山さんの不動産日記

8月, 2006

いつものように午後６時からカサウィスタリア集会室に定期理事会開催。
１０名ほどの役員が出席し議題に入った。修繕工事等見積もり合わせが何件もあったがスピーディに工事業者が決まり、デジタル放送のアンテナ調査報告が終り今日は早く終るかなと思いきや、管理費等滞納裁判の案件２件が殊のほか時間がかかった。
　　
　　
一件は債務名義を取り、今後競売手続となるが、もう一件の駐車場関係に相当な時間を費やした。私は裁判は嫌いな方じゃないので面倒なことは裁判が一番と考えているが、１０名も役員がいると反対意見も出てくる。議長の采配で裁判継続となった。
私が理事長をやっている他のマンションでも近日中に裁判を行うところがある。こちらは原告だが、素人が被告になるとプレッシャーは相当なものだ。
話は変わりますが、最近、賃貸・売買動きが活発になってきた。これから１０月にかけて契約・申込になるチャンスなので空室お持ちの方、売買考えている方はアドバイスさせていただきますので連絡お待ちしています。
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中島公園のゴール目指して北海道マラソンが行われた。
快晴、気温３１度、日差しが強く黙って立ってるだけで汗が出てくるなか４２km
走るのは相当な精神力だろう。
　　男子優勝　渡辺選手
　　
　　女子優勝　　吉田選手
　　
　　　中島公園で応援する人々
　　
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カサウィスタリア 固定資産税・都市計画税
８月２２日午前１１時よりカサウィスタリア管理組合集会室で札幌中央区役所の方々と問題となっているカサウィスタリア の固定資産税・都市計画税について話し合いが行われた。
　　　　　　　カサウィスタリア
　　　
　　　　　　　
前回、区役所の方で調査した結果を踏まえての中身はカサウィスタリア２階以上の使用目的が概ね住居であることは、カサウィスタリア管理組合と区役所双方異論ない。今後どのような扱いにするか。また、過去いつ頃からホテル使用から居住用に変わったかが問題であり、過去何年まで遡るのか？差額がどうなるのか？大変な作業がある。
区役所側は今までどおり主要目的をホテルとしてやっていきたいようだが、こちら(組合）は住居使用目的で譲らなかった。
カサウィスタリアは電気料・水道料・燃料代・給湯代・管理費・修繕積立金が区分所有者もしくは居住者・使用者負になっており、管理人も２４時間体制で管理していないこととフロントが宿泊者の受付をしていないのがホテル使用でない決め手のようだ。
カサウィスアリア管理組合設立が昭和５７年でこの頃がポイントになるであろう。
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昨日、近所のサルサバー　エルマンゴーでサルサライブを堪能する。
ラテン音楽はなんとも言えない響・リズムがあり気持ちがＨｉになる。、ストレスが何処かに飛んでいく。特にパーカッションのテンポ・リズムが心地よい。
　　　　
パーカッションでも習ってみようかなと思う今日この頃。
お勧め賃貸家具付物件　チサンマンション札幌第一　札幌駅から徒歩圏内
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私は、マンションのモデルウルームを見に行くことがよくあります。数年前と比べると室内の雰囲気が変わってきました。
３年以上前は白っぽいフローリングや明るい薄い色の家具などが多く見られましたが、ここ１～２年はダーク系の色が多くのマンションで見られます。
フローリングなどもこげ茶やダーク系で高級感があり落ち着いた雰囲気です。
家具屋さんに行ってもベッドやワードローブ食器棚もダーク系が増えてきました。
最近、アパマンプラザの家具付物件やマンスリーマンションもダーク色を使用するようになりました。
お勧め物件　ファミール大通り
　　　　　　　中島公園で見かけた鴨
　　
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低金利の影響でここ数年賃貸マンションの供給が増えています。
