山さんの不動産日記

10月, 2006

札幌市内の当社で買取したマンションの鍵交換を行った。
鍵の交換は専門業者さんに頼んだり簡単な物は自分で行っているが、今回は自分でやった。
最初はシリンダー交換で済ませようとしたが、問屋から送られてきた物がマンションが古いためか
合わなかった。
　　
仕方がなく取っ手錠前を交換しようとしたが、左右逆の錠前を送ってきたので再度発注した。
こちらは廊下側から見て右の錠前を頼んだが、問屋さんは室内側から見て右の錠前と考えた。
おかげでマンションを４往復した。自分で行えばいくらか安くできると考えたが、自分の人件費と
シリンダー・錠前代金で大きな出費となった。

昨夜は北海道が熱く盛り上がりました。
北海道日本ハムファイターズ優勝おめでとうございます。
商店街のビルのあちこちで優勝おめでとうの垂れ幕がでてました。
お客様からもファイターズの話が出て顔がほころびます。
アパマンプラザでも記念セールをやりたいと考えましたが、商品アイデアが浮かびません。
最近札幌も活気が出てきてますのでそのうち考えます。

オススメ　売買マンション　シャンボール豊平

昨日は札幌の奥座敷と呼ばれる定山渓温泉で北海道宅地建物取引業協会
札幌中央南支部の観楓会。紅葉が真っ盛りで秋を満喫。
定山渓グランドホテル瑞苑の露天風呂が心地よかった。
　　
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１０月に入って札幌市内のマンションを８戸購入した。
また、同じ数の自社物件を売却している。お客様の話を聞くと東京・名古屋・大阪・福岡の景気が良く
不動産価格も上昇し、マンションの売れ行きもよく、値上がり傾向が続いている。
国内の大都市では札幌・仙台の景気が思わしくないようだ。
業界や巷では１年後に景気の波が札幌にも押し寄せてくるだろうと期待している。
このような時期は買いのチャンスだ。
最近購入している地区は中の島や豊平が多く、地下鉄駅から徒歩５分以内で買い物の便の良い
マンションが中心。
シャンボール豊平・ファミール中の島は複数戸購入した。
ところで、明日からプロ野球日本シリーズが開幕する。北海道日本ハムファイターズに優勝してもらい
北海道の景気の起爆剤になってもらおう。頑張れファイターズ！
　シャンボール豊平
　
　　ファミール中の島
　
賃貸・売買の動きがよい地域は、地下鉄南北線の北２４条駅から平岸駅の区間沿線が活発だ。
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今朝、長野県諏訪市から札幌市豊平区のマンションの決済に御客さまが来店された。
購入されたマンションの現地確認と今後購入しようか考えている北区のマンションをご覧になった。
案内途中、車内でマンション投資の話に花が咲いた。
お客様は東京にもマンションをお持ちで２５㎡の物件を2000万円で購入したとの事(現在築3年）。
東京ではマンション価格も上昇しているらしく、全国的にまだ価格が低い札幌のマンションに
興味があってインターネットで当社の物件を探されたようだ。
他にマレーシア　クアラルンプールで現在建築中の３ＬＤＫ１００㎡超の新築マンションを１０００万円位で購入したとの事。管理費等は数千円で比較的安いようだ。
　　
　　
最近テロとか地震など治安や自然災害など気になる話題も多いが、マレーシアは治安も比較的良く地震も少なく医療の方もしっかりしているそうで、日本人・中国人や欧米ｊ人も多く居住しているとの事。
私は、東南アジアは旅行したことが無いので、機会があったらマレーシアへ行ってみよう。

