11月, 2005
ファミリータイプのマンション
最近は、低金利もあって賃貸マンションに住んでいた人が家賃を何年も支払うなら買ったほうが得だろうとファミリータイプの空室物件が動いている。
昨日、今日とパシフィック南３条、ダイアパレス菊水の申し込みをいただいた。私もシャンﾎﾞｰﾙ豊平を午前中ご案内し気に入っていただいた。ファミリータイプのマンションも１０００万円以下なら動きが良いようだ。
シャンﾎﾞｰﾙ豊平
マンション投資の鉄人 第９の鉄人 ⑤ 神奈川県厚木市在住 Ｓ．Ｍ．(不動産コンサルタント）
不動産投資は、絶対的な能力よりもﾉｳﾊｳの蓄積。
なにか資産形成というと皆さんすごく高い能力が必要だと思われるのが、とても滑稽です。
確かに経済の最前線で株・為替・商品先物等で継続的に収益をあげるには非凡な能力が必要でしょう。これらの投資はｲﾝﾀｰﾈｯﾄのおかげで非常にやり易くなりましたが、やり易いのと収益をあげるのは別の事です。私は素人にはこういう投資は薦めませんが、どうしてもやってみたい人は、まあ捨てたつもりで100万円でも使ってみると良いでしょう。やってみれば、いかに継続的に収益をあげるのが難しいかよくわかります。
これらに比べれば個人の不動産投資はままごとのようなものです。購入物件の場所・仕様・収益率・管理会社等さえ誤らなければ、収益率は年10%と他の投資に比較して短期的には見劣りしますが、長期安定性は比類なきものです。
確かに場所・仕様・収益率・管理会社の良否等を判断する能力は必要です。しかし、膨大な変動要因を考慮しなければいけない他の投資に比べ、不動産投資はたいした能力を必要としない事はわかって頂けるでしょう。
重要なのはﾉｳﾊｳです。誰もが就職して新人として職場の仕事を覚えていった経験が有るのではないかと思いますが、最初はわけがわからず言われるままにやっていたはずです。そうこうする内に自分のやっている事の意味がわかり、更にはもっとうまくやる方法を思いついたりしたのではないでしょうか。
個人の投資の問題は実はここに有ります。ほとんどの場合ﾏﾝﾂｰﾏﾝで指導される事無く、このような書かれた物によって内容を理解し仕事を進めなければいけないのです。だから、自分が理解したﾉｳﾊｳが本当に正しいのかどうか検証のしようがありません。だから、多くの人がしくじるのです。
会社の仕事であれば誤った理解をしても、ｱｳﾄﾌﾟｯﾄは承認行為やﾚｳﾞｭｰで網がけﾁｪｯｸされるので誤りが発見される率は向上します。そして、もし万が一流出しても個人がその全責任を負う事にはなりません。しかし、個人の投資は誰もﾚｳﾞｭｰしてくれないし、しくじった時の損失も全て自分で負わなければいけないのです。
私自身そうだったので自分がやろうとしている事が現在の状況で正しいのか否か、ひじょうに気になる気持ちはわかります。投資というものには固定された法則はありません、現在日本で中古ﾏﾝｼｮﾝを買う事は合理的ですが、所をかえて米国で中古ﾏﾝｼｮﾝを買う事が合理的かといえばそうではありません。1990年に日本で中古ﾏﾝｼｮﾝを買ったのが失敗だったのと同じ理由です。このように同じ行為が状況によってある時は合理的であり、ある時は不合理なのです。
標準化魔の私としては、投資作業の標準化もやってやろうと一時は考えたのですが断念しました。私の会社での仕事のようにﾌｧｸﾀｰが少なければすぐに標準化できるのですが、こと投資となると残念ながら標準化は困難でした。
そう、このような文章では不十分なのですね。しかし、自分が成功すると皆遊ぶのが忙しくて後進の指導なんてやらないのです。友人達は私がこういう物を書いている事自体暇人と言うくらいですから。
と言っても始まりません、現在のところ独学！残念ながらこれしかありません。
リフォームに大忙し
最近は室内のリフォーム工事に忙しい。
賃貸で空いた部屋のリフォームや設備器具の修繕、照明器具や家具・家電の設置など不動産業とは直接関係のない仕事に多くの時間を費やしている。管理組合の総会や理事会等にも積極的に参加してるが、今後は管理組合の時間を減らして１つでも良い物件を上げなくてはと考えるようになった。