都心部では鉄骨鉄筋コンクリート構造の高層タワーマンションも２～３棟見受けられますが、多いのは都心から離れた札幌市近郊や地下鉄駅から多少距離のある２階建て程度の木造構造の賃貸アパートや３～４階建ての鉄骨構造の賃貸物件です。
供給が増えてくると都心から離れた物件や地下鉄駅から距離のあるマンションは競争力が落ちてきます。替わりに建築年数は古いが都心から近い賃料の低価格帯の物件は、若い人を中心に需要があります。
特に外国人留学生や札幌でこれから就職活動をされる方、転勤者の間では人気が高いようです。例をあげると（カサウィスタリア・南４条ユニハウス・シャンボール札幌・ノースタウンハウス・プラザハイツ２４・ライオンズマンション幌平橋等）但しこれらの物件は築年数も古いので室内を多少改良したり設備を充実させた方がより人気が高まるでしょう。
　　　ライオンズマンション幌平橋
　　
他に人気が今年になって上昇してきた物件でライオンズマンション植物園第２があります。この物件は名前のとおり中央区の植物園近くの物件です。以前はワンルーム～１ＬＤＫの部屋が浴室トイレ一緒のユニットバスを敬遠する方もいましたが、ここに来て空室になっても比較的早く決まっているようです。
理由としては都心から近くてマンションの管理や地域的な環境が良く北大や札幌医大・官公庁・病院から近く、さらに最近再開発の進んでいる札幌駅界隈からも徒歩や自転車で行ける距離にあることでしょう。
札幌市内の賃貸マンションも賃借人の需要が時と共に変化します。流れを読むことも大切です。
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朝10時から札幌市中央区のＧマンションの管理組合理事会がアパマンプラザ事務所で行われた。私が理事長をやっているマンションで９年前から解決できない問題があり、ここ１～２年で理事会の運営も軌道に乗り、忙しいところ５名の理事全員出席して活発な意見交換され、大きな問題のある数名の組合員に対して法的解決（裁判）を諮る事になった。
昨日、弁護士事務所で打ち合わせをして理事会・その後、臨時総会で承認を採り、札幌地方裁判所に訴えを起こす。
午後２時より、中央区の札幌第一パークハイツ管理組合法人から私が管理組合に対して多大な貢献があったとして金一封が手渡された。中身は多大な貢献に値する一封であった。
　　　　　　札幌第一パークハイツ
　　
　札幌第一パークハイツは大きな問題が解決されずにそのままになっていたのを７～８年前から地道に集会や書類作成その他法的解決に向けて孤軍奮闘してその後、解決成功に至った。孤軍奮闘している間は周りからお金にもならない事を何年もよくやっているなどと揶揄され続けてきたが、功労金という形になった。
管理組合総会で功労金が決まったときは、私など受け取るに値しないなどとお断りしたが、実際に受け取るとありがたいもの（大変だった思いがいっぺんに吹っ飛んだ）。今後もマンション問題にお役に立てるよう頑張ろうという気分になった。
お勧め賃貸物件　札幌第一パークハイツ
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北海道新聞朝刊を見るとススキノの老舗キャバレー「エンペラー」来月閉店と大きな見出しが目に入った。
　　　　　エンペラー
　
私も数回利用したことがある。世間では「東京以北最大規模のマンモスキャバレー」と謳われていた。３３年営業していたとの事で残念なようだが、時代の流れについていけなかった恐竜のような感じがする。
ススキノもまだ氷河期を抜けきっていないようでデジタル化やレジャーの多様化に翻弄されているのだろう。
これからは若者を引き付ける新しいタイプの店の出現を期待しよう。
お勧め物件賃貸　ダイアパレス麻生　北区は活気がある。
第９の鉄人　 　神奈川県厚木市在住　Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
このままでは日本は沈没する。：さすが奥田さん。
このままでは日本は沈没する。いやあ、さすが奥田さん言ってくれました。しかし、日本人のこの脳死のような思考停止は何なのでしょう。大国末期というのはこういう風に精神が澱んで来るものなのでしょうか。
