見や主張をはっきり述べます。
ところで、今回、代理権及び議決権行使に関して問題視されてますが、なぜ管理組合総会に
代理人が必要か考えてみましょう。
まず総会はマンションにおいての最高決議機関であること。
そして議決権の行使は組合員に与えられた大切な権利であること。
さらに総会成立要件は一般的に組合員及び議決権総数の過半数の出席が必要です。
組合員の住いが総会の会場まで離れていて出席できない、用事があって出席できない者
また、病気や怪我などで出席できない。そして区分所有者が制限能力者（未成年者・
成年被後見人・被保佐人・被補助人）の場合もあります。
よって、代理人も必要なわけです。
代理人の資格については区分所有法上は特に制限は設けられていません。意思能力がある
限り誰でも代理人になることができます。
ただ、代理人の資格を規約で一定の者に制限することは可能でしょうが、著しい制限にも
問題があると考えられます。
総会の出席資格は区分所有者にありますので他の区分所有者・議長・理事長に議決権を
委任することは問題ないと思います。
大切なことは組合員やマンションに住んでいる人が快適に暮らすには、どのようにしたら
良いか、また資産価値を高めるにはどのようにしたら良いかできるだけ多くの組合員の
意見を聞き総会に参加して意思表示をしてもらうことです。
株式会社　アパマン・プラザ　　　　　　　　　　　
マンション管理士　山崎　勇司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
オススメ売買マンション　シャンボール豊平

Ｔ．Ｋ．様より下記の質問を頂きました。
管理組合の総会について詳しいと聞いておりますので、お尋ねしたい事があります。
委任状の事ですが、「組合員と同居若しくは組合員の住居を借り受けた者」と委任できる者として
管理規約により制限されております。この場合において理事長に委任をすることはできるのでしょうか。
経験豊な社長のご意見をお聞きしたいです。
私は出来ないから総会は無効だと訴えているのですがどうなのでしょう。
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ご質問に関して不十分な点もございますが、一般的な例をあげさせていただきます。
区分所有法第３９条２項によると、「議決権は、書面で、又は代理人によって議決権を行使することができる。」となってます。
管理者（理事長）は、基本的に区分所有者から選出します。
理事長は基本的に議長となります。
ところで、Ｔ．Ｋ．様の説明で、（「組合員と同居若しくは組合員の住居を借り受けた者」と委任
できる者として管理規約により制限されております。）となっておりますが、基本的にその文の
後に「又は他の組合員若しくはその組合員と同居する者でなければならない」となっていませんか。
議長に委任する事は、問題ないでしょう。
理事長に委任をすることも問題ないでしょう。
よって総会は無効とは言えません。
詳しくは、Ｔ．Ｋ． 様所有のマンション規約を見るとハッキリするでしょう。
●●●●●部屋探し体験談　●●●●●
専修大学　川崎市多摩　S.F
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　
　私が部屋を探すにあたっての条件は、何よりもまず学校へ近く、通学に無駄な時間を
かけないことでした。
　部屋は学校への道の途中にあるので歩いて学校へも行けます。その分街からは離れている
のですが、周囲には買い物の出来る場所があり、一人暮らしの私には十分間に合います。
今のところはそこまで不便は感じていません。
　次に、築年数が経っておらず、部屋が綺麗かどうかということでした。虫が苦手なので隙間が
あったりしないか実際に見学に行って確かめることが出来、この辺は満足しています。
私は男なのでそこまで安全面に気を遣うことは無かったのですが、場所柄虫は多いので
それだけは…。オートロックでも虫は来ますからね。
　そしてこの部屋に住み始めてから気がついた良い点があります。台所の使い勝手がいいこと
です。
一人暮らしをはじめるまでは興味の無かったことですが、自炊するようになって意外に大切なこと
だと思いました。友達の部屋と比べて台所が広く、調理しやすいです。さらにIHなのでガスの
元栓を閉め忘れた等の心配も要りません。私自身もそうだったので結構台所は見過ごしがちな
点なのではないかと思いました。これから部屋探しをする方、特に自炊するのであれば台所にも
気をつけてみて下さい。
　反対に暮らし始めてから気がついたのは部屋が少し手狭な点です。学生向けのマンション
なので一つひとつの部屋が小さいためでしょうか？見学した際にはわからなかったのですが、
荷物を運び入れると狭く感じました。見学に行く際には、家具の寸法を大まかに測っておいて、
どの程度スペースが余るのか理解しておくのが良いかもしれません。
　あまりアドバイスにはなっていないかもしれませんが、少しでもこれから部屋探しをする
みなさんのお役に立てれば嬉しいです。
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賃貸マンションお探しの方・マンション所有の方のために部家捜し体験談の最新版を
シリーズでお伝え致します。
部屋探し体験談　北星学園大学学生（札幌市在住）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
私が現在の大学に入学することに決めたのは3月の中旬だったので、
手ごろな物件はおおよそ決まってしまっていました。
大学生協に相談して、
たまたまキャンセルが出ていた現在の家を含め3件紹介してもらいました。
1つは大学にとても近かったけど、ちょっと古い家でした。
もう1つは大学からは離れるけど駅には近く、
買い物の便がいいところでした。
そして現在の家は大学に自転車で10分ほどと適度に近く、
自転車で10分で駅にも食料品の買い物にも行けます。
また新築だったことも手伝って、すぐに決めました。
でも工事が長引いていて、突貫工事だったらしく、
壁紙がきれいに張られていないところや、
扉の立て付けが悪いところ、
掃除が行き届いていないところがありました。
工事がギリギリの新築は、あまりおすすめしないかなぁ、と思います。

最近は早朝、コンガ(太鼓）の練習と中国武術のトレーニングを行っている。
コンガは音が遠くまで響くので、周りにマンションの多い中島公園を避けて
少し離れた豊平川の河川敷でやっている。
　　　　　　　　　中島公園
　
　
　　
　
昨日、今日と中島公園をいつものようにジョギングしていると太極拳を熱心に練習している
青年がいたので、一通り自主トレを行って青年と推手（手や腕をを合わせて行う組手）をやった。
最初は彼の動きが良かったのでヤバイと思ったが、青年の息が上がったのでそこで終わりにした。
人間年を取っても普段から足腰を鍛えていれば、体力が衰えない事が分かった。
仕事も基本を忘れず毎日向上心を持ってやれば、成長してかなりの実力がつくだろう。
青年は大学院に通っている学生なのでこれからも良い練習相手となろう。
中島公園も紅葉が色濃くなって美しく感じるが、朝の稽古は肌寒い。
　　　　　アパマンプラザ屋上からの景色
　
オススメ売買マンション　ﾌｧﾐｰﾙ大通