早速昨日、大通りの物件に買付証明書を出して売却の許可をいただいた。良い物件を購入するには、時間との勝負だ。今後は良い物件を数多くお客様に提供できるようにしたい。
アパマンプラザには札幌はもとより首都圏・関西方面など毎日数多くのお客様が来店する。
最近購入して今日から賃貸募集しているチサンマンション札幌第２
売買では今月に入ってカサウィスタリアが３件契約になった。カサウィスタリアは投資家の間では賛否両論あるようだが、賃貸付けも悪くなくこのような物件を２００万円程度で購入でき、投資するのは初心者にとって出発点としては適当だと思う。賃貸の方も先月から数えて７～８件契約になっている。
しかし２階の北向きは多少寒いです。
カサウィスタリア
なんと言っても札幌パークホテルが目の前にある。皇族や政治家・有名人が宿泊する札幌では最高級のホテルだ。
札幌パークホテル
士業の方との取引・相談が増えてきた
最近は物件調査・リフォーム等で忙しくブログも１０日ぶりだ。
弁護士、会計士、税理士（さむらい業）と呼ばれる方々との取引相談が増えてきました。一般的に難しい国家試験を合格された士（さむらい）資格を取得されている方は、マンション投資とはあまり縁のないようにに思われているようですが、実際にはこれらの高額所得者も、しっかり節税や不動産投資をしています。
つい最近も税理士さん所有のライオンズマンション幌平橋の室内リフォームと賃貸付け行をないました。２戸ほど空いたのでご夫婦で相談に来られて内装工事や賃料の価格設定に熱心に私の話に耳を傾けられリフォームした上で賃料を新しく設定して募集したところ２戸は２週間で入居者が決まりました。
ライオンズマンション幌平橋
基本的に入居者に喜んでもらうには、どうしたら良いかを考え現在の物件でできる範囲であまりお金のかからないリフォームをしました。
西区のワンルームマンションを弁護士さんから購入することになりました。札幌市内に８０戸ほど所有されていて多少整理するとのことで、以前からお付き合いのある弁護士さんで多少相場より安く購入できました。立地も良く建物の建築や管理もしっかりしています。賃借人が決まり次第販売いたします。
他に公認会計士さんが投資用マンションを購入されたり、税理士さん所有のマンションが、他の不動産業者に賃貸の依頼をしているが、長期空いている部屋をどうにかしたいなど相談は多種多様です。
基本的には空室を埋めるには、物件に対する愛情が必要だと思います。ただ単に物件を金儲けの投資対象に考えるのではなく、住いを通じて社会の貢献に一役担っていると考えた方が良いでしょう。 前記のライオンズマンション幌平橋の所有者はどのような形で賃貸募集すると喜んで入居してくれるか相談されました。そしてリフォームして２週間後に２戸とも決まりました。
後記の税理士さんは、札幌も景気が悪く少子化の影響もあり、浴室トイレが一緒のユニットバスでしかも建物が古いから、なかなか決まらないと言ってました。要するに自分の物権を否定しているのです。こうなったら売るしかありません。２～３月頃には賃貸の動きも活発になるので賃借人が決まった時に売ろうと言って帰られました。
私は、他の不動産業者に依頼していると言うので具体的に確信は伝えませんでしたが、少し工夫すると後記の税理士さん所有の物件も３週間以内には入居者が見つかると思います。
問題は自分の物権を否定するのではなく、どのようにしたら入居していただけるかです。少子化問題は避けて通れませんが、高だか１戸や２戸の空室を決めるのに大きな問題ではないと思います。
私は色々な人から相談を受けますが、美辞麗句も無く、なんでもズバズバと言うのでビックリして帰られる人もいますが、甘い考えでは、よほど立地条件が良くなければ簡単に賃借人は決まりません。しかし、やり方次第で簡単に入居者が決まるから世の中は捨てたものではありません。
これからのマンション投資は時代の変化にどう素早く対応するかが鍵でしょう。
アパマンプラザは現在マンションを買取していますので売却お考えの方は連絡お待ちしています。
アパマンプラザ所有の賃貸募集のライオンズマンション幌平橋