日本の低金利の資金で海外の資産価格が高騰している現象を見ると、愚鈍なお金持ちのお金を使って聡い知人が金儲けをしているようなものなのですが、まだ長期金利を上げないようにすると言い続けなければいけない、傍目に見ると妙な話です。
ｵﾌﾞｯﾁｰが膨らませた公的債務を金利だけでｺﾝﾄﾛｰﾙしようとするのが元々無理で、どんどん深みにはまって行くのでしょうね。私などこういう状況で日本の株や為替で利益を出さなければいけない人達を見ていると、山道を通ってﾆﾄﾛを運ぶ「恐怖の報酬」という古い映画を思い出します。
実は日本人がすごく馬鹿になった、というのは最近車を運転している時一番感じます。自動車の運転というのは1人1人の運転者が全体の流れを予測し自分の行動を決定する事で成り立っています、そういう意味で非常に投資に似た構造です。そして、最近この予測運転ができない人が増えて来ています。全体調和とか最適行動とか無縁の唯我独尊運転、正直変な個体だと思います。なぜこういう個体が増えて来たか？おそらく成長過程で何らかのｿﾌﾄｳｴｱがｲﾝｽﾄｰﾙされていないのでしょう。
いやあ、正直自動車のﾘｺｰﾙよりも人間のﾘｺｰﾙの方がよほど優先順位が高いのではないかと思います。しかし、自動車は部品を交換すれば直るけどこういう人達はどうなるのでしょう。生活保護が受けられないと言って市役所の駐車場で練炭自殺するのでしょうか、これで英雄気取りとは自己中も甚だしい限りで完全に狂ってますね。
しかしですね、全体調和は誰あろう自分の為なのですね。誰かが唯我独尊行動をとると全体がｷﾞｸｼｬｸして手間取るのです。まあ、ある種の学習傷害LDなのでしょうが、日本社会の経済衰退期ゆえに顕在化している構造的な欠陥を感じます。
しかし、適者生存ではありませんが、こういう環境に有って能力を顕在化させて元気な人も多いのは確かです。環境が悪いほど能力の差が出るという意味で能力の低い連中が馬鹿化する中、力をつけているのです。非常に楽観的な予測ですが、もう一つ先の20年後はこういう人達によって、日本は一皮剥けていると思っています。まあ私は生きているかどうかわからないので楽観的な予測で許してほしいと思うのですが。
「豚は死ね、狼は生きろ。」20年くらい前、大藪さんの小説が有りましたが、最近この題を思い出しました。何かこの時代を一言で言うとこんな選別の感じかなあと思います。今後10～20年の間に豚達は古い日本と共に死に絶えるのでしょう。そして、ｵｰﾙﾄﾞﾏﾝはこういう惨状を見たくないので南の島に逃げるのです。
米ﾄﾞﾙ以外の通貨に対し5年間円安が進行しているおり、そろそろ反転という人もいるわけですが、奥田さんからこういう発言が出るようにちょっと微妙ですね。いくら円ｷｬﾘｰﾄﾚｰﾄﾞが盛んとはいっても、日本の地価が上がらないでNZのような人口400万人の辺境の農業国の地価が上昇する、これはどう考えても異常です。おそらく既に世界の投資家にとって日本において価値の有るものは優良企業しかないのでしょう。
まあ、だからこそ投資ﾏﾝｼｮﾝというﾆｯﾁなものは我々しか知り得ない、秘密の花園なのですが。
さあ、豚になって古い日本と心中しますか？狼になって荒野を駆け巡りますか？と言って今更豚が狼になれるわけではありませんが、狼のDNAを継承する人達は耐えて能力を磨いてくださいよ。
20年後、世代交代が進めば新たな日本を継承できるのはあなた達だけなのですね。私のように早く生まれ過ぎた人間より生き易い時代ですよ、きっと。
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昨日、ＮＴＴよりカサウィスタリアのインターネット光ファイバーの件で連絡が入った。
カサウィスタリアでは昨年から光ファイバーを設置している。現在の装置で４８回線まで使用できるが、申し込み使用者が増えて４７人使用している。あと１回線しか残っていないので機械をもう１台（４８回線分）設置したいとの事。設置に１ヶ月位かかると言われたが１～２週間でできるよう早速指示を出した。
　　　　　　　　　カサウィスタリア
　
　
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最近ではインターネットも高速光ファイバーが主流になって来ているようだ。マンション所有者や管理組合も現在のデジタル化に素早く対応できるようにしなければ利用者に相手にされなくなる時代が来る。