今日、午前１０時よりソシエール南５条管理組合理事会が開催された。
理事長の辞任に伴い理事長の互選。
　　ソシエール南５条
　
理事長・副理事長は居住している理事に決定した。
自主管理マンションなので理事長は大変ということで今後管理会社を選定し
委託管理にしようという意見が多数を占めた。
帰りに札幌駅都心部を通りかかると商店街のあちこちでファイターズ優勝記念セールの
垂れ幕がかかっていた。
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１０月に入り豊平区のマンションの買い付け証明書を８件出し内４件売買契約した。中央区のマンション２件に買い付け証明書提出し１件購入した。
当社アパマンプラザで合計５件購入することになった。
１０月は仕入れ月間になりそうだ。
この業界に入ってマンションは３０００～４０００戸は購入しているだろう。
今後もどんどん購入しますのでブログを見ている皆さま、ご協力お願い申し上げます。
今日、午後６時よりカサウィスタリア会議室に於いて管理組合理事会が行われた。
丁度パシフィックリーグプレイオフが行われる時間で出席者少ないと思いきや
１３名の出席。
　　　　　　カサウィスタリア会議室
　
　
今回の議題は、盛りだくさん。
１．地上デジタル放送の導入に関して
２．防犯カメラ、オートロックドアに関して
３．管理組合総会と給湯費の価格改定について
４．携帯電話のボーダフォンアンテナ基地設置について
５．固定資産税・都市計画税に関して
６．駐車場管理費等の請求訴訟に関して
　地上デジタル放送については理事の中に放送局勤務の者がいるので中身の濃い話・説明が
行われた。結局従来のアンテナ、ブースターでは対応できないので交換設置設備充実で予算が組まれた。
　防犯カメラ、オートロックドアに関しては防犯カメラ増設は可決されたが、オートロックドアは
今後検討となった。
　給湯費の価格改定に関して色々な意見・主張、反論が出され思った以上に白熱し時間が費やされた。
給湯費は石油価格に影響される。油断大敵といったところだ。基本料金現状維持で割増料金の
価格ＵＰで総会提出となった。
　ボーダフォンアンテナ基地設置は今後調査必要となり理事会一任で総会提出。
　
　固定資産税・都市計画税に関しては、私が調査報告書を提出し原状のままで良しとなった。
　駐車場管理費等の請求訴訟は、原告（カサウィスタリア管理組合法人）の主張を被告が概ね
認める事となり次回口頭弁論で和解することになった(めでたしめでたし）。
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カサウィスタリア不動産購入でかかる不動産取得税・固定資産税・都市計画税を直接
札幌市中央区役所税務部　課税課及び北海道札幌市中央道税事務所に確認した。
　　
●建物の減価償却率は、現在ホテルとして扱われていて耐用年数は５０年、もし
　住宅として扱われた場合は６０年。この場合５０年のホテルの方が償却率が高いので徳である。
●不動産取得税を調べると建物に関しては、固定資産税評価格×税率（３％）。
　　土地に関しては、固定資産税評価格×負担軽減税率（１/２）×税率（３％）であった。
　　※昨年アパマンプラザで購入した数物件に対して調べた。
　◎結論、問題がなければ現行のまま固定資産税・都市計画税の家屋の主たる用途はホテルの方が
　徳である。
明日、理事会が行われるので調査結果を報告しよう。
一つ注意が必要なのは、固定資産税評価格の鉄骨鉄筋コンクリートの耐用年数はホテル５０年
住宅６０年であるが、確定申告に使う住宅の減価償却の耐用年数は平成１０年より４７年に
なっていることである。
　オススメ売買マンション　カサウィスタリア

　　

カサウィスタリア不動産購入でかかる税金を調べると
１．契約書の収入印紙代
２．登録免許税(登記費用）
３．不動産取得税
４．固定資産税・都市計画税
※売買時に建物に対する消費税がかかる場合もある。
上記の中で軽減の特例があるのは、登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税
である。
基本的に住宅であるか　否かが問われることが多い。
今回はカサウィスタリアに該当しそうな物だけを考えます。
●登録免許税　平成６年の税制改正により土地に関しては、固定資産税評価格×負担軽減税率（１/３）×税率、　建物に関しては　固定資産税評価格×税率
●不動産取得税（道府県郡）　建物に関しては、固定資産税評価格×税率（４％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地に関しては、固定資産税評価格×負担軽減税率（１/２）×税率、
　　※特例（税率が３％）　取得不動産が住宅及びその敷地であれば受けられる。＝登記簿上の表題部が住宅又は共同住宅であれば良い。★ここで注意が必要３％になっているか。４％になっていないか確認必要。
●固定資産税・都市計画税（市町村郡）　建物は、定資産税評価格×税率（１．７％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地は、固定資産税評価格×住宅用地特例（１/６）×税率（１．７％）
　　　　　　カサウィスタリアは１/６の特例を受けている。
　★ここで問題なのは、建物の減価償却率が住宅とホテルでは違う（耐用年数が違う。ホテルは事業用で短い）。
　以上のことをカサウィスタリア理事会で検証し札幌市中央区役所及び道税事務所に確認しようと考えている。
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今日は朝方雨降りだったが、次第に天気がよくなってきた。中島公園も散歩するひとが目立った。
午前１０時３０分よりカサウィスタリア会議室で当マンションの固定資産税・都市計画税について
札幌中央区役所の固定資産税課、管理職の面々と会談したが、さすが固定資産税のプロ。
こちらが納得したくなる材料を持ってきて説明する。
居住用として登記され住居として使用しているものが、ホテルとして計算されている方が得なように
演出し、示してくる。
　　　　　カサウィスタリア
　　
しかし後で考えると、おかしな感じがするのでこちらも勉強が必要だ。不動産取得税にも影響してくる。
その他の影響も考えなくてはならない。
最終的には理事会の議を経て総会で判断することとなろう。
最近はマンション管理組合の事であちこちから引っ張りだこだ。
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