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ｵｼﾑ新監督恐るべし。：敵を見くびってはいけない。
楽観は、いい加減な情報を信じていたからか、正しい情報を得ていたのに相手を見くびっていたからか。いやあ、ｵｼﾑ新監督恐るべし、頼もしい言葉ですね。
私は、これが投資における思考ﾌﾟﾛｾｽと全く同じなのでこの言葉が気に入りました。さすがﾜｰﾙﾄﾞｶｯﾌﾟとなると、ここまで理詰めでないといけないのですね。
根拠無き楽観、経済大国ﾎﾞｹにとらわれる多くの日本人が感染している死に至る病です。そう、国民のほとんどがこの経済大国が将来も続くという間違った情報を信じているからに他なりません。世界経済どころか日本経済さえ知らない層が、現状が続くと思うのは当然です。しかし、何も知らないままじりじりと貧困に追い込まれる、正直こういうﾌﾗﾝﾀﾞｰｽの犬やﾏｯﾁ売りの少女のような悲劇は見たくないと言うのが本音です。ただ、勝者があれば敗者がいるこれも冷徹な現実です。
しかし、既に1995年から労働人口が減少しているという情報は知らなくても、出生率が1.2という事は世代交代が進めば人口は、2人が1.2人、やがて6割に収斂するくらいの事はちょっと考えればわかります。ここまで知っていて、まだ楽観している事ができる人は相手を見くびっている事になるのでしょう。しかし、日本の少子高齢化を見くびってはいけません、これが将来、致命傷になるのは間違い有りません。
ｲｽﾗｴﾙがﾋｽﾞﾎﾞﾗ掃討の為に地上戦突入しましたが、彼らの基本的な信念は、子孫が将来周辺のｱﾗﾌﾞ諸国に対し劣位になり滅ぼされないように現在できる限りの事をするというものだそうです。それで戦争を正当化できるとは思いませんが、だらだらと子供を作らず国を弱体化させて行く国民よりはよほど精神的活力は感じます。
私は過去15年間の日本人の精神力の低下には恐れを通り越して呆れてしまいました。だから、日本経済を見限ったのです。しかし、この社会の閉塞感が何に起因しているのか、私にはよくわかりません。ただ、成功体験の積み重ねと逆のｻｲｸﾙが廻っているのではないかと推測しています。おそらく、人生がだらだらと続く負け戦で厭戦気分になっているのでしょう。
先日も書きましたが、人生は負けも多く有ります。そして、経験として勝った時より負けた時の方が人間は成長します。重要なのは負けの原因が前述のように情報が間違っていたのか、相手や状況を見くびっていたのか、原因を掘下げ同じ失敗を繰返さないようにする事です。実は、今回最初にｵｼﾑ新監督の記事を読んだ時、意味が汲み取れませんでした。熱ものに懲りてなますを吹くようになった自分には、根拠無き楽観という思考が喪失していたのです。いや、本当に負けは人間を成長させます。
ところで、突然ですが人口減少における不動産投資の鍵は交通の便です。10年前に言った場所とはちょっと意味が異なるので、念の為に言っておきます。絶対に交通の便の悪い所が安いからと言って目が眩んではいけません。いずれ人口は6掛け、家は4割余る、これを忘れてはいけません。そして、これは予想ではありません、出生率によって確定した将来顕在化する事実なのです。そして、最悪な事にもう特効薬はありません。
おそらく皆さんは正しい情報を掴んでいるはずです。後は敵を見くびらなければ大きく負ける事はありません。
ﾋｽﾞﾎﾞﾗは地下30ｍの地下壕を作っていたそうで、空爆では破壊できなかったようです。こうやって敵というのは常に予期しなかった手を打って来るのです。ﾊﾞﾝｶｰﾊﾞｽﾀｰがほしいところですが、我々も将来の危機に対し財力や能力という武器を持たないと戦えないという教訓を感じるのは私だけでしょうか。
蛇足ですが、6掛ける6は36、世代交代が2回進めば人口は半分以下、こうなれば日本は2流どころか3流国です。ﾄｯｸﾋﾞﾙさんでしたか、死者は墓石で投票すべきと言われていましたが、この衰退軌道は子孫の繁栄の為に耐えた先祖に申し訳ない話ですね。
しかし、自分としては大国が滅びる構造はなんとなくわかって来ました。智の探求者としては大きな成果なのですが、喜べませんね。
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昨日、８月３日（木）から５日（土）までの３日間にわたり『すすきの祭り』が開催される。

平日にもかかわらず昨日は大勢の人で賑わっていた。夏のススキノを彩る一大イベントとして、毎年多くの人が訪れ大盛況。

　　　　　

　　　

祭りのメインとなっている「花魁道中」は 豊川稲荷前をスタートし、南５条までの通りを約１時間３０分にわたって練り歩いた。

 

　　

　　

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夏の日の回想。：勝因は優秀な友人・知人と読書と天命。

 

大学院の時、助教授として指導して頂いた先生の副学長退官記念ﾊﾟｰﾃｨが有るというので20数年ぶりに桃太郎の里に行って来ました。日常生活に埋没してなかなか昔の事を思い出す機会が無かったのですが、懐かしい顔ぶれを見て20代の頃の事を色々思い出しました。

 

学生時代はもちろん気付きませんでしたが、こうやって振り返ってみると大学というのは思考ﾌﾟﾛｾｽ形成上かなり重要ですね。退官記念講演を聞きながら少なからず起源が大学に有る事に気付きました。あまり勉強したという意識は無かったのですが、毎日優秀な先生や先輩に接したという事の影響はかなり大きかったようです。やはり、人間は若い頃優秀な友人・知人と出会う事は重要ですね。

 

しかし、私は工学系の勉強は苦手でした。幸い研究室が経営管理という事でかなり救われました。生来、こつこつ物を作るよりも、上手くやるとか楽にやって人を出し抜くとか、そういういたずらっぽいところが有ったのですね。ただ、これは戦略思考に繋がる投資には重要な気質だったような気がします。まあ、しかし工学部の学生としては優秀だったとは言えません。

 

就職してからは長い下積みにうんざりでした。だいたいMGRになるのに15年なんて日本企業は馬鹿な事をやっていたものです。米国のようにMBAを出たらMGRの方がよほど合理的だと思います。余談はさておき、入社して5年くらい経って仕事を覚えた後は岩波文庫ばかり読んでいました。人類の智を遡るのはとても興味深いものでしたが、結局人類の智というのは競争に勝つ為の論理とか戦略とかが大きなｳｴｲﾄを占めているのですね。これが、地球上の生物の性なのでしょうか。しかし、思えば社員としてもすっかり仕事に飽いてしまって、入社7~8年後以降は精神的には不良社員でしたね。もちろん外には出しませんでしたが。

皆さんも若い内は本をたくさん読んで、読むｽﾋﾟｰﾄﾞを上げる事です。最近確信しましたが、この習熟による読書ｽﾋﾟｰﾄﾞのｱｯﾌﾟは後々多くの情報を処理する為には極めて重要です。

 

そうこうする内に、無為自然でしょうか、会社の経営が怪しくなって来ました。しかし、会社人間として生きて来た人が将来について迷う中、投資に集中する事ができました。この部分は同じ悩みを持たれている人も多いと思いますが、ｸｰﾙﾍｯﾄﾞで花より団子、冷静に行動してください。転職を繰返すかつての同僚を見ていると、何が良かったのかわからないものです。家庭の有る方は、転職よりも週末起業というか、複数の収入源の構築をはかるのが良いと私は思います。自信過剰で転職で落ちていった人は少なくありません。

 

光陰矢の如し、特に30歳を過ぎてからは早かったですね。年齢として戦略的に色々やらなければいけない事が増えるのです。やはり、20代でしっかり知識を身に付けて30で立つ、論語は勝つ為の実戦的な方法論だったのでしょうか。

しつこいようですが、考えて考えて考え抜いて頭の回転を早くしないと駄目です。斜に構えて醒めた事を言うのが利口なのでは有りません。無為必然、まるで何も無かったように物事を自然に運ぶ、これが本当の利口なのです。

 

しかし、なぜ結果として現在他の人はそんなに収入が少ないのでしょう。なぜ、複数の収入源を持つ事が当たり前だと思わないのでしょうか。勤め先の破綻、ﾘｽﾄﾗのﾘｽｸが他人事とでも思っているのでしょうか。

振り返って見るに、人生はその時その時は常に一所懸命だったのですが、一体何だったのか、全てが複雑過ぎてよくわかりません。現実にﾄﾞﾗﾏﾁｯｸなﾀｰﾆﾝｸﾞﾎﾟｲﾝﾄなんて無くて小さな選択の積み重ねです。そして、おそらくその一つ一つの意思決定の積み重ねに能力の差が出るのでしょう。

 

投資は所詮銭勘定、ﾘｽｸ ｱｯﾄ ｳﾞｧﾘｭｰで確率の低い事象は無視しても良いかもしれませんが、人生は不測の事態に備えなければいけません。そして、もっと天命に気を配る事です。あなたがこれを読んでいる事自体、天命なのですから。

この時代に天命? そう思う人もいるでしょう。しかし、科学は生命を創造できなかったのです、そしてﾆｰﾁｪが殺した神は甦ったのです。

ちょっと若い頃を思い出した夏の一日でした。

 

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